這是熊貓貝貝的第1249篇原創(chuàng)文章：
最近一段時間，車馬勞頓，外出調(diào)研，走了很多城市，看了很多項目，接觸了很多原本社交圈子和生活環(huán)境以外的群體。
客觀來說，累是真的累，但是收獲感滿滿，果然不管是誰，不管什么樣的時代環(huán)境，唯有進(jìn)取學(xué)習(xí)，才能不斷進(jìn)步，在成長中不斷更新認(rèn)知和對這個世界的看法，就能督促人有向前的動力。
其實從2021年以來，對于中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和樓市房價的話題，所面對的環(huán)境和氛圍并不友好：壓抑的大環(huán)境，以及戾氣爆棚，保守退縮的市場情緒交織，聊房地產(chǎn)相關(guān)的話題，還真是說多錯多，并不討喜。
不過這一次，在全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境承壓，疫情陰影尚未散去的大背景之下，進(jìn)行的區(qū)域經(jīng)濟(jì)和市場調(diào)研，讓我看到很多互聯(lián)網(wǎng)上看不到的東西，也有了很多正面積極的認(rèn)知和情緒。
這篇文章，準(zhǔn)備和大家分享一下對本次外出調(diào)研的西南地區(qū)幾個具有代表性的頭部城市，一些見聞，一些感悟，一些研究成果。
當(dāng)然，不會是什么陳詞濫調(diào)和互聯(lián)網(wǎng)上面和實際高度脫離的那些想象內(nèi)容，文章中的分享，都有現(xiàn)實調(diào)研和真實體會作為理論和分析的基礎(chǔ)。
總的來說，長期以來并不是全中國輿論和經(jīng)濟(jì)關(guān)注熱點的西南地區(qū)，這一次給我?guī)砹撕芏囿@喜，全新的認(rèn)知，以及積極的信號。
獨樂樂不如眾樂樂，分享經(jīng)歷，心存善念，廣結(jié)善緣。
本文已反復(fù)自查合規(guī)，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導(dǎo)向。
內(nèi)容有依有據(jù)，分析理性客觀。
硬核內(nèi)容，錯過不再。
以微見著，洞察先機(jī)，把握趨勢，指導(dǎo)決策。
PS：
（如果這篇文章在其它資訊平臺被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顏無恥）
選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環(huán)境下的重要規(guī)則。
圖片來源：頭條圖庫
2022年8月初，赴西南地區(qū)進(jìn)行城市研究和市場分析，讓我時隔15年，又一次踏上了重慶這座已經(jīng)有了新一線頭銜和直轄市地位的西南地區(qū)頭部城市的土地。
感慨很大，因為變化很大，大到讓我?guī)缀跽J(rèn)不出這座曾經(jīng)十幾年前，剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時候就調(diào)研過的城市。
十幾年的重慶，印象中就是一個大號的農(nóng)村，臟亂差，黃賭毒，飛車搶奪司空見慣，流氓地痞見怪不怪，至于什么對外地人的排斥，以及商業(yè)經(jīng)營混亂無序，更是家常便飯。
有點年齡的本地人，對我曾經(jīng)這樣的認(rèn)知，肯定會高度認(rèn)可，沒必要抬杠。
但是那是過去，現(xiàn)在的重慶，雖然開發(fā)程度依然受限于固有地形的現(xiàn)實限制，有一定局限，但是主要的九個城區(qū)，論繁榮和基建水平，已經(jīng)絕對可以和同級別的新一線省會城市媲美和PK了，這種視覺上的沖擊，這種印象的顛覆，配得起當(dāng)下重慶這座城市。
事實上，恐怕連重慶本地的很多人，并不明白，重慶有今天的這樣的發(fā)展程度，其實是天時和人和加持之下的紅利帶來的。
重慶，就算在整個中國城市樣本里面，都是是一個極其特殊的城市。
一方面，離不開一位浙江老人的努力，這個老人，叫做黃奇帆；
另一方面，重慶是實實在在完整吃到了三峽大壩拆建基建紅利的城市。
