社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織;業(yè)主委員會是本建筑物或建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，按照業(yè)主大會的決定履行職責。居委會和業(yè)委會既有聯(lián)系，又有區(qū)別。
在實際工作中，大多數(shù)居民同時是業(yè)主，業(yè)主多數(shù)也是居民。居委會和業(yè)委會的工作重點各有側(cè)重，但也有很多重合。居委會與業(yè)委會在哪些領域有重合部分?區(qū)別有哪些?居委會與業(yè)委會職責的合理界定是什么?在實際工作中雙方如何協(xié)調(diào)工作，如何履行各自的職責和義務？
業(yè)委會與居委會的區(qū)別與交集
益清(ICS)：業(yè)主委員會是本建筑物或建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，按照業(yè)主大會的決定履行管理的職責；居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾組織，主要是對“居民”的管理。首先請陳幽泓老師跟我們講一講，業(yè)委會和居委會是否有產(chǎn)生交集的地方？具體是什么？
陳幽泓：請看法律規(guī)定：《居民委員會組織法》第三條居民委員會的任務：
(一)宣傳憲法、法律、法規(guī)和國家的政策，維護居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應盡的義務，愛護公共財產(chǎn)，開展多種形式的社會主義精神文明建設活動；
(二)辦理本居住地區(qū)居民的公共事務和公益事業(yè)；
(三)調(diào)解民間糾紛；
(四)協(xié)助維護社會治安；
(五)協(xié)助人民政府或者它的派出機關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計劃生育、優(yōu)撫救濟、青少年教育等項工作；
這里面很多內(nèi)容與業(yè)主組織物業(yè)管理活動相關(guān)，比如安全、衛(wèi)生、調(diào)解糾紛、保護公共財產(chǎn)等，這兩個組織在社區(qū)層面的義務責任具有相關(guān)性。
益清(ICS)：劉老師，您認為業(yè)委會和居委會最大的區(qū)別是什么？
劉政：居委會和業(yè)委會同是自治組織，但二者最大的區(qū)別是：居委會是政治民主自治組織，業(yè)委會是財產(chǎn)民主自治組織。
居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，是中國人民民主專政和城市基層政權(quán)的重要基礎，也是黨和政府聯(lián)系人民群眾的橋梁和紐帶之一。
業(yè)主委員會是由該小區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)全體權(quán)利人的業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生的，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定事項，并接受業(yè)主監(jiān)督的自治組織的執(zhí)行機構(gòu)。居委會(社區(qū))的工作內(nèi)容比業(yè)委會(小區(qū))更廣泛，業(yè)委會只受權(quán)在本小區(qū)且僅限物業(yè)管理重大事務方面的決策和對服務提供者的監(jiān)督。同時，在小區(qū)尚未成立業(yè)主大會的時候，居委會可以代行業(yè)委會職能。
業(yè)委會與居委會的分界
益清(ICS)：社區(qū)委員會和業(yè)主委員會從概念入手可能沒有絲毫聯(lián)系，但它們以物業(yè)管理為紐帶連接起來，從而使兩者能夠進行對比和關(guān)系探究。2008年網(wǎng)易新聞報道廣州——1443個居委會舉行換屆選舉，然而居民卻大多對此表示冷淡，甚至有居民表示，有了業(yè)委會，無需居委會。有調(diào)查指出，居民對自身權(quán)益的漠視源于居委會功能日漸弱化和新型住宅小區(qū)劃地而分的現(xiàn)狀。嚴老師，您認為業(yè)主對自身權(quán)益的漠視狀態(tài)是否有所好轉(zhuǎn)？是否應該以及如何幫助業(yè)主扭轉(zhuǎn)“有了業(yè)委會，無需居委會”的觀念？
嚴向紅：長期以來，很多人有一個認識上的誤區(qū)，就是把社區(qū)居委會當做政府機構(gòu)，而不是一個自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。雖然事實上，居委會的確也承擔了部分屬于街道職能的行政工作。因此，大部分人對待社區(qū)委員會的換屆選舉采取漠視，或者認為早就已經(jīng)內(nèi)定。有些人即使參與，也僅僅是走過場。更有人為了一點點小紀念品才參與投票。
