經(jīng)常有讀者向筆者咨詢這樣一個(gè)問題：我有筆房屋抵押業(yè)務(wù)去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理抵押登記的時(shí)候，不動(dòng)產(chǎn)登記部門要求抵押合同中必須要填寫抵押期限，而且要求我填寫的抵押期限和借款期限一樣長(zhǎng)。對(duì)此，我有個(gè)疑問，由于借款合同約定了借款期限，根據(jù)借款合同，除非借款人違約，否則只有借款合同到期我才能向借款人主張權(quán)利，要求其還款，如果抵押期限和借款期限一樣長(zhǎng)，那豈不是借款到期我的抵押也到期了？如果抵押期限過了，我是不是就沒有抵押權(quán)了？
上述問題是信貸業(yè)務(wù)實(shí)踐中非常普遍的一個(gè)問題，筆者結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定和案例試著對(duì)這一問題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，供參考。
“抵押權(quán)行使期限”是一個(gè)關(guān)系到抵押權(quán)人切身利益的重大問題，根據(jù)我國《擔(dān)保法司法解釋》第十二條的規(guī)定，“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。”另外，根據(jù) 2000年最高院發(fā)布的《最高人民法院研究室關(guān)于抵押權(quán)不受抵押登記機(jī)關(guān)規(guī)定的抵押期限影響問題的函》規(guī)定：“依照《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十二條的規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，辦理抵押物登記的部門規(guī)定的抵押期限對(duì)抵押權(quán)的效力不發(fā)生影響。”
根據(jù)上述規(guī)定，我們可以得出結(jié)論：不動(dòng)產(chǎn)登記部門登記的抵押期限（擔(dān)保期間）對(duì)抵押權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。
那抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在什么時(shí)間內(nèi)行使抵押權(quán)呢？對(duì)此，按照《擔(dān)保法司法解釋》的規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。但根據(jù)《物權(quán)法》第202條規(guī)定，“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。”從上述規(guī)定我們可以看出，《物權(quán)法》與《擔(dān)保法司法解釋》的規(guī)定是不一致的，《物權(quán)法》頒布于2007年，法律位階為法律，《擔(dān)保法司法解釋》頒布于2000年，屬于司法解釋。無論從法律位階還是新法舊法的關(guān)系來看，當(dāng)兩者規(guī)定不一致的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用《物權(quán)法》的規(guī)定，《擔(dān)保法司法解釋》的規(guī)定《物權(quán)法》實(shí)施后已經(jīng)不再適用，也即，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效內(nèi)行使抵押權(quán)。針對(duì)本問題，有以下兩點(diǎn)需要給予注意：
（一）當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。
實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)當(dāng)事人在抵押合同中約定抵押期限以及登記機(jī)關(guān)在登記時(shí)強(qiáng)制性的將抵押權(quán)登記為一定期限的情形，并且在實(shí)踐中這種情形還非常普遍，那上述情形是否有效呢？根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第十二條的規(guī)定，我們可以看出，當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。據(jù)此，就讀者所提問題，其在辦理抵押登記時(shí)，登記部門工作人員要求填寫的抵押期限也和借款期限一樣長(zhǎng)，根據(jù)上述《擔(dān)保法司法解釋》第十二條的規(guī)定，其約定的抵押擔(dān)保期限及登記的擔(dān)保期限均不具有法律約束力。
注：實(shí)踐中有登記機(jī)關(guān)在辦理抵押物登記時(shí)，要求將抵押權(quán)登記為一定期限，從要求期限屆滿后必須重新登記或續(xù)登，根據(jù)上述規(guī)定，登記機(jī)關(guān)的這種做法侵犯了擔(dān)保物權(quán)人的合法權(quán)益。
（二）物權(quán)法202條的性質(zhì)
抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在什么期限內(nèi)行使抵押權(quán)？根據(jù)《物權(quán)法》第202條規(guī)定，“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)?！痹摋l是關(guān)于抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在什么期限內(nèi)行使抵押權(quán)的規(guī)定，由于該條的規(guī)定過于簡(jiǎn)單，在實(shí)踐中如何理解和適用存在一定的爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為《物權(quán)法》202條規(guī)定的抵押權(quán)存續(xù)期間在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是訴訟時(shí)效，過了上述期間抵押權(quán)人喪失勝訴權(quán)，但抵押權(quán)還存在。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，該期間為除斥期間或存續(xù)期間，該期間經(jīng)過將導(dǎo)致抵押權(quán)消滅。
從202條的立法本意來看，《物權(quán)法》202條本質(zhì)上是對(duì)抵押權(quán)行使期限的一個(gè)規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)，如果未行使，人民法院將不予保護(hù)。該條立法的目的主要是考慮到隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，如果允許抵押權(quán)一直存續(xù)，可能會(huì)使抵押權(quán)人怠于行使抵押權(quán)，不利于發(fā)揮抵押財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用，制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，規(guī)定抵押權(quán)的行使期間，能夠促使抵押權(quán)人積極行使權(quán)利，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從目前主流判決來看，絕大多數(shù)法院均認(rèn)為，如果抵押權(quán)人未在主債權(quán)訴訟時(shí)效內(nèi)行使抵押權(quán)，抵押權(quán)消滅。（備注：也有例外判決，對(duì)于該問題，筆者會(huì)專門撰寫文章進(jìn)行分析）
還有一個(gè)需要注意的問題：如果主債權(quán)的訴訟時(shí)效中斷，抵押權(quán)的行使期限是不是跟著一并順延？對(duì)于該問題，實(shí)務(wù)中有兩類觀點(diǎn)，一類觀點(diǎn)認(rèn)為主債權(quán)訴訟時(shí)效中斷，抵押權(quán)的行使期限跟著順延，只要主債權(quán)未過訴訟時(shí)效，抵押權(quán)人就可以行使抵押權(quán)；一類觀點(diǎn)認(rèn)為抵押權(quán)行使期限的性質(zhì)為除斥期間，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在借款到期后的最初三年（備注：民法總則實(shí)施后普通訴訟時(shí)效已經(jīng)改為三年）內(nèi)行使抵押權(quán)，在此期間，主債權(quán)訴訟時(shí)效中斷，抵押權(quán)的行使期限不跟著順延。目前實(shí)務(wù)中，主流判決是第一類觀點(diǎn)，即主債權(quán)訴訟時(shí)效中斷，抵押權(quán)的行使期限跟著順延。（備注：對(duì)于該問題，筆者會(huì)專門撰寫文章進(jìn)行分析）
【案例1】甘肅金洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、甘肅銀行股份有限公司蘭州市七里河支行金融借款合同糾紛一案， 最高人民法院（2017）最高法民終426號(hào)。
甘肅省高級(jí)人民法院一審認(rèn)為：金洲公司以自己的土地使用權(quán)為致遠(yuǎn)集團(tuán)的債務(wù)提供了抵押擔(dān)保并辦理了他項(xiàng)權(quán)證，在致遠(yuǎn)集團(tuán)未履行到期債務(wù)的情況下，甘肅銀行七里河支行有權(quán)根據(jù)《抵押合同》的約定，在約定的抵押價(jià)值6000萬元范圍內(nèi)，對(duì)金洲公司提供的抵押物就變賣、拍賣后所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。關(guān)于金洲公司提出提供的擔(dān)保期限為一年的理由，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第十二條規(guī)定“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持”，他項(xiàng)權(quán)證登記的一年期限對(duì)甘肅銀行七里河支行享有的物權(quán)不具有法律約束力。
最高院二審維持了一審判決。
【案例2】馬鞍山小南山礦業(yè)有限公司、交通銀行股份有限公司武漢青山支行金融借款合同糾紛一案，最高人民法院 （2017）最高法民終310號(hào)。
最高院認(rèn)為：關(guān)于案涉抵押權(quán)是否消滅的問題。二審查明，目前案涉采礦權(quán)仍處于有效期內(nèi)。根據(jù)物權(quán)法定的原則，物權(quán)的設(shè)定及消滅均應(yīng)依法律規(guī)定，但目前并沒有法律規(guī)定抵押權(quán)因登記的擔(dān)保期間屆滿而消滅。本院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力?！卑干娴盅簷?quán)尚未消滅，小南山公司認(rèn)為案涉抵押權(quán)消滅的上訴理由不成立。
【案例3】遼寧五峰農(nóng)業(yè)科技股份有限公司、興業(yè)銀行股份有限公司沈陽分行金融借款合同糾紛一案，最高人民法院（2017）最高法民申5014號(hào)。
