1981年我國(guó)成立了首家真正意義上的物業(yè)公司，至今恰好四十年。這部四十年的物業(yè)管理發(fā)展史，被許多人謔稱為“物業(yè)公司與業(yè)主之間的爭(zhēng)斗史”。而物業(yè)一方，作為合同的“乙方”，作為一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，卻始終能在這場(chǎng)“爭(zhēng)斗”中占據(jù)“壓倒性”的優(yōu)勢(shì)，這是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。
在物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)踐中，物業(yè)公司講得更多的是“法”、“規(guī)矩”、“規(guī)則”等等，而對(duì)于老百姓而言，它們更認(rèn)同的是“情”“理”二字；當(dāng)兩方無(wú)法和諧相處，產(chǎn)生爭(zhēng)議糾紛時(shí)，在相關(guān)部門無(wú)法協(xié)調(diào)解決的情況下，就只能由人民法院依法作出裁判。
我們已經(jīng)分析過(guò)，物業(yè)與業(yè)主在物業(yè)費(fèi)官司中，總能取得近乎百分之百的勝訴。這其中的原因固然十分復(fù)雜，而業(yè)主一方在庭審訴訟過(guò)程中，提出的許多“貌似有理”卻于法無(wú)據(jù)的抗辯理由，難以被人民法院采納采信，這往往成為一個(gè)關(guān)鍵：
一、物業(yè)合同問(wèn)題抗辯
欠費(fèi)業(yè)主提出的最常見的“抗辯理由”就是：“我與物業(yè)之間沒有合同，我不知道物業(yè)怎么來(lái)的”，或者“這份合同是捆綁的霸王合同，不簽就不給鑰匙”，再或者“我不是合同當(dāng)事人，物業(yè)和誰(shuí)簽的就找誰(shuí)要錢去”等等等等；意思是，我和物業(yè)之間不存在“權(quán)利義務(wù)關(guān)系”。
正是由于這類理由幾乎在任何一個(gè)物業(yè)費(fèi)案件中都被提起，最高法在2009年發(fā)布的審理物業(yè)糾紛案件司法解釋的第一條，就做出了明確界定：
建設(shè)單位依法與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
再查《民法典》第939條，幾乎完全沿用了上述法條。也就是說(shuō)，不要再以上述借口來(lái)抗辯，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主來(lái)說(shuō)，你需要做的是，去努力證明這兩份合同的無(wú)效性。
二、房屋質(zhì)量問(wèn)題抗辯
對(duì)我們老百姓而言，其實(shí)都明白“冤有頭，債有主”這個(gè)基本道理。那么為何房屋存在質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，要以拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)對(duì)抗呢？這主要源自所謂的“建管不分，自建自管”這個(gè)弊病。
就是說(shuō)，當(dāng)下各大城市住宅小區(qū)建管一家的能占到70%以上。由于開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)，業(yè)主維權(quán)舉步維艱。既然是老子開發(fā)的房子，兒子物業(yè)公司在管理，你們是“一家人”，那么對(duì)業(yè)主而言，不修房子就不給你交物業(yè)費(fèi)，這成了想當(dāng)然的合情合理而又有效的制約辦法。
但是這個(gè)理由不合法，法院會(huì)告訴你：即便它們是一家人，也是“獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧”的兩個(gè)企業(yè)法人。房屋質(zhì)量問(wèn)題，這是你作為購(gòu)房者與開發(fā)商之間的《房屋買賣合同》糾紛，應(yīng)該去找開發(fā)商主張“權(quán)利”。而你欠交物業(yè)費(fèi)，這是你作為業(yè)主與物業(yè)公司之間物業(yè)合同糾紛，不繳費(fèi)你就構(gòu)成違約，這是兩個(gè)法律關(guān)系，不要混淆。
三、違章搭建問(wèn)題抗辯。
