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房地產(chǎn)基金股權(quán)投資已成大勢(shì)所趨。

文／克而瑞研究中心  朱一鳴、鐘詩慧

輕資產(chǎn)模式將企業(yè)盈利能力作為側(cè)重點(diǎn)，著力解決因企業(yè)擴(kuò)張產(chǎn)生的資金問題，進(jìn)行品牌輸出的同時(shí)，迅速擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模、獲取品牌溢價(jià)。在《輕資產(chǎn)系列研究一》中，我們已對(duì)房企引入輕資產(chǎn)模式的背景及原因進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，并對(duì)現(xiàn)有輕資產(chǎn)發(fā)展模式進(jìn)行整理及歸類。事實(shí)上，各類企業(yè)都在積極發(fā)揮自身特色，在輕資產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行多樣性嘗試。因此，本文將從輕資產(chǎn)細(xì)分模式出發(fā)，解析開發(fā)環(huán)節(jié)運(yùn)作模式下的房企是如何進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的， 該模式又將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢(shì)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地及項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)中的融資、資金來源至關(guān)重要。近年來，眾多房企紛紛設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金、與金融機(jī)構(gòu)合作成立基金，力求規(guī)模擴(kuò)張，以便在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。該模式的核心是房企主導(dǎo)，尋找市場(chǎng)上有價(jià)值的項(xiàng)目進(jìn)行并購與開發(fā)，對(duì)開發(fā)滯后的項(xiàng)目及公司進(jìn)行盤活，再利用房企的品牌和營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售。值得注意的是，金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)資金籌措責(zé)任，并從中抽取一定的收益。也就是說，該模式為房企資金提供重要來源。而這類模式的期限較長(zhǎng)，一般在3-5年左右，屬于中長(zhǎng)期投資。

自2012年中國(guó)信達(dá)旗下三家公司開啟并購基金以來，多家房企動(dòng)作頻頻。事實(shí)上，設(shè)立基金、基金合作作為可以整合多方優(yōu)秀資源的開發(fā)模式，為企業(yè)提供充足資金的同時(shí)，進(jìn)一步降低房企的融資成本，或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)快速擴(kuò)張的融資利劍。

2015年，萬達(dá)開始實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，即投資建設(shè)萬達(dá)廣場(chǎng)，全部資金由外來資本出，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬達(dá)廣場(chǎng)品牌和萬達(dá)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)，所產(chǎn)生的收益，萬達(dá)與投資方按一定比例分成。因此，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化運(yùn)用新建項(xiàng)目與投資機(jī)構(gòu)合作，即以運(yùn)營(yíng)商為核心，投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的類資管模式。

其中，以“穩(wěn)賺一號(hào)”為代表的、基于互聯(lián)網(wǎng)金融的準(zhǔn)房地產(chǎn)基金的發(fā)行，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目眾籌的同時(shí)，為企業(yè)帶來可觀收益。2015年1月，萬達(dá)對(duì)外宣布已經(jīng)與光大安石、嘉實(shí)資本管理、四川信托及快錢支付四家公司分別簽署了有關(guān)設(shè)立合作投資消費(fèi)平臺(tái)的框架協(xié)議，4家投資機(jī)構(gòu)擬出資240億元，設(shè)立有限合伙基金，用于投資20座萬達(dá)廣場(chǎng)，其中萬達(dá)商業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)和管理?！胺€(wěn)賺1號(hào)”以萬達(dá)廣場(chǎng)為基礎(chǔ)，募集資金將以有限合伙的方式匯集，類似建立一個(gè)契約基金，在基礎(chǔ)資產(chǎn)全部投入營(yíng)運(yùn)前先由眾籌發(fā)起、人以資產(chǎn)管理方式進(jìn)行資金運(yùn)作；在投向各地萬達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)后，投資人則獲得這些廣場(chǎng)的收益權(quán)，享受商鋪?zhàn)饨鸷臀飿I(yè)增值雙重回報(bào)。與此同時(shí)，依托快錢公司的互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)平臺(tái)，該項(xiàng)目還具備互聯(lián)網(wǎng)屬性，起始投資金額僅為1000元，拉低了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻，使普通投資者都可以通過眾籌的方式與萬達(dá)分享投資收益。值得注意的是，“穩(wěn)賺1號(hào)”3天內(nèi)募集金額達(dá)50億元，且預(yù)期合計(jì)年化收益率為最低12%。

