2018的2400億已經(jīng)翻篇，2019的土地正馬不停蹄地上架……近日，杭州市已列出2019年全市土地出讓計劃，共收錄了356宗地塊，總出讓面積13423畝，其中杭州十區(qū)收錄地塊287宗11474畝。
然而，計劃終歸只是計劃，是理想狀況，究竟最終會有多少土地會在2019年塵埃落定呢?哪些板塊的土地更可能得到垂青呢?
通過一些歷史數(shù)據(jù)和可對照的計劃，或許能得到接近的答案，注意這并非猜，而是“技術(shù)性揣摩”。
下圖為2017、2018兩年間，杭州所有出讓土地中，未來可銷售的住宅建筑面積統(tǒng)計。(已排除商業(yè)、自持、租賃、配建部分，臨安、富陽超百萬方暫不列入)
2017-2018各板塊土地供應(yīng)住宅(可銷售)建筑面積分布
從這個圖中，可以得出諸多論點。
例如，城東新城板塊在印象中出地頻繁，但橫向一比較，城東新城只以33萬方排在所有板塊的第十五位，可城東新城因為板塊范圍小，造成了爆倉的錯覺。
相反，未來科技城僅僅在兩年間出讓6宗涉宅土地，卻以84萬方排在了蜀山和市北之后，但由于未來科技城核心區(qū)范圍較大，房企數(shù)量少，并不會覺得競爭激烈。
這就像薛定諤的貓難以捉摸，因為貓在閉塞環(huán)境中會不停的叫喚，最終干擾人們的判斷。
再拿占地較大的市中心來舉例，城市發(fā)展外擴，可開發(fā)空間有限，近20萬方的供應(yīng)量是多了還是少了呢?
在信息不對稱的前提下，考慮到供應(yīng)平衡，我們通常會主觀地認(rèn)為圖中白色和灰色板塊將在今年發(fā)力。
如此一看，金沙湖、濱江高教、錢江新城、閑林、轉(zhuǎn)塘等板塊確實非常有可能，但像半山田園、橋西、蕭山老城等板塊，出地是不太現(xiàn)實的。
以上伏筆的意義只是想說明，紅色板塊不代表不會出地了，黃色板塊也難說會不會加碼，灰色也未必一定是重點區(qū)域，而白色也沒有必然供應(yīng)一說。1月份城東新城出讓兩宗涉宅地大概就是最好的佐證。
因此2019的出讓計劃就非常有借鑒意義了。
主城區(qū)中，江干區(qū)是大戶，以早前公布37宗地塊(含商業(yè))出讓計劃的錢投集團為首，錢江新城二期、江河匯流區(qū)是新的重點區(qū)域，緊接著錢塘智慧城、丁橋長睦、艮北新城、筧北智城均有宅地供應(yīng)，其中錢塘智慧城管轄下的國際商貿(mào)城區(qū)塊會作為土地新篇章展開。
此外老城區(qū)百姓會比較關(guān)心的采荷及錢江新城，吸金能力不在話下，以及眾多開發(fā)商迫不及待的金沙湖地塊也早已收儲完畢。
排在江干區(qū)后的是拱墅區(qū)。
總管堂一帶或?qū)⒊蔀榻衲旯┑氐募袇^(qū)域，以及剛剛在1月2日“開門紅”的大關(guān)地塊南面還有一宗寶地(國美地塊)，也就是融創(chuàng)、金瀚拿的地附近。申花板塊將開始圍繞北站一帶逐漸出地，桃源或有若干掛牌。此外，鐵路北站、上塘、康橋等不少用地列入了儲備計劃。
西湖區(qū)向來出地不多，但一旦出地，也有很高的期待值。
1月的翠苑地塊之外，上半年最受關(guān)注的應(yīng)該是轉(zhuǎn)塘雙流地鐵站上蓋地塊，總體量較大，下半年焦點將轉(zhuǎn)回老城西，重新公示規(guī)劃后的翠苑單元九蓮莊營盤地地塊或?qū)⒅匕醭鰮?。此外，小和山、龍塢、之江美院旁零星有宅地供應(yīng)。
濱江區(qū)地塊不多，濱康綜合體地塊9年后重新出讓的消息較為震驚，地塊已調(diào)整為住宅用地，與同樣多年沒出地的白馬湖一同亮相。
下城區(qū)的宅地主要集中在打鐵關(guān)、城市之星綜合體附近，而上城區(qū)則將城站東廣場為核心的望江新城作為掌中寶，曾經(jīng)的棉毛針織廠待字閨中。
一方面公開招拍掛市場供應(yīng)充足，另一方面，房企的收并購迭起、融資潮涌動，投資發(fā)展關(guān)乎企業(yè)命脈，不容有失，杭州房企是怎樣一幅景象?
以下是在杭州有過多次拿地記錄，近12個月以上未曾拿地，同期也沒有大宗收并購?fù)恋?，同時也沒有多少貨值庫存的部分房企——以上條件已經(jīng)比較苛刻了，但結(jié)果的房企數(shù)量驚人。
對房企自身來說，一季度的資金寬限會比四季度更優(yōu)，這也往往是1月出地量多的充分條件。
而不同類型的企業(yè)也有各自的表達，比如國企、央企對市場周期的敏感度較低，通常是定期拿地，規(guī)模性房企則傾向于向城市能級、發(fā)展?jié)摿待R，中小型地方企業(yè)會在權(quán)衡外部環(huán)境與自身發(fā)展后針對性投資。
過去一年中，杭州發(fā)生的收并購案例頻繁，既有遠(yuǎn)洋、陽光城、泰禾、融創(chuàng)等房企對一些停滯項目的接盤，也有華潤、萬科等房企于項目前期的接入，可見資本對土地的熱忱并沒有減退。
