文章導(dǎo)讀:
家是我們每個(gè)人的歸宿,無論你是擁有自己的房產(chǎn),還是暫時(shí)租用一套公寓,每天晚上都要回到這個(gè)地方。然而,隨著人們生活水平的提高,家庭轎車的數(shù)量日益增多,不少家庭擁有2輛轎車,甚至更多輛轎車。住宅小區(qū)對(duì)停車位的需求越來越多,也就是這樣的住宅只能滿足一般住戶一輛汽車的停車要求,考慮到一些住房有兩輛汽車的情況,實(shí)際上大部分汽車還是無車位可停。因此,小區(qū)停車問題與其他停車市場(chǎng)仍存在著很大的不同。
小區(qū)停車現(xiàn)狀分析:
一、住宅小區(qū)的停車類型
從停車的類型來說,大多數(shù)住宅小區(qū)主要以露天停車和地下停車的方式為主。
露天停車:包括在規(guī)劃停車場(chǎng)用地和小區(qū)道路一側(cè)停放,在每個(gè)小區(qū)都有,因?yàn)樗亲罘奖愕耐\嚪绞剑珜?duì)九十年代之前建成的小區(qū)來說,它卻是唯一的停車選擇。這些老舊小區(qū)原來規(guī)劃的停車位就很少,有的甚至沒有規(guī)劃,所以只好借助小區(qū)道路一側(cè)停放,解決一時(shí)的車位不足,由于管理上的不規(guī)范,經(jīng)常容易發(fā)生車輛受損和車位占用糾紛。露天停車的另外一個(gè)缺點(diǎn)是需要大面積占用土地,基于住宅停車大多是長(zhǎng)期停放的特點(diǎn),它不應(yīng)該成為住宅停車的主要方式。
地下停車:是目前主流的住宅區(qū)停車場(chǎng)建設(shè)類型,也是今后較為提倡的一種方式。它的優(yōu)點(diǎn)在于不占用土地,充分利用住宅和綠地的地下空間,停車庫內(nèi)的設(shè)施也較為全面和規(guī)范,車位充足,缺點(diǎn)也是明擺著,建設(shè)成本高,維護(hù)成本高,需要合理規(guī)劃和加強(qiáng)管理來彌補(bǔ)。
機(jī)械式停車:是近幾年隨著技術(shù)的提高而產(chǎn)生,機(jī)械式停車設(shè)備開始出現(xiàn)在越來越多的小區(qū),以其節(jié)約土地和自動(dòng)存取的特點(diǎn)逐步得到人們的認(rèn)可。但在上下班停取車高峰是否能保證停車者快速停取,還有發(fā)生故障時(shí)如何保證車主的出行權(quán)利,是目前面臨的問題。
二、住宅區(qū)停車設(shè)備的配備的兩種途徑:
一種是開發(fā)商在竣工時(shí)就已經(jīng)安裝好了,近兩三年的新建小區(qū)大都是這種情況。這樣的小區(qū)一般都是標(biāo)準(zhǔn)型設(shè)備,發(fā)卡出票機(jī)、讀卡機(jī)、欄桿機(jī),一進(jìn)一出或二進(jìn)二出,和小區(qū)的一卡通兼容,車庫內(nèi)部的標(biāo)志標(biāo)線、減速壟、車輪定位器、護(hù)墻條、車位鎖等也都一應(yīng)俱全。但不可否認(rèn),開發(fā)商上這些設(shè)備的理由更多地是為了智能化的噱頭和小區(qū)的外在形象,為了促銷樓盤的目的,一般不太關(guān)注居民最終使用是否便利。所以,配備標(biāo)準(zhǔn)化裝置可以滿足基本的管理要求即可,至于質(zhì)量和維護(hù),那都是后期物業(yè)的事了。
這種情況下的停車設(shè)備銷售,主要是通過安防工程商、一卡通或系統(tǒng)集成商,停車設(shè)備商直接面對(duì)開發(fā)商的情況不多。不過,有的時(shí)候到項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)找找,也可能會(huì)有機(jī)會(huì),有些公司就派專人在城市里專跑工地,也取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。
另一種情況是物管公司為了提高管理水平自行購買。這種情況下,購買者大都有自己的具體要求,如需要區(qū)別住戶和非住戶車輛,需要出入口監(jiān)控,需要對(duì)非住戶收費(fèi)等等,而且,他們也會(huì)對(duì)設(shè)備的質(zhì)量更加關(guān)心,因?yàn)樗麄兪窃O(shè)備的操作者,肯定不希望花錢買來的設(shè)備總是出故障,也影響物業(yè)形象。這種需求下,品牌和價(jià)格會(huì)是比較重要的影響因素。
至于機(jī)械式車庫,基本上都算是大工程。不過,出發(fā)點(diǎn)不同,對(duì)設(shè)備的要求也會(huì)不一樣。在住宅區(qū)停車這個(gè)市場(chǎng)領(lǐng)域,雖然居民是最終的使用者,但購買停車設(shè)備的決定權(quán)并不在他們手里,開發(fā)商更多的只是想用最低的價(jià)格獲得足夠的車位通過規(guī)劃要求,不太會(huì)顧及到今后使用中的問題,所以,上了設(shè)備最終閑置的現(xiàn)象比較突出。另外,機(jī)械車庫的日常維保也非常重要,否則的話,過四、五年就會(huì)出現(xiàn)大問題。最近有些小區(qū)車庫出現(xiàn)砸車的事情,很多都是因?yàn)槲飿I(yè)平時(shí)不注意維護(hù)保養(yǎng)造成的。
三、小區(qū)停車管理問題:
