文：陳鑫范 陶鴻 夏一峰 周忻 何右 常庭皓
（5）若商品房買賣合同及其補充協(xié)議明確約定按揭貸款不成功則買房人選擇其他付款方式支付房款，現(xiàn)買房人以貸款不成功無力支付房款為由主張解除合同的，法院不予認可。
在浙江保利房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱保利公司）與陳潔商品房銷售合同糾紛中【案號：（2013）浙杭民終字第3570號】，杭州中院認為：根據現(xiàn)有證據證實，商品房買賣合同簽訂后，陳潔向銀行辦理了按揭貸款手續(xù)，但未能獲得貸款。根據《合同補充協(xié)議》的上述約定，陳潔應在限定期限內選擇其他保利公司認可的付款方式，否則即構成違約。2012年1月4日，保利公司委托浙江浙元律師事務所律師給陳潔發(fā)送律師函載明“……現(xiàn)保利公司已經接到您辦理按揭的銀行通知，您不符合銀行房貸條件，銀行不予發(fā)放按揭貸款……”、“請您接到本律師函后，催促按揭銀行在20個工作日內發(fā)放按揭貸款，或者在20個工作日內一次性付清余款”。保利公司以該通知的形式向陳潔提出了要求其繼續(xù)履行合同義務的主張，但陳潔仍未按期取得銀行按揭貸款或者提出其他的付款方式以供保利公司確認，而是在訴訟中明確表示沒有能力支付剩余價款。陳潔不履行合同義務的行為已構成逾期根本性違約，根據《中華人民共和國合同法》的相關規(guī)定，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，故保利公司訴請要求陳潔一次性支付剩余購房款，符合法律規(guī)定。保利公司未主張解除案涉買賣合同，對于違約方陳潔在訴訟中提出解除案涉買賣合同的主張本院不予認可。
在楊煥宇與杭州清盛置業(yè)有限公司（以下簡稱清盛公司）商品房銷售合同糾紛案【案號：(2016)浙01民終3526號】中，杭州中院認為：案涉房屋已經抵押給案外人，辦理了他項權證，且案涉房屋目前處于法院查封狀態(tài)，在抵押權未注銷、法院查封未解除之前，案涉房屋客觀上無法辦理轉移登記手續(xù)。在本案中，出賣方清盛公司已經將案涉房屋抵押給案外人，辦理了他項權證，且案涉房屋目前處于法院查封狀態(tài)，在抵押權未注銷、法院查封未解除之前，案涉房屋客觀上無法辦理轉移登記手續(xù)。故買受人楊煥宇要求清盛公司將案涉房屋權屬轉移登記至其名下的訴訟請求法律上無法得到支持。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。
在沈波、韓麗與浙江尊峪置業(yè)有限公司（以下簡稱尊峪公司）商品房銷售合同糾紛案【案號：（2016）浙01民終6271號】中，杭州中院認為：出賣方在合同約定的交房日前向買受人送達房屋交付通知；其次該房屋已經竣工驗收合格并取得竣工驗收備案，故房屋在交房日已經符合交房條件；最后買受人不得以不屬于不符合交付條件的商品房質量問題為由，拒絕收房。本案中出賣人尊峪公司已在約定交房日2015年12月31日前向買受人沈波、韓麗送達房屋交付通知，沈波、韓麗對該事實亦予以承認，故尊峪公司并不存在因其逾期通知造成逾期交房的違約行為。其次，案涉商品房已于2015年12月25日經竣工驗收合格并于同月28日取得竣工驗收備案證明，案涉商品房的燃氣管道工程已于2015年12月24日經驗收合格，故案涉商品房在約定交房日已符合雙方合同約定的交付條件。買受人沈波、韓麗主張交房時燃氣無法開通，但并未對燃氣無法開通系出賣人尊峪公司原因所致進行充分舉證，故無法認定出賣人尊峪公司存在相應違約行為。最后，施工地面不平整、墻面平整度不平、空鼓較多、通風口不對等問題并不屬于不符合交付條件的商品房質量問題，尊峪公司對此應當承擔的是維修義務，沈波、韓麗無權以此為由拒絕收房。
在鄭晨與杭州東田巨城置業(yè)有限公司（以下簡稱東田公司）商品房銷售合同糾紛案【案號：（2014）浙杭民終字第3350號】中，杭州中院認為：案涉房屋已于2013年11月29日進行了建設工程竣工驗收備案，其中杭州市余杭區(qū)環(huán)境保護局出具的余環(huán)檢（2013）51號的檢查意見書作為驗收備案中環(huán)保部門出具的認可文件予以備案，在目前涉案工程驗收備案尚未被依法撤銷前，應認定涉案房屋已經符合雙方在《浙江省商品房買賣合同》第九條所約定的交付條件，鄭晨在收到東田公司交房通知后，應當予以收房?，F(xiàn)鄭晨二審中以涉案房屋未通過環(huán)保驗收為由，要求解除雙方房屋買賣合同的理由不成立，本院不予采納。
6．商品房預售合同糾紛裁判觀點
