今天這一篇文章，我準備了很久，對于下半年有非常大的指導意義，算是最干的純干貨了。
文章所涉及的近百個樓盤，基本上都是下半年即將入市的純新盤。對于這些純新的樓盤，我都是一個一個研究，分析其利弊，考究其價值，哪些值得入手？哪些要放棄？哪些可以忽略？
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3000字的干貨文章一定要收藏。
貴為河南頂豪扛把子，品牌、產(chǎn)品、價格不一，目標群體不一，各有各的菜，對號入座。建業(yè)君臨大院屬于定制，產(chǎn)品未定。
佳田美林上苑。在售北側(cè)地塊，10棟洋房，精裝，最大的優(yōu)勢在于配建教育，上海師范大學附屬鄭州啟佳學校，設(shè)置有幼、小、初、高四大學段約4860個教育學位。均價4萬2，有教育需求的購房者可以重點考慮。
正商豐華上境。正商在北龍湖的5大金剛之一，產(chǎn)品力度=善水上境=瓏水上境=瓏湖上境=禎瑞上境。
永威上和琚。北臨北三環(huán)，占地77畝，規(guī)劃5-6層洋房，精裝，戶型185-288平，少量370-500平，預計5萬4。簡單總結(jié)：品質(zhì)高、面積大、總價高。
海馬青風院子。規(guī)劃12棟5層產(chǎn)品，整個小區(qū)規(guī)劃80多戶，有疊拼、聯(lián)排、合院，300-664平，每戶均有院子和地下室贈送。海馬真剛，戶型、業(yè)態(tài)、總價，絕對的北龍湖第一梯隊。
碧桂園·象苑。規(guī)劃5棟6-7層洋房（170-200平），5棟13-18層小高層（140平），3棟高層（274平），精裝。跟瀚海觀象一樣，早都面世，一直在內(nèi)購，能不能買看價格，看轉(zhuǎn)讓費。
藍城玫瑰園。124-236平，疊拼別墅249平，藍城代建。產(chǎn)品很高端，規(guī)劃低密純粹，預計價格不低，但是對于藍城的品牌來講，算是市場價。
星聯(lián)嵐溪府。占地69畝，容積率2.99，規(guī)劃大平層、空中別墅，9棟高層。1-3棟為26層，5-6棟為22層，7-10棟為26層。產(chǎn)品高端，價格不低。
碧桂園生態(tài)城。占地2130畝，計劃分5期開發(fā)，1期規(guī)劃141-143平疊拼和122-142平洋房。
鑫苑東方首璽。一期占地121畝，規(guī)劃13棟高層、4棟洋房，容積率3.49，精裝。96.5的兩室、122.71的三室、134.95m2的三室。位于中牟縣城，而且是城改，品牌和地段都不中。
綠都雁鳴敘。容積率0.8，商業(yè)用地，只有合院和聯(lián)排兩種產(chǎn)品，2-3層。合院以113平為主，聯(lián)排以115平為主，贈送面積超過1:1，很純粹的湖居墅區(qū)。
瀚宇天悅城。千畝大盤綜合體，金水主城，1期規(guī)劃80-143平，4號線、7號線雙地鐵，規(guī)劃商業(yè)，引進學區(qū)，主城置業(yè)改善客戶可以重點考慮。
申泰·中原印象。冰熊大廈爆破就是最大的推廣稿，住宅容積率5.5。規(guī)劃68-78平兩房、112-132平三房、142-162平四房。優(yōu)勢是主城，劣勢在于容積率、安開混合、商業(yè)混搭。
清韻·頤景苑。3/6雙地鐵，56-232平，規(guī)劃2棟6層洋房，2棟高層(分別為19層和33層)。優(yōu)勢在于雙地鐵。
旭瑞和昌優(yōu)地。10棟33層左右的高層，在3.5的容積率下，做成全高層還是比較舒適的，戶型區(qū)間90-130-160平，價格未定。
美盛教育港灣。總占地約1600畝，一期容積率5.99，75-138平，精裝，主打剛需、剛改。至少從安置房的交房效果來看，還不錯，值得稱贊。