當(dāng)業(yè)主以“小區(qū)存在諸多違章建筑，或亂圈亂占、毀綠種菜”等現(xiàn)象，拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)，這能否成為合法的抗辯理由呢？應(yīng)該說(shuō)，法典之前，這個(gè)事情似乎略有“爭(zhēng)議”，因?yàn)楦鞯胤ㄔ涸谶@個(gè)問(wèn)題上的裁判觀點(diǎn)并不一致。
從某些已判結(jié)的案例來(lái)看，有的法院認(rèn)為，對(duì)小區(qū)公共區(qū)域的違章、私搭、亂建現(xiàn)象進(jìn)行管理，這是物業(yè)公司法定及合同約定的職責(zé)。未盡到這個(gè)職責(zé)，就說(shuō)明物業(yè)在履約過(guò)程中存在“瑕疵”，這些法院據(jù)此判令業(yè)主少付了一些物業(yè)費(fèi)。
但多數(shù)法院的觀點(diǎn)是，物業(yè)是個(gè)企業(yè)，無(wú)行政處罰權(quán)，只要其對(duì)違章者履行了事先告知，事中勸阻整改以及及時(shí)上報(bào)相關(guān)部門的義務(wù)，那么就應(yīng)認(rèn)定其盡到了相應(yīng)的管理職責(zé)。
再?gòu)摹睹穹ǖ洹返?86條的相關(guān)表述來(lái)看，法典似乎也是更傾向于這個(gè)思路。
四、空置房屋抗辯。
空置房是否要交物業(yè)費(fèi)，交多少？這在頭條問(wèn)答中屬于反復(fù)討論的熱點(diǎn)話題，說(shuō)明房屋的空置率高，這儼然已經(jīng)成為了一個(gè)值得關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題。某些業(yè)主也以此為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)，因?yàn)樵谒鼈兛磥?lái)，空房就沒享受服務(wù)，也不需要物業(yè)服務(wù)。
對(duì)這個(gè)問(wèn)題，雖然各地方性法規(guī)差別較大，可從30%—70%之間打折收取，但均有較嚴(yán)格的前置條件。如：要提前告知物業(yè)，以水電不跑字兒為準(zhǔn)，雙方協(xié)商等等。
但從高法物業(yè)糾紛司法解釋第六條來(lái)看：物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
這個(gè)解釋被法典沿用在了第944條，也就是說(shuō)，法典實(shí)施后，不管房屋是否空置，空置多久，只要物業(yè)依約提供了服務(wù)，就得全額繳費(fèi)。空置房不能成為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由。
當(dāng)然，對(duì)于那些惡意炒房者，全額繳費(fèi)無(wú)人同情。而對(duì)于那些因客觀原因不能常住小區(qū)的業(yè)主，（例如長(zhǎng)期駐外工作等等），也讓它們按全額交費(fèi)，是否公平合理呢？這值得探討。
五、公共收益被侵占抗辯。
這應(yīng)該是非常具有爭(zhēng)議性的抗辯理由?！肮彩找妗边@個(gè)事兒，在07年《物權(quán)法》頒布后，逐步成為一個(gè)熱點(diǎn)。許多業(yè)主才知道那些“電梯廣告費(fèi)、停車費(fèi)、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”等等，實(shí)際上應(yīng)歸全體業(yè)主所共有。
目前的現(xiàn)狀是，只要你小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，這些錢就全被前期物業(yè)公司所掌控，你也不敢問(wèn)，它也不公示。你不交物業(yè)費(fèi)，它就起訴你，那么你以“物業(yè)公司侵占小區(qū)公共收益，且拒不公示”為由抗辯時(shí)，法院怎么判呢？
多數(shù)的結(jié)果是，物業(yè)公司跟你要的是物業(yè)費(fèi)，與它是否侵占公共收益以及是否公示無(wú)關(guān)，也就是說(shuō)，這并不能作為你拒交物業(yè)費(fèi)的合法理由。給你的“司法建議”是：可以另案主張權(quán)利，要求物業(yè)公示，或者成立業(yè)主大會(huì)，選出業(yè)委會(huì)，代表全體業(yè)主追討公共收益，甚至解聘物業(yè)公司等等。
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