（1）房產公司交付房屋超過合同約定日期且無證據證明其延誤事由符合合同規(guī)定的，其構成逾期交付房屋并應承擔違約金。
在杭州美潤房地產有限公司（以下簡稱美潤房產公司）與樓侃房屋預售合同糾紛案【案號：（2016）浙01民終387號】中，杭州中院認為：房產公司事實上交付房屋已經超過合同約定交付日期，且未有充分證據證明其延誤事由符合補充協(xié)議的相關約定，故此構成逾期交付房屋且應該承擔違約金。本案中美潤房產公司于2015年4月22日才向樓侃發(fā)出房屋交房通知書，告知樓侃房屋于2015年4月25日起交付。顯然，美潤房產公司通知的實際可交付日期已超過合同約定的交付日期。其次，關于美潤房產公司系由市政配套設施建設延誤導致項目工程無法竣工，進而影響房屋交付的主張。美潤房產公司并未有充分證據證明其主張的市政配套設施建設延誤事由完全符合補充協(xié)議的相關約定，同時在合同約定交付期限屆滿后，美潤房產公司也未就不能如期交付房屋的緣由及時告知樓侃。故原審法院綜合判定本案中美潤房產公司對樓侃構成逾期交房并應承擔逾期交房違約金，并無不當。
在杭州美林房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱美林公司）與陳銀浩商品房預售合同案【案號：（2016）浙01民終853號】中，杭州中院認為：房屋買賣合同雖然沒有對“得房率”這一概念直接作出約定，但按照該合同，可以計算得出案涉房屋套內建筑面積與建筑面積之間的比例。本案中的美林公司在交付房屋時，該房屋套內建筑面積與建筑面積之間的比例與合同中所體現(xiàn)出的比例存在較大差距，一審法院認為這差距超過合理范圍，應該酌情讓美林公司賠償陳銀浩損失。故此，一審法院認定事實清楚，適用法律正確。
在邵蘭與杭州美潤房地產有限公司（以下簡稱美潤房產公司）商品房預售合同糾紛案【案號：（2015）浙杭民終字第3777號】中，杭州中院認為：出賣方以補充協(xié)議書的形式采用格式條款對于交付條件作了補充約定，其中對因第三方的原因導致美潤公司逾期交付案涉房屋的情形約定為予以延期而不構成違約，該約定違反《中華人民共和國合同法》第一百二十一條的規(guī)定，且也無證據證實其對上述免除自己責任、排除對方主要權利的格式條款已向買受人作了明確說明，故上述格式條款依照《中華人民共和國合同法》第三十九、第四十條以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十條的規(guī)定應當認定無效。
在柴力君、魏金飛與杭州萬華置業(yè)有限公司（以下簡稱萬華公司）房屋預售合同糾紛案【案號：（2016）浙01民終2471號】中，杭州中院認為：《中華人民共和國合同法》第一百二十一條規(guī)定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！北景钢?，雙方當事人之間的商品房買賣合同因出賣人萬華公司違約而被買受人柴立君、魏金飛通知解除，出賣人萬華公司應當依照法律規(guī)定和雙方之間的合同約定承擔違約責任。即使萬華公司關于其違約系因施工單位原因所致的事實主張成立，根據上述法律規(guī)定，出賣人萬華公司也應當對買受人柴立君、魏金飛承擔違約責任。
在方智潔與杭州龍湖房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱龍湖房產公司）商品房預售合同糾紛案【案號：（2016）浙01民終325號】中，杭州中院認為：房屋買賣合同明確載明了買賣標的房屋平面圖，且雙方均在該房屋平面圖上簽章確認。故該房屋平面圖系該房屋買賣合同的有效構成部分，雙方當事人應嚴格按照合同約定履行。本案中，根據雙方當事人的陳述與可確認的有效證據，出賣人龍湖房產公司擬交付房屋結構戶型與該房屋買賣合同中房屋平面圖所示結構戶型不一致。房屋結構戶型作為房屋買賣合同的核心組成部分之一，出賣人龍湖房產公司未能依約交付相應房屋，其行為構成違約，買受人方智潔有權要求解除雙方之間的房屋買賣合同。