其實，在小區(qū)日常事務里，很多人往往不知道自己的權(quán)益是什么，哪些是自己應盡的義務，哪些是自己應該得到的權(quán)利。很多人在自我感覺利益沒有受到侵害或者不了解侵害行為已經(jīng)產(chǎn)生的情況下，很少會主動去了解共有部分的管理情況和支出收入情況。他們會用工作忙沒時間之類的借口來回避，甚至有些業(yè)主在知道自己權(quán)益受到損害的情況下仍然選擇漠視，一方面不愿花時間精力，另一方面寄希望于別人會出頭，還有就是認為這些利益分攤到每個人頭上是很小的數(shù)字，不值得計較。
這幾年我更多參與到小區(qū)業(yè)委會事務中，發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象：早期參與業(yè)委會籌備成立的業(yè)主，往往因為個人權(quán)益受到侵害，為了維權(quán)而參與。而平時較多參與社區(qū)活動的人，大部分是那些機關(guān)事業(yè)單位退休的黨員干部，他們往往不是自發(fā)、主動地去參與，而是被動接受社區(qū)委員的組織參與。
所以，業(yè)委會要加大對《物權(quán)法》的宣傳，讓業(yè)主明白自己的權(quán)益，從而使更多的業(yè)主參與小區(qū)管理，反過來也是對業(yè)委會工作的支持與督促。
益清(ICS)：業(yè)委會和居委會的工作側(cè)重各有不同，但也有重合的部分，劉老師，在實際工作中哪些部分會發(fā)生重合？當他們的工作發(fā)生重合時該如何協(xié)調(diào)？
劉政：當前業(yè)委會和居委會的業(yè)務確實有部分是重合的，例如調(diào)解業(yè)主(鄰里)糾紛、愛國衛(wèi)生運動等與居民(含業(yè)主)參與有關(guān)的事務。應當說居委會的“業(yè)務”涵蓋社區(qū)里的小區(qū)的各項事務。而對于業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會履行職責的有關(guān)事務，居委會不宜干預；然而，對于業(yè)主大會表決通過的，但違反相關(guān)法律法規(guī)的決議，居委會也有權(quán)提請街道辦指導該業(yè)委會組織業(yè)主大會會議重新表決。理想的狀態(tài)是，居委會應當有能力指導業(yè)委會和監(jiān)督物業(yè)服務機構(gòu)運作，業(yè)委會和物業(yè)服務機構(gòu)(或者受業(yè)主組織委托)作為社區(qū)的一員也有責任配合居委會的工作。
益清(ICS)：相似的問題同問陳老師，當業(yè)委會和居委會的工作產(chǎn)生交集和重合時，有可能會出現(xiàn)雙方都管或雙方都不管的狀況，應該怎樣協(xié)調(diào)工作？
陳幽泓：無論在法律政策論證層面，還是在理論研究層面，對于居民組織和業(yè)主組織的研究是非常初步的。同時基層自治組織，包括居委會的組織建設都很不完善，存在很多問題，這也是為什么我們今天對這個問題如此感興趣的原因。
很重要的原因是，由于業(yè)主組織長期事實上存在于體制邊緣，處于自生自滅狀態(tài)，所以很少有立法者和理論研究者深入研究二者的性質(zhì)與關(guān)系。但是目前，從國家到社會、從研究者到實踐者，對于二者的關(guān)系都開始了重新認識，我認為這將需要對業(yè)主組織和居民組織的權(quán)利、權(quán)力、義務、責任的內(nèi)容、性質(zhì)、邊界做明確的界定，這需要深入的法律研究和理論研究工作。
陳幽泓：從制度建設來說， 根據(jù)中辦、國辦文件《關(guān)于加強城鄉(xiāng)社區(qū)協(xié)商的意見》：“我國經(jīng)濟社會發(fā)生深刻變化，利益主體日益多元，利益訴求更加多樣。社區(qū)是社會的基本單元…； 基本形成協(xié)商主體廣泛、內(nèi)容豐富、形式多樣、程序科學、制度健全、成效顯著的城鄉(xiāng)社區(qū)協(xié)商新局面…；城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展中涉及當?shù)鼐用袂猩砝娴墓彩聞?、公益事業(yè)…；當?shù)鼐用穹从硰娏?、迫切要求解決的實際困難問題和矛盾糾紛…；確定協(xié)商主體?；鶎诱捌渑沙鰴C關(guān)、村(社區(qū))黨組織、村(居)民委員會、村(居)務監(jiān)督委員會、村(居)民小組、駐村(社區(qū))單位、社區(qū)社會組織、業(yè)主委員會、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民合作組織、物業(yè)服務企業(yè)和當?shù)貞艏用?、非戶籍居民代表以及其他利益相關(guān)方可以作為協(xié)商主體。”
最后，發(fā)揮第三方作用。各型各類功能作用的第三方協(xié)助培育居委會業(yè)委會能力，起到輔助作用。
