陳仁科老師文旅小鎮(zhèn)系列文章連載?
上一篇文章提到“文化和游樂是商業(yè)街不變的主題”，這一篇我們將重點介紹文旅小鎮(zhèn)商業(yè)怎么做。
無論是哪一種類型的文旅開發(fā)，商業(yè)做不活，就甭想賺錢。關(guān)于這一點我們沒有必要羞羞答答的遮掩。
但文旅小鎮(zhèn)定位不一樣，其商業(yè)的開發(fā)模式、盈利模式、運營模式則不同。
先談城郊的觀光文旅項目。至少在8年前我就說過，中國商業(yè)地產(chǎn)的無序開發(fā)將成為一個巨大的災(zāi)難?，F(xiàn)在到處都是商業(yè)綜合體、步行街，真正存活的有幾個？城市中心商業(yè)尚且如此，那城郊的文旅商業(yè)更不用說。為什么這么多的商業(yè)都成了陷阱呢？我認為對商業(yè)的研究不夠、開發(fā)商過于自以為是是其主因。
一是對終端消費者研究不夠。我在很多場合講過，做住宅首先研究的是地塊，而做商業(yè)首先研究的是終端消費者。過去我們做常態(tài)型商業(yè)是如此，現(xiàn)在做文旅商業(yè)同樣如此。只是，終端消費群體不一樣，消費需求和消費特征不一樣。
那么，我們首先要明確的是：消費者是誰？他們在哪里？城郊小鎮(zhèn)主力消費群體，我們可以以年齡劃分，一類是年輕人，包括高中生、大學(xué)生、剛開始工作的小白領(lǐng)，年齡大概在18歲至35歲之間。另一類則是家庭，年齡跨度較大，從25到55之間，他們往往以家庭為單位，更多是考慮兒童、小孩的出游愿望。所以，兒童消費可以帶來三代消費，這一點已被很多開發(fā)商認識。
二是城郊文旅消費的業(yè)態(tài)以玩、吃、樂、購為主，這里次序很重要，玩是第一位的。城郊商業(yè)要想活起來，首先就是讓游客有的玩、玩的嗨，否則，你無論是布局國際一線品牌，還是走民族風(fēng)，從購入手一樣死的快。
所以現(xiàn)在有很多類似項目先做游樂園，再做其他開發(fā)。但是，這里有一個問題，我們到底是做文旅小鎮(zhèn)開發(fā)還是做游樂園？在項目頂層設(shè)計階段我們可能很明確，單做著做著，可能就不由自主的加大了游樂部分的投入和規(guī)模，因為我們總是擔心人氣不夠，而最能吸引人氣的無疑就是游樂園，所以，我們不斷修改圖紙，不斷加大游樂設(shè)施和場地的投入，不斷提升游樂項目的檔次和難度，最后與我們的開發(fā)初衷相去甚遠。
說到商業(yè)研究，離不開商業(yè)環(huán)境的打造。
文旅小鎮(zhèn)的商業(yè)環(huán)境不同于城市中心的購物Mall和步行街，這一類商業(yè)的環(huán)境更多依靠色彩、音樂來營造，鮮明、活潑、熱鬧。但文旅小鎮(zhèn)的商業(yè)環(huán)境卻必須根據(jù)小鎮(zhèn)的整體定位來確定，不僅僅表現(xiàn)在色彩、音樂方面，更多是整個建筑的風(fēng)格、景觀、墻體、步道、燈飾、門頭、休閑設(shè)施、小品、廣場，甚至是樓梯、停車場、洗手間等等，都必須在統(tǒng)一的定位指導(dǎo)下，按照不同的主題進行營造。
它不一定要熱鬧，但一定要有特色。如小鎮(zhèn)的定位是浪漫，那么所有的環(huán)節(jié)都必須統(tǒng)一在這個主題上。如果定位是溫馨，那么，不僅色彩、音樂要和緩，其整個風(fēng)格包括上面所說的一切環(huán)節(jié)和細節(jié)都必須圍繞舒適、柔緩、不疾不徐做文章。陽朔的西街為什么出名？麗江的酒吧街為什么讓人流連忘返？烏鎮(zhèn)為什么享譽世界？無不都是尊重了這一原則。
我們必須時刻牢記：我們實在做文旅小鎮(zhèn)或者直白的說是文旅地產(chǎn)開發(fā)，最大的盈利是商鋪的銷售和租賃，靠游樂園的觀光門票什么時候才能收回投資？
三是業(yè)態(tài)組合。城郊小鎮(zhèn)商業(yè)不同于城市商圈的商業(yè)，購被弱化，但這不代表就沒有購的功能，否則那么多商鋪、大賣場難道都去做餐飲？
那么，到這里來游玩的人又有什么購物需求呢？ 這還是要回到項目的消費主體，既然年輕人是主體，那么時尚、潮流的東西就是他們最愛，游樂園一樣可以賣服裝、化妝品、小精品、時尚包等，這在國外很多游樂園并不鮮見，關(guān)鍵是把握住他們的需求，做好業(yè)態(tài)的組合。
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