編輯：李曉
審核：陳茜
轉自：北京市第三中級人民法院
作者：林存義
違章建筑買賣合同被確認無效后，應按照締約過失責任處理后續(xù)問題，雙方所承擔的損失為締約過程中因合同無效給對方造成的相應損失，而非合同標的自身之價款，且該損失與對方當事人之過錯行為存有因果關系；核心是效力、損失、過錯和因果關系四個要素。
一審：（2015）順民初字第07541號
二審：（2015）三中民終字第11075號
原告李某。
被告左某。
左某為北石槽鎮(zhèn)北石槽村村民；李某為海淀區(qū)居民。2013年7月23日，左某和李某簽訂《協(xié)議書》兩份，其一為：經(jīng)雙方協(xié)商，村委會研究，同意左某將房產(chǎn)轉讓給李某，村委會收取管理費5000整，此協(xié)議書生效?！逼涠椋航?jīng)村委會研究，同意李某同志長期使用左某房產(chǎn)，面積402平方米，每平方米收土地使用費30元”。兩份協(xié)議均有李某、左某簽字及北石槽村委會章。2013年7月30日，左某、李某簽訂《房屋出讓書》，內(nèi)容為：“左某收到李某交來人民幣65萬元整，自愿將本人位于北石槽村關坑北，房產(chǎn)交李某永久使用，并自愿放棄此房屋所有權、使用權、繼承權及一切與此房屋相關權利。聲明人：左某、李某，見證人：李于”，雙方及見證人在落款處簽名捺印。當日，李某交付購房款65萬元，左某將房屋交付給李某。經(jīng)查，該房為左某所建，位于北石槽村之集體空閑土地上，無集體土地建設用地使用證。2013年9月，涉訴房屋被政府定為違章建筑，并向左某、汪艮生送達《限期拆除通知書》，但未通知李某；2014年5月22日，鎮(zhèn)政府向左某、汪艮生送達《催告書》；同月24日，鎮(zhèn)政府向左某、李某解釋拆除要求。不久，房屋即被拆。經(jīng)查，涉案被拆房屋建于2011年，經(jīng)村委會同意，但無審批手續(xù)，建筑成本不到30萬元，李某在購買涉案房屋后，未對房屋進行過改建。房屋被拆后，李某將左某、村委會訴至法院；請求確認兩份合同及協(xié)議書均屬無效；請求返還購房款，并賠償房款利息等相應損失。
北京市順義區(qū)人民法院經(jīng)審理后認為，雙方當事人意思表示一致，可以簽訂合同，但合同不得違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，否則無效。涉案房屋因系違建，屬不可交易物，故涉案《房屋出讓書》、《協(xié)議書》均屬無效。左某明知房屋建在非宅基地上，不具備合法產(chǎn)權，而將其出賣給李某，負主要過錯；李某因未盡謹慎審核義務，擔次要責任。法院根據(jù)雙方所承擔的責任比例，確定左某應返還李某70%的購房款；村委會收取的費用全額返還；李某主張的連帶責任、借款利息、誤工費、精神損失費、交通費等，均不支持。判決：1、李某與左某簽訂的《房屋出讓書》、《協(xié)議書》無效；2、左某返還李某房屋出讓款455 000萬元；3、村民委員會返還李某土地使用費、管理費共計17 060元；4、駁回李某其他訴訟請求。
李某不服一審判決，向北京市第三中級人民法院提起上訴。
北京市第三中級人民法院審理認為，本案爭議焦點是合同效力及其后續(xù)問題處理。鑒于涉案房屋屬違章建筑并已被強拆，故涉案買賣協(xié)議均屬無效。其后續(xù)問題應按締約過失責任的原則予以處理，因涉案違建房屋已被拆除，故不存在相應的房屋返還問題。所涉及的直接經(jīng)濟損失主要就是建筑成本和購房款利息。鑒于左某違章建房出售，其過錯程度明顯；但李某亦未盡審慎注意義務，亦存相應過錯。但因違章房屋是先建成再出售，并非雙方協(xié)議合建，故李某是否購買該房屋對房屋被拆一事并無影響，該房被拆與李某之審慎注意義務之間并無因果關系，依締約過失責任理論，該建筑成本損失不屬締約過失責任應予分擔賠償之范圍，故左某應自行承擔建筑成本損失；一審法院以購房價款為基數(shù)確定責任份額不當。但因涉案房屋已實際交付使用，依公平原則，李某應支付一定使用費用，二審法院根據(jù)案件具體情況，酌定5萬元。據(jù)此，二審改判：維持一審法院認定合同無效和村委會返還管理費的判項，改判左某返還李某房屋出讓款60萬元，其他請求駁回。
本案爭議焦點是涉案合同效力及其后續(xù)問題處理。
一、違章建筑買賣合同效力及處理原則。違章建筑買賣合同屬效力待定合同，而非一定無效。其效力取決于建筑人是否補辦相關手續(xù)這一特定事實。依法補辦相關手續(xù)的，違章建筑從違法轉為合法，合同有效；不能補辦相關手續(xù)，則合同無效。對于經(jīng)補辦手續(xù)而合同有效的，應依合同規(guī)定嚴格履行，若買受人以違章建筑違法為由，主張解除合同或終止履行的，不應支持。對于無法補辦手續(xù)而合同無效的，按合同無效原則處理。在具體處理時，應做到實質(zhì)公平、物盡其用，對于買受人實際使用違建房屋的，應判令支付一定的使用費。