正是因為黃奇帆，給重慶帶來了“重慶模式”，拿捏把控重慶房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，以及多項工業(yè)，經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)的設(shè)計，讓這座城市獲得了讓西南地區(qū)其他城市都極為羨慕的可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時代機(jī)遇。
更重要的一點，被列入直轄市這件事，讓重慶徹底改變了萬事靠自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑，而是獲得了國家在政策，金融，債務(wù)，以及其他看得見，或者看不見維度的“政權(quán)紅利”。
這就是時代的力量：國家發(fā)展戰(zhàn)略的扶持，成渝經(jīng)濟(jì)圈的實施。
重慶主城都市區(qū)的GDP占比整個市的近6.5成，重慶借助國家的轉(zhuǎn)移支付，通過工業(yè)投資來拉動GDP，另外國家戰(zhàn)略對成渝第四極的全面傾斜，重慶步入了快車道，據(jù)了解，2020年，國家給地方財政的“補(bǔ)貼”金額為8.51萬億元，此數(shù)據(jù)，相當(dāng)于上海財政總支出的7.2倍，其中重慶獲得的轉(zhuǎn)移支付最多，接近2200億元。
重慶人絕對是幸福的，水漲船高，母憑子貴，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的重慶，雖然必然存在一些問題，因為發(fā)展得非?？?，導(dǎo)致很多經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)，造成重慶的經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常的混亂。
但是水大魚大，重慶這座西南地區(qū)唯一的直轄市，在最近幾年的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，覺得值得高看一眼和備受認(rèn)可。
甚至因為GDP總量的快速增長，在互聯(lián)網(wǎng)上還引起了“重慶即將超越廣州，取代廣州成為全新一線城市”，諸如此類的論調(diào)和觀點。
實際上，重慶的競爭對手，并不是東南沿海城市，而是身邊的兄弟姐妹，特別是成都，昆明，還有貴陽。
回到房地產(chǎn)的角度來看，重慶的房產(chǎn)并沒有什么價值想象力，市場也高度分化，總體疲軟。也從側(cè)面印證了重慶的經(jīng)濟(jì)內(nèi)核和基本面的兩個關(guān)鍵所在：內(nèi)消費和工業(yè)發(fā)展（汽車）。
而不是什么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，土地財政：重慶極其特殊地形地貌就決定了，重慶的房子，其實并沒有多少價值想象力，而且重慶是在城鎮(zhèn)化進(jìn)程上大力出奇跡的典范，大城市和大農(nóng)村持續(xù)轉(zhuǎn)化和融合的過程，對外來人口吸引力不足。
重慶因為國家戰(zhàn)略的原因?qū)φ呒t利高度依賴，未來的重慶，一個很關(guān)鍵的價值騰飛信號值得關(guān)注，那就是就連成都，昆明，還有貴陽的年輕人，都愿意主動到重慶尋找發(fā)展機(jī)會，大量扎堆的時候，這個城市就將迎來真正的騰飛。
至于什么規(guī)劃遠(yuǎn)景，工業(yè)潛力，還有啥成渝經(jīng)濟(jì)圈概念，都是重慶做局，吸引外資，就地套牢的方式方法。
順帶說一句，重慶的旅游景點，城市風(fēng)光和美食，不要錯過，但是想從重慶這座城市投機(jī)套利，并不容易。雖然是直轄市，但是重慶的經(jīng)濟(jì)邏輯和增量，絕對是新一線城市里面相對內(nèi)向的，這一點，連成都和昆明，都比重慶強(qiáng)。
有一說一，重慶人幸福，不代表外地人去重慶也幸福，就是這么一個意思。
總的來看，這是一個不錯的，依然處于自我成長的，具有想象力的西南城市。不過僅限本地人。
重慶洪崖洞 圖片來源：頭條圖庫
第二站，來到了成都，恍然之間，感覺和曾經(jīng)來到的那座有著“休閑之都”，一座來了就不想走的城市，發(fā)生了極大的錯位和撕裂。
所以對于成都之行的定義，是錯遇。
