即使最保守的廈門(mén)人也很難否認(rèn)，這十多年來(lái)，環(huán)東一直沒(méi)有缺席廈門(mén)樓市的熱點(diǎn)。
環(huán)東的發(fā)展就像廈門(mén)這座城市的縮影，一步一個(gè)腳印，從荒蕪到繁華，從默默無(wú)聞到人聲鼎沸。
從當(dāng)初停滯的東方快樂(lè)島，到一座車輛稀少可以一路開(kāi)到80碼的集美大橋和一條孤零零的BRT，到后來(lái)三三兩兩的樓盤(pán)自鼓自擂疾呼東方邁阿密，再到后來(lái)五星級(jí)酒店群和人造沙灘建成，到環(huán)東之眼的規(guī)劃，再到銀城智谷的大規(guī)模建成、廈門(mén)科學(xué)城的初見(jiàn)端倪。環(huán)東一路走來(lái)，承載了無(wú)數(shù)家庭對(duì)于廈門(mén)夢(mèng)的追逐和理想。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市界面，生活配套，這三大要素是一個(gè)新城區(qū)吸引源源不斷的新增人口，并且能夠最終成熟的關(guān)鍵。
在城市操盤(pán)手通過(guò)以上三大要素的整合排列之下，環(huán)東通過(guò)美峰創(chuàng)谷和銀城智谷這兩極，奠定了自己在廈門(mén)幾大新城中難以比擬的地位。
一 環(huán)東兩極的深層意義
環(huán)東發(fā)展的兩級(jí)，承載著廈門(mén)朝著海灣居住+高新技術(shù)型城市轉(zhuǎn)型的努力。
美峰創(chuàng)谷發(fā)展更早，幾乎是在十年前就開(kāi)始這方面的努力。隨著火炬產(chǎn)業(yè)園寫(xiě)字樓的建設(shè)，清華紫光產(chǎn)業(yè)園的引進(jìn)，以及海邊的五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓群的落成，美峰創(chuàng)谷采取的是類似于觀音山總部基地的模式，想以一個(gè)一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)閃光點(diǎn)來(lái)鋪開(kāi)城市界面。
但美峰創(chuàng)谷局限于濱海西大道東側(cè)的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致濱海西大道西側(cè)的村莊拆遷直到最近兩年才初見(jiàn)端倪。因此，憑借得天獨(dú)厚的海岸優(yōu)勢(shì)，美峰創(chuàng)谷雖然在商業(yè)群打造方面形成美輪美奐的形象格局，營(yíng)造了五星級(jí)酒店群、寫(xiě)字樓群、沙灘濱海公園和浪漫道。但目前的產(chǎn)業(yè)群和住宅區(qū)是割裂的。早期出讓的金都海尚國(guó)際和保利叁仟棟兩個(gè)超大型社區(qū)，只能孤懸于美峰創(chuàng)谷的配套之外。
如果看目前的規(guī)劃，按照拆遷和地鐵建設(shè)的進(jìn)度，未來(lái)美峰創(chuàng)谷更優(yōu)質(zhì)的生活配套會(huì)圍繞地鐵9號(hào)線同安段做文章。也就是在濱海西大道的西側(cè)區(qū)域，拆遷后的霞陽(yáng)、蔡店、洪塘頭等等，利用地鐵沿線騰挪出來(lái)的土地，重新規(guī)劃布局。包括教科院系列學(xué)校就安排在這些地方。
因此從時(shí)間上看，這些地方要成熟，要假以時(shí)日。大莊家的目的，是利用時(shí)間差來(lái)躲過(guò)經(jīng)濟(jì)周期的低谷，希冀未來(lái)這些離島更近的土地能夠創(chuàng)造更高的溢價(jià)。
環(huán)東發(fā)展的另外一極，銀城智谷和環(huán)東云谷連成一片，采取了另外一種發(fā)展模式。類似蘇州工業(yè)園區(qū)，高新技術(shù)寫(xiě)字樓與住宅區(qū)、鄰里商業(yè)中心、醫(yī)療教育等生活配套雜糅在一起，是一個(gè)以面帶點(diǎn)的綜合開(kāi)發(fā)模式。
誰(shuí)都不離開(kāi)誰(shuí)，各個(gè)模塊互為對(duì)方的支撐，從而實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)、城市、配套三大要素的完美結(jié)合。這是當(dāng)下更為穩(wěn)妥的城市價(jià)值提升之路。
對(duì)于普通人而言，宜業(yè)宜家的區(qū)域，才是更好的區(qū)域。
二 為什么是銀城智谷
銀城智谷的產(chǎn)業(yè)招商，在許多媒體上已經(jīng)連篇累牘介紹了不少。
