“正是因?yàn)橐黄瞻?，所以什么都可以做”?/span>
作者：尹磊
我國(guó)人口老齡化的加劇，已讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)，到2025年，我國(guó)老齡人口將突破3億，占比將超20%。吳曉波也曾在某次演講上表示，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來(lái)十年之內(nèi)成為一個(gè)中國(guó)最大的產(chǎn)業(yè)的過程中，將會(huì)有無(wú)數(shù)多的資金、無(wú)數(shù)多的聰明人、無(wú)數(shù)多的商業(yè)模式進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域。
地產(chǎn)行業(yè)的激烈態(tài)勢(shì)，也讓企業(yè)相繼進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)，展開差異化競(jìng)爭(zhēng)。在同行業(yè)中，保利地產(chǎn)算是首批進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)之一，也是投入資源最多的一家。從2008年保利地產(chǎn)派高層到日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式、2012年開始全面性的布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，到如今，保利已經(jīng)在北京、上海、廣州等地有多家專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
2016年保利地產(chǎn)銷售創(chuàng)歷史新高，全年實(shí)現(xiàn)簽約金額2100.87億元，同比增長(zhǎng)36.33%；實(shí)現(xiàn)簽約面積1598.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.22%。其綜合實(shí)力、規(guī)模性、盈利性、融資能力、運(yùn)營(yíng)效率等都在百?gòu)?qiáng)房產(chǎn)企業(yè)中排名前十。且是2017中國(guó)特色地產(chǎn)（養(yǎng)老地產(chǎn)）運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)、2016-2017社會(huì)責(zé)任感企業(yè)。頭頂眾多光環(huán)。
穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況下，保利只是將養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式定位為“微利”。
其盈利路徑是：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造；中期，用3-5年的時(shí)間進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)階段，實(shí)現(xiàn)營(yíng)虧平衡；從長(zhǎng)期來(lái)看，用8-10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平，打通金融通道、實(shí)現(xiàn)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）上市，這也是時(shí)下熱門的實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”的途徑之一。
保利養(yǎng)老業(yè)務(wù)的盈利部分則來(lái)自于：居家養(yǎng)老提供適老化設(shè)計(jì)和上門養(yǎng)老增值服務(wù)收取的費(fèi)用；社區(qū)養(yǎng)老通過提供健康生活館商品和服務(wù)收取有償服務(wù)費(fèi)，以及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老收取的月租金與專業(yè)服務(wù)費(fèi)。短期內(nèi)只能微利盈利。
保利規(guī)劃用5年時(shí)間，在50個(gè)城市籌建80-100家和熹會(huì)；社區(qū)居家養(yǎng)老方面，則在未來(lái)3年時(shí)間，在30個(gè)核心城市籌建300家和熹健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗(yàn)店。未來(lái)，保利預(yù)計(jì)在固定資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)資金方面投入50億-60億元。
目前的保利已逐步形成了'以居家為基礎(chǔ)，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；以社區(qū)為依托，統(tǒng)一配套標(biāo)準(zhǔn)；以機(jī)構(gòu)為支撐，統(tǒng)一專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；關(guān)注傳統(tǒng)文化、心理、生理需求”的“三位一體”養(yǎng)老模式。培育以“中國(guó)國(guó)際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)”為平臺(tái)，成立“中國(guó)養(yǎng)老適老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”，整合行業(yè)資源，經(jīng)過培育，形成養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、護(hù)理培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、適老化住宅、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究中心、醫(yī)療資源在內(nèi)的全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng)。