沒有在當(dāng)下來過成都的很多人，或許以為成都還是那個影響中茶館麻將，川劇歡聲，不急不慢，高度安逸休閑，人文氣息和市井煙火氣息濃厚，美女如云的理想城市吧？
大錯特錯，錯得離譜！
2022年再次來到成都，讓我有種錯覺：我這是回到深圳福田商業(yè)中心區(qū)了么？
沒錯，高效率，高節(jié)奏，商業(yè)氣息濃厚，人際關(guān)系高度功利，成都這個城市很大一部分的氣質(zhì)，已經(jīng)高度復(fù)刻了深圳精神，騰訊這些巨頭的到來，不僅僅帶來了成都本土經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，同時也把深圳那股卷王氣質(zhì)也帶過來了。
咖啡館，茶館里面，都是年輕人背著電腦加班加點，要么就是三句不離利益的各種方案討論，生意商量，我愿稱之今日成都，為“小深圳”。
這完全顛覆了我對西南城市的認(rèn)知啊，996常態(tài)，通勤2小時司空見慣，這氣質(zhì)完全不符合成都??？
成都還有另外值得關(guān)注的經(jīng)濟(jì)亮點，在于網(wǎng)紅氣質(zhì)。
這是和深圳完全不一樣的一個嘗試，大家發(fā)現(xiàn)沒有，深圳實際上數(shù)得出的所謂網(wǎng)紅，其實基本沒有？
但是成都就不一樣了，網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)的邏輯和驅(qū)動力，已經(jīng)深深鐫刻在這座城市的血脈和骨髓之中，這其實并不是一件好事，這會讓這座城市，浮躁，庸俗，充斥著一種急功近利的躁動氣質(zhì)。
成都雖然也有國家戰(zhàn)略考量帶來的政策紅利，但是實際上成都的經(jīng)濟(jì)整體水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)所表現(xiàn)出來的那么光鮮亮麗。
這一點，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的邏輯閉環(huán)里面就能看得很清楚：
大量互聯(lián)網(wǎng)和高附加值產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，提供了很多高薪群體，這樣的群體拉動了本地的房價，同時拉升了本地的消費，但是這樣的群體，和成都本土的經(jīng)濟(jì)群體相比，占比數(shù)量其實還是很低，這就導(dǎo)致了成都的房價其實已經(jīng)隱隱有和本土購買力脫節(jié)的趨勢出現(xiàn)了。
當(dāng)然，這不是給成都挑刺，更不是看衰唱空，西南地區(qū)幾個頭部城市一圈走過來，實際上成都是最適合在一線打拼的年輕人，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)降維和退守蓄勢的城市，沒有之一，而是第一。
簡單說，成都的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率太快，核心問題是社會財富分配和經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)效率跟不上，所以降維到成都，做生意，發(fā)展調(diào)整，因為成都包容性很高，很適合。
投資成都的房產(chǎn)，經(jīng)營成都的事業(yè)，要考慮到經(jīng)濟(jì)承壓的大環(huán)境下成都這座城市的造血能力恢復(fù)，總的來說，從安全性和想象力的角度來看，西南地區(qū)最值得關(guān)注和投入的城市，非成都莫屬，這應(yīng)該沒有什么爭議。
從另一個角度來看，網(wǎng)紅氣質(zhì)和經(jīng)濟(jì)繁榮也是一種包袱和壓力的存在，即使當(dāng)下成都經(jīng)濟(jì)整體冠絕云貴川三地，但是接下來的發(fā)展之路，其實更為重要，這也是存在不確定性風(fēng)險的一個地方。
如果能看到成都這座城市繁華背后的焦慮和緊張，那么才能說看懂了這座城市。
有焦慮是好事，生于憂患而死于安樂嘛，安逸標(biāo)簽消失的成都，未來能不能實現(xiàn)持續(xù)“雄起”？
這是一個具有想象力，也是非常有價值的思考方向和問題。
當(dāng)下，成都在西南地區(qū)是最具有投資想象力的城市，在這個角度上，甚至超過重慶，碾壓昆明和貴陽。
成都 高新區(qū)航拍 圖片來源：頭條圖庫
