全裝修成品房買賣
法律風(fēng)險(xiǎn)及防范
引言
近年來新建商品房以全裝修成品房的形式交付，而非毛坯房的形式交付已經(jīng)成為社會的共識。隨著相關(guān)法律文件的出臺，浙江省范圍內(nèi)大多數(shù)新建商品房均實(shí)行全裝修成品交房，隨之而來的便是全裝修房屋特有的法律風(fēng)險(xiǎn)。
法律背景
2016年11月8日，浙江省人民政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)住宅全裝修工作的指導(dǎo)意見》指出：在各市、縣（市、區(qū)）中心城區(qū)范圍內(nèi)，出讓或劃撥國有土地上的新建住宅，推行住宅全裝修，實(shí)行成品交房。
2017年3月31日發(fā)布的《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法（2017修訂）》規(guī)定：全裝修商品房合同中主要裝修材料及室內(nèi)設(shè)施設(shè)備需要明確名稱、品牌、型號、規(guī)格、等級等內(nèi)容，并且應(yīng)當(dāng)提供交付樣板房。對樣板房的保留時間也做了相應(yīng)的規(guī)定。
買受人請求賠償裝修差價(jià)的司法處理
根據(jù)2018年《浙江省商品房買賣合同示范文本》，商品房價(jià)款可分為總價(jià)形式與分價(jià)形式，后者會列明房屋總價(jià)款及裝修部分價(jià)款。世界上沒有完美的裝修，買受人在交房時往往會發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水等裝修質(zhì)量問題，或者認(rèn)為裝修的實(shí)際價(jià)值（以鑒定為準(zhǔn)）與合同約定的裝修部分價(jià)款不一致，從而起訴要求賠償裝修差價(jià)。
綜合分析浙江省近幾年的案例可知，賠償裝修差價(jià)的請求難以得到法院支持。理由如下：
合同約定樣板間不作為交付標(biāo)準(zhǔn)
開發(fā)商在全裝修項(xiàng)目中雖然會制作樣板間，但通常不會將樣板間作為交付標(biāo)準(zhǔn)，且合同中往往會約定如下條款：出賣人所修建的樣板間/樣板區(qū)/示范單位/示范區(qū)/概念展示間等僅作風(fēng)格展示和參考之用，不是出賣人的要約或承諾，不是雙方合同的內(nèi)容，不對確定房屋價(jià)格產(chǎn)生重大影響，對出賣人沒有約束力，不屬于合同內(nèi)容，不作為交付標(biāo)準(zhǔn)，買受人承諾不基于樣板間/樣板區(qū)/示范單位/示范區(qū)/概念展示間等向出賣人主張權(quán)利；有關(guān)該房屋的戶型、結(jié)構(gòu)、空間、功能系統(tǒng)、裝飾裝修、配置標(biāo)準(zhǔn)等均以雙方在本合同及本補(bǔ)充協(xié)議中約定的為準(zhǔn)。因此，買受人無法以樣板間的裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為評判標(biāo)準(zhǔn)。
買受人難以證明裝修不符合合同或法律規(guī)定
《浙江省商品房買賣合同示范文本》附件六對商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等作出約定，如廚房電器、空調(diào)、地暖等設(shè)施的品牌標(biāo)準(zhǔn)。《中華人民共和國民法典》第511條規(guī)定，當(dāng)事人就有關(guān)合同質(zhì)量要求約定不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行；出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。因此，即使買受人認(rèn)為實(shí)際裝修成果與合同約定的裝修價(jià)款不符，但只要開發(fā)商的裝飾及設(shè)備符合附件六的約定，且不違反《民法典》第511條所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的情形，法院就不會判決開發(fā)商賠償裝修差價(jià)部分。換言之，法律規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)僅是要求物品具有基本使用功能，該標(biāo)準(zhǔn)低于買受人對裝修質(zhì)量的預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)。
裝修的質(zhì)量與價(jià)格相關(guān)，但不完全等同
物具有使用價(jià)值和交換價(jià)值，其中，使用價(jià)值體現(xiàn)物的質(zhì)量。物的交換價(jià)值則以使用價(jià)值為前提，此外，交換價(jià)值在交易中表現(xiàn)出的價(jià)格，還要受供求關(guān)系等因素的影響，最終由交易雙方協(xié)商確定。因此，物的質(zhì)量不能等同于交易價(jià)格，反之亦然。雙方在合同中雖約定裝修總價(jià)，但在精裝修房屋買賣合同中，精裝修的銷售價(jià)格是雙方當(dāng)事人在對精裝修成果質(zhì)量確認(rèn)的基礎(chǔ)上自由協(xié)商的結(jié)果，如以精裝修銷售價(jià)格作為質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，直接以實(shí)際裝修價(jià)格與銷售價(jià)格相差過大為由請求返還差價(jià)，違背經(jīng)濟(jì)常識，也缺乏法律依據(jù)。且依照交易習(xí)慣和當(dāng)事人在簽訂合同時的價(jià)值判斷，合同所約定的裝修部分價(jià)格，不僅是雙方自愿約定的結(jié)果，客觀上也應(yīng)當(dāng)允許其中包含開發(fā)商的利潤。
