首先我們來了解一下，小產(chǎn)權(quán)房是什么意思?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”目前尚無規(guī)范的定義，通常是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在村集體的土地上建筑的向社會公眾銷售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房不屬于商品房，因而小產(chǎn)權(quán)房的購買者不能得到法律的有效保護，反而構(gòu)成違法。
《士地管理條例》第六十五條第三、四款，禁止在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)商品房。禁止村民將宅基地上建設(shè)的住宅向城鎮(zhèn)居民出售；禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地。
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》國辦發(fā)〔2007〕71號，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
依照法律規(guī)定，銷售商品房應(yīng)當具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房銷售許可證。小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)士地行政管理部門批準而使用集體所有土地的涉嫌違法用地；小產(chǎn)權(quán)房無建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的涉嫌違法建設(shè)；小產(chǎn)權(quán)房沒有取得商品房銷售許可證，因而不能辦理《中華人民共和國房屋所有權(quán)證書》。
對于小產(chǎn)權(quán)房，無論是國土資源部還是國務(wù)院，態(tài)度向來強硬。建設(shè)部提醒消費者，不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋?！靶‘a(chǎn)權(quán)”實際上并不是真正的產(chǎn)權(quán)，這種房屋既沒有土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案。如果非集體經(jīng)濟組織成員購買了此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。 此外，建設(shè)部還提醒廣大消費者，在購買新建商品房過程中，要注意加強風險意識和維權(quán)意識，不輕信口頭宣傳和承諾。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，最好要求開發(fā)商以書面合同形式予以確定，否則很難受到法律保護。更重要的是，買房前一定要查驗房地產(chǎn)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格，購買新建商品房時，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》。還要查驗商品房建設(shè)手續(xù)，開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？張律師表示： 目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。所以，市民購買小產(chǎn)權(quán)房是不受法律保護的。小產(chǎn)權(quán)房在手續(xù)全的情況下，也只能算是合格的農(nóng)民房。
他還表示，現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)方是不能夠在市場流通的，一些中介也只是在暗中兜售。嚴格意義上說，買賣小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，小產(chǎn)權(quán)房也是禁止市場流通的。市民購買小產(chǎn)權(quán)房利益受到侵害時，也得不到法律保護。
小產(chǎn)權(quán)房存在的法律風險主要有：
1、屬于違法用地、違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房有依法被拆除的危險性。
2、小產(chǎn)權(quán)房沒有取得國家頒發(fā)的房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)證書，不能合法設(shè)定房屋抵押權(quán)，不具有房屋所有權(quán)，不能辦理房屋過戶手續(xù)，不能進行二手房交易。
3、如果遇有國家征地或者拆遷的情形，購房者的利益很難得到法律的有效保護。
4、小產(chǎn)權(quán)房購房合同屬于違法，應(yīng)當認定無效。如果遇有房屋產(chǎn)權(quán)糾紛則缺少有效的解決糾紛的依據(jù)和法律保護。
5、購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性付款或者分期付款。
6、小產(chǎn)權(quán)房的附屬配套設(shè)施，如供水、供電、供氣等，因不在國家規(guī)劃之列也不能得到有效保證。