中州府。就是曾經(jīng)的“世紀豪閣”，上網(wǎng)一查就明白了，2005年以機關(guān)單位進行團購，爛尾至今，最近開始動工面世了。總占地約40畝，共有四棟高層組成。一句話，別碰。
天倫金地悅風華。項目總計規(guī)劃了822套住宅，其中高層576套，主力面積95-115平；洋房246套，主力面積125-138平。但是有消息稱，金地退出了。
泰禾東府大院。號稱全國第四座大院，總占地400畝，打造純粹的泰禾院子系列。一期規(guī)劃10棟高層，6棟墅院，面積120-120平，精裝交付。
福晟九州府。總占地69畝，一期規(guī)劃11棟15-16層精裝小高，98-144平，其中98平、115平、125平為兩梯四戶，136平、144平為兩梯兩戶。
康橋香麓灣。產(chǎn)品可以參照東麓園，整體占地面積132畝，康橋操盤。4月份剛剛被康橋拿下，總價8.37億，單價630萬/畝，樓面價4725。
東方宇億·萬林府。首批推售叁號院，容積率2.49，規(guī)劃13棟樓，規(guī)劃5棟洋房，8棟小高層。項目住宅總戶數(shù)931戶。
金地正華·漾時代。占地67畝，規(guī)劃20層高層，以及6-8層的洋房，計有16棟。
鄭州華僑城。總占地約5平方公里，總投資約120億元，建設(shè)規(guī)模近160萬方，是華僑城集團進入河南，傾力打造的首個大型文旅項目。
綠城柳岸曉風。一期占地51.73畝，容積率2.17，戶型集中在120-180平，規(guī)劃10棟13層的小高層、1棟9層的小高層，純法式，價格不會低。
碧桂園名門時代城。依舊是標準的千畝大盤，2號線地鐵口。首期占地67畝，容積率2.99，規(guī)劃9棟高層，預計價格不會高。
以及管城區(qū)下半年即將面世的正商生態(tài)城和富田城·九鼎華府，都是千畝大盤，都是四環(huán)附近的遠郊大盤。
中海天悅府。總占地107畝，規(guī)劃了10棟高層，89-142平。8月5日開盤，均價15300-15700，可以重點關(guān)注。
金地濱河風華。主推149-200平墅院，以及97-130平高層。6月底開盤，均價17000-17500，精裝，價格略貴。
海馬青風公園二期。容積率1.99，123-136㎡平精裝高層。
綠城明月濱河。產(chǎn)品未定，但是最大面積不超過143平，這對綠城是個最大的考驗。
綠城誠園。緊鄰華潤紫云府，規(guī)劃8棟27層、2棟25層的高層，90-140平，精裝。
中建觀湖國際三期。一批內(nèi)購已經(jīng)結(jié)束，規(guī)劃13棟高層，109-217平不等。
只有三個項目，恒大云璽北苑（中原區(qū)的地王），以及中原華僑城（18年已經(jīng)拿地）、康橋九溪云悅，產(chǎn)品均未知。
美的翰悅府。總占地77.8畝，規(guī)劃11棟高層，容積率3，78-130平，主打智能家居。
富力建業(yè)盛悅府。8號線地鐵，規(guī)劃6棟高層，89-142平。
華瑞紫銀華庭。占地27畝，2棟住宅、2棟公寓，93-124平，3T5戶，1/8雙地鐵。
金輝優(yōu)步花園。容積率2.5，規(guī)劃6棟27層高層、8棟8層洋房，高層88平，洋房128平。
正商湖西學府。規(guī)劃4棟高層、9棟洋房，高層93㎡、116㎡，洋房105㎡、118㎡。
融信朗悅學院府。位置較偏，在雙湖科技城西南，千畝大盤，分10個地塊開發(fā)，產(chǎn)品未知。
龍湖高新地王項目。6200的樓面價，不少于21萬方的自持配建，對于龍湖而言，產(chǎn)品和價格都是市場最期待的熱點。
