作為董事會(huì)主席，郁亮沒(méi)有現(xiàn)身萬(wàn)科的中期業(yè)績(jī)會(huì)。
一切關(guān)于上半年高層人事調(diào)整、萬(wàn)村計(jì)劃停止、多元化業(yè)務(wù)成績(jī)的問(wèn)題，媒體通通拋給了首席執(zhí)行官祝九勝。
事實(shí)上，今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境持續(xù)收緊、房貸利率提升、政策調(diào)控趨嚴(yán)，這些深深影響著房企的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。央行數(shù)據(jù)顯示，2019年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額11.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.6%，增速較2018年同期減少9.6個(gè)百分點(diǎn)。
郁亮曾稱萬(wàn)科是一家危機(jī)感導(dǎo)向的公司。令人熟知的例證是萬(wàn)科在去年秋季例會(huì)喊出的“活下去”。但是在外人看來(lái)，萬(wàn)科的業(yè)績(jī)連年攀升，風(fēng)景獨(dú)好。
財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)118.4億元，同比增長(zhǎng)29.8%，凈負(fù)債率控制在35.04%。萬(wàn)科這兩年也著急，2017年末，萬(wàn)科的凈負(fù)債率是8.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)在的數(shù)值。
萬(wàn)科財(cái)務(wù)的穩(wěn)健，是業(yè)內(nèi)共識(shí)，但是回溯過(guò)往，萬(wàn)科從來(lái)不是一家甘于平庸的企業(yè)。提到萬(wàn)科，行業(yè)的反應(yīng)是“老大”，這并不僅僅是銷售額的排名，更多的事情反應(yīng)的是萬(wàn)科的江湖地位。高周轉(zhuǎn)模式也是最早由萬(wàn)科提出；萬(wàn)科的多元化業(yè)務(wù)如長(zhǎng)租公寓、物業(yè)、數(shù)字化等幾乎都是行業(yè)最早試水的企業(yè)；從王石的“拐點(diǎn)論”，到郁亮的“白銀時(shí)代”，這家上市企業(yè)的市場(chǎng)預(yù)判甚至攪動(dòng)了行業(yè)和市場(chǎng)走向。
在深圳地鐵集團(tuán)入主后，萬(wàn)科越來(lái)越低調(diào)。在頭部房企的對(duì)決中，這家企業(yè)也由于分身術(shù)太多，以至于找不到有絕對(duì)代表性的業(yè)務(wù)。
行業(yè)甚至包括萬(wàn)科自己都在思考：萬(wàn)科是誰(shuí)？
01 情懷沒(méi)了？
如果現(xiàn)在向普通的購(gòu)房者發(fā)問(wèn)，“提到萬(wàn)科首先想到的是什么？”他們中的絕大多數(shù)人會(huì)給出三個(gè)名詞：王石、物業(yè)、口碑。
的確，作為萬(wàn)科的精神領(lǐng)袖，王石曾是這家企業(yè)的最強(qiáng)IP；而物業(yè)，已經(jīng)連續(xù)十年蟬聯(lián)“中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP1”；此外，在住宅建筑方面，萬(wàn)科也是業(yè)內(nèi)踐行產(chǎn)業(yè)化的第一人。不過(guò)隨著雅生活、碧桂園服務(wù)、新城悅、綠城服務(wù)等房地產(chǎn)物業(yè)公司的起勢(shì)，加之各大品牌房企開始走精品路線，萬(wàn)科在品牌和產(chǎn)品方面，似乎不再像從前那般擁有顯著優(yōu)勢(shì)。
萬(wàn)科把自己弄丟了嗎？至少在萬(wàn)科員工看來(lái)，他們現(xiàn)在很難能找到一個(gè)妥帖的詞匯去標(biāo)記這家公司?！巴跏x開后，也把萬(wàn)科的情懷帶走了?！币晃蝗f(wàn)科老員工的感嘆，道出了近兩年來(lái)，這家市值超過(guò)3000億元的房企，發(fā)生在企業(yè)最深處的變革。
自2017年，萬(wàn)科創(chuàng)始人王石宣布退休，將董事長(zhǎng)之位移交給郁亮后，企業(yè)在之后的兩年里，接連失去房企的龍頭寶座。要知道，在2016年之前，萬(wàn)科曾連續(xù)十年盤踞中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的榜首之位。無(wú)論是企業(yè)規(guī)模，還是品牌影響力，在業(yè)內(nèi)都是絕對(duì)的“老大”。
2018年，連續(xù)兩年丟失第一名的萬(wàn)科，還是沒(méi)能重回“老大”的位置。在去年克而瑞研究中心公布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》上，碧桂園全年實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)7286.9億元，而萬(wàn)科位居其后，流量金額為6069.2億元。
