港股解碼，香港財(cái)華社原創(chuàng)王牌專欄，金融名家齊聚?？赐暧浀糜嗛?、評(píng)論、點(diǎn)贊哦。
前言：
7月31日，首創(chuàng)置業(yè)（02868-HK）發(fā)布公告表示，將北京陽(yáng)光苑商業(yè)投資有限公司35%的股權(quán)以3.85億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓予北京瑞騰陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司。有意思的是，僅僅在7月份，首創(chuàng)置業(yè)便披露了3項(xiàng)“賣(mài)資產(chǎn)”事宜。
此外，根據(jù)2018年11月7日，首創(chuàng)置業(yè)披露的信息顯示，北京陽(yáng)光苑商業(yè)投資35%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià)約為3.85億元。而最終交易價(jià)格也是按照3.85億元的底價(jià)出售，在如此密集的時(shí)間內(nèi)，不惜底價(jià)出售自身資產(chǎn)，首創(chuàng)置業(yè)真的很“缺錢(qián)”嗎？
從企業(yè)公布的2018年財(cái)報(bào)來(lái)看，截至2018年12月，首創(chuàng)置業(yè)負(fù)債總額達(dá)到1315.16億元，其中，2018年支付的債務(wù)利息達(dá)到25.71億元，而同期企業(yè)凈利潤(rùn)也不過(guò)24.17億元。
近一年來(lái)頻繁“出售”，首創(chuàng)置業(yè)籌資壓力大
根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布的公告，此次出售所涉及的北京陽(yáng)光苑商業(yè)投資有限公司成立于1998年，注冊(cè)資本7219萬(wàn)元，主要持有地處北京市西城區(qū)的陽(yáng)光大廈。2016年，北京陽(yáng)光苑商業(yè)投資有限公司虧損3373萬(wàn)元；2017年度，企業(yè)盈利351.5萬(wàn)元。
而在北京陽(yáng)光苑商業(yè)投資有限公司之外，首創(chuàng)置業(yè)在近一年內(nèi)還有多筆資產(chǎn)出售行為。
2018年6月，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告，以6.67億元的價(jià)格完成出售北京金融國(guó)際酒店59.5%的股權(quán)，對(duì)應(yīng)34%的收益權(quán)。
2018年9月3日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告，你通過(guò)北京產(chǎn)權(quán)交易所（北交所）公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓的方式出售北京開(kāi)元和安投資有限公司51%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約為5.98億元。此外，根據(jù)掛牌條件，最終受讓方須在北交所出具產(chǎn)權(quán)交易憑證前，按持股比例替標(biāo)的公司向賣(mài)方償還約為11.87億元的股東貸款。
經(jīng)審核，作為標(biāo)的公司，截至2018年1月31日，北京開(kāi)元和安投資有限公司資產(chǎn)凈值約為2558.5萬(wàn)元。2017年，北京開(kāi)元和安投資有限公司實(shí)現(xiàn)稅后凈利潤(rùn)約為1512萬(wàn)元。
2019年以來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)賣(mài)賣(mài)賣(mài)的節(jié)奏依然沒(méi)有改變。而在2019年7月3日，根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息，首創(chuàng)置業(yè)一日之內(nèi)公布了兩起項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜。
其中一條與首創(chuàng)置業(yè)所屬的首創(chuàng)集團(tuán)相關(guān)，集團(tuán)旗下康誠(chéng)置業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓沈陽(yáng)吉天置業(yè)有限公司50%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約為1.565億元，支付方式為一次性付款。
據(jù)了解，沈陽(yáng)吉天置業(yè)有限公司成立于2002年，沈陽(yáng)龍湖房地產(chǎn)與康誠(chéng)置業(yè)有限公司各持有50%的股權(quán)。而康誠(chéng)置業(yè)有限公司成立于2010年，由首創(chuàng)集團(tuán)出資，在香港注冊(cè)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)擁有沈陽(yáng)吉天置業(yè)50%的股權(quán)。
此外，首創(chuàng)置業(yè)還計(jì)劃掛牌轉(zhuǎn)讓北京天城永元置業(yè)有限公司50%股權(quán)，北京天城永元置業(yè)旗下土地資源主要集中在北京市西南三環(huán)的麗澤商務(wù)區(qū)。2018年，天城永元置業(yè)營(yíng)收11.96億元，凈虧損1.29億元，截至今年5月31日，負(fù)債總計(jì)22.8億元。
該宗產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓將于7月4日進(jìn)入預(yù)披露日階段，預(yù)披露結(jié)束日期為7月31日。而在8月2日，通過(guò)登陸北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)現(xiàn)，上述兩項(xiàng)股權(quán)交易信息均已經(jīng)無(wú)法查詢。
負(fù)債1315.6億元，首創(chuàng)置業(yè)加快擴(kuò)張后現(xiàn)“缺錢(qián)”
有業(yè)內(nèi)人士指出，首創(chuàng)置業(yè)如此頻繁地“出售”資產(chǎn)和股權(quán)，與首創(chuàng)置業(yè)2018年以來(lái)的快速擴(kuò)張密不可分。
2018年以來(lái)，通過(guò)“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”、并購(gòu)以及合作開(kāi)發(fā)等模式，首創(chuàng)置業(yè)新增產(chǎn)能儲(chǔ)備超千億。根據(jù)企業(yè)年報(bào)顯示，僅在2018年，首創(chuàng)置業(yè)簽約銷售額為人民幣706.4億元，同比增長(zhǎng)26.5%，再創(chuàng)新高；簽約面積306.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.6%。