在步青與杭州銘瑞房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱銘瑞房產公司）商品房預售合同糾紛案【案號：（2015）浙杭民終字第3157號】中，杭州中院認為：步青在與銘瑞房產公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，未違反國家法律、現(xiàn)行行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效，雙方當事人均應按合同的約定履行各自的義務和享有相應的權利。合同中規(guī)劃設計變更條款明確約定：經規(guī)劃設計單位同意、規(guī)劃行政主管部門批準的規(guī)劃設計變更，導致商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，影響商品房質量或使用功能等，則出售方應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知購買方。購買方有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復，未按期作出書面答復的，視同接受變更。若出售方未在規(guī)定時限內通知購買方的，購買方有權退房。本案中，涉案房屋規(guī)劃變更后，出賣人銘瑞房產公司并未按合同的約定向買受人步青書面告知規(guī)劃變更的事項。故此，買受人步青有權退房，解除合同。
在章云與浙江萬亞置業(yè)有限公司（以下簡稱萬亞公司）商品房預售合同糾紛案【案號：（2016）浙01民終230號】中，杭州中院認為：關于萬亞公司是否應當向章云承擔逾期辦理案涉房屋“三證”違約責任的問題。首先，雖然章云與萬亞公司在書面買賣合同中約定由買受人自行辦理商品房轉移登記，但是實際履行合同過程中，萬亞公司在向章云交付案涉房屋后向章云收取了辦理“三證”所需的契稅和產權登記費，萬亞公司收取辦證費用的行為表明雙方當事人實際對書面合同的約定內容進行了補充，萬亞公司有為章云辦理“三證”的義務。其次，本案雙方當事人未在書面合同中約定辦理“三證”的期限以及逾期辦證的違約責任，買受人章云也未能提供有效證據證明萬亞公司承諾辦證的具體期限。故關于“三證”的辦理期限以及相應違約責任屬于約定不明。再次，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋》的相關規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人未在合理期限內取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。故雖然本案違約責任約定不明，但是在出賣人未舉證據證明非因己方責任導致買受人未取得權屬證書的情況下，出賣人萬亞公司仍應承擔違約責任。
在俞明霞與富景房地產開發(fā)（富陽）有限公司（以下簡稱富景公司）商品房預售合同糾紛案【案號：（2015）浙杭民終字第832號】中，杭州中院認為：商品房買賣合同中，買受人的主要義務是支付購房款。本案中，俞明霞在補充協(xié)議中已表示充分了解到個人住房貸款的辦理條件、程序及需要繳納的全部費用，并承諾自己的資信狀況符合貸款銀行的辦理條件和國家法律規(guī)定及政策。俞明霞作為房屋的買受人，對于購買價值巨大的不動產，并采用按揭貸款的方式，亦應當對其自身是否符合貸款條件負有了解的義務，故俞明霞認為補充協(xié)議的相關內容顯失公平并無依據。因此，即使俞明霞按揭貸款因其收入水平問題未能辦出屬實，其責任也在于俞明霞本身。俞明霞以其已表明不再繼續(xù)履行合同為由，認為其享有合同解除權，系對法律的誤解。且按照合同的約定，如果俞明霞因償還能力、信用或其他原因，最終導致貸款銀行不予批準貸款的，可與富景公司協(xié)商新的付款方式（一次性支付或分期支付購房余款），現(xiàn)其并未提交有效的證據證明按揭貸款不能辦出，或者不能辦出按揭貸款后已經就付款方式進行了協(xié)商，或者協(xié)商后存在客觀履行不能的情形，故俞明霞要求解除合同的請求不應支持。
在劉宗獻、周玲與杭州保利建霖房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱保利建霖公司）商品房預售合同糾紛案【案號：（2015）浙杭民終字第3514號】中，杭州中院認為：本案中，買受人劉宗獻、周玲主張撤銷案涉合同，系以出賣人保利建霖公司存在虛假宣傳為理由。根據《合同法》五十四條規(guī)定，構成可撤銷合同，須以一方存在欺詐，使對方陷于錯誤，并基于該錯誤與對方訂立合同。出賣方保利建霖公司廣告宣傳中的“學區(qū)”、“地鐵”等信息均系可公開查詢的信息，僅有出賣方保利建霖公司的宣傳尚不足以使買受人劉宗獻、周玲陷于錯誤，并基于該錯誤與保利建霖公司訂立合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同的內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”本案中，保利建霖公司的廣告宣傳資料尚不足以認定構成要約。雙方當事人在補充協(xié)議中關于“要約邀請”的約定雖屬保利建霖公司單方擬制，但并不違反上述規(guī)定。劉宗獻、周玲主張以雙方合同第十七條的約定，即依照《浙江省實施﹤中華人民共和國消費者權益保護法﹥辦法》第二十八條第一款的規(guī)定退房，亦缺乏法律和事實依據，本院難以支持。