其中“三位一體”養(yǎng)老模式，覆蓋的是中國(guó)式的養(yǎng)老需求：
1.居家養(yǎng)老，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
2010年，保利地產(chǎn)在社區(qū)發(fā)起“善居養(yǎng)老”計(jì)劃，依托物業(yè)服務(wù)中的增值服務(wù)內(nèi)容，提供“助餐、助浴、助潔、助急、助醫(yī)”的“五助”定制服務(wù)，摸索建立了一整套居家養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價(jià)格和服務(wù)流程。在未來(lái)3~5年的時(shí)間內(nèi)，對(duì)原有社區(qū)進(jìn)行適老化改造，新建社區(qū)統(tǒng)一適老化設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，向所有保利社區(qū)提供居家養(yǎng)老服務(wù)。
隨著信息化的發(fā)展，保利地產(chǎn)擬推出居家網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，建立“老年智能化服務(wù)平臺(tái)”，提供緊急呼叫、家政預(yù)約、健康咨詢、物品代購(gòu)、繳費(fèi)代辦等適用老年人的服務(wù)項(xiàng)目。
2.社區(qū)養(yǎng)老，統(tǒng)一配套標(biāo)準(zhǔn)
保利將適老產(chǎn)品植入成熟的城市住區(qū)，從規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)整個(gè)環(huán)節(jié)，提供適合老年人的產(chǎn)品和生活配套，滿足老年人與子女相對(duì)獨(dú)立，又共同居住的需求，建立互助互愛、和諧共生的養(yǎng)老方式是保利地產(chǎn)社區(qū)養(yǎng)老的目標(biāo)。
社區(qū)養(yǎng)老主要在社區(qū)規(guī)劃建設(shè)適老住宅和老齡公寓；以社區(qū)硬件配套為平臺(tái)，結(jié)合會(huì)所和社區(qū)配套，增設(shè)“老人大學(xué)、活動(dòng)中心、康體中心、日間照料中心”四大基礎(chǔ)配套，打通社區(qū)與街道衛(wèi)生、醫(yī)療、文體設(shè)施等的功能銜接，發(fā)揮綜合效益。
3.機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，統(tǒng)一專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
保利地產(chǎn)成立保利安平專業(yè)介護(hù)養(yǎng)老公司，以“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”為服務(wù)特色，提供專業(yè)介護(hù)養(yǎng)老，打造“和熹會(huì)”專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。保利地產(chǎn)還將在全國(guó)各省會(huì)城市建立專業(yè)養(yǎng)老連鎖機(jī)構(gòu)，輻射保利業(yè)主；該機(jī)構(gòu)引入當(dāng)?shù)厝揍t(yī)院優(yōu)質(zhì)資源，組建全科室私診團(tuán)隊(duì)，建立“生活照料、醫(yī)療護(hù)理、精神慰藉、緊急救援”四大專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，提供老年生活照顧、金融、旅游等一系列定制服務(wù)。
據(jù)悉，目前已運(yùn)營(yíng)的北京保利西山林語(yǔ)和熹會(huì)老齡公寓，建面約2.2萬(wàn)㎡，共200多套，配備綜合門診、24小時(shí)999急救中心、多條轉(zhuǎn)診綠色通道保障、康復(fù)健體中心等，以及專業(yè)的健康狀況評(píng)估、全方位健康檔案服務(wù)。
在保利的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)構(gòu)建中，全產(chǎn)業(yè)鏈已于2015年布局完成。
上游產(chǎn)業(yè)鏈：2016年11月6日保利地產(chǎn)宣布與太平人壽進(jìn)行全面戰(zhàn)略合作，成立國(guó)內(nèi)首只專注于健康及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金，解決資金成本問題；這標(biāo)志著保利地產(chǎn)開啟了引入保險(xiǎn)資金開發(fā)健康養(yǎng)老社區(qū)的新模式，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)新紀(jì)元。
中游產(chǎn)業(yè)鏈：服務(wù)機(jī)構(gòu)和熹會(huì)、養(yǎng)老地產(chǎn)。和熹會(huì)推行涵蓋醫(yī)療、康復(fù)、心理、娛樂、膳食、生活六位一體服務(wù)體系，秉承“專業(yè)人做專業(yè)事”的態(tài)度，為老人提供專業(yè)服務(wù)。其中北京“和熹會(huì)”入住率7成，基本實(shí)現(xiàn)收支平衡。
下游產(chǎn)業(yè)鏈：則成立老年用品公司，并通過創(chuàng)投公司專業(yè)投資科技產(chǎn)品，獲取豐富現(xiàn)金流。