簡言之，需要法律政策研究，需要制度機制作用，需要第三方機構(gòu)發(fā)揮作用。
益清(ICS)：《上海市居民委員會工作條例(草案)》提交市人大常委會會議一審，法規(guī)草案擬理順居民委員會與業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，草案中要求，居民委員會應指導和監(jiān)督業(yè)主委員會依法履行自治管理職能，協(xié)同業(yè)主委員會督促物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)管理職責。
請問嚴老師，既然有了代表全體業(yè)主利益的業(yè)委會，為何又需要居委會監(jiān)管？物業(yè)管理本是市場行為，準行政組織的介入是否合理？
嚴向紅：行政干預過度這一行為普遍存在于現(xiàn)行小區(qū)業(yè)委會管理模式中，根源在于現(xiàn)行制度的不完善和滯后造成。《物權(quán)法》明確了業(yè)委會成立的條件等內(nèi)容，卻沒有明確業(yè)委會成立以后的培訓、管理監(jiān)督機制。業(yè)委會是業(yè)主大會決議的執(zhí)行者卻沒有法人資格，業(yè)主大會才具備法人資格。事實上，(浙江省)很多小區(qū)業(yè)委會成立后，除了得到一本《物權(quán)法》《浙江省住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》外，沒有任何的輔導培訓。這一點我自己深有體會，從當選的那一天開始如履薄冰，一路行來戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。業(yè)委會能不能正常履職，全憑業(yè)委會委員們個人能力、責任心，一點點去摸索學習。
我們曾經(jīng)在2014年做過一次調(diào)查，寧波市成立了業(yè)主委員會的小區(qū)不足半數(shù)，而這些業(yè)委會里面能夠基本正常履職的不到三成，更有一些業(yè)委會受社區(qū)甚至物管公司操控，業(yè)委會只是裝點門面的“空架子”，有些小區(qū)業(yè)委會公章干脆直接放在社區(qū)或者物管公司那里。
反觀街道社區(qū)，則往往利用“指導、監(jiān)督”這一條，粗暴干涉業(yè)委會工作，越權(quán)行為屢見不鮮。如果這些越權(quán)行為出發(fā)點是為了維護整個社區(qū)利益還好說，事實上，越權(quán)行為往往是以侵害侵占業(yè)主的利益為目的。同時，街道社區(qū)的工作人員往往并不具備指導能力，這幾年，連什么是業(yè)主、業(yè)委會主任委員的職責是什么都搞不清的社區(qū)主任我已經(jīng)見過很多很多。所以，我們業(yè)委會協(xié)會組織的培訓活動并不局限于業(yè)委會成員，也對社區(qū)、物管公司開展培訓教育。并大力推廣第三方模式，規(guī)范指導業(yè)委會工作，幫助業(yè)委會更好依法履職。
前幾天我旁聽了一個小區(qū)業(yè)委會訴街道行政越權(quán)案，小區(qū)業(yè)委會開設了獨立賬戶，掌管了小區(qū)公共部位收益，同時，業(yè)委會提出對物管公司進行審計。這時，街道先是用各種手段施壓于業(yè)委會委員，導致個別委員辭職。再借口業(yè)委會經(jīng)濟有問題，直接發(fā)文解散業(yè)委會。在法院審理這起行政訴訟案的時候，再次操控組織成立了下一屆業(yè)委會。
從現(xiàn)實情況看，因為制度的不完善，業(yè)委會工作的確需要指導和監(jiān)督，但怎樣指導、由誰指導？怎樣監(jiān)督、由誰監(jiān)督也需要法律給以明確。最好的模式就是各行其職，做好自己份內(nèi)事。
深圳與北京業(yè)主大會為何難成立
益清(ICS)：1991年3月，中國內(nèi)陸第一個類似業(yè)主委員會的雛形誕生于深圳萬科天景花園小區(qū)。然而據(jù)深圳市住房和建設局的相關(guān)資料顯示，深圳市住宅區(qū)業(yè)主大會的成立率約為34%，僅處于全國平均水平。請問劉老師，造成深圳市成立業(yè)主大會比例比較低的原因是什么？是否采取了一些突破方式？
劉政：業(yè)主大會成立的阻力主要來自以下幾個方面：一是來自物業(yè)建設單位的阻力。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，建設單位可能存在諸多的問題，如開發(fā)質(zhì)量問題、辦理產(chǎn)權(quán)證問題、配套設施及服務承諾不到位，以及建設單位將部分產(chǎn)權(quán)不清的共享部位占為己有等問題。建設單位擔心成立業(yè)主大會后，業(yè)主有了獨立組織會進行維權(quán)，自然會阻止成立業(yè)主大會，至少不會主動支持成立業(yè)主大會；二是來自物業(yè)管理企業(yè)的阻力。在管物業(yè)管理企業(yè)擔心成立業(yè)主大會后，會對他們的工作形成監(jiān)督壓力，所以，物業(yè)管理企業(yè)特別是建設單位下屬的物管公司不希望成立業(yè)主大會；三是來自一些既得利益者的阻力。如一些共享區(qū)域被個別業(yè)主或單位擅自占有，擅自改變物業(yè)使用功能，亂搭建影響他人生活等，這些既得利益者不希望成立業(yè)主大會，他們?yōu)榱俗约旱募鹊美嫔踔習柚钩闪I(yè)主大會。
