物業(yè)管理的類型與內容
住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務收費的費用構成
交通車輛、停車場管理規(guī)定
物品搬出／入管理規(guī)定
二次裝修管理規(guī)定
出租屋管理規(guī)定
暫住人員管理規(guī)定
社區(qū)文化娛樂場所管理規(guī)定
商業(yè)網點管理規(guī)定
有線電視管線使用管理規(guī)定
臨時用水、用電管理規(guī)定
安全用氣管理規(guī)定
安全用水、用電管理規(guī)定
環(huán)境保護管理規(guī)定
消防安全管理規(guī)定
清潔衛(wèi)生管理規(guī)定
治安管理規(guī)定
交通車輛、停車場管理規(guī)定
樓宇使用及維護管理的規(guī)定
庫房物資管理規(guī)程
物資請購、申領管理規(guī)程
物資采購管理規(guī)程
停車場(庫)管理規(guī)定
自行車樓的管理規(guī)定
緊急備份鑰匙管理規(guī)定
工服管理規(guī)程
保安部標識管理規(guī)定
中控室管理規(guī)定
保安員值勤巡邏指導書
物業(yè)管理委托合同示范文本
車輛管理工作標準
單體樓衛(wèi)生清潔標準
園區(qū)清潔標準
消防報警信號處理程序
初期火警處理程序
火災緊急處理方案
物業(yè)管理的類型與內容
（一）物業(yè)管理的類型 物業(yè)管理可按不同的分類標準進行分類。一般可以按物業(yè)的類別、物業(yè)的性質等標準分類。按物業(yè)的類別分類。物業(yè)的類別按其使用特征可以分為：住宅、工廠、寫字樓、綜合商貿樓、別墅等形式。相應的物業(yè)管理可以據(jù)此劃分為：住宅（區(qū)）物業(yè)管理、、工廠（區(qū)）物業(yè)管理、寫字樓物業(yè)管理、商貿樓（城）物業(yè)管理等形式。同時針對不同的物業(yè)管理，物業(yè)管理的內容和重點亦有所不同，如工廠（區(qū)）的管理側重于確保水、電供應和區(qū)內道路的暢通，寫字樓宇的管理側重于電梯管理、消防安全和
安全保衛(wèi)等等。
按物業(yè)的性質劃分。根據(jù)物業(yè)的經濟性質，物業(yè)可以分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)，因而物業(yè)管理亦可劃分為收益性物業(yè)管理和非收益性物業(yè)管理。收益性物業(yè)主要是指經營性房屋，它通過房屋的經營實現(xiàn)其經濟價值。如酒店、寫字樓、商貿樓、出租住宅公寓等。非收益性物業(yè)則主要指向業(yè)主和使用者提供效用、作為經營輔助設施或消費品而使用的房屋。如企業(yè)經營所必須的辦公樓宇設施、工廠廠房設施、倉庫設施
以及住宅等等。
對于非收益性物業(yè)，物業(yè)管理的內容主要是管理和服務，目的在于保證物業(yè)的正常使用，為業(yè)主和使用者創(chuàng)造安全、舒適、清潔的使用和居住環(huán)境。對于收益性物業(yè)，物業(yè)管理的內容除了管理與服務外，更為重要的是代理業(yè)主對房屋進行經營，寓管理、服務、經營為分體，其目的是保證業(yè)主能夠取得最好的經營效
益，并使物業(yè)能夠保值、增值。
應當注意的是收益性物業(yè)管理與非收益性物業(yè)管理的劃分并不是絕對的。有時非收益性物業(yè)，作為企業(yè)經營戰(zhàn)略計劃中的一部分，亦會出現(xiàn)購置、租賃、轉讓等經營內容。這里的劃分，是根據(jù)對物業(yè)的整體觀察
及其大的使用方向而確定的。
（二）物業(yè)管理的內容 物業(yè)管理是一種綜合性、全方位的管理和服務，其具體業(yè)務內容跨度大，而且比較瑣碎繁雜。同時，不同類型、不同檔次的物業(yè)管理的具體內容又會有所差異，因此若想非常全面地總結物業(yè)管理的內容并非易事。這里，我們根據(jù)國內外現(xiàn)行物業(yè)管理的內容，對其簡單地進行歸納。
1．管理方面的內容：
（1）物業(yè)開發(fā)建設的協(xié)調與管理；
（2）公共設施及設備的運行管理。”
（3）物業(yè)產權、產籍及業(yè)主、使用者管理；
（4）綠化環(huán)衛(wèi)管理；
（5）車輛、道路、停車等方面的管理；
（6）房屋租賃管理；
（7）物業(yè)裝修管理。
2．服務方面的內容：
（l）房屋及附屬設備的維修養(yǎng)護；
（2）治安保衛(wèi)及消防；
（3）清掃保潔；
（4）委托性服務。
3．經營方面的內容：
（1）物業(yè)租賃、銷售及購置；
（2）場區(qū)停車場、空地廣告及招牌的經營；
（3）場區(qū)康樂及其相關設施的經營；
（4）其它經營活動。
上述三方面的內容，在實踐中是相宜融合三位一體的。一般還可根據(jù)物業(yè)項目規(guī)模及特點，在內容上做適當?shù)脑鰷p。
住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務收費的費用構成住宅小區(qū)公共性服務費用由九個部分構成：
(1)管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；
(2)房屋共用部位、共用設備、設施日常運行維修(小修)及保養(yǎng)費；
(3)綠化管理費；
(4)清潔衛(wèi)生費;
(5)保安費；
(6)辦公費：
(7)物業(yè)管理單位固定資產折舊費；
(8)法定稅費；
(9)合理利潤
關于物業(yè)管理服務項目的收費標準，主要根據(jù)具體服務項目的不同而有所差異。一般而言，上述服務項目的收費標準大都由政府定價，當然不一定是逐項定價，大都是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其所提供的具體服務內容、標準、深度向政府物價部門提出物業(yè)管理費收取標準申請，經審查批準后確定出某一物業(yè)管理區(qū)域綜合收費標準，物業(yè)管理企業(yè)一般就是按此標準向業(yè)主收取管理費?？偟膩碚f，考查物業(yè)管理費主要應從物業(yè)管理部門所提供服務的范圍、內容、服務標準和深度等方面來考慮。還有，一般情況下，物業(yè)管理費中不包含電梯費。
另外，需要說明的是，上述物業(yè)管理的內容及項目都是指房屋的共用部位和共用設施設備及公共環(huán)境范圍內的管理服務，而業(yè)主自用部位和自用設施設備的管理服務則不包含在內。當然，業(yè)主若需要個別的專項服務，可與物業(yè)管理部門聯(lián)系，協(xié)商解決，業(yè)主應承擔相應的管理服務費。
交通車輛、停車場管理規(guī)定
一、車輛的管理
1、在摩托車、自行車停車場存放車輛的業(yè)主，必須遵守本規(guī)定，服從車管員的管理。
2、需停放在小區(qū)內的自行車、摩托車，應存放在指定的地點，不得在小區(qū)內隨便亂放。
3、凡在收費停車場停放的自行車（指本小區(qū)業(yè)主的車輛），必須辦理手續(xù)和按規(guī)定交納停放費。
4、凡在收費停車場保管的摩托車必須購買車輛綜合保險。
5、當車輛進入保管范圍時，車主應向車管員領取存車牌號；當車輛離開時，必須將存車牌交
還車管員，沒有交還或存牌號與車上號碼不符時，該車不得離開保管范圍，違者車管員有權扣留該
車或扭送派出所處理。
6、無執(zhí)照的自行車丟失時，管理處不負責賠償。
7、車管員要認真履行職責，發(fā)現(xiàn)車輛停放不整齊要及時整理。
二、地面停車場管理規(guī)定
1、地面停車場由管理處負責維護管理，接受公安交通管理部門的檢查，指導。
2、固定使用車位的車主可到管理處辦理停車場停車證，并將停車證放在擋風玻璃左側醒目
處，以便識別。按政府主管部門規(guī)定的標準交納費用。
3、車輛進入停車場應領取停車出入卡，出場時交回出入卡。車管員對進出停車場的車牌號
碼、進出時間，所發(fā)出入卡號等進行登記。認真執(zhí)行規(guī)定，對可疑情況及時報告。
4、車主的停車出入卡請隨身攜帶，認真保管，作為出場憑證，若有遺失，要立即向管理處申
明、補辦。否則，后果自負。
5、停放在停車場的所有車輛，車主必須鎖好車門、車窗，貴重物品請勿留在車里。
6、停車場若有交通違章，管理處將報請公安交通管理部門處理。
7、若車主在停車場停車與管理處發(fā)生糾紛，應由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可請仲裁機構予
以仲裁或向小區(qū)所屬人民法院提起訴訟。
物品搬出／入管理規(guī)定
為加強小區(qū)治安和公共秩序的管理，保障業(yè)主財產安全，制定本規(guī)定：
一、業(yè)主填寫《業(yè)主搬出／入登記表》。
二、業(yè)主若將物品搬出小區(qū)，需提前到管理處辦理手續(xù)，填寫《業(yè)主搬出／入登記表》，由管
理處簽署放行條。
三、業(yè)主若搬出小區(qū)居住，應提前三天到管理處結清有關的費用，填寫《業(yè)主搬出／入登記
表》，由管理處簽署放行條。
四、業(yè)主搬運物品時，請勿將物品堆放于過道上，以免影響他人。
五、搬運物品的車輛嚴禁停于消防通道上。
六、搬運過程中，必須小心愛護公共財產設施，防止磕碰損壞，否則，照價賠償。
七、搬運過程中，應注意保持環(huán)境衛(wèi)生，不大聲喧嘩，以免影響小區(qū)的整潔和其它業(yè)主的正常生活。
八、為配合轄區(qū)民警和居委會的工作，對人口進行有效控制，居住區(qū)業(yè)主搬出／入的登記內容
可供轄區(qū)警、居委會在必要時參考。
二次裝修管理規(guī)定
為了加強房屋二次裝修的管理，保障小區(qū)所有業(yè)主的安全及利益，維護小區(qū)的公共秩序，制定如下
裝修管理規(guī)定：
一、承重結構
大樓承重結構（如：承重墻、柱、梁、板等）的位置、尺寸、強度都是經過嚴格設計計算得出
的，任何情況下都不得隨意鑿打，更不能開洞或開門。
二、液化氣管道
大樓室內的燃氣管道是按國家有關規(guī)定進行敷設，并通過有關部門驗收合格的。嚴禁隨意改動
或進行掩蓋。如確屬需要進行變更的業(yè)主須向市供氣企業(yè)提出申請，經市供氣企業(yè)更改并驗收后開
通點火。業(yè)主應向管理處提供相關證明。
