是慣例還是錯(cuò)覺(jué)？公攤也收精裝費(fèi)，關(guān)鍵問(wèn)題在這里！
原創(chuàng) 老左1 老左說(shuō)長(zhǎng)沙 4月4日
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2018年3月15日，長(zhǎng)沙發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)新建商品住宅全裝修建設(shè)的通知》的出臺(tái)，標(biāo)志著長(zhǎng)沙進(jìn)入了“全裝修時(shí)代”。
2018年5月31日，長(zhǎng)沙發(fā)布《關(guān)于印發(fā)<長(zhǎng)沙市新建商品住宅全裝修建設(shè)實(shí)施細(xì)則>的通知》，通知規(guī)定，對(duì)新建商住房的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)控，不再由開(kāi)發(fā)商自行評(píng)定裝修價(jià)，而由獨(dú)立的第三方造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)核算房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)。
而對(duì)于“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的地塊上的剛性需求項(xiàng)目，通知也給出了限價(jià)：全裝修部分的價(jià)格不得超過(guò)2500元/㎡。然而，在全裝房大面積落地的大環(huán)境下，越來(lái)越多的消費(fèi)者對(duì)精裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑。特別是3月份以來(lái)，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于公攤部分收取精裝費(fèi)的質(zhì)疑不絕于耳，甚至連華聲在線等官媒都進(jìn)行了報(bào)道，但并沒(méi)有給出明確的答案！
與取消公攤的呼聲類(lèi)似，長(zhǎng)沙精裝令實(shí)施以來(lái)，公攤面積收取精裝修費(fèi)用，經(jīng)常被購(gòu)房者質(zhì)疑。近日（3月16日），華聲在線為此做出了報(bào)道（節(jié)選）：多家開(kāi)發(fā)商收取公攤部分裝修費(fèi)，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)是慣例，新房公攤面積被收取精裝費(fèi)用的情況并不少見(jiàn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理處工作人員回應(yīng)稱(chēng)，收取公攤面積的精裝修費(fèi)用，屬違規(guī)行為，如發(fā)現(xiàn)該情況，可收集相關(guān)證據(jù)，撥打12345進(jìn)行舉報(bào)。
在全裝房大面積落地的大環(huán)境下，越來(lái)越多的消費(fèi)者對(duì)精裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑，也在一定程度上暴露了制度落實(shí)的漏洞，網(wǎng)友盼望相關(guān)職能部門(mén)查漏補(bǔ)缺，規(guī)范市場(chǎng)相應(yīng)行為。
在長(zhǎng)沙市長(zhǎng)信箱，經(jīng)常有人投訴，但市住建局的回復(fù)較為官方，而且沒(méi)有解釋裝修限價(jià)2500元/㎡的問(wèn)題，很多人看不懂什么意思。
2020年8月28日，長(zhǎng)沙市住建局回復(fù)：根據(jù)《長(zhǎng)沙市新建商品住宅全裝修建設(shè)實(shí)施細(xì)則》（長(zhǎng)住建發(fā)[2018]48號(hào)）文件規(guī)定：房屋確實(shí)沒(méi)有對(duì)公共部分裝修，但是房屋總價(jià)也沒(méi)有將公共裝修部分納入。
在實(shí)際操作中，因預(yù)售時(shí)房屋還沒(méi)建成，為方便預(yù)售，進(jìn)行了預(yù)售許可面積測(cè)量，毛坯銷(xiāo)售以該預(yù)售許可面積為基準(zhǔn)。《實(shí)施細(xì)則》和《核算規(guī)定》中，全裝修均為了與毛坯同步，也選擇按預(yù)售許可面積折算。
