2021年是“十四五”開(kāi)局之年，這意味著很多新的規(guī)劃會(huì)開(kāi)啟征程，其中對(duì)房地產(chǎn)影響最大，國(guó)人最為關(guān)心的就是，“棚改”即將退出歷史舞臺(tái)，取而代之的是新一輪“舊改”：符合條件的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，不再大拆大建，而是原地進(jìn)行系統(tǒng)性改造。
根據(jù)公布的信息來(lái)看，全國(guó)2000年底以前建成的老舊小區(qū)大概是22萬(wàn)個(gè)，涉及居民近3900萬(wàn)戶(hù)。事實(shí)上，2020年“舊改”工作已經(jīng)全面開(kāi)展，2020年全國(guó)計(jì)劃改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)大概是3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民將近700萬(wàn)戶(hù)。而且2020年的“改造”任務(wù)已經(jīng)全部完成。也就是說(shuō)，根據(jù)相關(guān)要求，“十四五”期間全國(guó)大概可以再改造3200萬(wàn)戶(hù)，在“十四五”末力爭(zhēng)基本完成2000年底以前建成的需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。
“舊改”與“棚改”到底有何不同？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，棚改是消滅供給，制造需求；而舊改是制造供給，消滅需求。過(guò)去5年，全國(guó)棚改開(kāi)工總量3300萬(wàn)套，三四線城市占比近75%，對(duì)應(yīng)的三四線城市房?jī)r(jià)平均漲幅高于50%，有些城市漲幅達(dá)到200%-300%。這些城市房?jī)r(jià)上漲，說(shuō)白了就是棚改制造了大量的購(gòu)房需求以及棚改貨幣化補(bǔ)償安置（發(fā)放現(xiàn)金）支撐起來(lái)的。但舊改完全不同，舊城區(qū)的老舊小區(qū)進(jìn)行改造之后，至少還能住三五十年，很多一部分購(gòu)房需求就不復(fù)存在了，從這個(gè)層面來(lái)說(shuō)，舊改更有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。
那么“舊改”到底都改什么？從改造內(nèi)容看，分為基礎(chǔ)類(lèi)、完善類(lèi)和提升類(lèi)三類(lèi)：基礎(chǔ)類(lèi)涉及居民基本居住條件和居住安全、日常生活保障的基本設(shè)施，包括但不限于管網(wǎng)破舊、上下水、電網(wǎng)、煤氣、光纖缺失或者老化等問(wèn)題的優(yōu)先改造；完善類(lèi)是指滿(mǎn)足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造內(nèi)容，比如加裝電梯、配建停車(chē)場(chǎng)、引進(jìn)物業(yè)規(guī)范管理等；提升類(lèi)主要是指養(yǎng)老、托育等城市公共服務(wù)的供給。重點(diǎn)要說(shuō)明的是，舊改是完完全全以居民的意愿為前提條件，比如老房子加裝電梯，按照要求，是需要全體業(yè)主商討研究，每個(gè)單元樓所有住戶(hù)簽字確認(rèn)后方可安裝。
一句話，對(duì)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住戶(hù)而言，“舊改”是天大的福音，因?yàn)檫@次“舊改”可以說(shuō)涉及到老舊小區(qū)居民生活所需的方方面面。更有專(zhuān)家分析稱(chēng)，“舊改”是一舉多得：既更新改造了城市面貌，也解決了老舊小區(qū)居民的待解需求，最主要的是，并沒(méi)有像“棚改”那樣大規(guī)模拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
“舊改”好處這么多，按理是很容易推進(jìn)的。但事實(shí)卻相反，很多地區(qū)的“舊改”工作都卡在了第二階段：老房子加裝電梯沒(méi)有圓滿(mǎn)的方案，每個(gè)單元各樓層居民的意見(jiàn)很難達(dá)到一致。出現(xiàn)分歧的住戶(hù)主要以1、2樓以及6樓為主。
1、2樓住戶(hù)不同意，其他樓層住戶(hù)同意
說(shuō)實(shí)話，老舊小區(qū)加裝電梯一直以來(lái)都是高層住戶(hù)的最大需求，尤其是現(xiàn)在很多老舊小區(qū)的居民大多是老年人，他們腿腳不方便，每天爬樓梯上下樓不僅非常吃力，還很容易磕磕絆絆受傷，對(duì)于加裝電梯意愿很強(qiáng)烈。除老人外，很多重體力勞動(dòng)者和孩子也迫切希望加裝電梯，每天上下班、上下學(xué)都拖著疲憊的身軀到樓下，還要爬5層樓回家，很多人體力和精力消耗很大。加裝電梯，不僅能方便老人、上班族、孩子，事實(shí)上對(duì)于很多快遞、搬家、清潔工清掃也有很大便利。