三、電氣線路
電線的敷設和電器的安裝，業(yè)主應聘請持有操作證的工人施工，電器的容量不應大于原設計的負荷。
四、給排水
給排水管道的改造和施工必須保證其他業(yè)主的正常使用。業(yè)主裝修時應對衛(wèi)生潔具、地漏、下
水管道等采取有效的防護措施，如因施工原因造成堵塞由業(yè)主負責清理疏通并承擔一切費用。在修
改排水管道時，嚴禁將生活污水排入雨水管道。
五、防水
業(yè)主裝修時對廚房、洗手間等部位應做好防水管理。如因施工原因造成房屋滲漏水，由業(yè)主負
責修復并承擔一切費用。
六、裝修材料
1、裝修一律采用防火材料。
2、外墻門窗、防盜網、空調架等選用材料應以經過一段時間后不污染外墻為原則。
七、外部裝修
1、安裝防盜網．底層允許安裝防盜網，但業(yè)主必須按管理處規(guī)定的統(tǒng)一式樣、材料、安裝方
法安裝。
2、進戶門可以加裝防盜金屬門，但業(yè)主不得改變原有門洞的設計，不得妨礙樓道通行及違反
消防管理規(guī)定。
3、外墻門窗不得隨意改動。
八、施工場地
業(yè)主裝修期間，不得占用公用地方加工或堆放材料。
九、垃圾裝運及清理
業(yè)主的裝修垃圾須用袋裝運，出戶的垃圾不準在公共場所過夜堆放，須及時運走，防止阻塞公
共通道和影響小區(qū)美觀。
十、裝修時間
1、業(yè)主在進行房屋裝修時不得影響周圍業(yè)主的休息，施工時應盡量降低噪音（如關好門窗等）。
2、小區(qū)內裝修時間為早上8:00～12:00，下午2:00～6:00。
3、如業(yè)主裝修工期緊，征得管理處同意后，裝修時間可延長至晚上9:00但在晚上6:00～9:00
間，禁止使用電動機械，禁止在樓內噴油漆，烤漆。
4、裝修工期一般不超過30天。
十一、防火
業(yè)主在裝修期間，應確保裝修施工人員遵守防火的有關規(guī)定，如不得將電源線直接插入插座
中，嚴禁在室內吸煙、用電爐做飯等。進行電焊時，應采取有效的防護措施防止火災。
十二、其它
1、業(yè)主應在申請獲管理處正式批準后，方可派施工人員進入現(xiàn)場施工。
2、業(yè)主在裝修過程中臨時增加裝修項目，須報管理處審核批準。
十三、處罰
1、業(yè)主若不按第一、第二項要求進行施工，經管理處檢查發(fā)現(xiàn)，限其修復，情節(jié)嚴重的管理
處有權向有關機構提出訴訟。
2、業(yè)主若不按第三至十二項要求施工，管理處有權采取沒收工具等強制性措施暫停業(yè)主的裝修。
3、業(yè)主裝修完畢須由管理處進行驗收，驗收合格后方可入住。
十四、施工隊伍
1、業(yè)主應確保所有進入小區(qū)內裝修的施工人員到管理處辦理登記手續(xù)、簽訂《裝修責任書》
并領取臨時出入證和施工許可證，如管理處檢查中發(fā)現(xiàn)無證施工人員，將強制其離開樓宇。
2、業(yè)主應確保進入樓宇裝修的施工隊伍服從管理處管理，遵守小區(qū)內一切管理規(guī)定。如施工
人員不服從管理或經教育仍然不改者，管理處有權拒絕該施工隊伍進入小區(qū)。
出租屋管理規(guī)定
一、出租屋業(yè)主要到管理處登記出租情況實行備案，承租人入住后一星期內要辦理戶籍資料，
留下工作單位、聯(lián)系電話、身份證復印件等。
二、只準將房屋出租給有正當職業(yè)或辦理了暫住證的外地人居住。
三、出租屋只限于居住生活，不得改變出租屋的用途。
四、出租屋內不得進行違法行為，承租人不得有妨礙鄰里正常生活的行為。
五、出租屋的水、電、氣管理費等費用業(yè)主和承租人協(xié)商，任何一方支付均可，但若有拖欠或
承租人下落不明，最終要由業(yè)主支付。
六、業(yè)主應經常了解承租人的生活情況，發(fā)現(xiàn)有不軌行為或可疑現(xiàn)象及時通知管理處或派出所。
七、承租人搬出物品時，必須遵守搬出／人管理規(guī)定，提前通知管理處，管理處可視情況聯(lián)系
業(yè)主進行復核。
暫住人員管理規(guī)定
為了加強對暫住人員的管理，保證小區(qū)居住環(huán)境的安定，確保業(yè)主權益，特制定本規(guī)定：
一、遵守國家法律、法規(guī)，接受公安機關等職能管理部門的檢查指導，不得利用出租屋從事非
法活動。
二、暫住人員必須持有效合法證件，并到派出所戶籍管理辦公室申報暫住臨時戶口。
三、在本市工作的暫住人員，須持有本轄區(qū)所簽發(fā)的暫住證。
四、在本市工作的港、澳、臺和外國人，須持有居住證。
五、投靠親友的外來人員，按時間要求到派出所申報臨時戶口。
六、凡暫住人員須持有合法證件并自覺到管理處進行登記。
七、暫住人員必須遵守小區(qū)的有關管理規(guī)定。
八、暫住人員不得在小內從事非法活動。
社區(qū)文化娛樂場所管理規(guī)定
一、使用娛樂設施必須遵守管理規(guī)章制度和管理人員的安排。
二、愛護文化娛樂場所內部的各種設施，切實遵守設施的使用、操作規(guī)程，不得損壞。人為原
因造成損壞的應照價賠償。
三、在文化娛樂場所內，互相尊重、理解、和睦共處，不得搶場、占場，更不得高聲喧嘩、打
架斗毆、違反規(guī)定，情節(jié)嚴重者交由公安部門處理。
四、共同維護公共娛樂場所衛(wèi)生，不準亂丟、亂吐、亂涂畫、亂張貼，違者馬上糾正。
五、允許外借之物必須經管理人員允許并登記，同時交一定押金后方能帶走，不得私自帶出。
六、節(jié)約用水、用電，嚴防火災隱患，共同維護公共環(huán)境安全。
七、在文化娛樂場所中不得進行非法的活動。
八、使用有償娛樂場所應按價交費。
商業(yè)網點管理規(guī)定
為提升公司的整體物業(yè)管理水平和檔次，為小區(qū)業(yè)主提供一個舒適典雅的居住環(huán)境，保障商
戶、業(yè)主的合法利益，特制定本規(guī)定。
一、凡在小區(qū)內從事經營活動的經營者，按《租賃合同》明確權利和義務，服從管理處的管理。
二、任何商業(yè)網點不得占用公共場所，不得將物品擺放在門外擴大經營場地，未經管理處批準
不得在門外進行加工作業(yè)。
三、凡在住宅區(qū)內營業(yè)網點進行裝修，應嚴格遵守裝修管理規(guī)定，特別強調不得隨意更改房屋
結構，加大用電負荷。
四、任何營業(yè)網點，不得產生影響居民生活的噪音，飲食攤點所產生的油煙應符合環(huán)保部門的
排放標準。
五、店主應保持店容店貌和門前環(huán)境的清潔，做好門前三包，如不能保持清潔，有蚊蠅孳生，
情節(jié)嚴重，報請有關部門責令停業(yè)整頓或中止租賃合同。
六、凡購買、租賃的房屋不屬于經營性質的不得從事經營活動。
七、商業(yè)網點不得容留與經營無關的人員，商場夜間留宿人員數(shù)目須報管理處。
八、任何單位和個人不得進入小區(qū)擺賣、推銷，但如屬于公益性質的活動，由當事單位申請，
管理處審核同意后，在管理處指定的地點，按管理處規(guī)定的時間開展活動，事后清理好現(xiàn)場。
九、所有商業(yè)網點均應文明經商，合法經營，不得出售偽劣、變質有害健康的商品、食物，不
得強買強賣，欺行霸市，違者交由工商部門處理。
十、所有商業(yè)網點應自覺遵守消防規(guī)定，配備消防部門所要求的消防器材。
十一、經營者要搬出小區(qū)時，必須將垃圾清理干凈，由管理處人員進行檢查，鋪位有受損的，
要進行修復或賠償
有線電視管線使用管理規(guī)定
為保證小區(qū)有線電視設施完好，業(yè)主正常收看，制定本規(guī)定：
一、業(yè)主收看有線電視，應提出書面申請，并交納政府主管部門所規(guī)定的費用。
二、業(yè)主進行裝修時，不得損壞有線電視管線或其它設施。若有損壞，管理處有權令其修復。
三、業(yè)主對有線電視管線不得擅自改動，若線路信號弱，影響收看應及時向管理處反映，由有
線電視臺人員或管理處專業(yè)人員進行檢修。
四、不提出使用申請，私自連接有線電視線路，或連接的線路與申請的不符，由有線電視管理
部門處理。
五、有線電視設施、管線不論設置于業(yè)主所屬物業(yè)內還是在公共區(qū)域都屬公共設施，業(yè)主應予愛護。
為了加強小區(qū)的水、電管理，防止出現(xiàn)浪費水、電的現(xiàn)象。確保小區(qū)水、電正常供應，特制定此規(guī)定：
一、前來聯(lián)系臨時用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申
請，寫明用水、用電量的多少，時間長短，預付用水、用電押金。
二、臨時用水、用電，不得影響業(yè)主的正常用水、用電。
三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變水表、電表
封印或運行回程，影響準確計量的，參照供水、供電部門的有關規(guī)定給予處理。
四、臨時用水管道，不應給小區(qū)的車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續(xù)
使用的，必須提前一天，續(xù)辦延長使用手續(xù)，報管理處審核、批準，但延長時間最長不得超過一個
月，否則必須拆除。
五、臨時用電線路如發(fā)生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負責。
六、未經申請批準的臨時用水、用電管道或線路，管理處有權令其停止使用，限期拆除。逾期
不拆的，管理處強制拆除。
七、裝置臨時用電線路的技術要求：
1、裝置臨時用電線，需用絕緣線，采用懸空架設或沿墻敷設，架線時戶內離地面不低于2.5
米，戶外不低于3.5米，架設時需設專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。
2、全部臨時線裝置必須有一總開關控制，每一分路需裝熔斷器。
3、所有電氣設備，金屬外殼必須良好接地或接零。
4、分路線不得在燈頭內并頭，須用丁字接法并用膠布包好。
5、臨時線必須放在地面上的部分，應加以可靠的保護。如用膠皮線橡套電纜，則應在過路處
設硬質的套管保護。管口要裝護圈，以防割破電纜。
6、安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改動。
7、臨地線與設備、水管、熱水管、門窗架距離應在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。
