許多人可能會直接了當?shù)恼f，是政府。但，如果思維只停留在這種維度層面，說明你對哪些因素對房價的影響還不是很了解，或者說你還要增加一些對房價影響因素這方面的了解。
前段時間由國家發(fā)改委、交通運輸部、國家鐵路局、中國鐵路總公司、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部5家單位聯(lián)合簽署的《關(guān)于促進市域（郊）鐵路發(fā)展的指導(dǎo)意見》文件。
但是發(fā)現(xiàn)許多人沒注意到這個文件，專家們也沒有對這個文件進行深度解讀。這個文件的名稱跟房地產(chǎn)、房價一點都搭不上，幾乎是沒有房地產(chǎn)任何氣息，但這份文件可以說是掌握未來你居住城市的房價走勢方向重要因素。
文件開頭提到，為了落實《國務(wù)關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》，市域（郊）鐵路（城際軌道交通）發(fā)展，對緩解城市交通擁堵，改善城市人居環(huán)境，優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局，促進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，具有重要作用。
就是要通過城際軌道交通，擴大城市規(guī)模，增加城市容量，減輕城市病。
文件中明確，至2020年京津冀、長江三角洲、珠江三角洲、長江中游、成渝等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的超大、特大城市及具備條件的大城市，市域（郊）鐵路骨干線路基本形成，構(gòu)建核心區(qū)至周邊主要區(qū)域的1小時通勤圈；其余城市群和城鎮(zhèn)化地區(qū)具備條件的城市啟動市域（郊）鐵路規(guī)劃建設(shè)工作。
文件還提出了很多具體要求：線路要串聯(lián)5萬人及以上的城鎮(zhèn)組團和旅游景點并設(shè)站，車站按照功能適應(yīng)、設(shè)施簡易、安全便捷的原則，盡量設(shè)置于城鎮(zhèn)中心，增強交通引導(dǎo)和提高客源聚焦。
這份文件的發(fā)布將會使中國城市格局發(fā)生巨變，這不是一份鐵路發(fā)展的專項文件，而是重塑中國城市格局的重要宣言。它的問世，意味著城市圈時代正式降臨中國，可能將會能影響到未來幾十年中國房地產(chǎn)市場及房價的走向。
無數(shù)次經(jīng)驗告訴我們，當住建部聯(lián)合其它重要部門出手的時候，房市的變革已經(jīng)在路上了，這個文件明確提出具備條件的大城市和市郊鐵路骨干路線要基本形成，其它城市群和城鎮(zhèn)化地區(qū)具備條件也要啟動市郊鐵路規(guī)劃建設(shè)工作。哪怕是三四線城市都要通上快速的鐵路，隨著未來高速鐵路網(wǎng)的建成，這意味著什么呢？
許多朋友經(jīng)常會問我，未來哪個城市房價會漲？哪一個城市的房價不漲呢？什么時候可以買？是現(xiàn)在買好呢，還是將來買好等等這些問題，真正影響未來房價的，歸納起來，總體上有五大因素：
第一個因素，城市人口是不是可以形成聚集，在一個時期這個城市有沒有人口的絕對增量；
第二個因素，城市的經(jīng)濟是否持續(xù)健康的在增長，就業(yè)是否在增加，勞動者的收入是否在增加；
第三個因素，就是城市的空間關(guān)系的變化，也就是交通、通訊這些硬體條件的變化以及隨著快速交通改變以后，城市人口的移動的方向和聚焦的規(guī)模發(fā)生了變化，這個因素就跟這份文件就息息相關(guān)了。
第四個因素，是金融的因素，國家稅收的政策、貨幣發(fā)行量、利率等等這些金融方面會影響到我們對于買房還是不買房這樣的一些判斷；
第五個因素，一些不確定的因素、一些偶然事件也會改變你對一個城市房價的判斷，房價安全的判斷、房價穩(wěn)定的判斷，也會造成你沒法是否快速去買房，最后也會影響到購買意愿。
通過以上五個因素對房價漲跌走向的分析，我們可以歸納出，前四個因素都是跟最近出臺的這個文件都有關(guān)系，都會受之所影響的。