為解決成立率低的問題，近年來我們推行了微信電子投票系統(tǒng)以及培育物業(yè)管理咨詢評估第三方組織輔助業(yè)主等措施。通過修訂《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》，在頂層設計中改革和完善物業(yè)管理業(yè)主自治制度，這給我們帶來了一個歷史性的機遇。我們認為，應當以兼顧前瞻性和可操作性為原則，按照改革的思路、運用市場的方法、遵循發(fā)展的規(guī)律、引進技術(shù)的手段，在制度設計時探索解決以下幾類問題：一是確立業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)全體權(quán)利人——業(yè)主大會社會團體組織民事主體的法人地位，提高《業(yè)主管理規(guī)約》的法律約束力，明確其個體成員及相關(guān)各方(使用人、委托管理人)共同管理的責任和義務，嚴格執(zhí)行《業(yè)主大會議事規(guī)則》和履行《物業(yè)管理服務合同》；二是從政府行政管理機構(gòu)職能分工的角度，區(qū)別社會事務管理職能和行業(yè)管理、市場監(jiān)督職能。理順對業(yè)主大會組織運行的指導、輔助職責和登記、監(jiān)督職能，加強對物業(yè)管理服務機構(gòu)等專業(yè)服務提供者的行業(yè)自律和市場監(jiān)管力度(我們多次建議將對業(yè)主自治組織的指導、監(jiān)督等社會管理事務改由民政部門負責)。
益清(ICS)：請問陳老師，目前北京市住宅區(qū)成立業(yè)主大會的情況如何？請您給大家介紹一下。
陳幽泓：好的，我們北京情況不理想。業(yè)主組織的數(shù)量處于一種動態(tài)狀況，新的不斷成立，成立的又有處于僵化或者自我解散狀態(tài)，根據(jù)北京市住建部門數(shù)據(jù)，建立數(shù)量在2008-2013年呈增長趨勢，從707個到1071，此后呈下降狀態(tài)。
益清(ICS)：據(jù)您了解，為什么會出現(xiàn)這樣的情況呢？
陳幽泓：原因，全國情況是差不多的，除了少數(shù)城市。北京的特殊情況是， 北京市住建委2010年左右曾經(jīng)提出了業(yè)主大會在北京市全覆蓋的目標，出臺的'以《北京市物業(yè)管理辦法》為核心的“1+36”政策體系,曾經(jīng)規(guī)定了開發(fā)商在業(yè)主組織成立前要承擔物業(yè)管理的責任，即不得向業(yè)主收物業(yè)費，住建委還支持成立了兩個市級民非組織——業(yè)主大會輔導中心，建立業(yè)主大會電子公共決策平臺等，這些措施的確推進了業(yè)主組織的成立。前面的數(shù)據(jù)顯示，在那個時期段，的確作用明顯。但是在住建委領導人更換后，情況明顯變化。但是，業(yè)主在小區(qū)中成立組織的努力一直沒有改變，總是有新的組織產(chǎn)生，可以說是屢敗屢戰(zhàn)。
嚴向紅：雖然屢敗屢戰(zhàn)，但一直在前行。
益清(ICS)：業(yè)界認為合法的業(yè)主大會的成立有利于社區(qū)的管理，除了您剛才提到的成立業(yè)主大會輔導中心、建立業(yè)主大會電子公共決策平臺，北京市是否還有其他手段和措施來促成業(yè)主大會的成立？@陳幽泓
陳幽泓：在上一階段，銳意改革階段，最獨特的措施是讓開發(fā)商交物業(yè)費，這個作用挺明顯，雖然爭議很大，也有些副作用。總之，北京的措施可以給其他城市借鑒。
益清(ICS)：副作用是？您可以稍微給我們舉兩個例子。
陳幽泓：既然成立前由開發(fā)商交物業(yè)費，有些業(yè)主就不想成立業(yè)主組織了，挺現(xiàn)實的。
真的要“居委會代業(yè)委會？”
益清(ICS)：下面來看一則新聞：《深圳擬修物管條例“居委會代業(yè)委會”修法思路遭反彈》
深圳物管條例修訂已歷經(jīng)數(shù)年，連續(xù)3年成為人大建議案。深圳市人大常委會近日透露，新的立法思路是，深圳將探索立足我國居民自治的基本國情，充分發(fā)揮居委會的制度優(yōu)勢，進行制度設計，以居委會代行業(yè)主委員會的職責，以此破解深圳物業(yè)管理領域的各種難題。請問嚴老師，您覺得居委會是否可以代行業(yè)委會的職責？原因是什么？