八、移動照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。
九、電焊作業(yè)必須由合格焊工進行，作業(yè)前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業(yè)完成
后，仔細檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現(xiàn)場。
安全用氣管理規(guī)定
為保證業(yè)主安全使用燃氣，制定本規(guī)定：
一、燃氣管道設施不得私自改動，確需改動，必須提出申請由供氣企業(yè)的專業(yè)隊伍或主管部門
批準的具有施工資格的施工隊進行。
二、橡膠管與灶前旋塞、橡膠管與燃器具進氣口連接處，應使用喉碼夾緊，確保嚴密無漏。燃
氣用膠管長度不應超過2米，不得穿墻越室，并定期檢查，發(fā)現(xiàn)老化或損壞需及時更換。
三、每次使用燃器具時必須確認其開關在關閉位置才可通氣點火，使用后開關置于關閉位置。
四、外出和晚間入睡前，牢記關閉氣源總閥（瓶裝氣關閉鋼瓶角閥，管道氣關閉用戶球閥）。
五、日常檢漏，常用方法是涂抹肥皂水，切不可用明火檢查。
六、管道煤氣的用戶不準將閥門、流量表、減壓閥密閉安裝，不準在管道上懸掛雜物。
七、如遇突然停氣，請將燃器具開關及用戶球閥同時關閉，直至接到正常供氣通知，方可繼續(xù)使用。
安全用水、用電管理規(guī)定
為保證業(yè)主正常用水，安全用電，遵照本規(guī)定：
一、接到市政供水、供電部門的停水、停電通知后或小區(qū)計劃內停水、停電，管理處應及時以
書面形式通知業(yè)主，通知中注明停水、停電的時間、范圍、原因。
二、對于突發(fā)性停水、停電，管理處人員應立即趕到現(xiàn)場，查明原因，若為市政停電，要及時
與供電部門聯(lián)系，若為事故性停電，應迅速組織人員排除故障，恢復供電，并向業(yè)主及時做好解釋
工作。
三、威脅設備和人身安全的緊急停水、停電，應立即斷開有關閘閥或開關，修復后恢復水、電
供應，事后要向業(yè)主做好解釋工作。
四、住宅區(qū)內業(yè)主或商鋪，施工隊需接用水、電時，應向管理處申請，經查核獲準后由技工監(jiān)
督實施。
五、住宅區(qū)內任何單位或個人未經管理處同意，私自接駁水、電者，以偷水、偷電行為處理。
六、室內裝修時，電線的敷設應由專業(yè)人員施工，符合安全要求，不得將電線直接埋入墻內、
地下。線路的改動要在裝修申請表中注明，批準后方可施工。
七、電線、開關要選用正規(guī)廠家生產的合格產品，電線的截面滿足用電負荷的要求，室內用電
負荷不得超過樓房設計時分配給每戶的負荷。提倡業(yè)主在室內配備漏電保護開關，因業(yè)主違反安全
用水、用電的規(guī)定而造成事故，業(yè)主應承擔責任。
八、室內電線不得亂拉亂接，開關跳閘、保險絲熔斷時應查明原因，不得強行合閘或加大熔絲容量。
九、使用電熱器具，如電熨斗、電烙鐵等時，要特別小心，防止短路，同時使其遠離易燃物，
人要離開時，注意斷開電源。
十、業(yè)主長時間外出時要關閉房間內電閘和水閥，或知會管理處。
十一、業(yè)主應愛護公共用水、用電設施。不得有意損壞水表或電表。
十二、對公共管道、線路和業(yè)主房屋內管道、線路進行維修時，業(yè)主有義務提供方便，對因裝
修或業(yè)主使用不當而導致的管道阻塞或線路損壞，管理處有權要求責任者疏通或修復。
環(huán)境保護管理規(guī)定
為保持居住區(qū)內良好的生態(tài)環(huán)境，加強環(huán)保建設，制定本規(guī)定：
一、嚴格遵守國家和北京市有關環(huán)境保護的各項政策、法規(guī)、法令以及本小區(qū)制定的有關規(guī)章
制度，樹立環(huán)保意識。
二、愛護園林綠化，不采摘花朵，不踐踏草坪，不損壞樹木。
三、愛護公共設施，不亂拆、亂搭、亂建，使住宅區(qū)整潔有序。
四、小區(qū)內各商業(yè)市場、商業(yè)網點，飲食門店不得亂扔棄物，亂倒污水及排放其它污染物。
五、小區(qū)內嚴禁濫捕濫殺鳥類。
六、小區(qū)內任何單位和個人不得制造影響居民正常休息之噪音。
七、車輛停放在停車場內，整齊有序。小區(qū)內車輛不得鳴笛。
八、憑證飼養(yǎng)寵物，帶寵物在小區(qū)散步時，不污染環(huán)境。
九、不在房屋中使用燃煤式采暖、取暖設備。
十、共同努力營造一個環(huán)境優(yōu)美，秩序良好，安全舒適，健康文明的居住環(huán)境。防止垃圾對環(huán)
境造成污染，請按下列方法處理垃圾：
1、可回收垃圾箱－－請投入廢紙、塑料制品、玻璃制品、橡膠、皮革、金屬、紡織物。
2、生活垃圾箱－－請投入廚余、果皮、竹木、陶瓷、渣土等。
3、有害垃圾－－請投入各種廢電池、廢光管、藥劑罐、氣體罐及各種藥劑、藥品。
4、大件垃圾－－如沙發(fā)、床墊、廢家私、廢電器等，請通知管理處協(xié)助處理。
消防安全管理規(guī)定
為加強小區(qū)的防火管理，保障業(yè)主生命財產安全，根據(jù)國家的有關消防法規(guī)，制訂本規(guī)定：
一、小區(qū)的防火工作依據(jù)“預防為主，防消結合”的方針，本著自救的原則，依靠業(yè)主實行綜
合治理，并接受上級領導監(jiān)督。
二、小區(qū)的防火管理實行分工負責制，物業(yè)管理處具體負責。
三、管理處加強宣傳消防法律、法規(guī)和防火安全知識工作，所有物業(yè)管理人員必須培訓上崗，
并對業(yè)主進行經常性的防火安全宣傳教育。
四、管理處制訂防火管理制度，定期組織防火安全檢查，以及掌握本小區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)
調有關方面采取相應措施，并監(jiān)督實施。
五、管理處負責組織業(yè)主開展防火自查，督促整改火險隱患。
六、管理處定期對小區(qū)的公共消防設施、器材進行檢查和維修、保養(yǎng)，使其經常處于良好備用
狀態(tài)，并將檢查情況報公司備案。
七、管理處在進行公共消防設施檢查、試驗、維修、保養(yǎng)前應提前通知業(yè)主加強防范，如遇消
防設施故障，應及時報告有關部門，并采取有效的防范措施。
八、任何情況下消防設施停水、停電不得過夜。
九、管理處積極組織義務消防隊員及業(yè)主進行初期火災撲救和安全疏散演練。
十、嚴禁外來裝有危險品車輛進入小區(qū)停放，制止兒童在住宅區(qū)內玩火。
十一、管理處員工及業(yè)主有責任發(fā)現(xiàn)初期火災后按規(guī)范進行處理，對情況嚴重難以撲滅的，應
及時打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理。
十二、業(yè)主應自覺遵守電器安全使用規(guī)定，不得亂拉臨時電氣線路，嚴禁擅自拆、改、裝燃氣
（燃油）設施和用具。
十三、遵守市政府禁止燃放煙花爆竹的有關規(guī)定，杜絕火險隱患。
十四、業(yè)主進行室內裝修，必須嚴格遵守裝修管理規(guī)定，防止發(fā)生火災事故。
十五、不準從窗戶向外扔煙頭，沒熄滅的火種不得倒入垃圾桶內。
十六、樓梯、走道和安全出口等部位應保持暢通無阻，不得擅自封閉或堆放雜物。
十七、消防設施、器材不得挪作他用，嚴防損壞和丟失。一經發(fā)現(xiàn)，將作出嚴肅處理。
十八、管理處對違章用火、用電、電氣焊或損壞消防設施器材的行為，應及時制止或向有關部門報告
清潔衛(wèi)生管理規(guī)定
為保持小區(qū)的清潔衛(wèi)生，管理處設有保潔人員，負責小區(qū)各樓宇公共場所的清掃和垃圾清運，
請各位業(yè)主給予全力支持和配合，共同遵守以下公約：
一、請自覺維護小區(qū)內房屋的公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，亂丟果皮、紙屑、煙頭等，不高空拋
物，不在樓內公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾、擺放物品。
二、垃圾分類裝袋，分別置于不同的垃圾桶內，以便及時分類收集。
三、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。
四、飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關規(guī)定，且不得影響鄰里休息。
五、業(yè)主裝修完畢，應立即清掃，不得將廢物棄于樓道走廊及公共場所。
六、小區(qū)內任何公共場所，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者負責清除和粉刷費用并在公告欄
予以爆光。
七、商業(yè)網點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共場地擴大營業(yè)場地。
八、請?zhí)嵝堰M入小區(qū)的親友，遵守小區(qū)的管理規(guī)定，維護小區(qū)的整潔。
九、管理處負責小區(qū)的垃圾清運和消殺工作，積極配合環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫部門采取多種形式開展
環(huán)境衛(wèi)生宣傳，使住戶人人愛清潔，個個講衛(wèi)生。
治安管理規(guī)定
為了搞好小區(qū)安全防范工作，創(chuàng)造安全的生活環(huán)境，維護全體業(yè)主的公共利益，制訂本規(guī)定，
敬請遵守：
一、管理處對小區(qū)來訪人員實行有效的控制，來訪人員必須說明要訪房號、業(yè)主姓名，由值班
護衛(wèi)員核準登記后方可進入。乞丐、流動商販等閑雜人員不得進入小區(qū)。
二、裝修施工人員憑管理處發(fā)放的臨時出入證進入小區(qū)。
三、管理處負責小區(qū)的機動車輛、摩托車、自行車的管理；所有進出收費機動停車場的機動車
輛一律發(fā)卡、登記；自行車停放在指定位置。車輛不得亂停放，維護小區(qū)交通秩序，保障小區(qū)車輛安全。
四、住戶搬家如有大件、貴重物品搬出時，應有放行條或確認是業(yè)主同行，登記后放行。