東原閱境。洞林湖，容積率為1.8，規(guī)劃15棟洋房、4棟小高層，127-149平的洋房和106-122平的高層。
金科集美公館。占地63.6畝，容積率2.89，規(guī)劃有6棟26層高層。
禹洲嘉譽風華。規(guī)劃5棟27層高層、8棟5-8層洋房，高層88-110平，洋房115-125平。
融創(chuàng)東方宸院。總占地35畝，以18層-20層高層建筑為主。
翰林榮府。總占地90畝，10棟高層、4棟洋房，戶型88-140平。
以及滎陽的融創(chuàng)漫山小鎮(zhèn)、正商十里香山屬于小鎮(zhèn)，永威山悅和物華臻悅尚未釋放；上街的泰禾大城小院、萬科三度湖山、中梁首府壹號、亞星上湖嘉園；新鄭的泰美嘉愛尚里、九瓏臺都是小項目；新密的錦榮米蘭小鎮(zhèn)、綠地溱水小鎮(zhèn)、綠地嵩山小鎮(zhèn)，都是小鎮(zhèn)項目。
建業(yè)云境。占地58畝，容積率2.5，規(guī)劃10棟20-25層高層，戶型95/115/138平，精裝。
豫發(fā)九棠府。1.15容積率，規(guī)劃8棟洋房。產(chǎn)品規(guī)劃非常不錯，本身豫發(fā)交房品質(zhì)也過硬。
永威望湖郡。容積率約1.49，包含疊墅、洋房、高層等，面積從87-186平不等。
中建濱水苑。占地97.12畝，容積率2.69，89-149平。
正商雅庭華府。占地81.5畝，6棟高層、9棟洋房，高層93-134平，洋房135平。
遠洋中能榮府。占地50.7畝，規(guī)劃合院2棟，疊墅12棟，面積107-256平。
招商公園與湖。占地104畝，規(guī)劃小高層、高層、洋房，戶型125/135/145/260復式。
中建梅溪上郡。規(guī)劃8棟高層、7棟洋房，高層85/101/115/119，洋房124/132/159。
浩創(chuàng)梧桐華府。全部人才房，不對外出售。
興港星河城。占地50畝，容積率3.0。
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文章的核心來了。
1、所有的商業(yè)，不建議大家重點關(guān)注，土豪請隨意。
比如說高鐵片區(qū)的華潤新時代廣場、寶能鄭州中心、星聯(lián)中心的公寓；白沙的華聯(lián)·ARC；金水區(qū)的關(guān)虎屯新里城；惠濟區(qū)的富力建業(yè)WOW商業(yè)綜合體；二七區(qū)的嘉業(yè)·云階公寓（長江一號的公寓）；新密的錦榮鄭風里；中原區(qū)的中晟Park公寓。
2、上面提到的近百個樓盤中，7成以上的樓盤，你只需要了解大概，重點關(guān)注剩下3成的樓盤就行。剩余3成的樓盤，有價值，價格合適，才需要重點關(guān)注。
推薦樓盤中，沒有北龍湖，這是富人的天地，他們熟稔品牌、產(chǎn)品；沒有港區(qū)以及所有的遠郊縣城，這里是地緣客戶的集散地；沒有商業(yè)項目、小鎮(zhèn)項目，沒有度假勝地（比如說雁鳴湖、洞林湖），其中道理你都懂。
3、重點給大家推薦幾個項目：金水區(qū)的瀚宇天悅城、美盛教育港灣、旭瑞和昌優(yōu)地，中原區(qū)的富力盛悅府，白沙的星聯(lián)嵐溪府，濱河國際新城的金地濱河風華、中海天悅府。
4、這7個樓盤下半年可以重點關(guān)注，其余樓盤可以次要關(guān)注。比如港區(qū)的10幾個樓盤，雙湖科技城的樓盤，北龍湖的樓盤，扎堆太多，產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴重，甚至很有可能再下半年出現(xiàn)降價的可能
