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截至2017年12月31日，歷年深圳市共批準城市更新單元規(guī)劃432項，其中2017年度城市更新單元規(guī)劃公示與公告項目共計69項；其中已批規(guī)劃調(diào)整項目16項，新批準規(guī)劃53項。規(guī)劃拆除用地面積共458.40公頃，擬拆除建筑規(guī)模650萬平方米；開發(fā)建設(shè)用地面積303.31公頃，擬新建建筑規(guī)模2052萬平方米，平均拆建比為3.2；移交用地155.57公頃，新增公共設(shè)施59萬平方米。已批規(guī)劃項目數(shù)與去年基本持平。(注：其中有的項目是“強區(qū)放權(quán)”改革前，市規(guī)劃國土委已經(jīng)審議和公示，故由市規(guī)劃國土委在2017年繼續(xù)推進批準。）

圖：歷年已批城市更新單元計劃與規(guī)劃項目數(shù)

從空間分布特征來看，城市更新單元沿城市中心和各區(qū)組團中心分布特征明顯。2017年公示與公告城市更新單元規(guī)劃項目大部分位于密度二區(qū)及以上，其次分布在密度三區(qū)，密度五區(qū)內(nèi)基本無項目分布，基本呈現(xiàn)高強度開發(fā)態(tài)勢。

圖：2017年公示與公告城市更新單元規(guī)劃空間分布圖

從2017年城市更新規(guī)劃項目公告與公示情況來看，工改項目占比最重，其次是城中村改造項目。

在工改項目中，工改工為主要規(guī)劃方向，平均容積率約為5.99，其中62.95%計容建筑面積擬作工業(yè)用途，18.13%作產(chǎn)業(yè)配套，另7.71%作商業(yè)用途。

城中村改造項目中，規(guī)劃方向以居住用途為主，輔以商業(yè)用途；也有少量項目商住對開；個別項目以新型產(chǎn)業(yè)為主要改造方向，如坂雪崗科技城15子單元。

圖：2017年公示與公告城市更新單元規(guī)劃改造類型圖

2017年全市公示與公告的城市更新單元規(guī)劃的平均容積率為6.79，其中羅湖區(qū)和福田區(qū)容積率高于全市平均容積率，羅湖區(qū)更是達到了9.64，原特區(qū)外各區(qū)普遍較低，但也均高于5.0。不同的更新類型，容積率有所差異，商業(yè)區(qū)改造項目的容積率遠超平均值，工改商項目也有較高的容積率。黃貝街道三九大酒店城市更新單元是全市容積率最高的項目，達19.59，容積率最低項目為大鵬新區(qū)上洞電廠城市更新單元，僅為1.91。

圖：2017年各區(qū)城市更新單元規(guī)劃容積率對比

2017年全市公示與公告的城市更新單元規(guī)劃的移交用地面積為150.84公頃，全市平均移交率為33.98%，較2017年度公告的城市更新單元計劃階段的31.39%的土地移交率有所上升。在各區(qū)中，光明新區(qū)的平均土地移交率最高，為37.82%，鹽田區(qū)的最低，為19.80%（大鵬因其僅一項公示項目，故不參與比較）。

圖：2017年各區(qū)更新單元平均移交率

從計劃公告到規(guī)劃公告的時間來看，2017年深圳市公示與公告的城市更新單元規(guī)劃（包含已批規(guī)劃修改項目）所經(jīng)歷的平均間隔時間為34.5個月；其中最早的計劃項目為2010年結(jié)轉(zhuǎn)計劃項目，最近的為福田區(qū)2017年第二批計劃。此外，從通過間隔時間來看，間隔時間最短的是新光聯(lián)合制藥廠區(qū)城市更新單元規(guī)劃，僅19天便相繼進行了計劃公告與規(guī)劃公示，體現(xiàn)了“強區(qū)放權(quán)”后，城市更新單元計劃與規(guī)劃一起申報的效率。

圖：2017年各區(qū)更新單元計劃到規(guī)劃審批周期

2017年各區(qū)城市更新單元規(guī)劃公示與公告情況

2017年市轄十個行政區(qū)（功能新區(qū)）的城市更新規(guī)劃批準情況和特點如下：

福田區(qū)

