一 、養(yǎng)老地產的發(fā)展概況
截至2015年底，全國60歲及以上老年人口22200萬人，占總人口的16.1%，其中65歲及以上人口14386萬人，占總人口的10.5%，我國正快速步入老齡化社會。業(yè)內人士表示，中國從成年型人口結構進入到老年型僅用了18年的時間，較發(fā)達國家?guī)资昴酥辽习倌陼r間而言速度驚人。老齡化自然也帶來了大量的養(yǎng)老需求，養(yǎng)老地產成為焦點話題。
1. 概念
養(yǎng)老地產概念的提出，始于上世紀七八十年代率先進入老齡化社會的經濟發(fā)達國家。其狹義的含義就是將養(yǎng)老主題融合于地產開發(fā)項目之中，以滿足日益增長的特定市場的需求。廣義的概念則包括了養(yǎng)老地產的獨有的居住功能，服務功能，養(yǎng)老保險的保障功能以及逆向融資功能等。
養(yǎng)老地產是住宅地產，商業(yè)地產和服務三者的有機結合，可以稱為房地產混合加開發(fā)模式。養(yǎng)老地產接近于高端住宅產品，但又有所不同，養(yǎng)老地產的標準更高，功能和設施更全，可以根據(jù)老年人的需求，從居住，餐飲，護理，醫(yī)療，康復等方面量身設置。
2. 同普通住宅的差異性
消費群的專一性：它是“針對老年人提供的住宅產品”。
產品設計的特殊性：住宅樓，醫(yī)療看護，交通線路，配套設施等方面符合老年人的生理特點。
社區(qū)生活的廣泛性：在娛樂，學習，交往，情感等方面照顧老人的心理需要。
3. 養(yǎng)老地產的優(yōu)勢
1. 減輕子女養(yǎng)老的壓力，提高社會效率；
2. 有利于老年人的身心健康；
3. 服務專門化，系統(tǒng)化，使老年人生活質量大大提高；
4. 老人仍擁有自己的居所，配置自己喜歡的家具，讓老人既有“家”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務。
4. 養(yǎng)老地產的發(fā)展過程
目前我國養(yǎng)老地產正處于由老年公寓向老年社區(qū)發(fā)展過程中。
普通型養(yǎng)老院：有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或者被“社會工作者”動員住進養(yǎng)老院。
醫(yī)護型養(yǎng)老院：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請醫(yī)護型養(yǎng)老院。
老年公寓：多數(shù)是在住宅小區(qū)內，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照有需求的老年人居住的要求來設計和建造。與敬老院福利院不同，它不屬于社會福利設施，而是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。
老年社區(qū)：老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區(qū)。不同的是，老年社區(qū)的主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。
二 、養(yǎng)老地產的開發(fā)模式
1. 發(fā)展模式
2. 市場開發(fā)情況
1. 發(fā)展階段：養(yǎng)老機構—老年公寓—養(yǎng)老社區(qū)
我國目前處于“以老年公寓為主，并開始向老年社區(qū)過渡”的階段。
2. 開發(fā)理念：專業(yè)式養(yǎng)老、主題式養(yǎng)老
目前國內的房地產開發(fā)商在試水養(yǎng)老地產時，多以主題式養(yǎng)老為主。
3. 開發(fā)要素：政策扶持、盈利模式、產品設計、社區(qū)配套、服務體系
4. 產品形式
5. 開發(fā)瓶頸：政策支持不完善、資金投入大、對開發(fā)商專業(yè)度及綜合實力要求較高、客戶接受度低。
6. 解決對策：政策上，要有針對性的尋求支特，且要形成有效文件；資金上，要尋求盈利模式與融資模式的創(chuàng)新，降低資金沉淀，拓展融資渠道；項目運營上，可利用相關的專業(yè)機構進行合作開發(fā)；營銷上，強化宣傳力度，配套與體驗現(xiàn)行。
三、養(yǎng)老地產的規(guī)劃設計要點
1. 規(guī)劃選址要求