綜合各方答復(fù)看，大家對(duì)于“新房公攤面積被收取精裝費(fèi)用是慣例”是存在理解偏差的！首先，需要明確的的是，精裝房公攤面積被收取精裝費(fèi)用，毫無(wú)疑問(wèn)是違規(guī)的，住建局查出來(lái)了必定要有處理的。不過(guò)，目前公開(kāi)處理的幾乎沒(méi)有，為什么？顯然不是官方默許！其次，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)是慣例，應(yīng)該說(shuō)的是，在裝修費(fèi)用換算的時(shí)候把公攤面積算進(jìn)去，這一點(diǎn)是業(yè)內(nèi)慣例，按照官方的說(shuō)法就是，“全裝修均為了與毛坯同步，也選擇按預(yù)售許可面積折算”。為什么很多人會(huì)覺(jué)得，開(kāi)發(fā)商收取了公攤面積的精裝修費(fèi)用？這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上是裝修計(jì)費(fèi)辦法與房?jī)r(jià)表顯示方式的差異問(wèn)題，實(shí)際計(jì)費(fèi)按照套內(nèi)面積（不包括公攤）來(lái)計(jì)算，房?jī)r(jià)表顯示的時(shí)候按照建筑面積（包括公攤）計(jì)算。也就是說(shuō)，實(shí)際計(jì)算的時(shí)候，裝修費(fèi)用是按照套內(nèi)面積在計(jì)算，沒(méi)有計(jì)算公攤面積，這個(gè)算法就決定了總價(jià)是合理合法的。裝修費(fèi)用清單都會(huì)公示，而且一般會(huì)寫(xiě)進(jìn)合同：而在一房一價(jià)表上，裝修費(fèi)用是按照建筑面積在計(jì)算，這個(gè)面積顯然是包括公攤面積的，這也是為了與預(yù)售的毛坯面積統(tǒng)一。以濱江府1913項(xiàng)目7#的房?jī)r(jià)表為例，這是一宗雙限地，毛坯最高限價(jià)12900元/㎡，裝修最高限價(jià)2500元/㎡。以102#房為例，銷(xiāo)售總價(jià)為1744757元，毛坯總價(jià)為1441208.34，裝修費(fèi)用為303548元，這個(gè)裝修費(fèi)用是固定的，有計(jì)費(fèi)明細(xì)。按照建筑面積來(lái)算，裝修單價(jià)約為2460元/㎡，沒(méi)有超過(guò)2500元/㎡，顯然是符合要求的；按照套內(nèi)面積算，裝修單價(jià)約為3190元/㎡，遠(yuǎn)超2500元/㎡。
如果在計(jì)算精裝單價(jià)的時(shí)候，顯示的是單價(jià)?套內(nèi)面積，那我們自然會(huì)默認(rèn)精裝收費(fèi)只有套內(nèi)部分。但我們平時(shí)看到的一房一價(jià)表，顯示的卻是單價(jià)?建筑面積，這就給了“開(kāi)發(fā)商收取了公攤面積的精裝修費(fèi)用”的錯(cuò)覺(jué)。在2018年的實(shí)施細(xì)則中，裝修限價(jià)僅規(guī)定了不得超過(guò)2500元/㎡，并沒(méi)有明確這個(gè)每平方米是按照套內(nèi)面積還是建筑面積來(lái)算！其實(shí)，這里官方只需要明確關(guān)鍵的疑一點(diǎn)即可，那就是明確裝修限價(jià)的折算基數(shù)是按照建筑面積來(lái)的，就可以打消大家的疑慮！
根據(jù)老左有限的所見(jiàn)，尚未看到官方明確而這一點(diǎn)。為什么官方?jīng)]有明確？可能主要是考慮到影響。因?yàn)?，這個(gè)算法之下開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間較大，套內(nèi)裝修的均價(jià)都會(huì)超過(guò)3000元/㎡，與實(shí)際裝修的落差會(huì)更大，大家對(duì)精裝房的接受程度會(huì)更低！2021年4月3日，根據(jù)瀟湘晨報(bào)報(bào)道，長(zhǎng)沙市住建局對(duì)這個(gè)問(wèn)題再次做出了回復(fù)，回復(fù)明確：長(zhǎng)沙新建全裝修商品房以套內(nèi)裝修內(nèi)容計(jì)算總價(jià)，以建筑面積（含公攤部分）計(jì)算銷(xiāo)售單價(jià)，并未收取公攤部分全裝修費(fèi)用。長(zhǎng)沙市住建局表示，長(zhǎng)沙依據(jù)公示清單涵蓋的套內(nèi)裝修內(nèi)容計(jì)算裝修總價(jià)（不含公攤部分裝修）除以建筑面積（預(yù)售許可面積），得出精裝修折合單價(jià)。在進(jìn)行房屋銷(xiāo)售時(shí)，全裝修費(fèi)用均按建筑面積（含公攤面積）折合計(jì)算銷(xiāo)售單價(jià)，并未收取或包括公攤部分全裝修費(fèi)用。
目前，根據(jù)《長(zhǎng)沙市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（示范文本），長(zhǎng)沙市的新建商品房毛坯房銷(xiāo)售采用以建筑面積計(jì)價(jià)，全裝修銷(xiāo)售與毛坯房銷(xiāo)售計(jì)算口徑保持一致，也按建筑面積計(jì)價(jià)。這個(gè)答復(fù)很清楚地說(shuō)明了問(wèn)題，是裝修計(jì)費(fèi)與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)的計(jì)價(jià)方式不同，讓大家覺(jué)得收取了公攤部分的精裝費(fèi)用。不過(guò)，該答復(fù)仍然沒(méi)有明確裝修限價(jià)2500元/㎡的具體計(jì)算辦法，官方如果不明確裝修限價(jià)是按照建筑面積來(lái)算的，以后還會(huì)有人不斷質(zhì)疑！
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