在陳圣健與浙江一統(tǒng)實業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛案【案號：（2014）浙杭民終字第2428號】中，杭州中院認為：解除權系形成權，具有基于單方的意思表示即可產生合同解除后果的效力?！吨腥A人民共和國合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅?！币虼?，解除權須在合理的期限內行使，以保持法律秩序的安定。對于解除權行使的期限，有約定的從約定，無約定的從法律規(guī)定，法律沒有明確規(guī)定的，應按照同樣情況同樣處理的原則合理確定。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定，法律沒有規(guī)定，或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權的行使合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使。該條雖系基于《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的法定解除權，但法定解除權與約定解除權在效力上并無差別，而交付土地、房屋權屬證書以協(xié)助陳圣健辦理案涉房屋的轉移登記，與支付房款、交付房屋同樣為商品房買賣合同約定的合同義務，故雙方在商品房買賣合同中約定的因逾期交付房屋、土地權屬證書所產生的解除權，應參照該解釋的規(guī)定，在一年內行使。
通過“中國裁判文書”網檢索得到的2014-2016年度杭州中院審理的房地產開發(fā)合同經營合同糾紛案件，共5件，均為二審案件；其中4件判決“駁回上訴，維持原判”，1件裁定“撤銷原判，發(fā)回重審”。
在杭申集團有限公司與現(xiàn)代聯(lián)合控股集團有限公司（以下簡稱現(xiàn)代聯(lián)合公司）、章鵬飛等合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛案【案號：（2013）浙杭民終字第3645號】中，杭州中院認為：《公司法》第十六條第二款規(guī)定，公司為公司股東或者實際控制人提供擔保的，必須經股東會或者股東大會決議。該條款是關于公司內部控制管理的規(guī)定，不應以此作為評價合同效力的依據。關于公司擔保，內部程序的瑕疵不能對抗善意第三人。故現(xiàn)代聯(lián)合公司、章鵬飛、煙臺現(xiàn)代公司所認為“現(xiàn)代聯(lián)合公司為煙臺現(xiàn)代公司的股東，根據《公司法》的規(guī)定，為股東或實際控制人擔保的，應經股東會特別程序表決通過。而本案中煙臺現(xiàn)代公司為其大股東提供擔保并沒有按照法律規(guī)定的程序，因此煙臺現(xiàn)代公司對外的擔保為無效擔保，煙臺現(xiàn)代公司不應當承擔保證責任。”的上訴理由沒有法律依據。
在杭州幃策投資有限公司（以下簡稱幃策公司）與杭州市祥符鎮(zhèn)花園崗村經濟合作社（以下簡稱花園崗村經合社）合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛案【案號：（2015）浙杭民終字第464號】中，杭州中院認為：幃策公司與花園崗村經合社簽訂的《合作開發(fā)“祥符園林大廈”（暫定名）合同書》系雙方當事人的真實意思表示，但其在合同中約定的幃策公司與花園崗村經合社在設立項目公司時股權比例和相關條款并不完全符合當時的政策要求。雙方協(xié)商未能達成一致，花園崗村經合社提出解除合同，幃策公司對此不持異議，應視為合同解除。而案涉合同無法履行系因其約定與政策不符，而雙方當事人又不能對合同變更達成一致意見，故原審法院認定本案雙方當事人認為對方違約導致合同無法履行的理由不成立并無不當，幃策公司要求花園崗村經合社承擔違約金1000萬元亦與上述認定不符，故本院不予支持。幃策公司為項目公司實際運作產生的必要費用支出，應由雙方當事人各半分擔。
通過“中國裁判文書網”檢索得到的2014-2016年度杭州中院審理的房屋拆遷安置合同糾紛案件共114件，其中二審案件93件，管轄上訴案件21件。二審案件中發(fā)回重審2件，維持原判75件，改判16件。管轄上訴案件中，21件全部維持原裁定。