2017年福田區(qū)進行了六次更新單元規(guī)劃的公示與公告，包含兩次公告，四次公示，其中兩次公示為調(diào)整項目，共計6個項目。擬拆除用地面積38.35公頃,擬拆除建筑面積75.31萬平方米，開發(fā)建設(shè)面積24.39公頃，擬新建計容建面222.20萬平方米，平均拆建比為2.95。

表：2017年福田區(qū)公示與公告城市更新單元規(guī)劃統(tǒng)計表

在更新改造方向上，包含1項城中村改造，5項工改項目。其中，城中村項目以居住和商業(yè)為主要改造方向，工改項目中3項為工改工，1項工改居以及1項工改商住，據(jù)統(tǒng)計擬新建65萬平米住宅和41萬平米研發(fā)用房。

福田區(qū)已批更新單元規(guī)劃平均容積率為8.08，平均土地移交率為36.41%，從計劃公告到規(guī)劃公告的平均間隔時間為27.5個月，其中新光聯(lián)合制藥廠區(qū)城市更新單元創(chuàng)下了本年度從計劃公告到規(guī)劃公示的最快記錄。

2017年羅湖區(qū)進行了十二次更新單元規(guī)劃的公示/公告，包含四次公告，八次公示，其中四次公示與一次公告為調(diào)整項目，共計12個項目。擬拆除用地面積38.78公頃,擬拆除建筑面積54.2萬平方米，開發(fā)建設(shè)面積26.79公頃，擬新建計容建面220.44萬平方米，平均拆建比4.07。

表：2017年羅湖區(qū)公示與公告城市更新單元規(guī)劃統(tǒng)計表

注：表中“——”表示為未獲取到該項信息

在更新改造方向上，以舊城改造和工改項目為主，包含6項舊城改造，5項工改項目及1項城中村改造。其中，舊城改造有舊住區(qū)改造與舊商業(yè)區(qū)改造各3項；工改項目有3項工改工，1項工改居和1項工改商；城中村項目以商業(yè)為主要改造方向。據(jù)統(tǒng)計擬新建77.5萬平米住宅（包含保障房32.32萬平米和公共租賃房3.75萬平米）、80.28萬平米的商業(yè)辦公及酒店、以及23.76萬平米的工業(yè)用房。

羅湖區(qū)已批更新單元規(guī)劃平均容積率為9.64，平均土地移交率為30.92%，從計劃公告到規(guī)劃公告的平均間隔時間為39.8個月，最快通過間隔1個月，但其中多項計劃延宕超過6年，數(shù)量居全市之首。

2017年南山區(qū)進行了六次更新單元規(guī)劃的公示，其中一次公示為調(diào)整規(guī)劃，共計6個項目。擬拆除用地面積66.54公頃,擬拆除建筑面積165萬平方米，開發(fā)建設(shè)面積45.08公頃，擬新建計容建面444.24萬平方米，平均拆建比2.70。

表：2017年南山區(qū)公示與公告城市更新單元規(guī)劃統(tǒng)計表

在更新改造方向上，包含3項工改工項目及3項城中村改造。其中，工改工項目以新型產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)方向；城中村項目中1向以商業(yè)為主要改造方向，另2項以居住為主要改造方向。據(jù)統(tǒng)計擬新建170.38萬平米住宅（包含保障房7.66萬平米和公共租賃房2.15萬平米）、134.67萬平米的商業(yè)辦公及酒店、119.50萬平米的商務(wù)公寓以及8.16萬平米的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房。

南山區(qū)已批更新單元規(guī)劃平均容積率為6.69，平均土地移交率為32.25%，從計劃公告到規(guī)劃公告的平均間隔時間為43.8個月。

 2017年鹽田區(qū)進行了四次更新單元規(guī)劃的公示，包含一次已批規(guī)劃的調(diào)整項目公示，共計4個項目。擬拆除用地面積8.27公頃,擬拆除建筑面積8.7萬平方米，開發(fā)建設(shè)面積6.63公頃，擬新建計容建面41.34萬平方米，拆建比4.75。