嚴向紅：我覺得居委會不可以代行業(yè)委會的職責，社區(qū)居委會、業(yè)委會的性質(zhì)不同、職能不同。業(yè)委會是對物的管理，社區(qū)主要是對人的管理。對居委會而言，一方面應成為業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的協(xié)調(diào)者；另一方面，應成為業(yè)主利益的保障者和物業(yè)管理企業(yè)服務的監(jiān)督者。對物業(yè)管理企業(yè)而言，其提供的管理和服務工作是社區(qū)建設的重要組成部分。而業(yè)委會則代表著業(yè)主利益，是小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)管的主體。理順居委會、業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)之間的相互關(guān)系，三者之間相互銜接、相互配合、各司其職，形成合力，才能管理好小區(qū)。
益清(ICS)：陳老師的觀點呢？您覺得居委會是否可以代行業(yè)委會的職責？如果不行，原因是什么？如果可以，是否有前提條件？
陳幽泓：在這里沒有辦法做簡單的回答，這個問題不簡單，還有目前的報道對這個問題所給予的信息不充分，只有兩個字，沒有立法論證。
嚴向紅：社區(qū)的工作職責有四點。一、管理職責：在有關(guān)部門的的指導下，組織社區(qū)居民進行自治管理，搞好社會保障、衛(wèi)生、計生、治安、文化等各項管理，完成社區(qū)居民代表大會和社區(qū)議事委員會確定的目標任務；
二、服務職責：組織社區(qū)居民開展便民利民的社區(qū)服務和為社區(qū)特殊群體提供福利性服務、開展以勞動就業(yè)保障為重點的社會事務性服務，為社區(qū)弱勢群體提供保障救助服務；
三、教育職責：組織引導社區(qū)居民開展法制教育、公德教育和科學文化知識，教育組織社區(qū)居民開展健康有益的文化娛樂和體育活動，形成具有本社區(qū)特點的文化氛圍以增強社區(qū)居民的歸屬感和凝聚力，提高社區(qū)文明的文明創(chuàng)建誰水平；
四、監(jiān)督職責：對政府有關(guān)部門和其它社區(qū)特色組織履行其職責的情況進行必要的監(jiān)督，并將監(jiān)督意見及時向有關(guān)部門或上級投訴部門反饋。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行部門，負責執(zhí)行業(yè)主大會的決議，除此之外根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主委員會還履行以下職責: 1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； 2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； 3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；4、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；5、業(yè)主大會賦予的其他職責。差別非常大。
首先，從法律層面上解讀，業(yè)主必須是物業(yè)的所有權(quán)人。房屋租賃人不是業(yè)主。社工可能是業(yè)主、也可能不是業(yè)主。而成為業(yè)委會委員的首要條件必須是業(yè)主。所以，我認為居委會代替業(yè)委會是不可行的，是對私權(quán)的侵害。其次，雖然有越來越多的高學歷年輕人投入社區(qū)工作中，但不可否認，相對于業(yè)主的多樣性專業(yè)性，社工的知識結(jié)構(gòu)、能力技能更單一。業(yè)委會的工作其實涵蓋非常豐富的內(nèi)容，做好業(yè)委會工作需要具備一定的法律知識、經(jīng)濟知識和行政管理能力等，業(yè)主的多樣性保證了業(yè)委會成員可以是由具備這些不同能力的人組成。在目前現(xiàn)有的條件下，社工因為發(fā)展空間小以及工作時間長而繁瑣、收入低等原因，很難招募到高素質(zhì)高學歷人才。所以，用社區(qū)居委會代替業(yè)委會是不可行的。
陳幽泓：是代表？還是代理？條件是什么？責任是什么？
益清(ICS)：您認為代表如何講？代理如何講？
陳幽泓：代表，通常是政治授權(quán)行為，代表就是被授權(quán)作為代表行動，因此代表的行為全部是被代表者授權(quán)或委托的。這不但意味著被代表者要對代表的行為負全部責任，同時也意味著代表的行為可視為被代表者的行為。于是，代表獲得了權(quán)利，而責任和義務卻由被代表者承擔。
而代理的定義是指代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義與第三人實施的法律效果直接歸屬于被代理人的行為及相應的法律制度。特征是，代理行為是民事法律行為。簡單說，代理需要明確授權(quán)，通常對事項有嚴格具體規(guī)定，代表則不是。
