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導讀：指引由廣東高院于10月10日印發(fā)，用于指導全省法院審理相關(guān)案件。指引之后，另附廣東高院于今年7月24日下發(fā)的《關(guān)于明確土地、房屋征收征用補償協(xié)議糾紛案件作為行政案件處理的通知》全文。
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全省各級人民法院：
現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關(guān)于審理建設用地使用權(quán)合同糾紛案件的指引》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認真貫徹執(zhí)行。對執(zhí)行中遇到的問題，請及時報告我院民一庭。
特此通知。
廣東省高級人民法院
2017年9月12日
廣東省高級人民法院
關(guān)于審理建設用地使用權(quán)合同糾紛案件的指引
粵高法〔2017〕199號
為正確審理建設用地使用權(quán)合同糾紛案件，統(tǒng)一裁判尺度，提高審判質(zhì)量，根據(jù)有關(guān)法律和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，制定本指引。
一、根據(jù)行政訴訟法第十二條第一款第十一項和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國行政訟法>若干問題的解釋》第十一條的規(guī)定，政府征收部門與被征收人簽訂的土地、房屋征收征用補償協(xié)議屬于行政協(xié)議。一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務，另一方當事人提起訴訟的，不屬于民事案件受理范圍。集體經(jīng)濟組織或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等其他主體與被征收人簽訂征收補償協(xié)議的，依照《廣東省高級人民法院關(guān)于明確土地、房屋征收征用補償協(xié)議糾紛案件作為行政案件處理的通知》（粵高法〔2017〕148號）處理。
二、土地使用者未依照建設用地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件開發(fā)、利用土地，土地管理部門依法給予警告、罰款、征繳土地閑置費或者無償收回土地使用權(quán)的，屬于行政機關(guān)的具體行政行為，由此產(chǎn)生的糾紛不屬于民事案件受理范圍。出讓方起訴請求受讓方依照合同約定交納土地出讓金、違約金，或者受讓方起訴請求出讓方依照合同約定交付土地、辦理土地使用權(quán)登記的，屬于民事案件受理范圍。
三、政府或者相關(guān)行政部門對外簽訂的招商引資合同，因合同約定的協(xié)助辦理建設用地使用權(quán)出讓手續(xù)、完成土地前期開發(fā)等民事權(quán)利義務內(nèi)容產(chǎn)生的糾紛，屬于民事案件受理范圍。當事人起訴請求履行合同約定的稅收優(yōu)惠、戶口遷入、子女入學等義務的，不屬于民事案件受理范圍。
四、對于未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的內(nèi)容建設的違法建筑的認定和處理，屬于國家有關(guān)行政機關(guān)的職權(quán)范圍。當事人起訴請求確認違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴，并告知當事人先向行政機關(guān)申請?zhí)幚磉`法建筑問題。
涉及違法建筑使用費的給付，婚姻家庭、繼承案件中的權(quán)益分割，占有保護，建筑物、構(gòu)筑物倒塌損害責任等糾紛，屬于民事案件受理范圍。
五、經(jīng)營性建設用地以及同一土地有兩個以上意向用地者，未采取招標，拍賣、掛牌等公開競價方式出讓的，應當依照合同法第五十二條第五項和物權(quán)法第一百三十七條的規(guī)定認定出讓合同無效。
六、建設用地使用權(quán)出讓合同涉及的土地雖然已經(jīng)取得建設用地規(guī)劃許可，但未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的，應當依照合同法第五十二條第五項和土地管理法第四十四條的規(guī)定認定出讓合同無效。
七、土地使用權(quán)出讓方依據(jù)合同向受讓方追索土地出讓金的請求權(quán)，適用訴訟時效的規(guī)定。
八、政府在土地征收中劃撥給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的留用地，土地用途為經(jīng)營性用地的，當事人以未經(jīng)政府批準轉(zhuǎn)讓劃撥建設用地使用權(quán)為由主張該建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，不予支持。
九、當事人以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，主張轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。一審法庭辯論終結(jié)前因轉(zhuǎn)讓方未消滅抵押權(quán)無法辦理建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人請求解除合同并賠償損失的，應予支持。
十、當事人以建設用地使用權(quán)被查封為由，主張轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。一審法庭辯論終結(jié)前未解除查封，受讓人請求轉(zhuǎn)讓人辦理建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可以向其釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失，或者告知其可以依照民事訴訟法第二百二十五條，第二百二十七條的規(guī)定主張權(quán)利。
十一、城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款第二項并非效力性強制性規(guī)定，當事人以建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未達到該項規(guī)定條件為由，主張轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。
十二、土地已經(jīng)取得建設用地規(guī)劃許可且符合下列條件之一，當事人以用地手續(xù)未完善為由主張建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持：
?。ㄒ唬┪慈〉媒ㄔO用地使用權(quán)登記，但轉(zhuǎn)讓方己經(jīng)與土地管理部門簽訂建設用地使用權(quán)出讓合同的；
?。ǘ┪春炗喗ㄔO用地使用權(quán)出讓合同，但土地管理部門已經(jīng)通知轉(zhuǎn)讓方繳納土地出讓金的；
?。ㄈ┩恋毓芾聿块T以其他方式明確表示同意出讓建設用地使用權(quán)的。