按照小區(qū)停車場(chǎng)的使用對(duì)象來分大致可分為兩大類:一類是只提供給業(yè)主內(nèi)部停車;一類則是半對(duì)外開放停車。
業(yè)主內(nèi)部停車時(shí)專門提供給小區(qū)的業(yè)主使用,他們針對(duì)的使用對(duì)象都是小區(qū)內(nèi)部的業(yè)主,這類車輛的管理相對(duì)來說會(huì)比較容易,停車場(chǎng)設(shè)備的選擇上也相對(duì)輕松單一,只要管理內(nèi)部車輛;而對(duì)于半對(duì)外開放的小區(qū)停車場(chǎng)來說,停車場(chǎng)管理設(shè)備就要復(fù)雜些,每天進(jìn)進(jìn)出出的車輛不僅有業(yè)主的,還有外來車輛。
面對(duì)小區(qū)停車場(chǎng)的兩種不同管理方式,對(duì)于停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的要求也存在不同的需求。而對(duì)于停車管理系統(tǒng)的選擇還得根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行具體分析。
小區(qū)的停車管理是很多物業(yè)公司非常頭疼的問題,這一方面是因?yàn)橄绕谲囄灰?guī)劃不足,更多的是缺乏有效的管理措施或者一套有用的停車管理系統(tǒng)。比如,車位不足導(dǎo)致業(yè)主搶占車位,業(yè)主之間產(chǎn)生矛盾,輕則發(fā)生口角,重則出現(xiàn)車輛被劃、被扎輪胎等惡意破壞行為;停車收費(fèi)明顯不合理,導(dǎo)致許多業(yè)主干脆不交停車費(fèi),業(yè)主與物業(yè)之間矛盾嚴(yán)重;為增加收入,物業(yè)把小區(qū)車位向社會(huì)開放,造成安全隱患;車輛遭到損壞的,往往責(zé)任無法確定;等等。
因此,要想解決住宅區(qū)停車問題,合理規(guī)劃停車位、專業(yè)化的管理和系統(tǒng)性的停車管理系統(tǒng)都是十分必要的。在這里,我們列舉一些有效的措施。
小區(qū)停車解決方案:
一、引進(jìn)專業(yè)停車管理系統(tǒng)
針對(duì)小區(qū)、企事業(yè)單位等管理內(nèi)部車的月卡型停車場(chǎng)管理系統(tǒng),對(duì)于基本的車輛安全、秩序通行管理、收費(fèi)經(jīng)營管理等起到實(shí)質(zhì)性的管理效果。功能簡(jiǎn)單快捷,能夠滿足絕大多數(shù)的停車場(chǎng)需求,是一款實(shí)用性和通用性極高的停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。
月卡型停車管理系統(tǒng),車輛進(jìn)出停車場(chǎng)的流程為:車輛進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)觸發(fā)入口處地感線圈,該系統(tǒng)就能快速完成車牌識(shí)別過程,當(dāng)軟件識(shí)別到該車牌為月卡車輛數(shù)據(jù)庫中的月卡車后,道閘便會(huì)自動(dòng)抬桿放行,管理軟件同時(shí)對(duì)該車輛的停車信息進(jìn)行保存;車輛出場(chǎng)時(shí),快速系統(tǒng)對(duì)車輛進(jìn)行二次識(shí)別,對(duì)識(shí)別信息進(jìn)行一系列快速的處理后會(huì)檢測(cè)到該車輛為月卡車,隨后便快速抬桿放行。
視頻流車牌識(shí)別系統(tǒng)對(duì)固定、臨時(shí)、無牌車輛進(jìn)出停車場(chǎng)的管理流程大致是:
入口:
車輛到達(dá)入口攝像機(jī)識(shí)別區(qū)域,自動(dòng)識(shí)別車輛車牌號(hào)碼,并對(duì)車輛類型做出判斷;
內(nèi)部車:自動(dòng)開閘放行/手工開閘放行可選,車輛進(jìn)入信息及圖片保存數(shù)據(jù)庫;
臨時(shí)車:自動(dòng)開閘放行/手工開閘放行可選,計(jì)時(shí)并保存入口抓拍圖片到數(shù)據(jù)庫;
無法識(shí)別或無牌車輛:可手動(dòng)放行,可手工輸入車牌號(hào)碼放行,手工修改車牌號(hào)碼,記錄數(shù)據(jù)庫;
出口:
車輛到達(dá)出口攝像機(jī)識(shí)別區(qū)域,自動(dòng)識(shí)別車輛車牌號(hào)碼,并對(duì)車輛類型做出判斷;
內(nèi)部車:自動(dòng)開閘放行/手工開閘放行可選,車輛進(jìn)入信息及圖片保存數(shù)據(jù)庫;
臨時(shí)車:自動(dòng)開閘放行/手工開閘放行可選,計(jì)時(shí)并保存出口抓拍圖片到數(shù)據(jù)庫;
如收費(fèi),按臨時(shí)車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),一般選擇電腦手工確認(rèn)放行;
無法識(shí)別或無牌車輛:可手動(dòng)放行,可手工輸入車牌號(hào)碼放行,記錄數(shù)據(jù)庫,并產(chǎn)生正確的費(fèi)用.