五、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通等方面的突發(fā)事件時，護衛(wèi)員要挺身而出，依法維護住戶的合
法權益，及時采取措施，維護現(xiàn)場秩序，及時通知有關部門，并做好善后工作。
六、維護天鴻集團、管理處公布的各項規(guī)章制度，對不遵守制度的住戶進行勸阻和制止。
七、發(fā)動群眾參與治安防范，業(yè)主應“看好自己門，守好自己物”增加防范意識。
八、業(yè)主要勇于制止、舉報破壞小區(qū)治安秩序，造成治安隱患的人、事，不得讓陌生人尾隨跟
進住宅樓。發(fā)現(xiàn)緊急情況，及時與管理處聯(lián)系或告知當班護衛(wèi)員。
九、小區(qū)內的經營單位須依法經營，遵守國家政策、法規(guī)，服從管理處的管理，不得從事非法
經營活動。
十、對下列行為，護衛(wèi)員將給予勸阻，不聽勸阻的，采取強制措施堅決制止：
1、隨意停放車輛；
2、占用消防通道或其它公共區(qū)域；
3、損壞公共設施；
4、聚眾喧鬧，酗酒鬧事；
5、侵入他人住宅，損毀他人財物；
6、發(fā)出超標準的噪音，影響他人休息和生活；
7、用汽槍在住宅區(qū)內射擊。
交通車輛、停車場管理規(guī)定
一、車輛的管理
1、在摩托車、自行車停車場存放車輛的業(yè)主，必須遵守本規(guī)定，服從車管員的管理。
2、需停放在小區(qū)內的自行車、摩托車，應存放在指定的地點，不得在小區(qū)內隨便亂放。
3、凡在收費停車場停放的自行車（指本小區(qū)業(yè)主的車輛），必須辦理手續(xù)和按規(guī)定交納停放費。
4、凡在收費停車場保管的摩托車必須購買車輛綜合保險。
5、當車輛進入保管范圍時，車主應向車管員領取存車牌號；當車輛離開時，必須將存車牌交
還車管員，沒有交還或存牌號與車上號碼不符時，該車不得離開保管范圍，違者車管員有權扣留該
車或扭送派出所處理。
6、無執(zhí)照的自行車丟失時，管理處不負責賠償。
7、車管員要認真履行職責，發(fā)現(xiàn)車輛停放不整齊要及時整理。
二、地面停車場管理規(guī)定
1、地面停車場由管理處負責維護管理，接受公安交通管理部門的檢查，指導。
2、固定使用車位的車主可到管理處辦理停車場停車證，并將停車證放在擋風玻璃左側醒目
處，以便識別。按政府主管部門規(guī)定的標準交納費用。
3、車輛進入停車場應領取停車出入卡，出場時交回出入卡。車管員對進出停車場的車牌號
碼、進出時間，所發(fā)出入卡號等進行登記。認真執(zhí)行規(guī)定，對可疑情況及時報告。
4、車主的停車出入卡請隨身攜帶，認真保管，作為出場憑證，若有遺失，要立即向管理處申
明、補辦。否則，后果自負。
5、停放在停車場的所有車輛，車主必須鎖好車門、車窗，貴重物品請勿留在車里。
6、停車場若有交通違章，管理處將報請公安交通管理部門處理。
7、若車主在停車場停車與管理處發(fā)生糾紛，應由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可請仲裁機構予
以仲裁或向小區(qū)所屬人民法院提起訴訟。
樓宇使用及維護管理的規(guī)定
為使小區(qū)環(huán)境整潔，實現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值，延長房屋使用期限的目的，不降低原房
屋設計時對房屋防風、防震、防雷暴等自然災害的能力，保證房屋的安全使用，制定本規(guī)定：
一、房屋外觀應完好、整潔，不妨礙市容和觀瞻，允許封閉的陽臺統(tǒng)一有序，不允許封閉的陽
臺不得自行封閉。
二、防盜網、空調架的安裝統(tǒng)一美觀，不得在指定位置以外，用非統(tǒng)一材料安裝，不允許安裝
防盜網的樓層，請勿安裝。
三、室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀，安裝牢固，無安全隱患，電線按安全標準鋪設，
沒有破損。
四、若改變房屋用途的，要報有關部門批準。
五、室內裝修時，樓房的承重結構（承重墻、柱、梁、板等）不得隨意鑿打，更不能開洞或開門。
六、樓房原設計的燃氣、消防等設施、管道，不得私自改動。
七、不得占用或損壞樓梯通道、屋面等公共場所，不得進行亂搭建、亂張貼。
八、房屋內不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得飼養(yǎng)家禽。
九、房屋自交付使用時起（以竣工驗收日為準），根據(jù)有關規(guī)定，凡因施工原因引起的質量問
題（不包括人為損壞），由發(fā)展商負責對土木建筑保修一年，水電設施保修半年，管理處可代為業(yè)
主進行聯(lián)系。
十、由于屬自然災害，自然損耗，或業(yè)主使用不當所致的質量問題需維修，不在保修范圍內，
管理處將盡力為業(yè)主提供有償服務。
十一、保修期之后的日常房屋維修，根據(jù)北京市的有關規(guī)定。業(yè)主室內部分費用由業(yè)主負責，
毗鄰部分費用由相關業(yè)主分攤，公用部分費用由管理處負責。
十二、房屋的公有部位凡屬人為損壞的，由損壞者負責修復，并承擔有關費用。
十三、嚴禁高空拋垃圾、雜物，傾倒污水，若導致樓下人員受到傷害的，追究肇事者的責任。
十四、禁止將垃圾、布屑、膠袋等雜物投入廁所或下水管，如導致堵塞、損壞，住戶應負擔修理費。
庫房物資管理規(guī)程
1.目的
為了加強對物資的管理、核算、監(jiān)督物資的入庫驗收、在庫養(yǎng)護、出庫復核,特制定本管理
規(guī)程.
2.范圍
本規(guī)程對庫房物資管理作了具體規(guī)定,適用于物資庫管員.
3.職責
3.1 庫管員負責庫房物資的驗收、養(yǎng)護、復核工作.
3.2.物資調撥員協(xié)助工作.
3.3.部門經理負責監(jiān)督.
4.程序
4.1物資的驗收入庫
4.1.1 采購員購回所需的物資后,應及時地把《請購單》、發(fā)貨票和必要的規(guī)格型號數(shù)據(jù)、質量合
格證、保修卡等連同物資一并交于庫管員進行把關驗收.
4.1.2 庫管員應從數(shù)量、規(guī)格、型號、質量包裝、產地及價格等方面詳細核對,對一些貴重物品,
質量要求系數(shù)嚴、規(guī)格型號細的物品,可由庫管員直接請工程技術人員驗物.
4.1.3 對一些確實無法提供合格證的產品,為了確保產品質量,庫管員應填寫《產品質量檢驗合格
證明》,經技術員或使用人認可,部門經理核準方可入庫.
4.1.4物資驗收合格后,把發(fā)貨票轉交物資調撥員填寫《入庫單》.
4.1.5 庫管員在辦理完入庫手續(xù)后,應及時反饋于請購部門,以備及時領用.
4.2 在庫養(yǎng)護
4.2.1 庫管員應熟悉掌握物資的性能、特性、分類情況,妥善保管各種物資,并要分類上架存放,做
到擺放整齊,倉位通暢,對不宜架存的物資要堆垛整齊,并采取防潮措施,便于發(fā)放.
4.2.2 對所管物資要熟悉存放位置,經常檢查,防止霉變、生銹、蟲蛀、鼠咬及差錯事故.
4.2.3 實行物卡管理制度,卡物相符對位.
4.2.4 每天上班后要清掃庫房衛(wèi)生,做到物架、物資、地面無塵土、無污跡、無雜物.
4.2.5 對返回的廢舊物資及時填《廢舊物資回收清單》,以便統(tǒng)一處理.
對庫存的物資,要經常分析庫存結構,掌握庫存動態(tài),對超儲積壓物資要定期填列《超儲積壓物資
報告單》,注明原因,呈報大廈總經理酌情處理.
4.2.6 對庫存短缺的常規(guī)備4.2.7 用物品,按月列出《請購單》,補充庫存.
4.3 出庫核實
4.3.1 物資出庫必須憑物資調撥員開據(jù)的《出庫單》,憑票發(fā)物.
4.3.2 物品出庫時,應對品名、數(shù)量、規(guī)格、型號再次核實,防止錯發(fā).
4.3.3 因工作急需,對“物到票未到”的無價格物品,經經理認可后,可由對方打欠條,暫領走,待辦
理入庫手續(xù)后及時轉辦出庫手續(xù).
4.3.4 庫管員對逐項業(yè)務票據(jù),對照核實無誤后及時記入保管明細帳,如發(fā)現(xiàn)差錯及時找有關人員
糾正處理.
4.3.5 每月25日為月終結帳盤點日,必須逐類逐項實際盤查,物資調撥員協(xié)助并監(jiān)督執(zhí)行 ,如發(fā)生
差錯,,及時查找原因,落實糾正.
4.3.6 物資出入庫單據(jù),按月分類裝訂成冊、編制號碼,妥善保存?zhèn)洳?
5.監(jiān)督執(zhí)行
部門經理監(jiān)督執(zhí)行
物資請購、申領管理規(guī)程
1.目的
為加強物資購買、領用的管理,保障各部門工作正常運行,特制定本規(guī)程.
2.范圍
本程序對物資的請購、申領作了具體規(guī)定,適用于項目部各部室.
3.職責
3.1 各部室派專人負責本部門的物資請購.
3.2 各部室經理負責本部門請購工作的監(jiān)督執(zhí)行.
3.3 采供部負責物資的采購及發(fā)放.
4.程序
4.1 各部門對本部門日常辦公事務、保潔及工程維修保養(yǎng)所需的物資,要按月填報《請購單》.
4.2 各部門填列《請購單》,要本著計劃性、節(jié)約性的原則，預估易損易耗配件及常規(guī)消耗物料,
分類、分項標明規(guī)格、型號及用途等認真填列,各部門經理要嚴格把關,防止重復、超量購買,造成
人為積壓.
4.3 《請購單》于每月20日部門經理審核簽字后報采供部,經采供部詢價初審后,25日報財務部復
審,呈大廈總經理批示,再由采供部統(tǒng)籌安排購買.
4.4如遇突發(fā)性等特殊情況,急需購買配件物料時,可隨急報《請購單》,急轉采供部后呈大廈總經
理批復,及時安排購買.
4.5為保證大廈內工程部管理的主要機械設備的正常運轉,對前屬的易損配件等,部門經理要責成技
術人員詳細列出所需配件的產地、型號、規(guī)格等技術數(shù)據(jù),申報采供部,統(tǒng)籌安排備用件的購買.
4.6申領
4.6.1 各部門領用所需要物品,必須填列統(tǒng)一印制的《申領單》.《申領單》由各部門班組領班或
領用人按表列項目要求,認真填列,并有領班或主管簽字,呈部門經理批示簽發(fā)后,憑單到采供部庫
房辦理出庫手續(xù)后領取.