不同的養(yǎng)老社區(qū)對環(huán)境的要求也不相同，養(yǎng)老社區(qū)按品質劃分為基礎型和高端型養(yǎng)老社區(qū)，分別來分析兩種社區(qū)對選址的要求。
1. 基礎型養(yǎng)老社區(qū)
首先在區(qū)位上，基礎型養(yǎng)老地產的部分服務需要依托于城市來提供，因此選址上常位于城市邊緣或近郊。其次，地形地貌上不應太平坦。從規(guī)劃科學規(guī)律上來看，地形有些起伏和變化利于豐富養(yǎng)老社區(qū)的微地形景觀，對于養(yǎng)老養(yǎng)生需求，山地也有利于養(yǎng)生康體游線的組織。最后，地塊內部和周邊應有較好的綠地植被覆蓋。養(yǎng)老社區(qū)內部需要較高的綠化率，不僅可以改善內部微氣候，增加社區(qū)供氧量，還能增加居民的公共活動空間。
2. 高端型養(yǎng)老社區(qū)
對比基礎型養(yǎng)老社區(qū)，高端型社區(qū)在選址上又提出了更高的要求。首先，高端養(yǎng)老社區(qū)的服務配套要求比較全面，在選址上，高端型社區(qū)不要求緊鄰城市，在保證快捷交通聯(lián)系的前提下，可以選擇城市遠郊環(huán)境較好的地段。其次，高端型社區(qū)依托于稀有或獨特的資源，比如溫泉資源、名山名水資源、歷史遺跡、人文景觀等等，通過對稀有獨特資源的高端開發(fā)，有利于高端社區(qū)品牌的營造。
下表列出了高端型和基礎型養(yǎng)老社區(qū)在選址上建議考慮的各種要素。
2. 對環(huán)境景觀要求
養(yǎng)老地產依然具有地產項目的市場屬性，通過社區(qū)景觀的營造來提升社區(qū)居住品質仍然是養(yǎng)老地產規(guī)劃的基本原則。
1. 好景配好房
“把最好的地段留給最好的房子”在老年地產中也不例外。養(yǎng)老地產中，最具購買力，養(yǎng)老需求最大的客戶往往是健康的中老年人群，這些人群除了有自身的養(yǎng)老需求，還追求住宅產品本身的保值與增值，追求稀有景觀尊享。
2. 高綠地率
根據(jù)居住區(qū)規(guī)范要求，新建高品質居住區(qū)綠地率不應低于30%，而環(huán)境品質提高的直接反應是綠地率的提高，建議高端老年地產項目綠地率不應低于40%，基礎型老年地產項目不應低于35%。
3. 高供氧綠植組合
科學研究表明，長壽之鄉(xiāng)的氧離子含量是大型城市里的1000倍以上。因此，如何在有限的條件下，提高住區(qū)氧離子含量對于養(yǎng)老有重要的意義。
從表中得知，林地，尤其是闊葉林地的單位供氧量最大，其次是水體。因此在養(yǎng)老社區(qū)中，在地理和氣候環(huán)境允許的條件下，應優(yōu)先考慮闊葉林與水體的布置。
3. 對交通的要求
交通規(guī)劃對于社區(qū)的居住品質的影響巨大，一個好的道路系統(tǒng)直接關系到規(guī)劃布局和社區(qū)內居民的生活出行模式。
1. 人車分流系統(tǒng)是最低要求
老年社區(qū)對交通的要求比較復雜，各方面的反應欠靈活，更需要減少機動車對人行的干擾，因此在老年社區(qū)中，既需要人車分流，又需要機動車方便入戶或靠近住處，必要的地段可以實行機動車與電瓶車的轉換。
2. 結合景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)
老年人一個很重要的訴求是健康和養(yǎng)生，有些老年地產項目本身擁有較好的資源稟賦，比如可以泡溫泉、登山、游湖等等，但有的項目自然資源比較匱乏，需要通過人為的引入養(yǎng)生設施，如體育場館和藝術場館等，但無論是哪種情況的項目，結合自身景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)都是可以實現(xiàn)的。
4. 對規(guī)劃尺度的要求
凱文林奇的《城市意象》中提到，宜人的街道、建筑、景觀尺度是營造宜人生活空間的關鍵，老年地產的規(guī)劃尺度有其特殊的要求。
1. 控制建筑高度和密度
建筑高度和建筑密度很大程度上決定了一個社區(qū)的綜合環(huán)境品質。一般來說，較低建筑高度和建筑密度的社區(qū)，容納的人數(shù)會較少，綠地和開敞空間較多，生活的氛圍會相對舒適和悠閑。
2. 宜人的活動場所尺度