二、引進(jìn)專業(yè)停車管理公司
對(duì)物業(yè)公司來說,這是一個(gè)比較快捷的提高停車管理水平的途徑方法,這主要得益于公安機(jī)關(guān)開展的規(guī)范社區(qū)停車管理和防范涉車案件行動(dòng)。專業(yè)公司進(jìn)小區(qū)對(duì)車輛進(jìn)行管理,在分解物業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),也能調(diào)解居民因停車問題而與物業(yè)產(chǎn)生的矛盾,如果居民的車在小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了丟失、剮蹭等問題,都由停車公司負(fù)責(zé)賠償。不過,物業(yè)公司或居民需要另外向停車管理公司付費(fèi),這一點(diǎn)可能是阻礙專業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)的主要因素。
三、錯(cuò)時(shí)共享停車
這是一種能有效擴(kuò)大停車供給的方式,而且實(shí)現(xiàn)起來也不困難。因?yàn)樽≌瑓^(qū)的停車需求主要在晚上,和寫字樓、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的停車需求正好錯(cuò)開,如果小區(qū)附近有這類機(jī)構(gòu),可以和他們達(dá)成協(xié)議,這樣一方面小區(qū)的停車需求能滿足,寫字樓的停車難題也能一并解決,對(duì)雙方都有利。
這種方式的主要的難點(diǎn)在于如何有效管理,特別是小區(qū)。因?yàn)樾^(qū)是個(gè)較私人的空間,接受外來人員停車,勢(shì)必會(huì)給小區(qū)帶來安全隱患??梢钥紤]采取許可證的辦法。當(dāng)然,錯(cuò)時(shí)停車方式,最重要的一點(diǎn)是要設(shè)定好時(shí)間限制,否則,晚上居民回家車位還被占著,早上寫字樓員工來上班了,居民的車還沒開走,看似小事,都會(huì)成為糾紛的導(dǎo)火索。還有就是如果出現(xiàn)車輛被損被盜,責(zé)任如何界定,也需要在實(shí)施之前寫清楚。
四、利用周邊道路夜間停泊
在小區(qū)附近一些車流量小的非主干道路,可以考慮用于夜間停車,即在晚上7點(diǎn)至次日早上7點(diǎn)。這種方式需要和交警配合實(shí)施。某地有家停車公司專門管理私家車過夜問題,他們?cè)谕嘘P(guān)部門溝通的基礎(chǔ)上,開辟專門路段供過夜私家車停放,并實(shí)行有償服務(wù),每天早上,清空停車路段,以保障道路的暢通。某地物業(yè)管理公司在這方面也進(jìn)行了嘗試,由他們管理的小區(qū),一部分業(yè)主的車輛晚上就停泊在小區(qū)旁邊的一條斷頭路上。
五、規(guī)范停車設(shè)施和標(biāo)志
對(duì)現(xiàn)有的停車場(chǎng)地進(jìn)行清理,重新劃線,并設(shè)置足夠的停車標(biāo)志和標(biāo)線,也能起到增加車位和加強(qiáng)管理的目的。這個(gè)方法實(shí)施起來也不難。
結(jié)語
實(shí)際上,涉及到住宅停車的方面還有很多,包括合理的停車規(guī)劃,適當(dāng)?shù)能囄慌浣?biāo)準(zhǔn),停車場(chǎng)的設(shè)計(jì),等等。不管哪一方面,最關(guān)鍵的一點(diǎn)是,從小區(qū)居民的利益和需求出發(fā),這樣做,最終會(huì)創(chuàng)建和諧高效的停車環(huán)境。
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