因此從數(shù)據(jù)上看，去年萬(wàn)科在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)上，與碧桂園的差距開始拉大。這讓郁亮很焦慮。盡管他不贊同“老大”地位是用規(guī)模來(lái)衡量，但內(nèi)心對(duì)行業(yè)排名和銷售金額高度敏感。
萬(wàn)科中報(bào)顯示，上半年在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，實(shí)現(xiàn)銷售金額3340億元，同比增長(zhǎng)9.6%。不過(guò)，在據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心發(fā)布《2019上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》上，今年上半年，萬(wàn)科以3349.3億元的全口徑銷售額，低于碧桂園的3895.4億元，位居排行榜第二位。
億翰智庫(kù)華南區(qū)總經(jīng)理何璐分析指出，當(dāng)年萬(wàn)科還是行業(yè)老大時(shí)，認(rèn)為自己做創(chuàng)新業(yè)務(wù)理所應(yīng)當(dāng)，有著要為整個(gè)行業(yè)探索更多出路的大情懷，“但沒(méi)想到這幾年市場(chǎng)行情巨變，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入下行周期，碧桂園、恒大、融創(chuàng)，這些曾經(jīng)野蠻生長(zhǎng)的房企都開始有超越萬(wàn)科的趨勢(shì)。”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1~7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長(zhǎng)10.6%，增速比1~6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資已在5~7月份連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)增幅回落情況，商品房銷售面積數(shù)據(jù)更是連續(xù)6個(gè)月下降。
何璐認(rèn)為，與碧桂園在業(yè)績(jī)上的差距，讓郁亮意識(shí)到，靠著曾經(jīng)的情懷去做事，萬(wàn)科恐怕很難應(yīng)付當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境。
萬(wàn)科已經(jīng)從行業(yè)的領(lǐng)軍者變成了現(xiàn)在的追趕者。
02 萬(wàn)科是誰(shuí)？
關(guān)于“萬(wàn)科是誰(shuí)”的答案，在企業(yè)不同的發(fā)展階段有過(guò)不同答案?？梢钥匆?jiàn)的是的，萬(wàn)科試圖在多元化業(yè)務(wù)中找到利益增長(zhǎng)點(diǎn)和新特點(diǎn)。
1984年，從王石創(chuàng)立深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心（萬(wàn)科前身）開始，萬(wàn)科從最初主營(yíng)業(yè)務(wù)是自動(dòng)化辦公設(shè)備和專業(yè)影視器材的進(jìn)口銷售，到90年代初在“綜合商社”的發(fā)展模式下，萬(wàn)科涉足房地產(chǎn)開發(fā)、進(jìn)出口貿(mào)易、零售連鎖商業(yè)等在內(nèi)的十大行業(yè)。
王石曾表示，創(chuàng)業(yè)之初，企業(yè)首先要解決生存問(wèn)題，“哪個(gè)行業(yè)有空子、能賺錢，就干哪行。每年的行業(yè)政策都有變化，利潤(rùn)空間也不一樣。新興企業(yè)很容易隨著政策的傾斜而轉(zhuǎn)行，從而形成多元化的格局?！?div style="height:15px;">
然而從上世紀(jì)90年代開始，中國(guó)商品房市場(chǎng)崛起，房?jī)r(jià)保持在持續(xù)上漲的通道，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入暴利時(shí)代。為了加速資本積累、迅速形成經(jīng)營(yíng)規(guī)模，王石將目光鎖定在住宅產(chǎn)業(yè)，放棄“綜合商社”模式，將城市大眾住宅開發(fā)確立為公司主導(dǎo)業(yè)務(wù)。他曾語(yǔ)出驚人，“就算我死了，你們搞多元化，我還是會(huì)從骨灰盒里伸出手來(lái)干擾你。”
一位接近萬(wàn)科的業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)年王石就連做商業(yè)地產(chǎn)都反對(duì)，“但是現(xiàn)在，房企不做商業(yè)，連土地都拿不到?！?div style="height:15px;">