4.6.2 鑒于工程部維修任務急促、頻繁的實際情況,為保證工程部各班組維修任務的及時完成,方
便維修材料的領取,故對一般替換配件,維修材料及小型工具等,由領班填列所需物品的《申領
單》,調度室辦理登記或建卡手續(xù)后,主管審查簽發(fā),采供部庫房即可憑單辦理出庫手續(xù),但對辦公
設備、辦公用品、貴重零配件、工具、勞保清潔用品,必須由部門經理掌握簽發(fā).
4.6.3 工程部調度室簽發(fā)《申領單》,必須嚴格掌握維修所需用量,要依據(jù)工程維修單所列維修任
務所需的配件及材料簽發(fā)《申領單》,防止人為流失、浪費、營私舞弊,一經發(fā)現(xiàn)嚴肅處理.
4.6.4 除工程部以外的其它部門,應按本部門的實際情況,以周、旬、月的需要量,填報《申領
單》.
4.6.5 對工程部各班組所需物品的領用,實行“以舊領新”的規(guī)定,即在簽發(fā)的《申領單》上注明,
回收廢品的件數(shù)和有無回收物,采供部物資調撥員,才可辦理出庫手續(xù),如遇暫不能交回的替換品,
必須在24小時內送交庫房,采供部及工程部應嚴格執(zhí)行,對有廢物利用的物品,定期通知工程部,安
排技術工人拆件維修.
4.6.6 采供部庫房要嚴格按上述規(guī)定執(zhí)行,手續(xù)不符,表列不明的拒發(fā),嚴禁私自借用,白條出庫.
5.監(jiān)督執(zhí)行
各部門經理監(jiān)督執(zhí)行
物資采購管理規(guī)程
1.目的
為保證大廈設備維修保養(yǎng),日常辦公事務及保潔工作的物資需要,提高采購工作的質量管理,
特制定本管理規(guī)程.
2.范圍
各部門工作所需的辦公設備、辦公用品、清潔用品、工服勞保用品及工程所需的配件材料
和印制表格標牌等.
3.職責
3.1 采購員負責對各類物資的采購工作.
3.2 財務部派專人負責需采購物資的復審工作.
4.程序
4.1根據(jù)各部門月請購所需常規(guī)或急購物資填列的請購單的品名、數(shù)量、規(guī)格、型號等,及時與相
關的業(yè)務單位聯(lián)系,落實物資和價格后,反饋采供部主管初審后,報大廈財務部復審,再呈大廈總經
理批示后及時組織物品的購入,物資到位后,及時通知有關部門領用.
4.2對急購物品,要按使用部門要求的時間及時采購.(特殊情況先購后批),確保大廈設備的正常運
轉.
4.3 對一些規(guī)格、型號強的特殊配件和購買,可請示工程部經理,委派工程技術人員共同外出購買,
以便確認規(guī)格、型號、鑒別質量.
4.4 嚴格按照《合格分供方名冊》選擇采購渠道,不得擅自變更.
4.5 對一些單一品種物資的選擇,也要本著質量好、價格合理、服務優(yōu)良的原則,簽訂供物意向,以
保證長期穩(wěn)定的關系.
4.6對常規(guī)物品盡可能參照周期使用需求量,做到計劃購買,防止庫存積壓.
4.7對一些大宗物資要索取“三包”手續(xù),簽訂三包條款以保證包修退換的執(zhí)行,必要時留10%尾款.
4.8對大宗物資的采購,必須由二人操作,從詢價到落實,從質量到價格均由二人共同負責.
4.9采購員要負責對物資使用隨時回訪,了解物資的使用情況,質量是否合格、優(yōu)良,如發(fā)現(xiàn)質量問
題,及時與分供方聯(lián)系退換,對確不守信譽、質量無保證的渠道,不再合作.
4.10為提高資金利用率,便于質量低劣物品的退換,對采購的物品盡可能采取延期付款的方式來制
約.
4.11庫管員要對物資質量把關,對不合格物品的退換起監(jiān)督作用.
4.12采購員要及時報帳,核銷物品采買的手續(xù),不許拖拉壓票影響財務部結帳.
4.13對采購工作要有高度的責任感和事業(yè)心,對所分配的采買任務要認真負責、吃苦耐勞，提高工
作效率,當日的工作當日完成,不拖拉,不借外出購物辦私事,否則一經發(fā)現(xiàn)嚴肅處理.
4.14 采購員要刻苦鉆研有關業(yè)務知識,全面掌握各種物資的使用性能、使用部位、規(guī)格型號等,分
析掌握市場行情,做到心中有數(shù)、業(yè)務熟練.
4.15 采購員要認真填報《物資結算統(tǒng)計表》.
4.16 樹立敬業(yè)愛崗精神,遵守財經紀律,對所購進物品的質量、數(shù)量、價格等認真負責.
4.17 杜絕損公肥私、中飽私囊,對營私舞弊、收受回扣或工作不負責任造成重大失誤、經濟損失
者,由當事人悉賠,并處于二倍罰款,同時申報人事部立即開除.
5.監(jiān)督執(zhí)行
部門經理監(jiān)督執(zhí)行
停車場(庫)管理規(guī)定
1.目的
確保停車場(庫)內的設備、設施和停放車輛的安全,保證車場(庫)內整齊有序.
2.范圍
適用于理工科技大廈停車場(庫).
3.職責
3.1 交通班負責指揮車場(庫)內的車輛整齊停放、存放、監(jiān)護和并在《 值班日志》、《停
車庫車輛進出登記表》和《B2車庫停車證登記表》上做好記錄。
3.2 交通班長和警衛(wèi)班長負責車場管理、監(jiān)督、指導.
4.程序
4.1 停車場(庫)管理
4.1.1 停車場(庫)設保安崗,工作時間為停車場8:00-17:00,停車庫7:30-19:00.
4.1.2大廈內所有客戶的機動車輛必須在保安部登記備案.
4.2 停車庫
4.2.1 當有車輛駛入地下車庫時,值班人員應迅速指引車輛慢行,安全地停放在指定的車位上,并提
醒司機關鎖好車門、窗,并將車內貴重物品隨身帶走.無車輛停放許可證的車輛不得停放在車位上.
4.2.2 每隔半小時或臨時詳細檢查車輛的車況,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關好車門、窗、未上鎖等現(xiàn)象
及時處理并通知車主.
4.2.3 嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車者應立即勸阻,并報告班長及時處理,避免
交通意外事故發(fā)生.
4.2.4 禁止司機(車主)用消防水源洗車,經勸阻不聽者按有關規(guī)定處理.
4.2.5 車輛出庫時,仔細核對出庫之車和駕駛員(車主),有疑問時,應立即到車擋面前向司機敬禮,
再有禮貌盤問.
A.若是車主的親友,和車主聯(lián)系認可,并有駕駛證方可放行.
B.若盤問時發(fā)現(xiàn)有問題,應立即扣留車輛,并及時通知班長和巡邏保安,機警地做好應急準備,以防
不法分子盜車行兇.
4.2.6 當發(fā)現(xiàn)無關人員或可疑人員到車庫時,保安崗應按如下程序進行處理.
A.當車庫發(fā)現(xiàn)無關人員時,保安崗應勸導其離開車庫,對于不聽從勸導的人員應立即通知交通班長
及警衛(wèi)班長,前往處理.
B.當停車庫發(fā)現(xiàn)可疑人員時,保安崗應急時前往對可疑人員進行查問,同時用對講機通知交通班長,
由其他警隊人員及時巡視檢查停車所有車輛,有 無丟標志,車輛有無損傷,車門、車窗、后備箱有
無撬痕.如未發(fā)現(xiàn)問題, 可把可疑人員放行.當發(fā)現(xiàn)可疑物品及車輛有損時,應立即送交保安部進
行處理,并進行事件的記錄.
4.3 地面停車場
4.3.1 指揮進入車輛慢行,按規(guī)定行駛方向行駛,停放車輛位置適當,使車場車輛停放整齊.
4.3.2指揮開出車輛按規(guī)定方向行駛,慢行開出停車場.
4.3.3 隨時巡檢地面車輛情況,發(fā)現(xiàn)門、窗未關好,有漏油、漏水,刮蹭現(xiàn)象應及時通知車主,并做
好記錄.
4.3.4 夜間應對停放在大廈停車場內的車輛進行登記,以保證車輛的安全狀況.
4.3.5 留意進入大廈車場的車輛情況,對帶有危險品車輛,禁止進入車場.
4.3.6 如有特殊情況及時上報有關部門.
5.監(jiān)督執(zhí)行
保安部經理.
自行車樓的管理規(guī)定
1.目的
為保證自行車樓的安全秩序,保證車輛的擺放規(guī)范、合理,保證客戶存放車輛的安全、完好,特
制定本規(guī)定.
2.范圍
適用于理工大廈自行車樓的管理.
3.職責
3.1 保安部警衛(wèi)隊負責自行車樓安全的管理.
3.2 保安內勤負責發(fā)放存車牌,并在《自行車牌發(fā)放登記表》上做好記錄.
3.3 保安部經理負責監(jiān)督、檢查.
4.程序
4.1 客戶需存放自行車時,到保安部領取自行車牌,保安內勤在《自行車牌發(fā)放登記表》上做好記
錄,并收取押金10元.
4.2 自行車存車牌分大小兩種,大牌由客戶保存,可固定在車上,存車時將車存至于指定區(qū)域.小牌
交值勤保安員,掛于值班室內自行車牌的懸掛板上.
4.3 值勤保安員負責指揮、擺放自行車車輛,做到整齊劃一、存取方便.
4.4 客戶存車后保安員負責將同號小牌交于顧客,以備取車之用.
4.5 客戶取車時必須將相應號碼的小牌交與保安員,方可取車.
4.6 值勤保安員負責、監(jiān)督禁止將無自行車牌照的車輛存入自行車棚。
5.監(jiān)督執(zhí)行
保安部經理監(jiān)督執(zhí)行
緊急備份鑰匙管理規(guī)定
1.目的
為保障大廈及各公司安全和一旦發(fā)生緊急突發(fā)事件時,把損失減少到最低程度.
2.范圍
適用于入駐理工科技大廈的.
3.職責
3.1 保安部中控室值班人員收取備份鑰匙,并在《鑰匙接收單》、《緊急備份鑰匙使用記錄》上做
好記錄.
3.2 保安部經理負責備份鑰匙使用的批準.
4.程序
4.1 保安部備存各公司辦公區(qū)大門鑰匙,由保安部中控室值班人員收取,雙方簽字蓋章封存,以備發(fā)
生緊急情況時使用.
4.2 備份鑰匙只在發(fā)生緊急情況時使用（如火災、火情、火警、跑水、漏電或有異味等可能造成
災害事故的征兆）.
4.3 白天須經保安部經理批準后方可使用；夜間及非正常辦公時間（指節(jié)假日等）須經大廈值班
經理批準后方可使用.