表：2017年鹽田區(qū)公示與公告城市更新單元規(guī)劃統(tǒng)計表

在更新改造方向上，包含1項工改工項目，1項舊商業(yè)區(qū)改造以及2項城中村改造，其中城中村項目以居住的改造方向為主。據(jù)統(tǒng)計擬新建17.55萬平米住宅（包含保障房1.99萬平米）以及10.68萬平米的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房。

鹽田區(qū)已批更新單元規(guī)劃平均容積率為6.48，平均土地移交率為19.80%，從計劃公告到規(guī)劃公告的平均間隔時間為34個月，其中除了一項調(diào)整規(guī)劃延宕超過90個月，其余規(guī)劃都在一年內(nèi)進行公示。

 2017年寶安區(qū)進行了十次更新單元規(guī)劃的公示，包含兩次調(diào)整項目公示，共計10個項目。擬拆除用地面積75.97公頃,擬拆除建筑面積129.5萬平方米，開發(fā)建設(shè)面積50.02公頃，擬新建計容建面316.55萬平方米，拆建比2.44。 

表：2017年寶安區(qū)公示與公告城市更新單元規(guī)劃統(tǒng)計表

在更新改造方向上，鹽田區(qū)有5項工改項目，2項舊住區(qū)改造以及3項城中村改造。其中，城中村項目以居住及商業(yè)的改造方向為主，工改項目中包含2項工改商項目和3項工改工項目。據(jù)統(tǒng)計擬新建145.39萬平米住宅（包含保障房7.99萬平米）、106.15萬平米的商業(yè)辦公及酒店、15.25萬平米的商務(wù)公寓以及18.55萬平米的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房。

鹽田區(qū)已批更新單元規(guī)劃平均容積率為6.07，平均土地移交率為34.16%，從計劃公告到規(guī)劃公告的平均間隔時間為27.9個月，其中除了2項規(guī)劃延宕超過四年，其余規(guī)劃都在一年左右進行公示。

2017年龍崗區(qū)進行了十三次更新單元規(guī)劃的公示，包含四項調(diào)整項目公示，共計13個項目。擬拆除用地面積139.96公頃,擬拆除建筑面積181萬平方米，開發(fā)建設(shè)面積91.73公頃，擬新建計容建面487.24萬平方米，拆建比3.11。

表：2017年龍崗區(qū)公示與公告城市更新單元規(guī)劃統(tǒng)計表

在更新改造方向上，龍崗區(qū)以工改項目與城中村改造項目為主，包含7項工改項目和6項城中村改造。其中，城中村項目除了坂雪崗科技城15子單元城市更新單元以新型產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)外，其余多以居住或商業(yè)的改造方向為主；而工改項目中包含1項工改居項目，2項工改商住項目和4項工改工項目。據(jù)統(tǒng)計擬新建產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房110.15萬平米、215.95萬平米住宅（包含保障房18.86萬平米）、94.37萬平米的商業(yè)辦公及酒店。

龍崗區(qū)已批更新單元規(guī)劃平均容積率為5.95，平均土地移交率為34.12%，從計劃公告到規(guī)劃公告的平均間隔時間為46.62個月，其中5個項目延宕超過六年（城中改造項目有2個，工改項目3個）。

2017年光明新區(qū)進行了五次更新單元規(guī)劃的公示，共計5個項目。擬拆除用地面積16.02公頃,擬拆除建筑面積12.6萬平方米，開發(fā)建設(shè)面積11.20公頃，擬新增計容建面57.06萬平方米，平均拆建比為4.52。

表：2017年光明新區(qū)公示與公告城市更新單元規(guī)劃統(tǒng)計表

在更新改造方向上，光明新區(qū)有2項工改工項目，1項工改居，1項工改商及與1項舊商業(yè)區(qū)改造項目，其中工改工以新型產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)方向。據(jù)統(tǒng)計擬新建23萬平方米住宅和14萬平方米產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房。

光明新區(qū)已批更新單元規(guī)劃平均容積率為5.54，平均土地移交率為37.82%，從計劃公告到規(guī)劃公告的平均間隔時間為24.6個月，最長的時間間隔為40個月。