十三、當事人為實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓建設用地使用權(quán)的經(jīng)濟目的簽訂公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，合同效力應當按照股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定進行審查。
十四、合同約定設立房地產(chǎn)項目公司進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，該合同為公司設立合同，當事人以簽約人均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)為由主張合同無效的，不予支持。
十五、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指當事人訂立的以提供出讓建設用地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議，合作各方對因合作開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)生的債務應當承擔連帶責任。合作方以合同相對性原則為由主張不承擔連帶責任的，不予支持。
十六、當事人共同承擔開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營風險，是認定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同性質(zhì)的關(guān)鍵。認定當事人是否共擔經(jīng)營風險，不能拘泥于合同名稱等詞句，應當依據(jù)合同權(quán)利義務關(guān)系的內(nèi)容判斷。出地方不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益，包括固定數(shù)額貨幣，固定面積或者固定比例房屋的，應當認定為建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。合同約定出地方分得固定面積或者固定比例房屋，對是否承擔經(jīng)營風險沒有明確約定，但通過合同解釋可以認定在房屋無法建成的情況下，出資方應當賠償出地方相應損失的，該合同為建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
十七、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同被確認無效、解除或者撤銷后，應當對房地產(chǎn)項目進行清算，參照合同約定分擔損失、分享利潤，并依照合同約定和法律規(guī)定認定賠償責任。依照物權(quán)法第一百四十二條的規(guī)定，地上建筑物所有權(quán)原則上屬于建設用地使用權(quán)人。建設用地使用權(quán)登記在一方名下的，土地增值屬于合作項目的收益，合作方可以請求參照合同約定、實際投資情況等進行分配，進行實物分配時應當作出給付判決。建設用地使用權(quán)登記在各合作方名下的，進行實物分配時，可以作出形成判決。
十八、房地產(chǎn)項目公司應當遵守公司法的強制性規(guī)定。公司未依法清算，公司股東達成協(xié)議直接分配公司財產(chǎn)，違反公司法第三十五條有關(guān)公司成立后股東不得抽逃出資的規(guī)定以及第一百八十六條第二款有關(guān)公司財產(chǎn)在未清償債務前不得分配給股東的規(guī)定。人民法院對于當事人基于上述協(xié)議請求分配房地產(chǎn)開發(fā)利益的，不予支持，告知當事人依照公司法的規(guī)定辦理。
十九、農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)、集體留用地轉(zhuǎn)讓等屬于涉及村民利益的重要事項，根據(jù)村民委員會組織法第二十四條的規(guī)定，應當經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論決定。對于違反民主議定程序的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織主張合同無效的，應予支持。
合同相對人經(jīng)對村民會議或者村民代表會議決議進行審查，有理由相信合同符合民主議定程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以違反民主議定程序為由主張合同無效的，不予支持。
合同相對人以違反民主議定程序為由主張合同無效的，不予支持。
城鎮(zhèn)農(nóng)村的合作經(jīng)濟組織、基層群眾自治組織處分重大財產(chǎn)違反民主議定程序的，參照本條規(guī)定處理。
二十、根據(jù)物權(quán)法第六十三條第二款的規(guī)定，集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體經(jīng)濟組織成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。決定被撤銷的，集體經(jīng)濟組織依據(jù)該決定與善意相對人形成的民事法律關(guān)系不受影響。
附：
廣東省高級人民法院
關(guān)于明確土地、房屋征收征用補償協(xié)議糾紛案件
作為行政案件處理的通知
粵高法〔2017〕148號
全省各級人民法院：
為準確執(zhí)行《中華人民共和國行政訴訟法》《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，公正審理土地、房屋征收征用補償協(xié)議糾紛案件，監(jiān)督行政機關(guān)依法履行職責，經(jīng)研究，現(xiàn)就土地、房屋征收征用補償協(xié)議糾紛案件處理中應注意的問題通知如下:
一、土地、房屋征收征用補償協(xié)議糾紛，是指土地、房屋征收征用部門或其委托的土地、房屋征收征用實施單位與土地、房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人或者承租人之間就征收征用補償（拆遷補償安置）問題發(fā)生爭議，土地、房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人或者承租人向法院提起的訴訟。
二、簽訂土地、房屋征收征用補償協(xié)議，是行政機關(guān)履行補償法定職責的方式，屬于行政行為，因此引發(fā)的爭議，屬于行政訴訟受案范圍。
三、根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條第一款的規(guī)定，國有土地上房屋征收與補償協(xié)議的簽訂主體為房屋征收部門或其委托的房屋征收實施單位和被拆遷人。被拆遷人以房屋征收實施單位為被告提起訴訟的，應當同時將房屋征收部門列為共同被告。
集體土地上房屋征收與補償協(xié)議的簽訂主體為村集體或房地產(chǎn)開發(fā)公司的，應視為受房屋征收部門委托簽訂合同，被拆遷人提起訴訟的，應當同時將房屋征收部門列為共同被告。
四、被拆遷人就土地、房屋征收征用安置補償事項提起民事訴訟的，法院應當向當事人釋明，將土地、房屋征收征用部門列為共同被告，以行政訴訟起訴。堅持以民事訴訟起訴的，裁定不予受理。
五、本通知自發(fā)布之日起施行。在此之前已經(jīng)按照民事案件受理的，不適用本通知，當事人亦不得以本通知作為申請再審依據(jù)。發(fā)回重審、指令再審、申請再審的案件，按照原民事案件由相關(guān)民庭審理。
六、最高人民法院以后發(fā)布的司法解釋與本通知不一致的，按照司法解釋辦理。
特此通知。
廣東省高級人民法院
2017年7月24日
