北京吳少博律師事務(wù)所近期代理的一個(gè)案件，涉案企業(yè)的土地性質(zhì)是屬于國有土地，大家了解的可能知道，國有土地的市場價(jià)值是遠(yuǎn)高于集體土地的，面臨拆遷評估的時(shí)候，補(bǔ)償價(jià)值差距甚大，面對拆遷方此類不公平對待，我們律師和企業(yè)方該如何應(yīng)對呢？
案情介紹
湖南省甲市的吳先生居住在距離市高鐵站僅3公里的乙村。2005年，吳先生在乙村通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式受讓一塊近13畝的國有土地，在該地塊上建設(shè)工廠開展生產(chǎn)經(jīng)營。2018年2月，甲市政府作出征收土地方案公告，將乙村列入本市2017年度第18批次城市建設(shè)用地。2018年12月，甲市丙區(qū)政府發(fā)布改造項(xiàng)目房屋征收決定書和征收補(bǔ)償方案，將乙村列入改造項(xiàng)目征收范圍。征遷方親自上門對吳先生受讓地塊上的附著物進(jìn)行丈量摸底調(diào)查，并作出分戶評估報(bào)告。吳先生拿到評估報(bào)告后發(fā)現(xiàn)，對地上建筑物的補(bǔ)償價(jià)格極低，并未依據(jù)國有土地上征收補(bǔ)償條例的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償，把土地補(bǔ)償費(fèi)用排除在外。
吳先生對補(bǔ)償結(jié)果不滿，向征遷方提出質(zhì)疑。征遷方卻答復(fù)稱“你自己去走法律程序，法院判多少，我們就給多少”。無奈之下，吳先生來到我所尋求幫助。接案后，律師和當(dāng)事人一起分析案情后，得出的結(jié)論是，因?yàn)閰窍壬茏尩耐恋仉m然是國有土地，但這塊地塊卻是吳先生從乙村村委會(huì)處受讓過來的。再加上該地塊的土地使用權(quán)證在使用權(quán)類型上注明的是國有土地使用權(quán)，而非劃撥或出讓。 這就使得本案存在幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：
一是國有使用權(quán)類型不明，如果是劃撥的，則存在需要吳先生補(bǔ)交出讓費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)；
二是吳先生在涉案地塊上建設(shè)廠房時(shí)雖然向發(fā)改部門進(jìn)行了立項(xiàng)申請，并取得了環(huán)評文件，但并未向規(guī)劃部門申請批復(fù)，存在被認(rèn)定為違法建筑的風(fēng)險(xiǎn)；
三是因?yàn)樯姘傅貕K在乙村內(nèi)，乙村村委會(huì)有截留土地補(bǔ)償費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。而這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)從現(xiàn)下征遷方不給土地補(bǔ)償費(fèi)用來看已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí)。
辦案過程
第一步，我所律師到吳先生處進(jìn)行調(diào)查取證，因?yàn)閰窍壬案嬖V我們征遷方并沒有作出項(xiàng)目征收相關(guān)文件，所以需要我們律師到拆遷現(xiàn)場進(jìn)行拍攝，重點(diǎn)拍攝村內(nèi)拆遷情況，包括拆遷告示牌、橫幅標(biāo)語等，用于證明存在征收行為。但等到我們來到村內(nèi)公告欄旁才發(fā)現(xiàn)此次改造項(xiàng)目的房屋征收決定、房屋征收補(bǔ)償方案等文件已經(jīng)進(jìn)行公示，因此現(xiàn)場取證改成通過申請信息公開進(jìn)行取證。
第二步，我們針對征遷方作出的分戶評估報(bào)告提出異議，主要是以項(xiàng)目征收房屋補(bǔ)償方案的標(biāo)準(zhǔn)和國有土地征收補(bǔ)償條例的規(guī)定為依據(jù)。
第三步，向征收主體、征收部門、征收實(shí)施機(jī)關(guān)發(fā)出溝通函，向征遷方發(fā)出我們愿意就補(bǔ)償事宜進(jìn)行溝通的意愿。
這是我們第一階段的工作，如果征遷方不愿意坐下來與我方進(jìn)行溝通，我方則開展第二階段，即以信息公開獲取的征收文件為依據(jù)，針對征收過程中存在的違法行為提起訴訟。這一階段主要以訴訟為主，并請?jiān)u估公司對涉案地塊地上附著物進(jìn)行評估，以此合法合理的評估結(jié)果作為主張補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。
本案的爭議焦點(diǎn)是土地補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給誰的問題。
依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定可知，征收補(bǔ)償項(xiàng)包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償和地方政府給予的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。根據(jù)損益相補(bǔ)原則，房屋的價(jià)值應(yīng)當(dāng)包括土地的市場價(jià)格。但在實(shí)踐中，不少地方對被征收人房屋進(jìn)行評估時(shí)，對房屋以重置價(jià)格計(jì)算，對土地則以國土部門公布的土地基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算，評估的房屋價(jià)值遠(yuǎn)低于實(shí)際的市場價(jià)格。本案中，征遷方對吳先生的廠房只以幾百元一平方的價(jià)格給予補(bǔ)償，對土地的補(bǔ)償費(fèi)用壓根沒提。我方猜測征遷方可能把對土地補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用給了乙村村委會(huì)。因?yàn)閰窍壬?dāng)時(shí)是與乙村村委會(huì)簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，近30畝土地的補(bǔ)償費(fèi)用數(shù)額龐大，為了減少征地成本，搞好政府機(jī)關(guān)之間的關(guān)系，征遷方選擇對吳先生的土地補(bǔ)償費(fèi)用擱置不理。
在本案中，首先既然征遷方對吳先生的廠房進(jìn)行了評估，就實(shí)際上承認(rèn)了該廠房的合法性。其次，吳先生可以到有關(guān)部門去查詢涉案地塊的原始憑證，查看該地塊的使用權(quán)類型。最后，該征收項(xiàng)目存在先有實(shí)際征收行為，后有征收文件的公示，顯然有違征遷程序，這一違法點(diǎn)值得我們以訴訟方式去突破?？傊?，本案還在推進(jìn)中，國有土地上征收非得要按集體土地征收標(biāo)準(zhǔn)來操作，既不合法也不合理。既然征遷方非得讓當(dāng)事人走司法裁判程序才給予補(bǔ)償，那就隨征遷方的愿吧。
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