二、締約過失責任損害賠償應注意的問題。因合同無效給對方造成的損失賠償問題，分為兩個層次：一是賠償損失標準的確定問題。對于不能返還財產(chǎn)或財產(chǎn)價值遭受損失的，應通過賠償使財產(chǎn)關系恢復原狀。在違章建筑買賣合同中，如違章建筑受損，應以違章建筑成本作為返還義務人返還價值的標準，而非合法房屋價值或者合同交易對價，同時該違章建筑受損與對方當事人的過錯行為之間還必須有在因果關系，這是本案中的一個關鍵點。二是雙方過錯的認定問題。在違章建筑買賣中，出賣人主觀之故意不言而喻，而買受人也應對房屋之所有權履行必要注意義務，未盡注意義務的，亦有過錯。處理此類糾紛，應當綜合雙方的過錯程度，損害后果與過錯之間是否存有因果關系，締約過失損失大小，確定各自應承擔賠償責任。
三、本案買賣合同的效力分析及后續(xù)處理。關于涉案合同效力。我國合同法第52條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效?！ㄎ澹┻`反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。本案中，雙方當事人交易的房屋并未取得有關部門審批，所占土地亦未取得集體土地使用權證，有關部門已將該房屋確定為違章建筑并強制拆除。雙方所簽的涉案房屋買賣合同顯然違反了我國土地管理法及合同法的相關規(guī)定，應屬無效合同。關于合同無效后的處理。我國合同法第五十八條、第五十九條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還 ；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。實際上，合同不成立、無效或被撤銷，只是不發(fā)生當事人所預期的法律效力，但并非不產(chǎn)生任何法律效果；相反，相關合同當事人應承擔相應的法律后果，如返還財產(chǎn)、承擔締約過失責任、接受行政處罰等。具體到本案，左某、北石槽村委會首先應按照相關法律規(guī)定將所取得的款項返還李某；然后再根據(jù)案件實際情況分析應否承擔相應的締約過失責任。由于違建房屋已被拆除，故已不存在相應的房屋返還問題，對于因違章房屋被拆除所產(chǎn)生的相應財產(chǎn)損失問題，在下面的締約過失責任論述中一并予以分析。
四、本案雙方當事人的締約過失責任。所謂合同締約過失責任，是指合同不成立、無效、被撤銷或者不被追認時，當事人一方因此受有損失，對方當事人對此有過錯時應賠償受害人的損失。締約過失責任雙方所承擔的損失為締約過程中因合同無效給對方造成的相應損失，而非合同標的自身之價款，且這個損失與對方當事人的過錯行為之間有著因果關系。締約過失責任的成立，需要具備以下構成要件：（一）締約人一方違反了先合同義務。具體是指基于誠實信用原則，自締約雙方為簽訂合同而互相接觸磋商開始逐漸產(chǎn)生的注意義務。（二）相對人受有損失。該損失為財產(chǎn)損失，不包括非財產(chǎn)損失；該損失為信賴利益損失，不包括履行利益損失。（三）違反先合同義務與該損失之間有因果聯(lián)系，即該損失是違反先合同義務引起的。（四）違反先合同義務者有過錯。我國《合同法》第四十二條即是關于締約過失責任的規(guī)定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為?！北景戈P鍵在于先合同義務之違反和損失是否存在。對于先合同義務可從兩方面分析：一是賣房人左某對涉案房屋未獲政府審批、土地未獲集體土地使用權證之重要事實應屬明知，依舊將其出售，違反誠實信用之先合同義務；二是買房人李某對房屋權屬及合法與否亦未盡審慎注意義務，雙方均存過錯，左某之過錯程度大于李某。再看由此產(chǎn)生的相應損失。本案中，李某之信賴利益損失為履行該合同而產(chǎn)生的借款利息、交通費等相應合理支出；左某之損失是違建房屋被拆后的建筑成本。但要注意，該房屋被強拆之直接原因是因為房屋的違章建筑性質(zhì)；同時，在時間上，該房屋建造在先，簽訂合同在后，是先建成后再出售，亦非雙方協(xié)議合作建造，故當事人李某之購買房屋行為對于違章房屋被拆一事并無影響。此時，違建房屋被拆與買房人李某之審慎注意義務之間并無因果關系，房屋建筑成本不屬締約過失責任應分擔賠償之范圍。故左某應自行承擔建筑成本損失。原審法院以購房交易價款為基數(shù)確定相應責任承擔數(shù)額，屬法律理解有誤。關于李某主張的借款利息、交通費及其他為履行該合同產(chǎn)生的支出，鑒于李某未盡相應審慎注意之義務，在締約過程中具一定過失，故上述損失均由李某個人承擔。但該房雖屬違建，但已實際交付李某，亦不影響其占有期間的合理使用，從公平原則計，其應支付一定使用費，二審參照房屋位置、面積、使用時間等因素，酌定5萬人民幣，該款從左某應返還李某的購房款中直接扣除。
五、結論。對于合同無效后的締約過失責任，一般的處理原則就是按照雙方過錯程度，確定各自應承擔的責任；但是往往容忽略損失數(shù)額計算的基礎標準是什么，這個損失后果與對方當事人的過錯行為之間是否存在相應因果關系，這也是導致本案一審判決出現(xiàn)失誤的直接原因；二審法院在查明案件事實的基礎上，按照締約過失責任的相關理論，合理公平地確定損失計算標準，分析研究兩者之間是否存在因果關系，并據(jù)此對案件的損失分擔做出妥善處理。
編輯：李曉
審核：陳茜