居委會代行，是行政規(guī)定還是法律規(guī)定？亦或是行政許可？行政授權(quán)？權(quán)利剝奪？若是行政許可，則必須是是依法申請的行政行為。根據(jù)法律規(guī)定，這是指在法律一般禁止的情況下，行政主體根據(jù)行政相對方的申請，賦予或確認行政相對方從事某種活動的法律資格或法律權(quán)利的一種具體行政行為。行政許可是對國家經(jīng)濟、政治等方面進行宏觀調(diào)控的手段，同時具有維護社會經(jīng)濟秩序，保障社會公共利益的作用。行政許可可分為普通許可、特許、認可、核準和登記?！缎姓S可法》第十三條本法第十二條所列事項，通過下列方式能夠予以規(guī)范的，可以不設行政許可：
(一)公民、法人或者其他組織能夠自主決定的…；
目前我們只看到，可能會成為文件中的一種規(guī)定，但沒有看到明確的法律規(guī)定的論證。
代行(代言)：代替，代人行使職權(quán)。如果董事長不能履行職責時，由董事長指定的副董事長或其他董事代行其職權(quán)前提：代拆代行指官吏不在時，由受委托人代閱公文及代為簽行。禁代行合規(guī)總監(jiān)職責的人員不得分管與合規(guī)管理職責相沖突的部門，代行職責的時間不得超過6個月。
益清(ICS)：陳老師，目前是提出議案，決定擬修條例，只是修法的思路。劉老師，我理解的是否正確？
陳幽泓：等等這些都是對代行行為的探討。
劉政：先澄清一下，所謂“立法思路”：“以居委會代行業(yè)主委員會的職責”，我認為是媒體或者某個環(huán)節(jié)引述時的理解或者表述錯誤。正確的是“在小區(qū)尚未成立業(yè)主大會的時候，居委會可以代行業(yè)委會職能?！庇玫氖恰翱梢浴?。這是現(xiàn)行法規(guī)中已經(jīng)存在的條文，是一個權(quán)宜之計。比如現(xiàn)在那近70%的未成立業(yè)主大會的小區(qū)如果遇到搶修要動用維修金怎么辦？誰來組織表決？但據(jù)此就剝奪業(yè)主的共同管理權(quán)是不可能的假想。
陳幽泓：還有現(xiàn)實問題，居委會自身能力問題：業(yè)主組織是基于物權(quán)的財產(chǎn)共同體，有非常復雜的財產(chǎn)權(quán)問題和財產(chǎn)的管理問題。而居委會自身的財產(chǎn)資源非常局限，是否獨立尚存疑、沒有獨立財務，如何承擔代行的法律責任？
劉政：這種修法思路并不存在！只是修法工作研討中有種意見是要加強基層組織對業(yè)主組織的支持扶持，將業(yè)主組織建設納入基層治理。
連續(xù)幾年人大代表提出此項議案的主要原因是當前深圳業(yè)主自治制度運行中存在業(yè)主大會成立難、召開難、運作不規(guī)范，導致物業(yè)管理矛盾糾紛日益增多，例如2014年，深圳市、區(qū)兩級主管部門共受理物業(yè)管理信訪約1633件，而到2016年增長至2700余件。所以大家都將緩解物業(yè)管理矛盾糾紛的希望寄托于物管條例的修訂上。希望創(chuàng)新管理思路，先行先試，解決當前業(yè)主組織和物業(yè)管理中存在的部分問題。
益清(ICS)：該建議案引起業(yè)內(nèi)人士的廣泛探討，相關(guān)條例起草人員是否已收到反饋？將會如何對待？@劉政
劉政：修訂《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》建議案，目前被列為深圳市六屆人大三次會議代表重點建議，由市人大重點督促市人民政府重點辦理，并限時向市人大匯報辦理情況。當前，市政府已要求市住房和建設局牽頭會同市規(guī)土委、市民政局、市司法局、市法制辦及各區(qū)政府等有關(guān)部門成立重點建議辦理領導小組，辦理該項建議案。
益清(ICS)：目前進展如何？
劉政：目前初稿擬定接近尾聲。
劉政：前述“修法思路”純屬烏龍。
陳幽泓：這主要是如何設計一種行政救濟的措施，應對于業(yè)主怠于履職。臺灣的立法是若召集人無法產(chǎn)生：主管機關(guān)得視實際需要指定區(qū)分所有權(quán)人一人為臨時召集人，或依規(guī)約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。公寓大廈未組成管理委員會無法推選管理責任人，區(qū)分所有權(quán)人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關(guān)指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止…總之，政府可以推一推！
益清(ICS)：有人認為在一些新建小區(qū)中成立的業(yè)主委員會已經(jīng)實際履行了居委會的很多職能，居委會的作用越來越不明顯。那么，是否可以認為今后業(yè)主委員會將取代居委會？ @嚴向紅
嚴向紅：業(yè)主委員會取代居委會也是不現(xiàn)實的。首先，業(yè)委會成員都是兼職履職，大部分人有自己的事業(yè)；其次，社區(qū)管理服務對象比業(yè)委會更多更復雜，我前面提到的他們各自的工作職能。職能不同，服務對象不同，性質(zhì)不同，決定了他們不能互相取代，只能互相補充的關(guān)系。我的觀點還是堅持專業(yè)，各行其職。