在方金榮、王孝琴、方劍、方某與杭州市西湖區(qū)轉塘鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設總指揮部、杭州市西湖區(qū)人民政府轉塘街道辦事處房屋拆遷安置補償合同糾紛案【案號：（2015）浙杭民終字第3119號】中，杭州中院認為：根據《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》第六條的約定，安置面積系按照《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》、杭州市委（2001）29號文件《關于擴大撤村建居改革試點推行農轉居多層公寓建設的意見》的規(guī)定予以確定。該杭州市委（2001）29號文件的實施辦法即《杭州市撤村建居農轉居多層公寓建設管理實施辦法》（杭州市市委辦發(fā)（2002）80號文件）規(guī)定：“在原農戶中的每個居民戶口按人均建筑面積不超過50平方米（40平方米建安價＋10平方米成本價）標準計算（已經享受過公房分配、房改房、經濟適用房、廉租房、貨幣分房等待遇的不再享有本建房指標）。文件規(guī)定的適用范圍系指被拆遷農戶中的居民，但方金榮、王孝琴作為居民，其房屋被拆遷，根據舉輕明重的原則，理應適用上述文件規(guī)定。由于拆遷安置房屋不同于普通商品房，具有政策保障性質；房改所購房屋亦屬于政府政策保障住房，與拆遷安置房屋具有相同的政策保障性質。如被拆遷人員雙重享受政策保障住房，則與國家關于保障住房的政策宗旨不符，因此，被拆遷人已享受的房改房面積，應在拆遷安置房屋面積中扣除。
在孫莉與來學恩、杭州市駐地儲備中心等房屋拆遷安置補償合同糾紛案【案號：（2014）浙杭民終字第1917號】中，杭州中院認為：孫莉以來學恩與土地儲備中心、科技園指揮部之間簽訂的《房屋拆遷產權調換協(xié)議》、《擴面協(xié)議》違反《合同法》第五十二條第（二）項，亦即存在惡意串通、損害第三人利益的情形為由主張上述協(xié)議無效，則應對來學恩與土地儲備中心、科技園指揮部之間存在惡意串通、損害其利益的事實承擔舉證責任。但根據本案的證據，孫莉與來學恩雖然于離婚協(xié)議中對案涉房屋分割比例作了約定，但未向房產管理部門辦理變更登記，不具有對外公示的效力。孫莉提交的其他證據亦不足以證實土地儲備中心、科技園指揮部在與來學恩簽訂協(xié)議之前即已知曉孫莉與來學恩對案涉房屋進行分割以及孫莉系房屋共有權人的事實。土地儲備中心、科技園指揮部在與來學恩簽訂案涉協(xié)議之前，來學恩與孫莉已經離婚，而案涉房屋登記在來學恩一人名下，故土地儲備中心、科技園指揮部已經善盡了謹慎義務，難以認定存在其與來學恩惡意串通，因此，孫莉提出的上訴理由不能成立，本院不予支持。孫莉如認為其權利受到侵害，可根據其與來學恩之間的離婚協(xié)議另行主張權利。
在李信國、李文明、王菊娣、孫曉明、李揚清、李芳與富陽市江南新城建設投資集團有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛案【案號：（2014）浙杭民終字第2480號】中，杭州中院認為：《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第四十八條第二款雖規(guī)定“拆遷人超過拆遷補償安置協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，應當自逾期之月起按照原標準的二倍支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失”，但本案所涉協(xié)議書中并未對提供安置用房的日期作出具體明確的約定，對具體過渡期限未有明確約定，故亦不能適用該條規(guī)定。
在杭州經濟技術開發(fā)區(qū)農居多層公寓建設管理中心與王光燦、王光仁、王光才房屋拆遷安置補償合同糾紛案【案號：（2015）浙杭民終字第263號】中，杭州中院認為：王光燦、王光仁、王光才主張拆遷協(xié)議無效的理由不成立。根據本案起訴狀和一審庭審中的陳訴，可以認定王光仁、王光才在簽訂協(xié)議的當日就知道王光燦代表其簽訂了《征用集體所有土地房屋拆遷安置協(xié)議書》，即代理關系中的“本人”知道“他人”以“本人”名義實施了民事行為。案涉協(xié)議書簽訂后至實際領取所約定的補償款之前，王光仁均未對王光燦以其名義簽訂協(xié)議的行為作否認表示，即代理關系中“本人”未做否認，故應視為同意，因此案涉協(xié)議有效。