4.4 使用緊急備份鑰匙時,由批準使用人及時通知該公司負責人到場.
4.5 各公司備份鑰匙存放在保安部中控室的專用鑰匙柜內（貼封條、打鉛封）.
4.6 設立專用登記本,每使用一次須嚴格登記,使用后的封存執(zhí)行4.1.
4.7 各公司如更換門鎖或加鎖,須及時到保安部辦理封存手續(xù),否則,當發(fā)生緊急情況時,現(xiàn)場處置
人員有權依據(jù)法律采取緊急避險措施,由此造成的損失由該公司自行承擔.
4.8 特殊情況可由總經理文字批示.
5.監(jiān)督執(zhí)行
保安部經理
工服管理規(guī)程
1.目的
為體現(xiàn)均豪管理公司的整體形象，規(guī)范員工統(tǒng)一著裝，特制定本管理規(guī)程.
2.范圍
適用于項目部員工工服的管理
3.職責
3.1 工服管理員負責大廈工服的更換、進行統(tǒng)籌管理及工服制作,統(tǒng)一安排,包括:保管、更換、制
作、洗滌、修補等．
3.2 后勤主管負責工服房的管理工作
3.3 部門經理負責監(jiān)督執(zhí)行
4.程序
4.1 工服的管理
4.1.1 公司統(tǒng)一為每位員工定期制做的兩套工服,工服管理員以人事部的入職單及押金收據(jù)為依
據(jù),填寫《員工工服押金單據(jù)收取登記表》.負責發(fā)一備一套,采取以臟換凈,一換一的換洗制度;更
衣柜鑰匙、工鞋、領帶等按大廈的規(guī)定進行換領.
4.1.2 工服管理員應建立各類員工領用工服的《工服卡》,標明員工姓名、性別、部門、工種、工
牌號及工服原值領用時間等.
4.1.3 工服管理員應以部門為單位,分類擺掛,并編號妥善保管,建立各類工服明細帳,月終結出余
存數(shù)量,上報后勤主管,對丟失或需要報廢的工服應明原因,填寫報損單,批準后下帳處理.
4.1.4 工服管理員收回需洗滌的臟工服要填寫洗滌清單,定期送交洗衣店洗滌,返回后照單接收,驗
收洗滌質量,對洗滌不干凈的工服退回返洗.
4.1.5 管理員應按部門編制工服洗滌明細記錄,月終匯總,按計費標準核計洗滌費用,一式兩份,審
核簽字,以便廠家結算洗滌費用.
4.1.6 員工及工服管理員因個人原因或工作馬虎丟失工服者應根據(jù)具體情況折價賠償.
4.1.7 員工變動職務或辭職應主動更換或如數(shù)交回工服、鑰匙等由工服管理員收后簽字.
4.2 工服的洗滌
4.2.1工服的換洗周轉:對不同級別,崗位及工服的材料區(qū)別規(guī)定.
4.2.1.1 外裝、經理、主管、文員,客務的套裝一個月?lián)Q一次,保安服半個月?lián)Q洗一次,工程、管業(yè)
工服一周換洗一次.
4.2.1.2 襯衫,白色的三天換洗一次,保安、客務襯衫冬季一周,夏季三天.
4.2.2 換洗時間為每周一、三、五8:00AM-4:00PM(不分部門,隨時提供換裝服務).二、四辦理工
服縫補修改、整理清點及帳務處理工作.
4.2.3 如因特殊工種,特殊情況致使工作服過臟確需臨時換裝須注明原因,經本部門經理同意后簽
單工服管理員方可更換.
4.2.4 任何員工不可在工服房內換工服,如有違反規(guī)定,無故刁難工服管理員或不聽勸阻到工服房
試衣、換裝,管理員記下工牌號,報人事部按違紀處理.
4.2.5 員工換洗工服前應把衣內物品掏干凈,以免丟失洗壞,如因個人原因造成不良后果,損失自
負.
4.2.6 員工在工作中不慎損壞工服,應及時向工服管理員聲明,進行修補,對確屬有意損壞工服的員
工,要上報予以嚴肅處理.
5.監(jiān)督執(zhí)行
部門經理監(jiān)督執(zhí)行
保安部標識管理規(guī)定
1.目的
為了保證客戶識別,便于規(guī)范管理,防止混淆.
2.范圍
適用于理工科技大廈保安部的消防標識及交通標識的管理.
3.職責
3.1 保安部巡視人員負責檢查標識的完好狀況.
3.2 保安部內保主管負責管理標識臺賬.并在《標識臺賬》上做登記記錄。
3.3 保安部經理負責監(jiān)督檢查實施情況.
4.程序
4.1 保安部標識分為消防標識和交通標識兩類.保安部內保主管要做好標識臺
賬管理工作。
4.2 巡視人員在巡視時檢查標識是否正確清晰.如有問題及時補貼和更換,或通
知有關部門及人員.
4.3 使用者要愛護標識,時刻保持標識的完整性.
4.4 當標識變更時,要及時在臺賬上做好變更記錄.
5.監(jiān)督執(zhí)行
保安部經理監(jiān)督執(zhí)行
中控室管理規(guī)定
1. 目的
保證大廈的消防安全,治安狀況良好,保障公司、客戶的利益.
2. 范圍
適用于理工科技大廈項目部.
3. 職責
3.1 保安部消防主管負責中控室管理活動的實施、檢查.
3.2 各班組組長負責本班次的值勤安排與職責分工.并在《中控室值班工作日志》上做好記錄。
4. 程序
4.1 保持高度警惕、了解社會治安動態(tài),熟知設防部位狀況、明確設防目的、要求.
4.2 忠于職守、堅守崗位、嚴禁脫崗、酒后值勤.
4.3 非中控室值勤人員、消防主管、警衛(wèi)主管、保安部經理、工程部維修人員,無關人員不得進
入,需進入時必須有保安部經理、消防主管、警衛(wèi)主管批準后方可進入，中控室值班人員在《非中
控室人員進出登記表》上做好記錄。
4.4 值班期間,要按規(guī)定與巡邏人員保持密切聯(lián)系,互相溝通有關安全信息.
4.5 消防設備、設施,監(jiān)控設備、設施需要或報警設備,維修需停機時按有關單位(部門)負責人簽
署的通知書停機,不得用口頭通知代替,停機時間的安全工作由簽署通知的負責人組織落實.
4.6 值機人員要熟練掌握控制設備的操作規(guī)程及操作技術,能排除簡單的設備故障.
4.7 報警監(jiān)控設備發(fā)生故障時,值機人員應立即向消防主管匯報,由消防主管向工程部匯報維修,不
得擅自處理.
4.8 監(jiān)控設備的錄像機、電視屏幕,不得移用于看錄像,做電子游戲等娛樂消遣.
4.9 發(fā)生報警時要保持冷靜,判明報警的部位和種類,查驗清楚后,應作好記錄.
4.10 發(fā)生入侵需要做出反應時,值勤人員應立即向應急處置指揮人員,備勤人員及其他有關人員報
告.
4.11 應急處置人員出動后應繼續(xù)利用監(jiān)視設備了解發(fā)案現(xiàn)場及其周圍的動態(tài),隨時向應急處置人
員通報情況,事后作好記錄.
4.12 認真做好工作記錄.
5. 監(jiān)督執(zhí)行
由保安部經理監(jiān)督執(zhí)行.
保安員值勤巡邏指導書
1.目的
保證安全服務質量,提高保安人員值勤能力.
2.范圍
適用于理工大廈保安員值勤巡邏的管理.
3.職責
3.1 保安部經理負責監(jiān)督檢查保安員服務質量,并制定工作計劃.
3.2 保安部警衛(wèi)主管、警衛(wèi)隊長負責監(jiān)督各崗位值勤情況,檢查批閱值班日志,并檢查巡視記錄、
日報表、加班登記、出入登記的記錄情況與實施情況,協(xié)助班長處理疑難情況，并做《保安部工作
日報表》上做好記錄
3.3 警衛(wèi)班長、交通班長負責本班的班次安排與定人定崗,記錄本班次所發(fā)生的情況、問題及處理
方法,協(xié)助本班隊員處理問題,檢查各崗位工作情況,并作出講評,匯報警衛(wèi)隊長與警衛(wèi)主管.并在
《 值班日志》上做好記錄。
4.程序
4.1 上崗文明用語及要求
4.1.1 上前先向客人敬禮, 然后問先生/小姐您好,再提出問題或服務內容：
A.請您……,謝謝合作.
B.我能為您做些什么？
C.請您稍候.
D.請問您有出門條嗎？沒有請您補辦,謝謝.
E.對不起,這里不能……,請您……,謝謝合作.
F.請您使用貨梯,謝謝.
4.1.2 執(zhí)勤要求:
A.警員在執(zhí)勤時,應精神飽滿、集中精力,待客要文明、熱情、禮貌、主動，嚴禁與無關人員
閑聊、說笑、打鬧和做其它與崗上無關的事項.
B.站立標準:一律兩手背后,左手握右手,兩腳分開與肩同寬,挺胸收腹,上體保持正直,嚴禁靠
墻扶物.
C.警員除正常處理情況外,嚴禁在執(zhí)勤區(qū)域內來回走動.處理情況后,應立即回到原站立點.
4.1.3警員在前臺執(zhí)勤時,要注意以下事項.
A.要嚴格登記.
B.賓客登記時,嚴禁出現(xiàn)雙手扶值班臺與他人說笑、打鬧,有不禮貌不尊
重賓客的行為.
C.遇有違反大廈規(guī)定的情況和人員時,應采取相應的措施立即制止,同時
應講究方法政策.遇有處理不了的情況,應立即上報,禁止出現(xiàn)處理問題
時所產生的不利影響大于所發(fā)生問題的影響,必要時采用迂回方法處理.
4.2 警衛(wèi)班工作程序.
4.2.1 上崗提前十五分鐘整隊,整理著裝、儀容.由班長主持開班前會,分配勤務,安排崗位,提出要
求.警衛(wèi)隊長監(jiān)督此活動實施過程,并下達上崗指令.
4.2.2 班長接到指令后,下達口令,將隊伍按部隊齊步行進標準帶到各崗位,逐一接崗.警衛(wèi)隊員在
交接崗時應互相敬禮,問候“您好”,同時交接值勤設備、用具及其它需要交接的事項,如上級通
知、要求、未辦事宜.
4.2.3 交接完畢,下崗隊員由班長統(tǒng)一帶步,齊步行進到指定地點,講評當班工作情況,指出存在問
題,并向接班班長移交質量記錄表格、值勤用品,向隊長匯報值勤情況,由隊長下達“解散”口令后
方可解散.
4.2.4 各崗工作標準.
4.2.4.1 一號崗
1)職責及要求
A.負責維護招商銀行門前、大門的安全秩序,并負責疏導門前交通,車輛停放,保證顧客出
行,進入暢通有序.工作時間為早7:00至晚18:30.