益清(ICS)：相似的問題請問劉老師，有學者認為，由于業(yè)主們擁有共同的地權(quán)，因而可以構(gòu)成一個聯(lián)系緊密的共同體。而目前的社區(qū)中，人們?nèi)狈餐牡貦?quán)，沒有共同的利益，只是一種想象的社區(qū)。居民委員會與物權(quán)無涉。因此認為，居民委員會將逐步退出歷史舞臺，被業(yè)委會所替代。您是否贊同這一觀點？
劉政：我不同意這個觀點，上面也說到，業(yè)主大會及其業(yè)主委員會是基于財產(chǎn)管理形成的自治組織，其權(quán)利僅限于對財產(chǎn)(主要限于共有財產(chǎn))的管理上全體業(yè)主同意賦予的權(quán)利。
嚴向紅：如果政府能參照村組織的管理體制，以立法層面制定業(yè)主代表大會選舉規(guī)定，組建小區(qū)經(jīng)濟實體，將業(yè)委會按照專職、專業(yè)職業(yè)制運作。類似村委會、村經(jīng)濟合作，應該可行的。這樣居委會就沒存在的必要，但這是最高層的立法和管理體制改革問題。
劉政：業(yè)主和居民概念雖有重疊但完全不同。居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，涉及經(jīng)濟、政治、生活的方方面面，業(yè)委會不可能取代。只是如何把居委會建設好也同樣需要全社會的共同努力！
嚴向紅：同意。
益清(ICS)：居民委員會和業(yè)主委員會工作職責的交叉重疊主要體現(xiàn)在對物業(yè)小區(qū)內(nèi)公共事務和公益事業(yè)的管理方面，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護。由于兩者的職責劃分不清楚，小區(qū)內(nèi)往往會出現(xiàn)“治安死角”“衛(wèi)生死角”。出現(xiàn)此類問題應當如何解決？居委會與業(yè)委會職責的合理界定是什么？@嚴向紅
嚴向紅：在明確各自職責的基礎上，居委會應該通過業(yè)委會，和物業(yè)管理企業(yè)之間做到相互協(xié)調(diào)。物業(yè)管理企業(yè)應當配合居委會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務的有關(guān)工作，例如共同參加物業(yè)管理聯(lián)席會議，交流溝通情況，物業(yè)管理企業(yè)應當成為小區(qū)專業(yè)管理的主體，全面負責房屋維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護、治安保衛(wèi)等“硬件”工作，居委會將主要精力轉(zhuǎn)移到抓好小區(qū)內(nèi)居民的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解等“軟件”工作。業(yè)委會則督促物業(yè)配合社區(qū)做好這些日常管理工作。
益清(ICS)：2016年12月27日下午，《上海市居民委員會工作條例(草案)》提交上海市十四屆人大常委會三十四次會議一審，草案明確，鼓勵和推進符合條件的居委會成員經(jīng)合法程序擔任業(yè)委會成員。
《上海實施〈物業(yè)管理條例〉的若干意見》將街道辦事處納入業(yè)主大會籌備組成員，讓居委會“挺進”小區(qū)的物業(yè)管理。該意見規(guī)定，符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應書面報告街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)，街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)在接到書面報告后的30日內(nèi)，與區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門一起組織成立業(yè)主大會籌備組?；I備組由街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門、部分業(yè)主、建設單位組成?；I備組中的業(yè)主由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)組織業(yè)主予以推薦產(chǎn)生。召開首次業(yè)主大會，應當邀請居 (村)民委員會參加，并接受其指導和監(jiān)督。陳老師，您認為規(guī)定原本作為監(jiān)督者的居委會委員必須“植入”業(yè)委會，其中反映了哪些問題？
陳幽泓：植入，不是法律術(shù)語，不明白要怎么植入。
益清(ICS)：陳老師，“植入”只是一個比喻，意思是如果業(yè)委會必須要有居委會的成員，其中反映了哪些問題？
陳幽泓：沒法想象。