開發(fā)商制定的《補(bǔ)充協(xié)議》條款效力問題
開發(fā)商為規(guī)避《浙江省商品房買賣合同示范文本》的規(guī)定、降低自身風(fēng)險(xiǎn)，往往會制定固定合同范本的《補(bǔ)充協(xié)議》，并且不允許房屋買受人做任何修改。
此類《補(bǔ)充協(xié)議》屬于格式條款?！吨腥A人民共和國民法典》第496條規(guī)定：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。
采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。
第497條規(guī)定：提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利；提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利的，格式條款無效。
對浙江省、上海市近幾年幾百例買受人起訴要求認(rèn)定《補(bǔ)充協(xié)議》或其中部分條款無效的案例進(jìn)行分析，可以得出如下結(jié)論：
（一）即使《補(bǔ)充協(xié)議》的格式條款部分免除開放商責(zé)任，加重買受人責(zé)任排除買受人主要權(quán)利，法院也不輕易認(rèn)定《補(bǔ)充協(xié)議》無效
此類判決以林新挺、張銘等與杭州愷澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛【(2019)浙0110民初17054號】一案中最為典型。本案中，原告向法院提供了杭州市余杭區(qū)市場監(jiān)督管理局的行政處罰決定書，用以證明行政機(jī)關(guān)認(rèn)定《補(bǔ)充協(xié)議》條款為格式條款，部分條款免除被告責(zé)任，加重原告責(zé)任且排除原告主要權(quán)利的事實(shí)。例如，《補(bǔ)充協(xié)議》第6.3.5條免除了開發(fā)商書面通知買受人的責(zé)任，同時排除了買受人解除合同的權(quán)利；第10.1條減輕了開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任；第12.6條排除了買受人解除合同的權(quán)利；第19.8條限制了買受人請求開放商支付違約金或損害賠償?shù)臋?quán)利。法院認(rèn)可《補(bǔ)充協(xié)議》是被告開發(fā)商為銷售商品房而事先擬定的，具有一般性和通用性，屬于格式條款。但并不因此認(rèn)為《補(bǔ)充協(xié)議》無效，理由如下：
1、《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方真實(shí)的意思表示。簽訂過程中，買受人要求修改了一個錯別字，法院認(rèn)為其對內(nèi)容審查相當(dāng)仔細(xì)，應(yīng)當(dāng)已經(jīng)理解條款的含義，并注意到可能違反公平原則，且免除或者限制被告公司責(zé)任的條款，故認(rèn)定《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，依法成立并生效。
2、雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第29條已經(jīng)約定了《補(bǔ)充協(xié)議》中含有不合理的減輕或免除應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。因此《商品房預(yù)售合同》已經(jīng)確立了此情形下具體條款的適用原則。
3、開發(fā)商事先擬定格式條款，符合商品房交易的實(shí)際需要，有利于節(jié)約交易成本，提高交易效率。雖然本案《補(bǔ)充協(xié)議》存在“免除被告公司責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利”等條款，但是對上述情況應(yīng)實(shí)事求是進(jìn)行判斷，因?yàn)樯鲜銮樾蔚陌l(fā)生是因人而異、因事而異的，僅根據(jù)內(nèi)容作出判斷，勢必導(dǎo)致無訴請當(dāng)事人簽訂的格式條款處于被動認(rèn)定的“一刀切'情況的發(fā)生，這不僅不利于體現(xiàn)不同買受人的真實(shí)意思表示，也不利于保護(hù)交易安全?！渡唐贩款A(yù)售合同》尚在履行過程中，是否真的存在被告公司“免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利”以及“排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營者責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任等對消費(fèi)者不公平、不合理”情形判斷的實(shí)際意義也會發(fā)生變化，如被告公司在訴訟過程中已經(jīng)按時交付案涉房屋，再根據(jù)協(xié)議約定判斷是否無效已無實(shí)際意義。也就是說，原告在格式條款約定的相應(yīng)情形發(fā)生時，通過舉證證明上述事實(shí)，進(jìn)而要求認(rèn)定無效更具實(shí)際意義。
4、買受人在交易過程中理應(yīng)保持謹(jǐn)慎，以防范潛在的市場風(fēng)險(xiǎn)和交易風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)管理部門在《商品房預(yù)售合同》中對買受人進(jìn)行了提醒，開發(fā)商在《補(bǔ)充協(xié)議》中也作了說明。另外，從簽訂過程來看，原告買受人應(yīng)當(dāng)已經(jīng)理解《商品房預(yù)售合同》（含《補(bǔ)充協(xié)議》），包括其請求確認(rèn)無效的條款的含義，卻在簽訂后不久即起訴要求確認(rèn)部分條款無效，有違誠信原則。
