綠地能超跌反彈？
在雨季旺盛的季節(jié)里，有種叫韭菜的小植物正在垂頭哀嘆，因?yàn)榇藭r(shí)正是無名鐮刀出沒的時(shí)候；而在另一端有一群叫莊家的小動(dòng)物，靜靜守候在2700米的熱帶雨林山脈，瘋狂的吸收從五千米高空落下的雨水。
7月2日之前，堅(jiān)信綠地控股（下稱“綠地”，600606.SH） 在天量股份解禁日必定會(huì)大漲的人兒，原本以為自己會(huì)成為仰脖即可吸收從五千米高空落下雨水的小動(dòng)物；而在7月2日這一天才發(fā)現(xiàn)自己是那顆顆垂頭哀嘆的小韭菜。
據(jù)公開資料顯示，7月2日綠地迎來天量股份解禁日，這一日綠地股價(jià)大跌5.66%收盤，是2018年以來的最大跌幅，按照綠地現(xiàn)今755.64億的估值來看，綠地一日之間蒸發(fā)了42.8億元。
新地產(chǎn)財(cái)經(jīng)網(wǎng)(博客,微博)聯(lián)系到了一顆韭菜。在這顆韭菜看到的世界里，只有綠地的低股價(jià)、低PE，他每天天津津有味的看著綠地日漸上漲的銷量一邊將銷量演算成綠地的估值。
韭菜說道，“哇，這是好東西啊，終于找到了一個(gè)便宜又有前途的股票，一年2000多億元的銷售額，6元錢的股價(jià)還能跌倒哪里去呢？”
可惜資本市場始終是資本市場，永遠(yuǎn)充滿變數(shù)。
回想2014年之時(shí)，綠地曾高達(dá)3000 多億元的市值，超越當(dāng)時(shí)“不可一世”的萬科，成為內(nèi)陸房企一哥的風(fēng)光至今仍歷歷在目。 韭菜們對綠地抱有信心也是有所依據(jù)的。據(jù)公開資料顯示，這一天綠地將解禁89.45億股，占總股本比例73.51%，解禁比例在資本市場歷史上少有，累計(jì)解禁金額612.72億元。
據(jù)中指院剛剛發(fā)布的2018年上半年的房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行顯示，龍頭企業(yè)集中度進(jìn)一步提升，綠地也是龍頭企業(yè)的一員，另外單看銷售數(shù)據(jù)的話，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)還是處于高增長狀態(tài)。
然而頭頂“高增長”與“龍頭房企”兩大發(fā)展關(guān)鍵詞，綠地的銷售業(yè)績和股價(jià)也成為了top20中反差最大的房企。
數(shù)據(jù)顯示，綠地的流量金額、銷售面積、權(quán)益金額都屬于TOP5房企的行列，市值卻只有TOP10左右水平，市場對綠地的估值明顯要比其他地產(chǎn)股低一截，相當(dāng)于同等水平房企保利估值的50%。
另外，眾所周知，坐擁大量寫字樓的綠地被稱為“商辦大師”，但2017年商辦調(diào)控政策出臺后，綠地手中大量在持商辦貨值，被一片看衰。
需要注意的是，綠地2864億元的銷售數(shù)據(jù)里，住宅2099億，占比是68.5%，而商辦是965億，31.5%。 而2015年，在公司房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額中，住宅占比50.8%，商辦占比49.2%；2016年，公司房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額中，住宅占比64%，商辦占比36%。
綠地的住宅比例在上升，商辦比例是在下降的，未來形勢明朗，銷售業(yè)績越來越好。這就是部分投資者眼里的綠地。綠地股價(jià)深陷泥沼很大一部原因與其前幾年的定增相關(guān)。據(jù)公開資料，綠地2015年底公布定增預(yù)案，向平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、國投協(xié)力、匯盛聚智和珠海普羅等多家資本公司，非公開發(fā)行股票募集資金總額高達(dá)301.5億元。融資成本約為5元/股。
然而，自2016年始，持綠地控股大量股份的資本公司平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、國投協(xié)力、匯盛聚智和珠海普羅等開始大規(guī)模減持。
其中平安創(chuàng)新的減持幅度“嚇跑”了一大堆散戶。查詢綠地控股2017年Q3季報(bào)可知，平安創(chuàng)新持股比例已從9.91%下降至1.8%。
據(jù)股民回憶，彼時(shí)，平安創(chuàng)投每天都會(huì)以接近10%的折扣價(jià)出售綠地股份，當(dāng)時(shí)平安創(chuàng)投折價(jià)拋售對綠地股價(jià)造成了相當(dāng)大的壓制。