根據(jù)日本著名建筑師蘆原義信的《外部空間設計》中提到的廣場尺度，當廣場的寬度（D）與周邊建筑的高度（H）的比值大于1，小于2時，尺度是宜人的。而根據(jù)他的“外部模數(shù)理論”，20-25米是適宜人活動的外部空間基本尺度，因此景觀步行帶上設置休閑設施，如桌椅、臺階、花臺等。
3. 適合老年人出行的服務設施設置半徑
通過對老年人行為習慣的調查得知，老年人在社區(qū)中出行頻率較高的距離是150米和300米，按老年人1分鐘行走距離60米計算，老年人比較舒適、愉快的出行時間為3-5分鐘。因此，養(yǎng)老社區(qū)的服務設施布置應以組團級設施150米為服務半徑，小區(qū)級300米為服務半徑，社區(qū)級500米服務半徑，方便老年人使用服務設施。
5. 老年社區(qū)對日照通風衛(wèi)生要求
根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》5.0.2.1（1）條，老年人居住建筑不應低于冬至日日照2小時的標準。
因為老年人的生理機能、生活規(guī)律及其健康需求決定了其活動范圍的局限性和對環(huán)境的特殊要求，尤其是部分老年人因為身體不便，常年臥床，對陽光有更多的渴望，規(guī)劃上應盡量爭取南向布置住宅，減少東西布置，避免純北向住宅布置。
南方高溫潮濕地區(qū)的養(yǎng)老住宅還應考慮夏季通風設計，住宅排列上應便于夏季涼風進入，戶型保證有兩個以上的朝向。
6. 老年社區(qū)對公共服務設施的要求
老年地產區(qū)別于一般居住區(qū)的重要特點是能提供較完善的生活配套和醫(yī)療護理條件，這也是很多老年人選擇老年地產的關鍵考慮因素。
1. 無障礙道路系統(tǒng)為強制性建設內容
目前國內比較高端的居住區(qū)都會進行無障礙道路系統(tǒng)設計，包括盲道、輪椅專用道、輪椅入戶坡道、長坡升降梯等，在老年社區(qū)中應將無障礙道路設計設為強制性內容，并根據(jù)老年人的具體需求，在道路設計的細節(jié)上給予專門的考慮。
2. 入戶式和隨身式急救護理系統(tǒng)
老年人是容易出現(xiàn)突發(fā)病情的群體，如高血壓、心臟病等，特點是發(fā)病前兆少、病情發(fā)展快、致命性高，在無人護理的情況下發(fā)病后往往因為得不到及時的救治而錯過最佳治療時機。因此，老年社區(qū)需要配備入戶式急救呼叫系統(tǒng)，住戶通過戶內報警按鈕通知社區(qū)急救中心，急救中心確保在收到報警3分鐘內到達住戶家進行初步救治。
3. 醫(yī)療體檢康復中心
很多老年人不僅僅滿足于良好的急救護理服務，還希望在享受高品質的居住環(huán)境同時，在居住期間得到科學的治療及養(yǎng)生指導，有病治病，無病養(yǎng)生，保證自己的身體處于比較健康的狀態(tài)。
結語
養(yǎng)老地產發(fā)展前景
21世紀，人口的老齡化是世界許多國家面對的一項重大挑戰(zhàn)。然而，對于企業(yè)來說，卻面臨著一個發(fā)展?jié)摿薮蟮氖袌?，這個市場被稱為“銀發(fā)市場”，養(yǎng)老產業(yè)正成為一項新興的朝陽產業(yè)。
一些發(fā)達國家，圍繞著老年人消費市場的企業(yè)大量產生。目前，已經初步形成一個現(xiàn)代商品和服務的產業(yè)延伸鏈，在老年餐飲，文化娛樂，保健，旅游，康復保健，住宅，社區(qū)服務業(yè)等產業(yè)方面發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
在“銀發(fā)產業(yè)”這個大市場中，提供養(yǎng)老場所是最基礎的，最重要的市場；同時，也是增長最快，最有潛力的市場。而在我國，在養(yǎng)老設施建設方面，一直處于“欠賬”狀態(tài)。同時我國目前養(yǎng)老產業(yè)水平較低，養(yǎng)老床位數(shù)量太少，而且養(yǎng)老項目的軟硬件配置水平較低。由于受傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的觀念束縛，高端養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展緩慢，培養(yǎng)起來還需要做大量的工作；但也表明市場機遇和潛力較大。
從某種意義上來講，在養(yǎng)老地產這個潛力巨大的市場中，誰先進入，探索出成功的運作模式，誰就能搶占先機，取得快速發(fā)展。
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