B.值勤人員要站姿端正,精神飽滿,精力集中,不與無關人員閑聊,不為他人存放私人物品.
C.嚴禁無關人員在門口逗留、打鬧,嚴禁易燃易爆物品進入大廈,嚴禁在門前存放自行車.
D.顧客向外搬出物品時需收取《物品持出證》方可放行.
2)容易發(fā)生的問題及處理方法
A.機動車停放在臺階上,請其將車停放在臺階下.
B.當有衣著不整的人員進入大廈時,警員上前阻攔,請其在樓外等侯,由警員負責聯(lián)系要找的
客戶到樓外接待.
C.攜物出門,無物品持出證,請其補辦.
D.有自行車停放時,勸其將車存在自行車棚內.
4.2.4.2 二號崗
1)職責及要求
A.二號崗負責維護大門正門門前及大廳秩序,做到顧客出行、進入暢通無阻,負責疏導出租
車、郵政、快遞車輛停放,保證門前車輛暢通無擁堵,無擺放不整齊現(xiàn)象.工作時間為24小時制.
B.在員工門崗開放時間,除總經理、大廈經理或其它部門需迎送客人外嚴禁本公司員工由此出入.
C.嚴禁易燃、易爆等危險物品進入大廈.
D.休息日、節(jié)假日及非工作時間對賓客實施驗證登記制度,由客人在《理工大廈出入人員登記表》上進行登記.對由此出貨的顧客收取《物品持出證》.
E.大廳內做到秩序井然,沙發(fā)上無躺臥、吸煙、吃飯、嘻笑打鬧,夜間值勤警衛(wèi)嚴禁在沙發(fā)上躺臥.
2)二號崗容易發(fā)生的問題及處理方法
A.出租車下客時,將車輛停放在路中,造成交通堵褰,警員立即上前疏導.
B.大廈出租車不按規(guī)定停放,應立即上前糾正.
C.非大廈出租車停于出租車排隊處待客,勸其離開.
D.機動車停放不到位,有時停到出租車位,造成車隊人員糾紛,應立即上前糾正.
E.在正門搬出貨物,出貨無出門條,告其補辦.
4.2.4.3 五號崗職責及要求
A.負責維護顧客進出貨物車輛的停放、搬運秩序,保證暢通.
B.檢查施工人員出入證,施工人員憑證進入大廈施工.并督促施工人員按規(guī)定時間向內、向
外搬運施工材料及垃圾.
C.嚴禁易燃、易爆等危險物品在未經保安部經理同意進入大廈.
D.高峰期11:00至13:00、16:30分至18:00禁止使用貨梯.客戶向內搬運貨物,警員必須指
引客戶用貨梯禁止使用客梯.
E.對到大廈公司內送餐者,收送餐證,否則不準進入.
F.非拉運貨物的車輛,禁止停到五號崗.
G.不準停放自行車和摩托車.
4.3 交通班工作程序
4.3.1 交通班工作時間為1號崗早8:00至晚17:30,2號崗早8:00至晚17:30,地庫早7:30至19:00,
自行車樓7:30至19:30,上崗程序與警衛(wèi)班一致.
4.3.2 各崗位工作標準.
4.3.2.1 交通1號崗
A.負責大廈北邊進口的交通指揮工作.工作范圍:西到地下車庫入口處,南到大門口,東到招
商行外樓梯口一線.
B.工作標準:①手勢準確,指揮有序,保證暢通無阻.②所轄區(qū)域內無亂停、亂放,整齊明了.
③及時發(fā)現(xiàn)問題,保證無逆行、擁填現(xiàn)象.
4.3.2.2 交通2號崗⑤⑥
A.負責大廈東邊進口處交通指揮工作,工作范圍：微型汽車停車場,出租車停放區(qū),大廈西側
一線停車區(qū),自行車停車處東半部.
B.工作標準:①交通手勢準確正規(guī),指揮有序,保證暢通無阻.②出租車停放區(qū)無外來車輛停
放,微型車場無大車停放,自行車擺放整齊.③所轄區(qū)域車輛擺放整齊,無亂停亂放,無擁堵,無逆行
現(xiàn)象.④出現(xiàn)問題能及時發(fā)現(xiàn),妥善處理,事后報告.
4.3.2.3 地下車庫崗
A.負責大廈地下車庫的車輛停放工作.
B.工作標準:①熟悉每個車位所在公司名稱、停放車輛的車型、車號、顏色,車輛進入車庫
要驗證,指揮停放到指定車位,做到整齊有序,嚴禁無證車輛進入車庫私自停放,嚴禁占用他人車
位. ②嚴禁自行車、三輪車、摩托車進入地下車庫停車場.③保證車輛停放的安全,并作好記錄.④
當客戶存車時,必須仔細檢查,如有劃傷痕跡,及時報告車主,查明情況原因,時間,地點及時做好登
記,讓車主簽字.⑤發(fā)現(xiàn)車門車窗、后背箱沒鎖情況,及時,與客戶車主取得聯(lián)系,將其關好.
4.4 保安員巡邏工作標準.
4.4.1 保安員巡邏時不得少于兩人,白天不得少于三次,夜間不得少于四次,并將每次巡視作好記
錄,填寫在值班日志上.23點后巡視,要記錄加班客戶,填寫《客戶23點后加班登記表》,并由加班人
代表簽字確認.
4.4.2 巡邏方式可由上至下,也可由下至上,交叉進行,發(fā)現(xiàn)有未鎖門,門未鎖嚴應立即報班長,班長
核實后,報值班經理處理.嚴禁私自進入顧客房間,發(fā)現(xiàn)樓內設施有損壞情況應及時上報,并通知相
關部門進行維修.
4.4.3 對休息日和非工作時間施工的單位,要查看是否持有經批準的《施工加
班申請表》.
4.4.4 發(fā)現(xiàn)有反常情況和意外情況時,除及時報告外,要采取必要措施,防止火災、重大事故和破壞
行為的發(fā)生.
A.處理案件和事故時,要保護現(xiàn)場,迅速上報保安部,積極向有關部門提供情況,協(xié)助調查偵破.
B.發(fā)現(xiàn)有盜竊、滋事、毆斗、謀殺、破壞、放火等犯罪現(xiàn)象,要挺身而出,堅決果斷地采取措
施,抓獲犯罪分子.
4.4.5 對重點部位要勤查、勤看、細查、細看,掌握消防器材的性能和消防常識,會撲滅初期火災.
4.5 取、送款警衛(wèi)人員工作程序.
4.5.1 警衛(wèi)接到財務部門提、送款通知后,帶好警具趕到該部門,護送攜款人員出大廈,待攜款人員
進入專用車內關門后警衛(wèi)再上車坐在司機旁,提醒司機將車門保險關好.
4.5.2 在行進途中要求司機選擇寬敞的大街駛、途中不許無故停車,嚴禁搭乘,做到專車專用,請司
機將車停至距銀行門口最近處,仔細觀察周圍情況,持警具護送攜款人員至銀行柜臺處.
4.5.3 攜款人員辦理完取、送款任務后,按4.5.1、4.5.2操作到大廈,警衛(wèi)人員應將押送情況登記
在記錄本上.
4.6 對講機的使用程序.
4.6.1 需呼號時,應將對講機握住,中指按下按鈕,距嘴部10cm,“XXX收到請講”對方應答后,應將
聽叫內容流暢說出,后說“完畢”,對方答“明白”后聽叫完成.
4.6.2 接收人員在應答時應講“XX崗收到請講”待對方呼叫完畢后應回答“明白”不清楚時應說
“請重復一遍”待完全清楚后說明明白.
4.7 警衛(wèi)隊員應妥善保管值勤用品,質量記錄表格.
5.監(jiān)督執(zhí)行
由保安部經理監(jiān)督執(zhí)行.
物業(yè)管理委托合同示范文本
第一章 總 則
第一條 本合同當事人
委托方 （以下簡稱甲方）：
受托方 （以下簡稱乙方）：
根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將（物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：
座落位置： 市 區(qū)路（街道） 號7、在合同生效之日起 日內向乙方提供 平方米建筑面積管理用房（產權屬甲方），由乙方接下列第 項執(zhí)行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米 元租用，其租金收入用于 。
8、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內向乙方移交；
9、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負責催交或以其它方式償付；
10、協(xié)調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：
?。?） ；
?。?） ；
11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
12、 。
B 甲方權利義務（適用于房地產開發(fā)企業(yè)）
1、在為主委員會成立之前，負責制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；
3、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；
4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算；
5、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題，按以下方式處理：
（1）負責返修；
（2）委托乙方返修，支出全部費用；
（3） 。
6、在合同生效之日起 日內向乙方提供 平方米建筑面積的經營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米 元租用，其租用收入用于 ；
7、在合同生效之日起 日內向乙方提供 平方米建筑面積管理用房（產權屬甲方），由乙方接下列第項執(zhí)行；
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月第平方米 元租用，其租金收入用于 。
8、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內向乙方移交。
9、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時，負責催交或以其它方式償付；
10、協(xié)調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：
（1） ；
（2） 。
11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
12、 。
第二十條 乙方權利義務
1、根據(jù)有關法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理；
3、按本合同第十六條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理；
4、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方；
5、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；
6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督；
7、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
8、每 個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支帳目；
9、對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經甲方同意后報有關部門批準方可實施；
10、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
11、 。
第五章 物業(yè)管理服務質量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理。
1、房屋外觀：
2、設備運行：
3、房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護：
4、公共環(huán)境：
5、綠化：
6、交通秩序：
7、保安：
8、急修： 小修：
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到： 具體的物業(yè)管理服務質量要求見附件二。
第六章 物業(yè)管理服務費用
第二十二條 物業(yè)管理服務費
1、本物業(yè)的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米 元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。
2、管理服務費標準的調整，按 調整。
3、空置房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積每月每平方米 元向 收取。
4、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，按以下第 項處理：
（1）從逾期之日起按每天 元交納滯納金；
（2）從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之 交納滯納金；
（3） 。
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取：
1、露天車位：
2、車庫：
3、
第二十四條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務，由當事人按實發(fā)生的費用計付，收費標準須經甲方同意。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務項目和收費標準如下：
1、高層樓房電梯運行費按實結算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。?