2018年，首創(chuàng)置業(yè)新獲二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目27個(gè)，總建筑面積409.3萬(wàn)平方米，總投資額人民幣409億元，同比增長(zhǎng)11.3%。值得一提的是，截至2019年1月，新進(jìn)入廣州、佛山及蘇州市場(chǎng)，有效拓寬核心城市版圖。此外，首創(chuàng)置業(yè)持續(xù)深化京津冀一級(jí)開(kāi)發(fā)資源優(yōu)勢(shì)，新獲河北張家口和北京懷柔駙馬莊一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積合計(jì)約130萬(wàn)平方米。
不過(guò)，如此快速的擴(kuò)張卻并未帶來(lái)相應(yīng)的企業(yè)利潤(rùn)增加，與企業(yè)所制定的營(yíng)收目標(biāo)相比較，同樣存在不小的差距。
2018年，首創(chuàng)置業(yè)所制定預(yù)期銷售目標(biāo)為800億元，最低目標(biāo)為750元，而實(shí)際銷售額為706.4億元，即便是與最低目標(biāo)相比較，也有著40多億元的差距。
在銷售目標(biāo)未完成的同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)均出現(xiàn)不同程度的下降。2018年，首創(chuàng)置業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)31.6億元，同比下降18%；凈利潤(rùn)下滑至24.17億元，同比下降13.56%；歸屬母公司股東凈利潤(rùn)19.23億元，同比下降9%。
更為重要的是，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)所制定的銷售目標(biāo)，首創(chuàng)置業(yè)快速擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，而隨著土地儲(chǔ)備的快速擴(kuò)張，企業(yè)負(fù)債以及隨之而來(lái)的資金緊缺問(wèn)題逐漸凸顯出來(lái)。
根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)所披露的2018年企業(yè)財(cái)報(bào)，2018年，首創(chuàng)置業(yè)總負(fù)債達(dá)到了1315.16億元，其中，2018年新增負(fù)債約為220億元；2018年，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比約為77.49%。
從債務(wù)構(gòu)成來(lái)看，首創(chuàng)置業(yè)2018年期末貨幣資金為225.71億元，而同期，企業(yè)短期借款為27.49億元，一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債為206.71億元。相比之下，仍有8.93億元的資金缺口。
此外，2018年支付的債務(wù)利息達(dá)到25.71億元，嚴(yán)重影響企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)。
融資渠道逐漸收緊，營(yíng)收千億目標(biāo)恐難實(shí)現(xiàn)
而正是由于債務(wù)高企，企業(yè)可流轉(zhuǎn)資金短缺，自2018年以來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)通過(guò)多種渠道密集融資。除了頻頻出售企業(yè)資產(chǎn)之外，首創(chuàng)置業(yè)債券發(fā)行頻率同樣很高。
根據(jù)年報(bào)顯示，2018年，首創(chuàng)置業(yè)綜合采用了債券、險(xiǎn)資、資產(chǎn)證券化、供應(yīng)鏈融資等融資方式，累計(jì)發(fā)行5億美元3年期境外高級(jí)債券、100億公司債、并完成首單供應(yīng)鏈融資。
2019年，首創(chuàng)置業(yè)融資額度和頻率仍然保持在較高水平。
僅在2019年3月27日，首創(chuàng)置業(yè)公布與首創(chuàng)證券等其他承銷商訂立承銷協(xié)議，發(fā)行數(shù)額不超過(guò)100億元的境內(nèi)公司債券。
同樣是在2019年3月，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布供股計(jì)劃，預(yù)期每10股現(xiàn)有股份將發(fā)行不多于5股供股股份，已發(fā)行股份總數(shù)預(yù)期將增加不超過(guò)50%。如此一來(lái)，引發(fā)行業(yè)對(duì)首創(chuàng)置業(yè)流動(dòng)現(xiàn)金狀況的擔(dān)憂，以及對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)再融資能力的懷疑。
事實(shí)上，早在7月18日，據(jù)上交所披露，首創(chuàng)置業(yè)一筆50億元的資產(chǎn)支持類證券發(fā)行申請(qǐng)被上交所“終止審核”，可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)首創(chuàng)置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況的擔(dān)憂。
另一方面，隨著企業(yè)負(fù)債逐漸增加，企業(yè)長(zhǎng)期還債能力減弱，財(cái)務(wù)狀況令人擔(dān)憂，以及其他方面的共同作用下，首創(chuàng)置業(yè)在2018年9月主動(dòng)放棄了A股IPO的申請(qǐng)。而這無(wú)疑進(jìn)一步收緊了首創(chuàng)置業(yè)的融資渠道。
2019年4月，首創(chuàng)置業(yè)董事會(huì)換屆完成后，年度銷售額破千億的目標(biāo)再次得到確認(rèn)。然而，今年前6月，首創(chuàng)累計(jì)簽約額405.4億元，僅完成全年千億銷售目標(biāo)的40.5%。
結(jié)語(yǔ)：
近日，央行在北京召開(kāi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)，提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。而在近期，監(jiān)管部門(mén)更是在信托等多個(gè)渠道持續(xù)收緊房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，2019年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)融資難窘境或進(jìn)一步加深。
目前來(lái)看，對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)而言，靠持續(xù)融資來(lái)擴(kuò)大企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模的路子不可持續(xù)。對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)而言，推進(jìn)企業(yè)創(chuàng)新，尤其是運(yùn)營(yíng)模式上的創(chuàng)新不失為一個(gè)明智之舉。
作者：李長(zhǎng)祥
編輯：李雨謙
責(zé)任編輯：
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