2017年坪山區(qū)進行了三次更新單元規(guī)劃的公示，共計3個項目，擬拆除用地面積36.31公頃，擬拆除建筑面積45.9萬平方米，開發(fā)建設(shè)面積22.64公頃，擬新建計容建面116.83萬平方米，平均拆建比為2.55。

表：2017年坪山區(qū)公示與公告城市更新單元規(guī)劃統(tǒng)計表

在更新改造方向上，坪山區(qū)有2項城中村改造，以居住為主導(dǎo)方向；另有1項工改居項目。據(jù)統(tǒng)計擬新建104萬平方米住宅和14萬平方米商業(yè)辦公。

坪山區(qū)已批更新單元規(guī)劃平均容積率為5.17，平均土地移交率為37.65%，三個項目從計劃公告到規(guī)劃公告的間隔時間分別為87個月、39個月及18個月。

2017年龍華區(qū)進行了九次更新單元規(guī)劃的公示與公告，共計9個項目。擬拆除用地面積31.85公頃，擬拆除建筑面積54.1萬平方米，開發(fā)建設(shè)面積20.12公頃，擬新建計容建面135.76萬平方米，平均拆建比為2.5。

表：2017年龍華區(qū)公示與公告城市更新單元規(guī)劃統(tǒng)計表

在更新改造方向上，龍華區(qū)以工改項目為主，包含4項工改商，2項工改居及1項工改工。此外還有1項城中村改造項目，以商業(yè)為主導(dǎo)方向。據(jù)統(tǒng)計擬新建74萬平方米商業(yè)辦公、42萬平方米居住和3.2萬平方米保障房。

龍華區(qū)已批更新單元規(guī)劃平均容積率為6.79，平均土地移交率為

37.38%，從計劃公告到規(guī)劃公告的平均間隔時間為30.5個月，最長的時間間隔為63個月，除了3項時間間隔超過50個月，其余項目均在1年內(nèi)進行規(guī)劃公示。

2017年大鵬新區(qū)進行了一次更新單元規(guī)劃的公示，為上洞電廠城市更新單元規(guī)劃，擬拆除用地面積6.35公頃，擬拆除建筑面積2.6萬平方米，開發(fā)建設(shè)面積4.71公頃，新建建筑面積8.98萬平方米，拆建比3.45。

表：2017年大鵬新區(qū)公示與公告城市更新單元規(guī)劃統(tǒng)計表

該規(guī)劃項目為工改商住方向，容積率為1.91，土地移交率為18.64%，從計劃公告到規(guī)劃公告的間隔時間為22個月。

2018年城市更新單元規(guī)劃展望

1. “強區(qū)放權(quán)”的改革紅利將利好城市更新單元規(guī)劃的審批速度

2017年的公示與公告的城市更新單元規(guī)劃編制與審批周期平均約為34.5個月，歷年共審批432項規(guī)劃，對比規(guī)劃數(shù)量仍然有200多項沒有審批，在去庫存及增量的壓力下，2018年的規(guī)劃審批速度將會加快，數(shù)量上預(yù)計將比2017年更多。

2. 未來趨勢：高容積率與高土地移交率

從規(guī)劃項目平均容積率來看，工改項目中除“工改商”類型外，其容積率基本在6.0上下波動，而城中村、舊住區(qū)及舊商業(yè)區(qū)改造基本超過6.0，其中舊商業(yè)區(qū)改造平均容積率甚至達到10.0。伴隨著原特區(qū)范圍內(nèi)用地緊張，不斷出現(xiàn)超高容積率的規(guī)劃項目，原特區(qū)外范圍的容積率也不斷提升，并在空間上呈現(xiàn)集中的態(tài)勢。

與此同時，尤其是原特區(qū)外的公共設(shè)施的不足日益凸顯，為例彌補公共配套的短板，土地移交率勢必會呈現(xiàn)上升趨勢，不少地塊反復(fù)調(diào)整土地移交的比率以滿足新的政策要求，而高土地移交率將進一步促使規(guī)劃項目的容積率提高。