銀城智谷的布局和發(fā)展，只有成功這一條路。因?yàn)檫@個(gè)地方很顯然要成為廈門(mén)新區(qū)招商的金字招牌。作為樣板工程，銀城智谷不僅肩負(fù)著廈門(mén)科學(xué)城滿盤(pán)皆活的使命，而且肩負(fù)著未來(lái)成為廈門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)動(dòng)機(jī)的使命。廈門(mén)能不能在新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域成為后起之秀，比其他同水平競(jìng)爭(zhēng)的城市更有吸引力，成敗的關(guān)鍵就在于此。
我們?cè)谏衔恼f(shuō)過(guò)，對(duì)普通人而言，宜業(yè)宜家的區(qū)域，才是更好的區(qū)域。在產(chǎn)業(yè)布局之外，銀城智谷最關(guān)鍵在于解決了三方面的核心配套。
第一個(gè)核心配套是教育。我們之前談過(guò)環(huán)東海域的市屬校，幾乎等同于別的地方一個(gè)區(qū)的市屬校含量。這既說(shuō)明大莊家在操盤(pán)城市的目標(biāo)中，對(duì)于環(huán)東的重視程度絕對(duì)在一個(gè)普通的行政區(qū)之上，也說(shuō)明未來(lái)環(huán)東在新增人口達(dá)標(biāo)的前提下很有可能成為島外的教育高地。
而在銀城智谷區(qū)域，剛剛公布的五緣實(shí)驗(yàn)學(xué)校同安校區(qū)，更是把九年制市屬校的強(qiáng)學(xué)區(qū)屬性給深度落實(shí)下來(lái)。
五緣實(shí)驗(yàn)學(xué)校作為九年制市屬校，優(yōu)點(diǎn)不言而喻，從小學(xué)到初中不用考慮換學(xué)校換地點(diǎn)上學(xué)的問(wèn)題，能夠保證教風(fēng)學(xué)風(fēng)的一貫性，能夠保持教育質(zhì)量跟蹤的長(zhǎng)期性。
同時(shí)，我們?cè)谇皫滋斓奈恼吕镆卜治鲞^(guò)，優(yōu)秀市屬校能力的邊界，在不擇優(yōu)的前提下，底線是能夠保持在至少23%的高中一雙外錄取率（比如島外就可以對(duì)應(yīng)島外的一海校區(qū)、集美外國(guó)語(yǔ)、翔安雙十等高中部）。如果擴(kuò)大到島外的其他重點(diǎn)高中學(xué)校，比如同安一中、廈門(mén)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、集美中學(xué)、翔安科技中學(xué)，以及未來(lái)要建設(shè)的廈門(mén)二中集美校區(qū)等等，那么這個(gè)比例大概率會(huì)上升到超過(guò)40%。
同時(shí)，作為重點(diǎn)招商區(qū)域，城市操盤(pán)手必然會(huì)采取在前幾年擇優(yōu)的方式。通過(guò)設(shè)立特殊班，提升考試成績(jī)，來(lái)實(shí)現(xiàn)五緣實(shí)驗(yàn)學(xué)校同安校區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育品牌。這在同安一中濱海校區(qū)已經(jīng)試驗(yàn)過(guò)了，非常成功，甚至取得了超越島內(nèi)一雙外的中考均分成績(jī)。
所以在教育配套這方面，絕對(duì)是值得對(duì)銀城智谷高看一眼的。
第二個(gè)核心配套是地鐵。地鐵6號(hào)線同安段已經(jīng)開(kāi)工，地鐵9號(hào)線已經(jīng)可研獲批。在這兩條線規(guī)劃的地鐵站點(diǎn)中，同安新城站、后吳站，都位于銀城智谷大板塊。連西柯站，距離銀城智谷的特房新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園云谷區(qū)域也不到800米的距離。
如果對(duì)標(biāo)環(huán)東海域其他區(qū)域，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這是銀城智谷絕無(wú)僅有的地方。美峰創(chuàng)谷的地鐵規(guī)劃都在濱海西大道西側(cè)，拆遷區(qū)域，與現(xiàn)在的建成寫(xiě)字樓商業(yè)區(qū)毫無(wú)瓜葛。環(huán)東之眼東岸的住宅群和廈實(shí)三盤(pán)區(qū)域，直接就暫時(shí)沒(méi)有確定批復(fù)的地鐵規(guī)劃。
地鐵作為城市新區(qū)發(fā)展的交通引擎，作為普通人最便捷的公共出行方式，毫無(wú)疑問(wèn)是當(dāng)下判斷一個(gè)新區(qū)價(jià)值高低的試金石。
第三個(gè)核心配套是醫(yī)療。目前超過(guò)千床的公立三甲醫(yī)院——中山醫(yī)院環(huán)東海域院區(qū)，經(jīng)過(guò)接近3年的建設(shè)，已經(jīng)完成了全部的建筑主體和外立面幕墻施工，進(jìn)入到全面裝修階段，計(jì)劃在今年年底開(kāi)業(yè)。