此外保利地產(chǎn)還培育專業(yè)的投資公司和運(yùn)營(yíng)公司。投資公司采取重資產(chǎn)運(yùn)作，運(yùn)營(yíng)公司采取輕資產(chǎn)運(yùn)作，根據(jù)立足一二線核心城市成熟地段的原則，快速布局機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項(xiàng)目和社區(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目。未來(lái)，上述股權(quán)投資基金還將涉足健康診斷等領(lǐng)域。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾表示，“房地產(chǎn)并不是一個(gè)萬(wàn)年長(zhǎng)青的產(chǎn)業(yè)，所有地產(chǎn)當(dāng)中最有前途的就是養(yǎng)老地產(chǎn)?！闭J(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方向。
同為地產(chǎn)大鱷，萬(wàn)科方面，自2010年便宣布將推行住宅產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)三大戰(zhàn)略，他們?cè)诤贾?、北京已有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的嘗試，但萬(wàn)科始終強(qiáng)調(diào)在養(yǎng)老地產(chǎn)上做的是服務(wù)，而非開發(fā)。據(jù)悉，萬(wàn)科的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前集中在建設(shè)養(yǎng)老住宅和提供養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)等方面。
萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮早在4年前就強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科有興趣在養(yǎng)老地產(chǎn)方面繼續(xù)探索，但涉及的“養(yǎng)老”更多是提供養(yǎng)老服務(wù)支持方面的服務(wù)屬性，不是地產(chǎn)屬性。此舉是為了將養(yǎng)老與地產(chǎn)分開，從依附地產(chǎn)角度的養(yǎng)老住宅，不是萬(wàn)科的核心服務(wù)重點(diǎn)。
同樣的，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平曾表示，綠城未來(lái)可以有很多種發(fā)展方向，但“綠城必須要做成的就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”。作為國(guó)內(nèi)涉水養(yǎng)老地產(chǎn)較早的房企，綠城的“學(xué)院式養(yǎng)老”嘗試收獲了眾多口碑，但也碰到盈利的挑戰(zhàn)。宋衛(wèi)平說，做養(yǎng)老地產(chǎn)得有點(diǎn)理想主義，有點(diǎn)耐心。
普通開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)配備老年護(hù)理服務(wù)和醫(yī)療硬件，綠城做養(yǎng)老地產(chǎn)卻主打?qū)W院式，成立專門的教育公司做“老年大學(xué)”。 綠城首次試水養(yǎng)老地產(chǎn)，是2010年推出位于杭州臨平的綠城藍(lán)庭項(xiàng)目中的“頤養(yǎng)公寓”。除健康中心、文體活動(dòng)中心、社區(qū)門診、護(hù)理院等公共配套外，這里還組建了一所社區(qū)老年大學(xué)，這成為綠城“學(xué)院式養(yǎng)老”的初步探索。
在中國(guó)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資源零散、標(biāo)準(zhǔn)欠缺、產(chǎn)業(yè)鏈不完整、服務(wù)水平低下。這一現(xiàn)狀與國(guó)外比較，差距甚遠(yuǎn)。在美國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)住宅存量為360萬(wàn)套，且勻速遞增。日本更完備，有2000家商業(yè)養(yǎng)老院，并形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈。
美國(guó)兩家最大的養(yǎng)老保健房地產(chǎn)投資信托基金公司HCP和Ventas，其投資的最大份額在養(yǎng)老社區(qū)，投資額度分別占總數(shù)的38%和60%。其次是專業(yè)護(hù)理院，醫(yī)療辦公樓，最后才是醫(yī)院。
在英、美、日等國(guó)家，REITs和CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）的發(fā)展也為養(yǎng)老住宅的發(fā)展提供了更多的融資渠道。同時(shí)又有房屋逆按揭和各類養(yǎng)老保險(xiǎn)，來(lái)保障老年人在養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)方面的支付能力。而國(guó)內(nèi)土地政策、財(cái)稅政策和金融政策尚不健全，進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商建立盈利模式和退出機(jī)制存在諸多問題。不過，正如保利養(yǎng)老事業(yè)方面的一位人士笑言：“正是因?yàn)橐黄瞻?，所以什么都可以做?！?/p>
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