最高院認(rèn)為：《登記辦法》第十二條雖規(guī)定：“質(zhì)權(quán)人自行確定登記期限，登記期限以年計(jì)算，最長(zhǎng)不得超過5年。登記期限屆滿，質(zhì)押登記失效”，但依照物權(quán)法定原則，《登記辦法》作為部門規(guī)章不能規(guī)定應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)的消滅期限，不具有消滅應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)的效力。而且，根據(jù)擔(dān)保法解釋第十二條第一款關(guān)于“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力”的規(guī)定，案涉應(yīng)收賬款的質(zhì)押登記效力不受信貸征信機(jī)構(gòu)有關(guān)登記期限的約束，興業(yè)銀行未辦理質(zhì)押登記的展期，不影響依法設(shè)立的質(zhì)權(quán)的效力。據(jù)此，五峰公司申請(qǐng)?jiān)賹徶鲝堎|(zhì)押登記逾期即喪失質(zhì)權(quán)，與法律規(guī)定不符，本院不予支持。
備注：本案為應(yīng)收賬款質(zhì)押
【案例4】長(zhǎng)沙龍騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與長(zhǎng)沙市龍騰投資控股集團(tuán)有限公司合同糾紛一案北京市高級(jí)人民法院（2014）高民（商）終字第3494號(hào)。
北京鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院作為一審法院認(rèn)為：金谷信托公司與龍騰開發(fā)公司簽訂了《抵押合同》，并就抵押的土地及在建工程辦理了抵押登記，金谷信托公司已取得了上述抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)證，故金谷信托公司有權(quán)要求龍騰開發(fā)公司以抵押財(cái)產(chǎn)就上述債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。本案?jìng)鶛?quán)到期日為2012年9月30日，金谷信托公司于2014年4月2日起訴主張債權(quán)并行使擔(dān)保物權(quán)，未違反上述司法解釋的規(guī)定，故龍騰控股公司、龍騰開發(fā)公司、方忠杰關(guān)于土地他項(xiàng)權(quán)利證明書和在建工程抵押登記證明上記載的有效期限均只有一年，抵押期限屆滿，因未辦理抵押延期手續(xù)，金谷信托公司對(duì)所抵押土地及在建工程已喪失抵押權(quán)的意見，因無法律依據(jù)，一審法院不予采信。
北京高院二審維持了一審判決。
【案例5】青海四維信用擔(dān)保有限公司與門源巨源礦產(chǎn)資源開發(fā)有限責(zé)任公司、劉玉敏追償權(quán)糾紛青海省高級(jí)人民法院（2016）青民初47號(hào)。
青海高院認(rèn)為：巨源礦產(chǎn)公司、劉玉敏認(rèn)為采礦權(quán)抵押期限已經(jīng)到期，未重新確定抵押期限，四維擔(dān)保公司不享有優(yōu)先受償權(quán)?！肚嗪Ｊ临Y源廳采礦權(quán)抵押備案登記表》中確定的抵押期限是行政機(jī)關(guān)確定的期限，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋》第十二條第一款“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力?！焙汀吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第五十二條“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅”,抵押權(quán)是物權(quán)，在性質(zhì)上屬于擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十七條的規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)的消滅，必須要有法定的消滅事由，行政機(jī)關(guān)的登記期限不能阻卻債權(quán)存在時(shí)的擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)，更不能成為消滅擔(dān)保物權(quán)的事由。因此，四維擔(dān)保公司在法定期限內(nèi)提出主張時(shí)，對(duì)案涉作為擔(dān)保物權(quán)的采礦權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。巨源礦產(chǎn)公司、劉玉敏的辯解理由缺乏法律依據(jù)，不能成立。
【案例6】興隆縣供銷合作社聯(lián)合社、興隆縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社金融借款合同糾紛一案， 河北省高級(jí)人民法院（2017）冀民申842號(hào)。
河北高院認(rèn)為：關(guān)于抵押期限?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持?！痹賹徤暾?qǐng)人主張因登記的抵押期限已過，所以抵押權(quán)失效的主張，不符合法律規(guī)定。因案涉土地存在他項(xiàng)權(quán)利記載，再審申請(qǐng)人供銷聯(lián)社主張善意取得的證據(jù)不足。
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