地下車位買賣存在的最大風(fēng)險就是產(chǎn)權(quán)?！弊蛉眨浾呔偷叵峦＼囄毁I賣一事咨詢多位法學(xué)專家，他們不約而同地建議市民在車位買賣交易中要多加提防。那么，究竟存在哪些陷阱？市民又怎樣才能做到“心水清”呢？ 專家提醒:車位交易過程中，最核心的問題是要弄清楚，車位的原始產(chǎn)權(quán)到底歸誰所有？關(guān)鍵問題1:無產(chǎn)權(quán)證車位不受保護(hù)。華工法學(xué)教授關(guān)永宏舉例，當(dāng)發(fā)展商把廣大業(yè)主共有的車位私下賣掉，由于這些產(chǎn)業(yè)并非屬于發(fā)展商的，業(yè)主最后拿到手的只是一紙合同，而不是產(chǎn)權(quán)證。這些沒有產(chǎn)權(quán)的共有車位買賣不受物權(quán)法保護(hù)，小區(qū)業(yè)主有權(quán)向法院申請撤消發(fā)展商對這些共有車位的買賣合同。合同撤消后，購買這些私賣車位的業(yè)主只能向發(fā)展商追討購車位款項。一旦房地產(chǎn)商“走佬”，業(yè)主的錢就存在追不回的風(fēng)險。關(guān)鍵問題2:車位被開發(fā)商多次出售。?！皼]辦理產(chǎn)權(quán)的車位有可能被開發(fā)商二次銷售！”華工法學(xué)教授關(guān)永宏表示，“廣州今年3月國土房產(chǎn)局專門頒布了《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》，其中第五條規(guī)定:‘房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位出售或者出租房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫前，需經(jīng)初始登記確認(rèn)權(quán)屬?！比欢?，有的開發(fā)商遲遲沒辦理這個“確權(quán)”手續(xù)，使得買了車位的小業(yè)主始終拿不到產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)商等車位漲價時再辦確權(quán)手續(xù)，把車位以高價第二次賣出并幫第二買家辦理完過戶，那么第一次的買家反而成了被趕走的那個?！胺删椭怀姓J(rèn)已過戶的車位”。專家在此提醒，無論交易一手車位還是二手車位，最核心的問題在于關(guān)注車位原始產(chǎn)權(quán)到底歸誰所有。買家交易前首先要明確，車位是否具有受法律保護(hù)的產(chǎn)權(quán)，明晰以后才能夠確定交易的合法性和購買的風(fēng)險，以及購買人簽的合同的保障力到底有多大。關(guān)鍵問題3:人防工程車位有特殊性。“人防工程的車位不同于普通車位，在戰(zhàn)爭時會被防空部門統(tǒng)一管理，有可能當(dāng)時不作私人停車位用途?！比A工法學(xué)教授關(guān)永宏表示，人防工程車位的特殊性在于車位擁有者在戰(zhàn)爭發(fā)生的時候，就要無條件地把這個車位交出來給有關(guān)的防空管理部門統(tǒng)一支配。因而，購買車位時市民要留意合同里的細(xì)則看是否明確列有人防工程的使用規(guī)則。關(guān)鍵問題4:租賃期限超20年后無效。有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時候會申明車位不能買賣。他們不會與業(yè)主簽買賣合同，只簽租賃合同。可是，他們在合同中并不向消費者聲明“租賃期限超過20年后將不受法律保護(hù)”。廣東天勝律師事務(wù)所的周律師提醒，根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的那部分無效?！币簿褪钦f，消費者租賃車位(庫)(就是所謂的銷售使用權(quán))最長期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。專家提示，凡是銷售使用權(quán)超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償。
現(xiàn)在有些開發(fā)商都在賣車位，沒有產(chǎn)權(quán)且價錢還不便宜，其后遺癥很多。1、地上車位是占用的屬于全體業(yè)主的公共場地，地下架空層是屬于全體業(yè)主的防空實施，其產(chǎn)權(quán)毫無疑問屬于全體業(yè)主所有，所以不會有產(chǎn)權(quán)證。2、開發(fā)商在完成開發(fā)以后是要退出的，質(zhì)保期以后就與該物業(yè)沒有任何關(guān)系了，大部分開發(fā)企業(yè)是會關(guān)門的，誰來保證購買者70年的使用權(quán)，在法律上開發(fā)商的保證是無效的，相當(dāng)于你簽一份合同將別人的東西賣了，那有保證嗎？將來你找誰去？沒有買車位的業(yè)主倒是隨時可以起訴主張自己的權(quán)利。3、有些車位是已物業(yè)公司名義銷售的，那更沒保障，物業(yè)是隨時可以換的，物業(yè)公司隨時可以破產(chǎn)的，你將來找誰去？所以我告訴你，車位（庫）是否可銷售的惟一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證（或有無預(yù)售許可證），已經(jīng)購買無產(chǎn)權(quán)車位（庫）的消費者應(yīng)該趕緊要求退賠,可以租車位，千萬不要買車位（有產(chǎn)權(quán)的除外），且一次租車位的合同不要超過5年，這樣可以減少風(fēng)險。謹(jǐn)防車位詐騙!+ k#騙術(shù)1 “秘” 敞開式地上車位。小區(qū)里的空地，有的時候甚至是綠地，開發(fā)商或者物業(yè)公司畫根線就收錢。有的作價賣給業(yè)主，有的按月出租。由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開發(fā)商無權(quán)出售敞開式地上車位。騙騙術(shù)2蒙 無約定的地下車位。 如果地下車位（庫）建筑面積未分?jǐn)?，且開發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權(quán)的，則開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商出售這種車位（庫）好像天經(jīng)地義，其實不然?！侗本┦谐鞘蟹课莨芾磙k法》第13條規(guī)定：“按照國家和本市規(guī)定可以單獨轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓?！?也就是說，在房屋買賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位（庫）的產(chǎn)權(quán)屬于單獨轉(zhuǎn)讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位（庫）也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。騙術(shù)3 地下車位（庫）重復(fù)賣。很多開發(fā)商在賣房子的同時也在賣地下車位（庫），可這地下車位（庫）的買賣是否合法，很多業(yè)主并不知道。如果地下車位（庫）面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭?，那么開發(fā)商就無權(quán)出售。換句話說，賣房子的時候已經(jīng)把地下車位（庫）的面積分?jǐn)偟矫總€業(yè)主的身上，并且按比例收過錢了。再把這樣的地下車位（庫）賣給業(yè)主，就是重復(fù)收錢?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓?！币虼巳舨荒苻k理產(chǎn)權(quán)，車位（庫）買賣合同是不受法律保護(hù)的，業(yè)主買到手的只是一張白紙。提示：這類的地下車位（庫）辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴(yán)格地說屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。騙術(shù)4 人防工程偷著賣。沒有分?jǐn)偟牡叵旅娣e是不是都可以賣呢？當(dāng)然不是。有的地下車位（庫）屬于人防工程，而人防工程是國家強(qiáng)制配套，禁止開發(fā)商銷售。提示：根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！遍_發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業(yè)主共有。騙術(shù)5 租賃期限超過20年。有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時候會申明車位不能買賣，不簽買賣合同，只與業(yè)主簽租賃合同?？稍谧赓U期限上超過了20年的時候，并不向消費者聲明20年后不受法律保護(hù)。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。” 消費者租賃車位（庫）（就是所謂的銷售使用權(quán)），最長期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。提示：凡是銷售使用權(quán)超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償。