因為在三四線城市群通了高速鐵路以后，這地方的城市人口流動的會加快，人口就會越來越容易朝經(jīng)濟增長熱點、就業(yè)機會越來越多機會的地方流動，就會對未來城市人口聚集熱冷層度和未來城市的發(fā)展的快慢就有了很大關(guān)系。
這樣就與前面講著那些因素會發(fā)生一個奇妙的一個組合，而這些組合關(guān)系的變化就決定了某一個城市的房價可能會上漲，而某一個城市，可能會漲的慢，比如說你這個城市本來沒有高速鐵路，現(xiàn)在修了個高速鐵路，人們就開始往這個就業(yè)熱點城市流動，開始創(chuàng)造了很多就業(yè)的機會，人多的，房價自然就會漲。
原來相對城市人口還比較多的地方機會慢慢在喪失，如交通的優(yōu)勢不明顯，那么你城市的人口可能會減少，這個地方房價不漲反而會下來。
今天的珠三角、長三角、京津冀這些城市比較發(fā)達，城市圈的高速鐵路交通一體化走的也比較超前，城市群之間的經(jīng)濟互聯(lián)、人口互聯(lián)也做得比較好，這次文件提到的并不是這些地區(qū)，而提到的重點是成渝和長江中游這些城市圈，這是指哪些城市呢？
應(yīng)該指的是成都、重慶、武漢、南京、杭州等這些二線城市以及周邊的城市圈，那么這些城市圈，周邊的小城鎮(zhèn)有可能因為這樣一個高速鐵路交通網(wǎng)的實施，城市的就業(yè)機會就會越來越多的增長。
現(xiàn)在我們已經(jīng)可以看到在深圳上班的人有時候會在廣州居住，或者反過來在廣州居住人到深圳上班，在蘇州和昆山也開了這樣一條直通高速鐵路，昆山居住上海上班，在上海昆山朝九晚五都變得是可能了。這樣一來，像昆山這些地方的房價就有可能上漲。
這次文件中提到了北京周邊的地方高速鐵路要串聯(lián)5萬人以上的城鎮(zhèn)組團和旅游景點，這個路線來將越來越細，觸及到的地方會越來越遠，有一些原來比較冷清地方就這樣也會熱鬧起來了。
比如像河北的保定、廊坊，廣東東莞，惠州、中山、江門，江蘇的嘉興、南通等這些地方都會受益于這個文件鐵路網(wǎng)的布局和延伸帶來的紅利。
許多人認為這跟房地產(chǎn)開發(fā)商有關(guān)系，但我認為開發(fā)商的趨勢走向是跟房價有著直接的關(guān)系，他們提前拿地的這些判斷，就以預(yù)先告知你哪個地方的房價未來會有樂觀向上的可能性，提前跟著這些房地產(chǎn)開發(fā)商的腳步來觀察，甚至做一些買房的決定，對于你的買房是有很大幫助。
從2017年上半年中國各城市房企拿地金額排行榜來看，環(huán)渤海地區(qū)首次超過長三角地區(qū)，重點城市溢出效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，在雄安新區(qū)等政策的支持下，環(huán)渤海地區(qū)房企拿金額總價高達2070億元，2017年以來首次超過長三角地區(qū)，居于全國首位。
長三角地區(qū)以其較高的成熟度和活躍度緊隨其后，拿地總價金額為1966億，珠三角和中西部以1203億和1186億分別列第3、4，從城市群拿地情況來看，一、二線熱點城市的溢出效應(yīng)愈加顯現(xiàn)，前100強房企已經(jīng)將目光投向了熱點城市周邊的三四線城市，而不是只在一二線城市拿地王，環(huán)渤海城市群表現(xiàn)最好的是滄州、唐山、菏澤、濰坊。
長三角地區(qū)城市群表現(xiàn)好的是徐州、嘉興、滁州，阜陽等土地成交比較好，這不僅僅是一個房地產(chǎn)開發(fā)商的個體行為，其實是一大部分房地產(chǎn)開發(fā)商的集體判斷，當這些房地產(chǎn)開發(fā)商群集在這些城市的時候，其實這個城市的房價未來上漲趨勢就會出現(xiàn)。
我們對這份《關(guān)于促進市域（郊）鐵路發(fā)展的指導(dǎo)意見》文件的仔細研究，其實是讓更多人知道判斷房價的上漲，不要只把眼光只放在新房開盤或者二手房報價波動這種比較簡單的維度上。
如果更多的去注意，細細的看一下這種鐵路發(fā)展的意見，也就會知道能夠影響到城市空間布局發(fā)展這些重要的一些決策和未來的趨勢，這樣對于你在哪兒買房會更有提前的一個先兆判斷，同時找到更準確下手的地方。
因此，這才是未來掌握你居住城市的房價重要因素。