早前，龍湖于內(nèi)部設(shè)立了金融資產(chǎn)中心，擇優(yōu)與基金合作、共同投資項(xiàng)目。2014年，龍湖地產(chǎn)聯(lián)合加拿大養(yǎng)老基金投資公司共同成立合資公司，加拿大養(yǎng)老基金投資公司承諾投資約2.34億加元(約人民幣12.5億元)，用于發(fā)展蘇州時(shí)代天街項(xiàng)目。而該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)73.5萬平方米，將結(jié)合住宅、寫字樓、購物中心和酒店等業(yè)態(tài)，打造成為蘇州頂級(jí)的一站式商業(yè)綜合體，對(duì)于龍湖而言意義重大。緊跟項(xiàng)目步伐， 2016年10月，加拿大養(yǎng)老基金又與龍湖成立第二個(gè)合資公司，以投資重慶龍湖西城天街購物廣場(chǎng)項(xiàng)目。根據(jù)合作協(xié)議，加拿大養(yǎng)老基金投資公司承諾將投資約1.93 億加元（約1.47億美元）收購該項(xiàng)目49%的股權(quán)。

從合作路徑來看，龍湖通過與加拿大基金的合作模式在豐富海內(nèi)外開發(fā)渠道的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源對(duì)接。在同股同權(quán)原則下，由龍湖負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常運(yùn)作及經(jīng)營(yíng)、加拿大基金提供基本資金運(yùn)作，通過發(fā)揮龍湖和基金投資公司各自的優(yōu)勢(shì)和資源，對(duì)拓寬融資渠道具有創(chuàng)新意義。

雖然，作為房企開發(fā)環(huán)節(jié)運(yùn)作模式的基金設(shè)立與合作，對(duì)輕資產(chǎn)的影響潛移默化，但在目前國(guó)內(nèi)金融支持工具不足、投資機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍偏小、難以支持大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或者大型地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化的情況下，合作開發(fā)或者與專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)的合作方式至關(guān)重要。傳統(tǒng)信貸渠道的收緊，導(dǎo)致債券投資風(fēng)險(xiǎn)驟增。相比之下，內(nèi)房企及房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)向股權(quán)投資成為大勢(shì)所趨。

與傳統(tǒng)的債券投資與明股實(shí)債不同，股權(quán)投資注重被投資企業(yè)的發(fā)展前景與資本增值，且參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理以及重大決策。相比以往開發(fā)商通過自有資金加杠桿來融資，現(xiàn)房企在通過基金投資平臺(tái)更多募集社會(huì)資金的同時(shí)，將以股權(quán)投資形式參與到房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從而使得資金來源更為多元，參與度更深。2017年5月，萬科集團(tuán)與招商銀行共同發(fā)起設(shè)立兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金，為一系列商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)提供資金，萬科向該基金注資50.3億元，獲得30%的股權(quán)；中國(guó)光大集團(tuán)與深圳信銀股權(quán)投資基金管理有限公司共同啟動(dòng)一項(xiàng)108.5億元的投資項(xiàng)目，以股權(quán)投資的方式投資10個(gè)位于重慶、成都和深圳的全新綜合體項(xiàng)目。事實(shí)上，良好的資產(chǎn)管理能力將為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入長(zhǎng)期發(fā)展資金，而股權(quán)投資作為投資性戰(zhàn)略，其回報(bào)率在12%-14%，明顯高于債券投資的7%-8%。因此，股權(quán)投資將成為房地產(chǎn)并購基金的未來發(fā)展趨勢(shì)。

總結(jié)：輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是指在有限的資源前提下，以最經(jīng)濟(jì)的方式，獲得最大利潤(rùn)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，而開發(fā)環(huán)節(jié)的運(yùn)作模式加速了房企的融資進(jìn)程，在與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作的同時(shí)，進(jìn)行資源整合。而就目前房企開發(fā)環(huán)節(jié)運(yùn)作模式的發(fā)展來看，未來仍有巨大潛力及空間。無論是以何種運(yùn)營(yíng)方式，當(dāng)房企明確了自身的核心專長(zhǎng)及價(jià)值目標(biāo)，提升抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，方能做好減法，實(shí)現(xiàn)真正的輕資產(chǎn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。