在物業(yè)服務企業(yè)對住宅小區(qū)的管理中，我們通常會發(fā)現(xiàn)一個奇怪的現(xiàn)象，那就是無論其管理水平高低，對公共收益的“管理”總是從不缺位。停車費、廣告費、公用設施出租費等一系列公共收益都是業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)委會必爭之點。
▌1、公共場所、公用設施和物業(yè)用房的租賃費用、攤位費、入場費等收益；以上僅是一般小區(qū)的主要公共收益范圍，在實踐中各小區(qū)根據(jù)實際情況公共收益的范圍不盡相同，此文中不進行詳盡列舉。這個看起來不是問題的問題卻是爭議之核心。業(yè)主對于小區(qū)公共收益的權利來源主要是《物權法》第七十二條，《物業(yè)管理條例》第五十四條等的規(guī)定，相關法律法規(guī)都明確業(yè)主對于小區(qū)內(nèi)利用共有部位、共有設施產(chǎn)生的收益享有權利。根據(jù)上述法律法規(guī)，公共收益毫無疑問是屬于業(yè)主共有的。在過去的一段時間，業(yè)委會和物業(yè)沒有很嚴格的實行法律法規(guī)關于公共收益的有關規(guī)定，經(jīng)常會造成擅自收取公共收益、公共收益的分配比例不合理、公共收益的支出不受監(jiān)管等一系列亂象，嚴重侵害業(yè)主利益，同時也造成小區(qū)管理混亂等情況。根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，收取公共收益的決定以及收益分配是需要經(jīng)過相關業(yè)主或者業(yè)主大會同意才可以進行的，也就是說有的小區(qū)通過業(yè)委會或者物業(yè)的一紙通知就收取公共收益是顯然不符合法律規(guī)定的。同時，即便收取公共收益是按法定程序操作的，后續(xù)公共收益又在分配過程中主要回流到物業(yè)也是不符合法律規(guī)定的。只有在經(jīng)過法定的程序后，并對公共收益的分配做出合法合理安排的情況下，物業(yè)才能從公共收益中取得應有的一部分。《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定“應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》規(guī)定公共收益“主要補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。”從而達到降低小區(qū)管理成本，提升小區(qū)管理品質(zhì)的效果。根據(jù)上海市《關于加強住宅物業(yè)專項維修基金管理工作的通知》規(guī)定，利用住宅共用部分分得的收入，應納入業(yè)主大會專項維修資金賬戶，在每季度末予以結(jié)算（對結(jié)算時間合同另有約定的從約定），并于次月5日前納入專項維修資金賬戶。看見，物業(yè)服務企業(yè)應將小區(qū)公共收益存入業(yè)主大會賬戶中“小區(qū)公共收益”科目，獨立核算，一般分為兩種：
業(yè)主大會收益戶：用于核算屬于“全體業(yè)主所有”的公共收益，如公共區(qū)域的停車費、廣告費等。
門牌幢收益戶：用于核算屬于“部分業(yè)主所有”的公共收益，如電梯、樓道廣告費等。
隨著相關法律法規(guī)的不斷完善以及業(yè)主法律意識的提高，對小區(qū)公共收益的管理將逐步做到管理細、賬目清。既維護了全體業(yè)主的利益，也促進了小區(qū)的和諧、安寧，最終實現(xiàn)小區(qū)多方共治的美好居住環(huán)境。