高層住戶(hù)迫切希望加裝電梯，但1、2樓層住戶(hù)一直以來(lái)都持反對(duì)意見(jiàn)。根本原因有三點(diǎn)：1、壓根使用不上電梯，雖然加裝電梯不用自己掏錢(qián)，但后期的維護(hù)費(fèi)用每個(gè)樓層住戶(hù)是都必須要掏的；2、加裝電梯后不僅會(huì)產(chǎn)生噪音，也會(huì)帶來(lái)安全隱患；3、加裝電梯除需要占用樓梯外部的公共空間，更對(duì)1、2樓的采光和通風(fēng)不利。
加裝電梯方案提出后，6樓住戶(hù)不同意，其他樓層住戶(hù)同意
為了照顧1、2樓層加裝電梯后的“損失”，所以現(xiàn)在很多老舊小區(qū)在制定加裝電梯計(jì)劃時(shí)都會(huì)首先考慮1、2層住戶(hù)的利益。目前市面上最常用的加裝電梯的方案就是“資金分?jǐn)偂蹦Ｊ剑?、2樓不用出任何費(fèi)用，3-6層需要按比例交錢(qián)，樓層越高，比例也就越大，比如3樓出資10%，4樓出資20%，5樓出資30%，6樓出資40%。
這種方案雖然看似既照顧了1、2樓的利益，也構(gòu)建了合理出資的體系，但是6樓卻是不認(rèn)可的。根本原因是，6樓覺(jué)得自己吃虧了，因?yàn)樽约撼鲑Y最多，相比于上下樓方便而言，很多人心里極其不平衡。我們舉個(gè)例子，如果一部電梯造價(jià)50萬(wàn)，6樓需要出資20萬(wàn)，一方面很多家庭拿不出這么多的資金，另一方面覺(jué)得付出不值當(dāng)，拿20萬(wàn)換取上下樓的方便，很多人覺(jué)得不劃算。
基于以上事實(shí)，當(dāng)前被討論最多的老房子加裝電梯“資金分?jǐn)偂狈桨鸽m然被認(rèn)為是最合理的方案，但是很多時(shí)候還是無(wú)法正常實(shí)施。最終導(dǎo)致，很多老舊小區(qū)的住戶(hù)的加裝電梯需求無(wú)法得到滿(mǎn)足。
這期間，雖然很多小區(qū)高層住戶(hù)也在“資金分?jǐn)偂狈桨傅幕A(chǔ)上提出了一些改進(jìn)意見(jiàn)，但仍然會(huì)因?yàn)楦鳂菍拥囊庖?jiàn)無(wú)法達(dá)成一致，最終無(wú)法安裝電梯。改善類(lèi)改造是“舊改”的重點(diǎn)工程，也是絕大多數(shù)老舊小區(qū)改造的首要“痛點(diǎn)”，難道就沒(méi)有讓所有人都滿(mǎn)意的方案嗎？
不用再爭(zhēng)了！老房加裝電梯“新方案”來(lái)了：1、2樓不反對(duì)，6樓也同意了
近幾年，隨著共享單車(chē)、共享雨傘、共享充電寶等“共享經(jīng)濟(jì)”模式日趨成熟，老房子加裝電梯也逐漸開(kāi)始借鑒“共享經(jīng)濟(jì)”這一模式。2019年河北某地第一次提出“共享電梯”方案，便一致獲得好評(píng)——電梯企業(yè)作為第三方全部出資進(jìn)行電梯的加裝，住戶(hù)只需要按搭乘次數(shù)進(jìn)行繳費(fèi)或者辦理月卡使用電梯，3-6樓乘梯費(fèi)用逐級(jí)增加，這部分收益歸電梯公司所有，另外電梯轎廂和外部的廣告收益也全部歸電梯公司所有。
為了平衡1、2樓層的利益，額外將國(guó)家發(fā)放的安裝電梯的補(bǔ)償費(fèi)用拿出一部分給1、2樓作為補(bǔ)償。此外，很多地方物業(yè)出面調(diào)解，可以適當(dāng)給予1、2樓一定的使用面積補(bǔ)償，比如連廊使用權(quán)、門(mén)前開(kāi)放地使用權(quán)等。
不得不說(shuō)，這種方案既解決了安裝電梯的出資問(wèn)題，也照顧到了1、2樓的“不平衡”，更體現(xiàn)了乘坐電梯的公平性。所有，此方案一經(jīng)問(wèn)世，1、2樓不反對(duì)，6樓也欣然同意了。
據(jù)媒體報(bào)道，截至到2020年底，全國(guó)除了河北以外，北京、深圳、上海、杭州、南京、西安、廣州等十幾個(gè)城市也都在陸續(xù)進(jìn)行“共享電梯”模式的探索。據(jù)悉，四川、湖北、福建等省份也在初步試行這一模式。從結(jié)果來(lái)看，“共享電梯”模式比“資金分?jǐn)偂蹦Ｊ匠晒β侍岣吡?0%。
很多小區(qū)居民也頗贊成“共享電梯”模式，一方面它平衡了各樓層的利益，真正做到了誰(shuí)用電梯誰(shuí)花錢(qián)，用多多花，用少少花；另一方面，“共享電梯”也能滿(mǎn)足不同人群的需求，工作辛苦、老人、小孩子必須使用電梯，可以乘坐電梯，而那些喜歡運(yùn)動(dòng)、喜歡鍛煉、有充足的體力和時(shí)間的人，完全可以不乘坐電梯。
當(dāng)然，這種模式現(xiàn)在還是探索階段，依然有很多不完善的地方，比如廣告收益和乘梯費(fèi)用能否讓第三方機(jī)構(gòu)有利可圖，比如乘梯費(fèi)用的合理性設(shè)置等。
老舊小區(qū)加裝電梯是舊改的重中之重，也是解決老舊小區(qū)高樓層居民出行的民生工程，同時(shí)加裝電梯也要兼顧所有人的利益，這項(xiàng)工作可謂是復(fù)雜、繁瑣。所以安裝電梯工程，要盡可能兼顧各層居民的合理訴求，達(dá)到利益最大化、影響最小化。就目前加裝電梯的各項(xiàng)方案而言，我們認(rèn)為“共享電梯”不失為一個(gè)較為“圓滿(mǎn)”的方案，至少可以解決加裝電梯的需求。未來(lái)隨著更多地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，這一方案也會(huì)逐漸優(yōu)化到“完美”，到時(shí)候大家可能更不用再爭(zhēng)了，相信更多的小區(qū)都會(huì)采用“共享電梯”方案。
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