2、
3、
第二十六條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：
1、房屋共用部位的小修、養(yǎng)護費用，由 承擔；大中修費用，由 承擔；更新費用，由 承擔。
2、房屋共用設施、設備的小修、養(yǎng)護費用，由 承擔；大中修費用，由 承擔；更新費用，由 承擔。
3、市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養(yǎng)護費用，由 承擔；大中修費用，由 承擔；更新費用，由 承擔。
4、公共綠地的養(yǎng)護費用，由 承擔；改造、更新費用，由 承擔。
5、附屬配套建筑和設施的小修、養(yǎng)護引用，由 承擔；大中修綱用，由 承擔；更新費用，由 承擔。
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十條 甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付元的違約金；給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。
第八章 附 則
第三十一條 自本合同生效之日起天內，根據(jù)甲方委托管理事項，辦量完交接驗收手續(xù)。
第三十二條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。
第三十三條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂初充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十四條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十五條 本合同正本連同附件共頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十六條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十七條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十八條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調解，協(xié)商或調解不成的，雙方同意由仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同中約這仲裁機構，事后又未達到書同仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。
第三十九條 合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿天前向對方提出書面意見。
第四十條 本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
日期： 日期：
附件： 一、物業(yè)構成細目 二、物業(yè)管理質量目標。
車輛管理工作標準
1. 道路線型、斷面與整個住宅區(qū)建筑群體布置相協(xié)調；
2. 車行道通至每幢住宅樓單元入口處；
3. 外來車輛未經許可，不可進入轄區(qū)；
4. 進入物業(yè)轄區(qū)內車輛，均服從物業(yè)公司管理；
5. 凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準駛入轄區(qū)；
6. 駛入轄區(qū)內車輛均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現(xiàn)象發(fā)生；（救護車、警車、救火車除外）
7. 轄區(qū)內所有車輛均納入物業(yè)公司管理范圍，作到一車一證、一證一位、車證齊全，見證放車；
8. 車輛管理員禮貌待人、熱情周到；
9. 車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、房號、車位；
10. 車輛管理員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時，10分鐘內通知車主；
11. 停車場內無貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象；
12. 停車場內陸面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；
13. 停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；
14. 停車場內有明顯禁煙標牌，且消防器械及設施均配備齊全，使用功能完好率100%；
15. 轄區(qū)內交通事故年發(fā)生率不超過2%，丟失事故發(fā)生率為0%；
16. 地下停車場光線明亮，能見度高，目測距離50米以上；
17. 臨時停放車輛收費率100%；
18. 每車位文字檔案齊全、資料準確率100%；
19. 外來進出車輛有登記，完成率100%，準確率100%。
單體樓衛(wèi)生清潔標準
1．首先大堂玻璃無水跡、無污跡、無指紋跡、透亮無痕。
2．各電梯門無污漬、銹跡、劃痕、首層電梯門可清晰照人。
3．各層地面（電梯廳）光亮、干澀、無紙屑、煙頭、無水跡、可照見頂燈輪廓。
4．各層墻壁無亂寫、亂畫、亂貼、亂掛，并做到無污跡、劃痕，用于擦拭無積塵。
5．各層層頂無浮塵、斑跡、污漬、塔灰，無墻皮脫落現(xiàn)象。
6．各層通行門門面、門體、扶手無積塵、污漬、無粘稠物，門玻璃光亮透明。
7．首層燈具表面、側面、內層無積塵、破損、生產，燈罩無脫落。
8．首層綠色植物擺放整齊，盒內外無蟲害、落葉、殘葉、雜物、煙頭等。
9．首層大堂暖氣無積塵、污漬、水跡，表面不得擺放任何物品。
10.首層不繡綱信筒保持光亮、清潔、門鎖齊全，目視可清晰照人。
11.各層立式煙灰筒保持光亮，水面經常更換，筒內垃圾物不得堆放過滿，每日及時清倒。
12.各層水、電表間門體、扶手、玻璃做到無塵、無銹、無劃痕、無水跡、用水擦拭無明顯浮塵。
13.電梯轎筒內四壁光亮、清潔、無劃痕，地面清潔干澀、無雜物。
14.各層垃圾間不得堆放過滿，不得有裸露垃圾，且必須日產日清。
15.各垃圾間注意及時通風及控制，排除空氣中異味。
16.各層防火樓梯保持清潔無塵、通道暢通、無堆積物（包括自行車）
17.各層防火樓梯扶手無塵、無污跡，且木制扶手表、背面不得粗糙扎手。
18.各層水、電表間及其他設備間門體均須關閉，且清潔無污。
19.各單體樓水箱間必須隨時上鎖，非專業(yè)人員及工作需要外，其他人員均不得入內。專業(yè)人員應負責水箱間及日常衛(wèi)生工作，做到各處無積塵、積圬、無鼠，無危險品,且上崗前應做好個人衛(wèi)生工作。
20.各層樓道玻璃應清潔、光亮、無污跡。
21.各層樓道玻璃護欄應做到無塵、無銹、無污漬、用于觸摸無明顯粗糙感。
22.各層照明開關板應無污跡、保持潔白光亮，開關板與墻面夾角處，無明顯積塵、積物。
23.通往地下一層鐵門無積塵、銹跡，污漬。
24.地下一層地面無塵、無水跡，無蟲，且空氣中無異味。
園區(qū)清潔標準
1． 甬道無紙屑 、煙頭、落葉、無堆積物，風刮過時無明顯揚塵。
2． 路燈桿無浮塵、污漬且保持烏亮，用手觸摸無明顯積塵。
3． 垃圾桶保持光亮、無銹漬、無污跡，垃圾隨時清倒，目視范圍不見垃圾堆積。
4． 兒童樂園各設備保持清潔，無明顯污跡、油污及破損，兒童玩耍時不被弄臟、弄破其衣物。
5． 各明溝溝蓋無積塵、無銹跡，站立側目可清晰見字。
6． 各單體樓外延階梯光亮無塵，無水跡。
7． 各單體樓后無堆積物、污物、紙屑、煙頭。
8． 樓外通往地下室通道無明顯積塵、無積水、無污跡。
消防報警信號處理程序
1、消防監(jiān)控中心當值保安員收到消防報警信號或電話報警時：
（1）用對講機通知巡樓保安員或管理員即時到現(xiàn)場核實；
（2）即時向當值主管報告，講清報警地點；
（3）將監(jiān)控鏡頭定在報警樓層監(jiān)視，并將情況及時向當值主管報告。
2．巡樓保安員或管理員接到消防監(jiān)控中心當值保安員呼叫后，以最快速度趕到報警地點核實，并且遵循以下規(guī)則：
（1）報警地點在公共地方，直接進入報警地點檢查。
（2）報警地點在寫字樓單元內，先按門鈴，向用戶簡要說明理由后，進入報警地點檢查。
（3）報警地點在商場內，與商場管理人員一起進入報警地點檢查。
（4）報警地點在停車場內，與停車場管理人員一起進入報警地點檢查。
（5）報警地點在商場獨立商鋪內且已上鎖，即時報告當值主管和商場當值負責人，留守現(xiàn)場觀察，等待當值主管和商場當值負責人到場后決定是否破鎖進入檢查。
（6）報警地點在寫字樓單元且上鎖，即時報告當值主管，并留守注意觀察，等待當值主管到場后決定是否破鎖進入檢查。
3、當值主管接到消防監(jiān)控中心保安報告后，即時帶領機動人員最快速度趕到報警地點現(xiàn)場檢查。
（1）經到報警地點現(xiàn)場檢查，確認屬誤報，即時通知消防監(jiān)控中心當值保安員復位，若進入寫字樓單元內、商鋪內、停車場內檢查，需向用戶解釋清楚，致歉后方可離開。
（2）報警地點在寫字樓單元內或商場獨立鋪位且已上鎖時，若觀察到有明火或煙，必須破鎖進入現(xiàn)場檢查，排除險情后加鎖，并通知用戶。
（3）經現(xiàn)場檢查認為火警后，按初期火警處理程序處理。
4、消防監(jiān)控中心當值保安收到當值主管指令后信號復位，并做好記錄。
初期火警處理程序
1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應該：
（1）即時報告大廈消防監(jiān)控中心，報告內容包括火警具體地點、燃燒物性質、火勢蔓延方向等；
（2）立即利用附近的滅火器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展；
（3）可能情況下，關閉門窗以減緩火勢蔓延速度。
2、消防監(jiān)控中心當值保安員收到現(xiàn)場報告后：
（1）即時報告當值主管；
（2）聯(lián)絡保安部主管，報告情況；
（3）密切監(jiān)視報警地點情況。
3、當值主管收到火警報告后：
（1）帶領消防人員，攜帶滅火器以最快速度到達火警現(xiàn)場；
（2）立即指揮在場人員進行滅火撲救；
（3）指揮火警現(xiàn)場及可能受影響范圍內的人員使用安全通道疏散。
4、滅火后，當值主管安排人員留守火警現(xiàn)場，等待公司調查。
5、若撲救無效，當值主管即時決定：
（1）將滅火人員撤離至安全距離內；
（2）立即向上級報告；
（3）進入火災緊急處理程序。
火災緊急處理方案
初期火警撲救無效，火勢無法控制并進一步蔓延時，在場主管應該即時向大廈當值最高主管報告。
1、大廈當值最高主管接到報告后：
（1）及時召集大廈內義務消防隊員，命令義務消防隊各組負責人帶領本組人員各就各位；
（2）向消防中心發(fā)出指令，用緊急廣播系統(tǒng)通知用戶緊急疏散；
（3）第一時間到達現(xiàn)場，決定是否向消防局報警求救。
2、大廈消防監(jiān)控中心當值保安員收到大廈當值最高主管指令后：
（1）啟用消防緊急廣播，通知用戶緊急疏散；
（2）向市消防局報警，講清楚大廈地點、起火樓層、火勢等；
（3）將監(jiān)控鏡頭定在起火樓層密切監(jiān)視；
（4）檢查電梯有無困人，若出現(xiàn)電梯困人，即時向當值主管報告，并利用電梯對講機安定被困者情緒。
3、迅速行動組接到指揮部指令后：
（1）以最快速度到達現(xiàn)場，組織滅火；
（2）關閉防火分區(qū)的防火門或卷閘；
（3）安排人員攜帶滅火工具檢查相鄰房間和上下樓層通道是否有火勢蔓延；
（4）針對燃燒性質不同采取相應的滅火方法。
3、救護疏散組接到指揮部指令后：
（1）指揮用戶疏散，疏散順序先從著火層以上各層開始，安撫暫不需疏散樓層的用戶；
（2）引導著火房間或樓層人員安全疏散，隨后查漏；
（3）引導用戶從消防走火梯疏散到首層，無法從消防走火梯疏散到首層時，引導用戶疏散到天臺上風處等待營救，并組織水槍掩護；
（4）醫(yī)療救護小組攜帶急救藥品和器械到疏散集中點。
4、安全警衛(wèi)組接到指揮部工作指令后：
（1）清除路障，指揮無關車輛離開現(xiàn)場，維持大廈外圍秩序；
（2）禁止無關人員進入大廈，指揮疏散人員離開大廈；
（3）等待引導消防局消防員到火災現(xiàn)場。