（二）《補(bǔ)充協(xié)議》約定的與《浙江省商品房買賣合同示范文本》不一致的部分條款被法院認(rèn)定有效：
1、《補(bǔ)充協(xié)議》約定如開發(fā)商逾期交房或者買受人逾期領(lǐng)房的，則合同中開發(fā)商承諾取得土地、房屋權(quán)屬證書的時間相應(yīng)順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同，該期限內(nèi)開發(fā)商不承擔(dān)逾期辦證的相應(yīng)違約責(zé)任及賠償責(zé)任。
2、《補(bǔ)充協(xié)議》約定房屋實(shí)測公用分?jǐn)偨ㄖ娣e與預(yù)測公用分?jǐn)偨ㄖ娣e不一致的，房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)不變；房屋實(shí)測套內(nèi)建筑面積與預(yù)測套內(nèi)建筑面積不一致的，雙方同意當(dāng)誤差為 3%以內(nèi)(不包括 3%)時，按每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ)。按照以上約定，面積不一致時，雙方按照套內(nèi)實(shí)際建筑面積結(jié)算，而分?jǐn)偨ㄖ娣e發(fā)生變化則不影響房屋總價(jià)。
法院認(rèn)為《補(bǔ)充協(xié)議》中關(guān)于面積誤差處理的約定有效：依據(jù)以上約定，若實(shí)測分?jǐn)偨ㄖ娣e超過雙方約定的分?jǐn)偨ㄖ娣e，或者由此導(dǎo)致房屋總建筑面積增加，原告亦不必增加支付房款。由此而言，該約定雖為格式條款，但尚不存在免除或限制被告責(zé)任、加重原告責(zé)任、排除原告主要權(quán)利的情況，自不存在所謂需提示說明的問題，也不存在效力瑕疵問題。
3、《補(bǔ)充協(xié)議》約定實(shí)測建筑面積小于預(yù)測建筑面積時，不論面積誤差比為多少，一律按實(shí)結(jié)算，開發(fā)商無息退款。（注：《浙江省商品房買賣合同示范文本》第14條約定：實(shí)測建筑面積小于預(yù)測建筑面積時，絕對值超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。）
法院認(rèn)為《補(bǔ)充協(xié)議》的約定有效：補(bǔ)充條款雖然形式上由開發(fā)商預(yù)先擬定，但所載內(nèi)容并非不可更改的條款，雙方可以經(jīng)過協(xié)商而達(dá)成一致。且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條（注：現(xiàn)已經(jīng)刪除）：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。本案中，補(bǔ)充條款約定的內(nèi)容與司法解釋相關(guān)內(nèi)容基本一致，僅實(shí)測建筑面積小于預(yù)測建筑面積，且絕對值超過3%部分進(jìn)行了修改，就其內(nèi)容本身而言并不存在免除條款提供方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形。從補(bǔ)充條款呈現(xiàn)格式來看，補(bǔ)充條款是獨(dú)立于合同正文之外的特別條款，其另起篇幅、獨(dú)立存在的形式就足以引起合同當(dāng)事人的注意，雙方應(yīng)為確知。且相關(guān)司法解釋已經(jīng)明確規(guī)定合同有約定的，按照約定處理。
盡管最新的《商品房買賣合同司法解釋》已經(jīng)刪除了關(guān)于面積誤差處理的規(guī)定，但《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定：“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；（二）面積誤差比絕對值超出３％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起３０日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出３％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出３％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人”依然有效。
4、《補(bǔ)充協(xié)議》約定，交付期限屆滿時該房屋未達(dá)交付條件、標(biāo)準(zhǔn)的,買受人同意給予出賣人三個月的交付寬限期,寬限期內(nèi)買受人不追究出賣人任何違約責(zé)任;在交付寬限期滿后若因出賣人原因仍然無法交付該房屋的,出賣人應(yīng)當(dāng)以買受人已付房價(jià)款為基數(shù),按照每月千分之一的標(biāo)準(zhǔn),向買受人支付逾期交房違約金,直至出賣人交付房屋為止或買受人依約解除本合同為止;出賣人逾期交房超過120天的,買受人有權(quán)單方面解除本合同,出賣人在退還買受人已付的購房款時不再計(jì)息,按前述約定給予買受人每月千分之一的逾期交房違約金,出賣人不再另行補(bǔ)償買受人其他損失。若買受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自約定的寬限期屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止,出賣人按月向買受人支付已收房款的千分之一作為違約金。無論買受人是否解約,出賣人因交房遲延所付逾期交房違約金總額不超過買受人已付房價(jià)款的百分之一。
王啟明 合伙人/律師
汪菁菁 實(shí)習(xí)律師
END
