中國的商業(yè)房地產具有很強的特性
我們要了解，特別是房地產的發(fā)展跟到底他到了哪一個階段，從經濟領域發(fā)展中人均收入和可支配收入，中國有的特性是美國、香港、日本完全沒有的，中國的版圖跟人民的生活習慣，跟每個省每個區(qū)，跟對于住房商業(yè)等等的行為要求都是非常不統(tǒng)一的，不像美國大賣場沃爾瑪，你去到哪里都是一模一樣的，如果在中國做商業(yè)房地產你每個區(qū)域都是一樣的，我相信你可能只有兩三個點撐的住，就是說我們的特性非常強。
接下來我跟各位分享一下美國30年經濟發(fā)展在投資方面是怎么樣，跟我們回來中國會怎么樣。1978年石油危機開始啟動的時候，我們看到道瓊斯指數是772.44，1979年道瓊斯是834.04，1982年道瓊斯指數833.43，10年后價值3870美元。這跟我們理解，以前美國人說這個東西是美國生產的，80年代開始很多東西是中國制作。1984年是1182.42，1987年是2014.09點，因為計算機產生了股票的飛躍，97年是7440點。1990年道瓊斯是2545點，10年后是10707.6點?？梢钥吹玫綇?8年到99年美國的黃金發(fā)展，他用了20年，生產行業(yè)帶動消費行業(yè)。90年代后是怎么樣的?92年道瓊斯是7276，10年后是7701點，過了2000年后美國市場非常波動。98年道瓊斯是7945點，10年后是8378點。
商業(yè)房地產的發(fā)展和蓬勃基礎于兩大元素
所以我們看到到底什么樣的GDP水平能帶動消費，商業(yè)房地產的發(fā)展和蓬勃基礎于兩大元素，第一是有人，這個我們中國完全不缺，第二就是這些人的經濟狀況和承受的能力，有了這兩個自然會帶動商業(yè)房地產。很多的開發(fā)商解決了本身他做住宅房地產以外作為長遠投資的一個開放投資領域。從行業(yè)上我們看到美國也好，近一點我們看香港，其實香港在金融海嘯時候，我們發(fā)現抗跌能力最強的是什么?基本上用商業(yè)房地產作為出租物業(yè)，有固定收益板塊的一些股票公司。還有的是不局限于香港本地的商業(yè)市場的出租物業(yè)，同時帶有發(fā)展國家，就是中國的投資商業(yè)房地產物業(yè)。我們可以看到比方說恒隆地產等，這些都是在金融相對萎靡的情況下他們有抗跌能力。這個是房地產這一塊，從06到09年很多外商投資的增長率也非?？?，從04、05年600多個億到09年900多個億，紅顏色的是在房地產部分，外商房地產進來中國其中一個投資領域不一定做住宅，是以商業(yè)房地產為主，我們可以看得到在我們身邊淮海路跟南京西路的商業(yè)辦公樓區(qū)基本上每兩棟樓是香港開發(fā)商蓋的。
隨著經濟發(fā)展加速，城鎮(zhèn)人均可支配收入有了突破。一個家庭可支配的金額如果一年2萬塊跟你能夠超越到3萬塊他的消費能力不是成正比的，這些是我們分析大勢，最后我們中國現在要看中國商業(yè)房地產開發(fā)到什么階段，其中一個我們考慮人均支配收入。紅顏色板塊占64的GDP，主要經濟群體也是在沿海邊上，中部地區(qū)是44.5%population32%of GDP。
另外一個美國經濟的周期發(fā)展。美國黃金20年就是在80年代初差不多2000年之前就結束了。我們選擇了IT公司的新經濟(310358,基金吧)作為帶動者跟美國主要經濟發(fā)展的產業(yè)，今天我們全球金融泡沫當年小布什從國家層面，每10年美國有一個主導行業(yè)，主導行業(yè)帶領美國的經濟快速發(fā)展，當年用了金融。但是金融在10年中爆破了，為什么呢?我們可以看到有150多年的雷曼兄弟都抵不住這個海嘯。一個地方集中在一個行業(yè)上作為帶領行業(yè)發(fā)展的，其中非常危險的是它如果發(fā)展跟規(guī)范的不理想會產生泡沫，這些泡沫也會化為烏有的。09年美國新總統(tǒng)奧巴馬主推的新能源、生物醫(yī)藥。
商業(yè)房地產的領域，現在我們可能專做商業(yè)房地產的公司上市，他們的融資渠道很局限，這跟美國商業(yè)房地產發(fā)展從六七十年代的時候一樣，從一走進去80年代開始美國的商業(yè)房地產跟中國一樣，光做商業(yè)房地產沒有跟金融結合是做不大的，因為商業(yè)房地產一個基本要素需要投進資金。我們可以看到這是美國1990年到2000REITs指數和標準普爾指數股息率比較，在美國，REITs產品當時為什么這么受吸引?一個投資者當中年的時候他傾向于保守投資，而把委托權給了基金和銀行理財產品，主要是針對一些低風險有專業(yè)管理，看的明白的行業(yè)REITs，每個REITs有不同的分部，當然我們也可以探討一下REITs的產業(yè)組合是怎么樣，當這個行業(yè)成熟了，產品成熟了，你們作為分析人員去看那個REITs是好的，為什么好，從哪個角度看好，我待會兒也會跟大家講講。
REITs主要投資方向有辦公樓，購物中心占14%，寫字樓占13%，區(qū)域性商場占6%，獨立商業(yè)占4%，也有做酒店公寓的，這些都是REITs可以投入的方向。在過去10年當中海外基金投資者來中國投項目，我們可以看到其中有43%是投辦公樓，辦公樓對于商業(yè)房地產投資市場里面人家看的最簡單的運作，另外一個是商業(yè)，我們覺得這兩塊加起來對于海外基金經理的投資比例占了55%。
我們中國還沒有這個政策，還沒有到成熟的程度，那怎么投資商業(yè)房地產，在市場上有一樣東西我們現在流行做的，就是私募。PE作為合作基金協助開發(fā)商發(fā)展，我們做了幾個案例，一個是將40億的私募拓展，以準備國內的REITs市場如果成熟了，這些產業(yè)都可以通過私募基金的安排去做第二次融資，把私募基金的投資退出。作為開發(fā)商我們可以信到的基金，而你們作為投資商、證券商，這也是其中在提早切入二次市場當中可以在這里分一杯羹。