不到昆明，是無法理解春城美稱的由來，更是不能理解，就在全國開啟“燒烤模式”的盛夏初秋階段，沒有空調(diào)，在昆明竟然有體感舒適的滋味是怎么來的。
昆明“家鄉(xiāng)寶”文化：這么好的氣候，還出去折騰個啥？全中國哪里的宜居舒適程度和昆明都比不了，那么何必出去遭罪，好好待在昆明不香么？
氣候只是昆明的一張名片，一個亮點，但不是昆明這座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和價值潛力的關(guān)鍵決定因素。
昆明，可能是我去過的南方地區(qū)城市里面，最像東北和山東地區(qū)的城市了。
特別是在經(jīng)濟(jì)環(huán)境，營商環(huán)境，社會財富分配這樣和經(jīng)濟(jì)密切關(guān)聯(lián)的領(lǐng)域，這種感覺更為強(qiáng)烈。
昆明考公入編的熱度，比肩山東，碾壓全國。因為在昆明這座城市，體制身份編制背景的經(jīng)濟(jì)待遇，和市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的普遍平均水平，差距大到令人難以想象。
公務(wù)員在昆明，能用最低的價格，最低的利率，以半賣半送的形式，獲得最優(yōu)質(zhì)最核心的房產(chǎn)，各種社會關(guān)系里面，家里面沒有一個所謂的“單位人”，那基本都處于鄙視鏈底端，哪怕是家財萬貫，也是如此。
有一說一，但凡在昆明有真實生活工作經(jīng)歷的人，都應(yīng)該對我給出的以上結(jié)論，心有戚戚焉。
所以在昆明，搞資產(chǎn)投資，或者做個什么生意，或者個體謀求一個好的發(fā)展前程，要么有體制保駕護(hù)航，要么就是為體制服務(wù)，和政府掛鉤，不然……當(dāng)然，就沒有什么想象力了。
前段時間江西南昌周衙內(nèi)的事件網(wǎng)上發(fā)酵傳播，引發(fā)了很多爭議和討論，其實放到昆明的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會氛圍里面來看，那都不是啥事，而是和呼吸喝水一樣正常的事情。
體制，編制，國企，地方企，掌控和主導(dǎo)了整個昆明的經(jīng)濟(jì)主線和脈絡(luò)，完成了昆明地方經(jīng)濟(jì)的分配和管理。
這沒有什么對錯的說法，模式和現(xiàn)實就是如此。
這就讓昆明的營商環(huán)境，還有經(jīng)濟(jì)活力，表現(xiàn)得非常低迷，也讓昆明的經(jīng)濟(jì)，相對于包容，開放，市場化的成都而言，短短幾年就被拉開了距離：昆明的GDP，連成都的零頭都趕不上。
而從我們房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，昆明其實不是一個值得關(guān)注和積極進(jìn)入的城市，地頭蛇不公平競爭明顯，地方經(jīng)濟(jì)被管理階層利益高度關(guān)聯(lián)，兩個例證：一個是昆明爛尾樓的情況，根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)來看，比肩河南鄭州，甚至從比例上面還隱隱超越；
另一個，就是因為疫情，對昆明的旅游產(chǎn)業(yè)造成影響，隔絕了一些外來到昆明進(jìn)行房產(chǎn)投資的群體，導(dǎo)致昆明在最近幾年的經(jīng)濟(jì)整體表現(xiàn)呈現(xiàn)低迷的真實態(tài)勢。
但是，瑕不掩瑜，昆明的潛力還是要值得肯定的，但是體制和管理層面的調(diào)整，并不容易，僅僅從價值和潛力的角度來看，昆明短期內(nèi)不具備超越成都的可能和想象力。
昆明在經(jīng)濟(jì)維度的崛起和爆發(fā)，還有很長的路要走。至少，先把市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的收入拉起來才有想象力。
不過昆明的氣候是真的碾壓優(yōu)勢，有興趣的朋友一定有機(jī)會來體驗一下，絕對不虛此行。
昆明天際線（圖片來源：頭條圖庫）
西南地區(qū)調(diào)研考察分析之行，還有一個貴陽，預(yù)計也就最近就會去，沒有調(diào)查就沒有話語權(quán)，等實地調(diào)研了解以后，另行撰寫也不遲。