而當(dāng)初為了定增，基本面含有不少水分的，這兩年也是慢慢在出清，導(dǎo)致股價(jià)下降。
不過在解禁日有個(gè)好消息，此前解禁日前5日內(nèi)大單凈額達(dá)到了-1.61億元，大量的資本逃離，一直被“套牢”的股民們擔(dān)心在解禁日會(huì)有更多的資本逃離，不過沒有發(fā)生。
另外，高負(fù)債也是綠地這幾年被投資者詬病所在。
據(jù)2017年財(cái)報(bào)顯示，綠地控股扣除掉2374億元預(yù)收款項(xiàng)后的負(fù)債達(dá)5176.8億元，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的負(fù)債與其凈資產(chǎn)比例仍高達(dá)5.5倍。
值得一提的是，2018年，綠地在其年報(bào)中給自己定了一個(gè)“爭取實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入超過3500億元同時(shí)，還要求利潤總額超過200億元”的年度工作目標(biāo)。
根據(jù)綠地平均8%的融資成本，每年綠地要付出的利息就高達(dá)400多億元，3500億元的銷售額僅有200億元的利潤，5.7%的利潤率，股東分紅太低。
而在綠地控股加快回籠資金的背后，除了較高的負(fù)債比率，還有政策對海外融資的不斷收緊以及棚改政策一刀切帶來的三四線城市銷售壓力。
除以上幾點(diǎn)，為迎接地產(chǎn)白銀時(shí)代，綠地近幾年一直所提出的“大消費(fèi)”、“大基建”、“大金融”三大業(yè)務(wù)方向也少見起色。
目前綠地仍在對其地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)化調(diào)整過程中，多元化業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模和利潤貢獻(xiàn)均不理想。
2016年，綠地集團(tuán)與瀘州酒企開展戰(zhàn)略合作，打造中國白酒新品牌，力爭五年左右達(dá)到200至300億元的經(jīng)營目標(biāo)。
據(jù)公開資料顯示，2017年，綠地多元化業(yè)務(wù)中的建筑、汽車、商品銷售、能源方向的毛利率僅為3.75%、3.98%、1.38%和1.67%。這也令綠地控股整體毛利率大幅拉低至14.34%，而行業(yè)TOP3的該項(xiàng)指標(biāo)均在25%以上。
盡管該公司依靠房地產(chǎn)板塊結(jié)算毛利率提升了2.71個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了23.36%，保證了綠地凈利潤增長，但多元化戰(zhàn)略對于其盈利水平還是產(chǎn)生了拖累。
綠地的多元化困局、高負(fù)債、難看的財(cái)務(wù)報(bào)表，還有被詬病的產(chǎn)品質(zhì)量問題——全是雷。
甚至有投資者諷刺，“還沒跌到5塊錢啊，不合理啊。”綠地是空還是多？
“韭菜”們?yōu)榇藸幊巢煌！Ｐ碌禺a(chǎn)財(cái)經(jīng)網(wǎng)為此咨詢了幾位財(cái)經(jīng)專家。
一位專家說道，“解禁股類型是定向增發(fā)機(jī)構(gòu)的配售股份。解禁股成本只有5塊錢，預(yù)測綠地的股票還會(huì)持續(xù)下跌。”
“綠地的股價(jià)只有降到解禁股成本價(jià)下才能跟進(jìn)，而到時(shí)股價(jià)走向完完全全的得看綠地企業(yè)的表現(xiàn)了?！痹搶＜艺f道。
該專家用“得看”兩個(gè)字，把新地產(chǎn)財(cái)經(jīng)網(wǎng)的問題又拋回了綠地本身。
另一位專家分析認(rèn)為，“對于過早進(jìn)入綠地控股的一點(diǎn)反思：不久前買入的時(shí)候覺得其各項(xiàng)指標(biāo)都比較便宜，從而忽略了對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的考量，導(dǎo)致買入后的短期價(jià)格快速回抽，但長期來看，還是值得持有的?！?/p>
除此之外，還有分析人士認(rèn)為，綠地實(shí)在不是超跌反彈的料，如果是長線價(jià)值投資，綠地是不錯(cuò)的標(biāo)的。
而最佳觀察的時(shí)機(jī)是：等綠地把定增清空，再看企業(yè)表現(xiàn).