中山醫(yī)院環(huán)東海域院區(qū)是擁有1000張床的三甲綜合性醫(yī)院，設(shè)置26個(gè)臨床科室、18個(gè)醫(yī)技及輔助科室、急診部、11個(gè)教研組，遠(yuǎn)期還要建設(shè)500床的?？漆t(yī)療區(qū)。這在島外四個(gè)區(qū)里面是首屈一指的。預(yù)計(jì)未來(lái)，包括同安、翔安，甚至泉州的病人，都會(huì)傾向于到環(huán)東海域醫(yī)院就醫(yī)。這也就意味著，某些重大疾病的治療，不用再進(jìn)島了。環(huán)東海域在醫(yī)療方面實(shí)現(xiàn)了獨(dú)立自主。
三 銀城智谷里的價(jià)值鏈條
從2017年銀城智谷區(qū)域第一個(gè)商品房樓盤(pán)融信鉑悅灣開(kāi)盤(pán)至今，目前銀城智谷區(qū)域已經(jīng)擁有了包括融信鉑悅灣、融信廈門(mén)世紀(jì)、特房樾熙灣、國(guó)貿(mào)璟原、保利閱云臺(tái)、保利和光嶼海、禹洲海墅、首開(kāi)九瓏岸、中海環(huán)東時(shí)代和特房新玥公館等十個(gè)項(xiàng)目。
這里面首先是可以買到的籌碼，融信鉑悅灣、融信廈門(mén)世紀(jì)、國(guó)貿(mào)璟原、保利閱云臺(tái)、保利和光嶼海等已售罄，已交樓或進(jìn)入準(zhǔn)交樓階段。這些樓盤(pán)的業(yè)主只要坐等區(qū)域配套逐步成熟，就可以享受房產(chǎn)升值的喜悅。
特房樾熙灣處于尾盤(pán)階段，靚戶型好樓層已所剩無(wú)幾。禹洲海墅還沒(méi)有解決爆雷風(fēng)險(xiǎn)，普通人大概率是不敢買的。
位置不錯(cuò)的首開(kāi)九瓏岸從17年拿地至今，一直處于停滯狀態(tài)。原因在于當(dāng)初他們是用超過(guò)3.3萬(wàn)/㎡的樓面地價(jià)拿的地。按照一年利息5%，那么首開(kāi)的隱形地價(jià)已接近4.2萬(wàn)/㎡。如不能計(jì)提虧損，那么很可能繼續(xù)停下去，直到這個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)能賣上6萬(wàn)/㎡……
特房新玥公館以中間套的85㎡三房和邊套的98㎡三房為主，是特房的傳統(tǒng)產(chǎn)品線，目測(cè)開(kāi)盤(pán)進(jìn)度不會(huì)那么快。特房今年的重點(diǎn)顯然是在環(huán)東之眼區(qū)域的特房樾琴灣二期以及特房樾鳴書(shū)院。
目前唯一開(kāi)盤(pán)且大量在售的，只有中海環(huán)東時(shí)代，是當(dāng)下銀城智谷區(qū)域要重點(diǎn)關(guān)注的籌碼。與特房新玥公館相比，中海環(huán)東時(shí)代的各個(gè)產(chǎn)品面積段顯然更有優(yōu)勢(shì)。一方面是各個(gè)相同面積的戶型，面積更小。另一方面是各個(gè)戶型的開(kāi)間面寬更大，這是舒適型的設(shè)計(jì)理念。并且得房率顯然更高，能夠比特房的產(chǎn)品得房率高接近8%。如果從戶型考慮，中海更勝一籌。
另外一條隱藏的價(jià)值邏輯，是學(xué)區(qū)之分，以同福路南北為分界線。
同福路往北的幾個(gè)樓盤(pán)，融信廈門(mén)世紀(jì)、融信鉑悅灣、保利和光嶼海、禹洲海墅和特房樾熙灣，正好位于濱城小學(xué)和濱城中學(xué)的教學(xué)服務(wù)輻射范圍。因此很有可能劃片進(jìn)入濱城小學(xué)，后續(xù)對(duì)口濱城中學(xué)。
而同福路往南的幾個(gè)樓盤(pán)，中海環(huán)東時(shí)代、國(guó)貿(mào)璟原等，大概率是對(duì)口九年制的五緣實(shí)驗(yàn)學(xué)校同安校區(qū)。如果按照這個(gè)原則劃分，那么未來(lái)這一片區(qū)的整體價(jià)格輕松超越生活配套明顯更弱的廈門(mén)實(shí)驗(yàn)三盤(pán)4萬(wàn)+，是非常容易的事情。
其中，中海環(huán)東時(shí)代直接就在五緣實(shí)驗(yàn)學(xué)校同安校區(qū)隔壁，距離最近，確定性明顯更高。
這樣的劃片規(guī)則，正和島內(nèi)五緣灣內(nèi)灣片區(qū)類似，沿著云頂北路東西兩側(cè)劃分，分別進(jìn)入五緣第二實(shí)驗(yàn)和教師進(jìn)修學(xué)校一樣。
按照這個(gè)趨勢(shì)，則目前在售的中海環(huán)東時(shí)代成為這個(gè)片區(qū)當(dāng)下非常值得入手的選擇。昨天中海環(huán)東時(shí)代開(kāi)盤(pán)以后，人頭攢動(dòng)的開(kāi)盤(pán)搶房，已經(jīng)驗(yàn)證了這種市場(chǎng)選擇。
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