這一期，又是張童律師代班，跟勤奮高產(chǎn)的張律師比，干貨君真是懶死了~

張童

律師，先后在海淀區(qū)人民檢察院、北京市人民政府工作，業(yè)務(wù)范圍主要為各級(jí)政府、行政機(jī)關(guān)以及村委會(huì)提供法律服務(wù)。

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某天，一位好久都不聯(lián)系的朋友來(lái)電，帶著哭腔說(shuō)：張哥，我最近讓人給“告”了。

經(jīng)了解，原來(lái)是這位朋友過(guò)膩了城市生活，于2010年與某村民簽訂了一份宅基地和房屋買賣合同，以較低價(jià)格購(gòu)買了農(nóng)村宅基地和相應(yīng)地上房屋。隨后，這位朋友對(duì)房屋進(jìn)行翻建和裝修，一直居住至今。但是最近村民聽(tīng)說(shuō)該村有可能納入征收范圍，遂向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)之前簽訂的買賣合同無(wú)效。

我這位朋友一下成了被告。

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其實(shí)上述案件并不是個(gè)例。

隨著城市居民生活水平的提高，越來(lái)越多的人向往田園式生活。每逢周末，出京的幾條高速都是堵得水泄不通。許多城里人在農(nóng)村買房、置地，定期到農(nóng)村歡度周末。

但是在享受愜意的時(shí)候，您有沒(méi)有想過(guò)背后的法律風(fēng)險(xiǎn)呢？

宅基地或者農(nóng)村房屋買賣合同作為一種民商事合同，當(dāng)然要受《合同法》的規(guī)范。但是，國(guó)家在最初無(wú)償批給農(nóng)民宅基地時(shí)更多是出于保障居住的目的，因此宅基地及其地上房屋的買賣行為又具有其特殊性，并不像城市中的商品房可以隨便買賣。

但許多人容易忽略了這一點(diǎn)，以為合同一簽，就可以高枕無(wú)憂了。這也是造成近年來(lái)通過(guò)訴訟確認(rèn)宅基地和農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效案件激增的原因之一。

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目前，我國(guó)還沒(méi)有一部專門調(diào)整宅基地或者農(nóng)村房屋的法律，如果發(fā)生糾紛，法院主要依據(jù)《物權(quán)法》、《民法通則》、《土地管理法》等法律來(lái)進(jìn)行審判。

我們先來(lái)看看這些法律是如何規(guī)定的。

可見(jiàn)，在《土地管理法》規(guī)定比較模糊的情況下，《物權(quán)法》和《民法通則》規(guī)定針對(duì)此類活動(dòng)可以適用國(guó)家政策。因此，法院在認(rèn)定宅基地和農(nóng)村房屋買賣合同效力的過(guò)程中，會(huì)采取“法律規(guī)定”＋“國(guó)家政策”的方法。

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那么，國(guó)家政策對(duì)一問(wèn)題又是如何規(guī)定的呢？

可見(jiàn)在國(guó)家政策層面，自1999年起就嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民申請(qǐng)農(nóng)村宅基地或者變相通過(guò)購(gòu)買農(nóng)村房屋來(lái)取得宅基地的使用權(quán)。

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那么，是否對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地和農(nóng)村房屋的行為一概認(rèn)定為無(wú)效呢？

     根據(jù)我近年來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，法院也會(huì)區(qū)分情況，分別處理：

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具體到本案，根據(jù)上述法律分析，原、被告的買賣行為應(yīng)當(dāng)會(huì)被法院確認(rèn)為無(wú)效。但雙方在簽訂合同時(shí)，均有規(guī)避法律的主觀意圖，對(duì)于無(wú)效結(jié)果均有過(guò)錯(cuò)，因此雙方應(yīng)當(dāng)互相返還房屋及購(gòu)房款。

對(duì)于因被告翻建、裝修行為而致使房屋價(jià)值上漲的部分，法院會(huì)判令由原告方給與被告方適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)于已經(jīng)拆遷獲得的拆遷款，法院會(huì)判令按一定比例進(jìn)行劃分。