益清(ICS)：《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》對業(yè)主委員會的職責范圍都有明確的規(guī)定。而《城市居民委員會組織法》規(guī)定居委會七項工作包括行政工作、社會工作和自治事項三大類，其中行政事務占據(jù)了居委會的主要方面。居委會委員會出現(xiàn)角色錯位，不僅影響其資質(zhì)能力的正常發(fā)揮，也掣肘了其維護居民利益功能的發(fā)揮。您認為應當如何對居民委員會的工作職責進行科學的設置？@陳幽泓
陳幽泓：居委會的法律規(guī)定的自治組織性質(zhì)和實際行政化狀態(tài)，構(gòu)成自身角色認定的嚴重沖突，這種沖突會存在一段時間。目前，政府越來越多通過購買社會組織服務，轉(zhuǎn)載一部分行政職能給社會，對于居委會來說這是一個契機，也是挑戰(zhàn)。居委會將要登記為法人組織了，也是契機和挑戰(zhàn)。對于自治組織的獨立性、能力、組織建設，將受到業(yè)主組織和其他社會組織的調(diào)戰(zhàn)。居委會應隨政府改革而同步改革，但目前還未看到居委會有改革的內(nèi)在動力。
物業(yè)共有部分收益如何分配及管理
益清(ICS)：《錢江晚報》2016年11月2日報道，《杭州一業(yè)委會想給業(yè)主發(fā)個百萬大紅包，遭社區(qū)叫停》。杭州下城區(qū)星都嘉苑業(yè)委會想把100萬元小區(qū)經(jīng)營性收入發(fā)放給全體業(yè)主，被社區(qū)緊急“叫停”。杭州市下城區(qū)文暉街道京都苑社區(qū)書記王曉燕表示，社區(qū)“叫?！钡脑蛴袃蓷l：第一，按照法律規(guī)定，這些經(jīng)營性收益歸全體業(yè)主所有，可用于共有部位設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金；第二，業(yè)委會8月底到期后小區(qū)并沒有完成換屆選舉工作，所以就不具備實施業(yè)委會職責的資格。
《現(xiàn)代物業(yè)》也對此事進行了采訪報道。
首先請問嚴老師，您怎么看待這件事情？您認為還有哪些情況居委會可以干預業(yè)委會的決策和行為？
嚴向紅：曾經(jīng)有小區(qū)業(yè)主提出：房子出售時候，影響價格的因素是地段、房齡等，不會因為小區(qū)維修金多而價格高，我出售房子時候也帶不走屬于我的共有資產(chǎn)，為什么業(yè)主不能要求平均分配前一年的公共收益？物業(yè)共有部分收益如何分配及管理，一直是網(wǎng)上討論質(zhì)疑的熱點。物業(yè)共有部分收益的使用，由業(yè)主大會決定，未作決定的，主要用于補充小區(qū)房屋專項維修資金，也可作為業(yè)主大會及業(yè)主委員會的活動經(jīng)費，物業(yè)管理企業(yè)退管或業(yè)主委員會換屆清算、審計費用等。只要通過業(yè)主大會決定，業(yè)委會有權(quán)通過“發(fā)紅包”等形式將小區(qū)經(jīng)營性收入發(fā)放給全體業(yè)主，社區(qū)居委會無權(quán)干涉。我們寧波就有小區(qū)給業(yè)主發(fā)放購物卡，米油等實物。還有小區(qū)拿出部分收益，獎勵物管公司和物業(yè)優(yōu)秀員工。如果只是業(yè)委會的決定，居委會可以干預。如果通過業(yè)主大會決議，居委會的行動就是越權(quán)。所以，還需要具體情況具體分析。
據(jù)我了解，寧波發(fā)放紅包、實物等的小區(qū)都是維修金比較充裕的小區(qū)，發(fā)放金額在收益里所占的比例也不高，目的也是為了提高業(yè)主對小區(qū)事務參與的積極性。
益清(ICS)：劉老師，您怎么看待這件事情？您認為還有哪些情況居委會可以干預業(yè)委會的決策和行為？
劉政：首先贊成嚴老師所說的“如果只是業(yè)委會的決定，居委會可以干預。如果通過業(yè)主大會決議，居委會的行動就是越權(quán)。”還有就是，業(yè)主大會的決定在違反了國家法規(guī)規(guī)定的情況下，居委會可以提請街道辦事處撤銷其決定。
關(guān)于小區(qū)共有部位的收益，法律應該已經(jīng)有明確規(guī)定其用途的，小區(qū)各位業(yè)主(包括小區(qū)業(yè)委會成員)均應遵守法律規(guī)定，將資金用于規(guī)定的用途上。
益清(ICS)：陳老師的觀點呢，您怎么看待這件事情？您認為還有哪些情況居委會可以干預業(yè)委會的決策和行為？
陳幽泓：最終決定權(quán)還是在全體業(yè)主手中，但是業(yè)主也要學會怎么花錢，所以其他方面的意見和社會的反響與討論，有益于業(yè)主在財務管理技能上的成長。但無論如何，最終決定權(quán)屬于業(yè)主的共同決定。業(yè)主組織最根本的性質(zhì)就是財產(chǎn)共同體，也應對財產(chǎn)事務在行，是自身利益的最佳裁判者。外人不服，好在業(yè)主領域事務多半有法定程序，不行還可以訴訟。所以，居委會想當業(yè)主事務領導，想空降當官，即使做到，也不具合法性。
