導(dǎo)語：
房屋買賣交易過程中，哪些房子會出現(xiàn)交易風(fēng)險？例如：沒有房產(chǎn)證，房子不能賣，房子有產(chǎn)權(quán)債務(wù)糾紛，房子有民間借貸—存在這些風(fēng)險的房子一定不能輕易購買。我們要學(xué)會判定和防范。今天小編一一列出這些“不能買的房子”并給出相應(yīng)的防范辦法，希望可以給大家更多的幫助：
房屋權(quán)屬性質(zhì)有問題不能買！
1、不可交易的房屋類型類型：小產(chǎn)權(quán)房、違章建筑
2、可以交易的房屋類型：商品房、已購公房/央產(chǎn)房（單位同意出售/上市后）、經(jīng)濟適用房（滿5年后）
小編支招：
1、審核房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，發(fā)現(xiàn)房屋不能買賣的或符合一定條件才能辦理過戶手續(xù)的，應(yīng)如實告知買賣雙方，并簽署《備忘錄》。
2、認(rèn)真審核房產(chǎn)證原件，初步判斷該房產(chǎn)證的真?zhèn)?；如有疑問，請出售人提供購房合同、發(fā)票、契稅票、借款合同、公共維修基金票等其他證明文件，或到房屋管理部門對房產(chǎn)證進(jìn)行查詢。
已購公房（房改房）和央產(chǎn)房存在以下情況不能買！
1、房主未交超標(biāo)款的，央產(chǎn)房不能過戶；
2、涉及國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房，產(chǎn)權(quán)單位沒有辦理住房檔案登記或檔案標(biāo)注不能上市交易的；
3、原產(chǎn)權(quán)單位有特殊約定的已購公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意出讓，否則無法過戶；
4、部級干部住房不能上市出售。
小編支招：
1、普通的已購公房，應(yīng)確認(rèn)原單位是否同意出售或有優(yōu)先購買權(quán)；
2、央產(chǎn)房的上市流程比較復(fù)雜，提前提醒買賣雙方辦理實效問題：
①需提前征得產(chǎn)權(quán)單位同意，補齊超標(biāo)款；（例如，有些央產(chǎn)單位需要公示一個月才能交易）；
②確認(rèn)是否可以辦理《在京中央單位已購公房變更通知單》；（國管：當(dāng)天、中直：5-8個工作日）；
3、將房屋權(quán)屬性質(zhì)明確寫在買賣合同或補充協(xié)議中。
經(jīng)濟適用房：
1、可以交易的經(jīng)濟適用房：為已滿5年的經(jīng)濟適用房（以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經(jīng)濟適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時間之較早的時間為準(zhǔn)）；
2、不可以交易的經(jīng)濟適用房：按現(xiàn)有政策，未滿五年的經(jīng)濟適用房不得上市交易。
小編提示：滿五年經(jīng)濟適用房可以上市出售，但需補交綜合地價款（2008年4月11日之前房屋需補交綜合地價款；之后房屋交易政府優(yōu)先回購，若不回購，則，補交金額根據(jù)原購經(jīng)濟適用住房時的價格和出售時同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補交）。
小編支招：
1、如實告知客戶/業(yè)主雙方；
2、認(rèn)真審核房產(chǎn)證原件或購房票據(jù)，確定購房時間及是否滿五年。
存在權(quán)利限制（抵押、查封）的房不能買！
會存在的風(fēng)險：房屋存在權(quán)利限制，不會直接導(dǎo)致合同無效，會導(dǎo)致合同無法履行，產(chǎn)生糾紛，但是法院會判決合同解除。
小編支招：
1、了解出售人交易房屋的原因，并詢問業(yè)主房屋是否存在抵押或查封的情況；同時，將了解到的情況如實告知客戶；
2、關(guān)注房產(chǎn)證上有沒有抵押等權(quán)利限制的登記，如有，應(yīng)問清情況，包括抵押的銀行、機構(gòu)或個人，還款期限，能否提前還款解押等；
3、明確房屋是否正在出租，如是，問清騰房時間，并要求業(yè)主提供承租人簽字的《放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明》，盡可能與承租人核實。
暫無產(chǎn)權(quán)證的房不能買！
會存在的風(fēng)險：暫時未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，從法律角度屬于權(quán)屬未經(jīng)登記，存在一定的不確定性，如房產(chǎn)證未能如期取得，引發(fā)糾紛的可能性很大，不建議做暫未取得房產(chǎn)證的房屋。
小編支招：
1、一定要把未取得房產(chǎn)證的情況如實告知客戶，并請客戶簽署《備忘錄》；
2、審核原購房合同、原房款支付發(fā)票、原購房契稅票等票據(jù)；如有疑問，應(yīng)到開發(fā)商處進(jìn)行進(jìn)一步落實情況或到物業(yè)進(jìn)行核實；
3、選用“無房本”版本的補充協(xié)議進(jìn)行簽署；
4、可提前辦理交房和物業(yè)交割手續(xù)，以確保對房屋的占有和使用。
編后語：
盡可能了解房屋的真實情況，并如實告知買賣雙方，重要信息買賣雙方需書面確認(rèn)！希望大家在作業(yè)過程中給自己也給客戶避免不必要的麻煩，判斷正確，防范到位，事事順利！
聲明：
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