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2016年，我第一次去長(zhǎng)沙考察，曾經(jīng)被一個(gè)問(wèn)題困擾。

如果論房子的保值和升值，究竟是濱江新城值得購(gòu)買(mǎi)還是梅溪湖值得購(gòu)買(mǎi)？

考慮到大部分的讀者不熟悉長(zhǎng)沙，先說(shuō)一下這兩個(gè)區(qū)域。

從地圖上可以看出，兩個(gè)板塊都處于長(zhǎng)沙岳麓區(qū)，一個(gè)在長(zhǎng)沙西北，一個(gè)在長(zhǎng)沙正西（見(jiàn)上圖）。

兩個(gè)板塊都屬于長(zhǎng)沙市的明星房地產(chǎn)板塊。

梅溪湖板塊——

梅溪湖國(guó)際新城是長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)片區(qū)，規(guī)劃定位為“國(guó)家級(jí)綠色低碳示范新區(qū)，長(zhǎng)沙未來(lái)城市中心”。主體功能定位為“國(guó)際服務(wù)和科技創(chuàng)新城”，包括國(guó)際文化藝術(shù)、國(guó)際商務(wù)、科技創(chuàng)新研發(fā)、國(guó)際會(huì)議會(huì)展、專(zhuān)家院士村、高端住宅等幾大功能區(qū)?！陨蟻?lái)自百度百科介紹

一言以蔽之，在當(dāng)時(shí)梅溪湖就是整個(gè)長(zhǎng)沙買(mǎi)房客戶(hù)公認(rèn)的最高端住宅板塊，沒(méi)有之一。

濱江新城——

濱江新城以金融、現(xiàn)代商務(wù)、商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)，力圖在5年內(nèi)打造為長(zhǎng)沙新的金融和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、產(chǎn)城一體的產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃有近300萬(wàn)平米的商業(yè)、酒店、辦公面積?！陨弦瞾?lái)自于百度百科介紹

當(dāng)然，濱江新城還有一個(gè)標(biāo)簽，它是長(zhǎng)沙市市府板塊，市政府所在地。

當(dāng)然二者相較，梅溪湖板塊比濱江新城更貴一些。在當(dāng)時(shí)我清楚的記得，2016年下半年梅溪湖片區(qū)的價(jià)格在14000左右，濱江新城片區(qū)價(jià)格在10000左右。

為什么擁有市府的濱江當(dāng)時(shí)的價(jià)格還漲不過(guò)梅溪湖，當(dāng)?shù)嘏笥呀o我的一個(gè)解釋。

1、長(zhǎng)沙人并不看重政府所在地，所以長(zhǎng)沙省府所在地的紅星板塊價(jià)格反而是最低。

2、但是長(zhǎng)沙人最看中的是教育，梅溪湖名校云集，所以更加吸引新長(zhǎng)沙人的購(gòu)買(mǎi)。

當(dāng)時(shí)兩個(gè)板塊的價(jià)格差別在3000元，放在房?jī)r(jià)還在萬(wàn)元徘徊的長(zhǎng)沙，這個(gè)差價(jià)也不能算少了。

時(shí)間過(guò)了5年，現(xiàn)在兩個(gè)區(qū)域的價(jià)差是多少了呢？

新房限價(jià)太嚴(yán)重，我們來(lái)看二手。

這是貝殼找房上數(shù)據(jù)，應(yīng)該反應(yīng)的是相對(duì)真實(shí)的情況。這個(gè)數(shù)據(jù)和你心中的梅溪湖或者濱江的房?jī)r(jià)相差多少，我們放在一邊，但是大家都不應(yīng)該忽視的一個(gè)現(xiàn)實(shí)就是。

這兩個(gè)板塊的樓盤(pán)的差價(jià)在縮小，而沒(méi)有像城市其他版塊那樣越來(lái)越大？

論調(diào)控，都是一個(gè)長(zhǎng)沙政府，號(hào)稱(chēng)全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控第一城的長(zhǎng)沙。

論城市規(guī)劃，都在河西，都屬于長(zhǎng)沙市發(fā)展的主軸之上。

論版塊發(fā)展，兩個(gè)板塊都不錯(cuò)，甚至梅溪湖更快一些，現(xiàn)在已經(jīng)有了梅溪湖二期。

這個(gè)問(wèn)題我思考了很久。

直到有一天，我和財(cái)經(jīng)版塊的同事聊天，突然頓悟了答案。

那次聊天的主題是——為什么每個(gè)主權(quán)國(guó)家的政府，都有貨幣增發(fā)的沖動(dòng)？

答案：因?yàn)?strong>貨幣增發(fā)相當(dāng)于收“隱形稅”，不付出，只來(lái)錢(qián)的事兒誰(shuí)不愿意干。

這個(gè)觀點(diǎn)被所有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)同，那么下一個(gè)問(wèn)題是，中央政府能印錢(qián)，那么地方政府怎么搞通脹呢？

當(dāng)然是新區(qū)，新區(qū)某種意義來(lái)說(shuō)就是地方政府的“印鈔機(jī)”。

搞一個(gè)新區(qū)，幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)畝從農(nóng)民手里征來(lái)地，再花十幾萬(wàn)搞好三通一平，通水、通電、通路，然后一畝幾百萬(wàn)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，一翻手掙錢(qián)十倍以上，而且拉動(dòng)GDP，何樂(lè)而不為。

所以，每個(gè)政府，從省政府、市政府、區(qū)政府、縣政府，乃至鄉(xiāng)政府都有搞新區(qū)的沖動(dòng)。

所以，你可以看到整個(gè)中國(guó)，近20年瘋狂上新區(qū)。

對(duì)于大城市，不說(shuō)市政府，差不多每個(gè)區(qū)政府都會(huì)有自己的新區(qū)。

以成都為例，武侯區(qū)有武侯新區(qū)，青羊區(qū)有青羊新區(qū)，更不要說(shuō)一路向南的天府新區(qū)更頂著國(guó)家新區(qū)的大帽子。

而且，一旦有一個(gè)新區(qū)成功，馬上機(jī)會(huì)有這個(gè)新區(qū)的復(fù)制版本出現(xiàn)。

十幾年前你說(shuō)光谷核心，大家反映是在魯巷，是在民族路。但是今天你說(shuō)光谷核心，差不多是在光谷五路周?chē)?，?hào)稱(chēng)光谷3.0，實(shí)際上沒(méi)等3.0成熟，號(hào)稱(chēng)光谷4.0的左嶺已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)房了。

貨幣印多了會(huì)貶值，新區(qū)建多了會(huì)怎樣？

當(dāng)然，也會(huì)貶值，而且貶值的更快。

我們把話(huà)拉回到長(zhǎng)沙，2021年，當(dāng)你再和人談梅西湖的時(shí)候，梅溪湖更多的是指梅溪湖二期。

梅溪湖一期14平方公里，梅溪湖二期23平方公里，從某種意義上來(lái)說(shuō)，梅溪湖面積擴(kuò)展了將近2倍。

那價(jià)值呢？

經(jīng)濟(jì)學(xué)上，財(cái)富的價(jià)值來(lái)自于財(cái)富的稀缺性，當(dāng)一種財(cái)富不斷被低成本復(fù)制，其價(jià)值只有被削弱而不會(huì)被加強(qiáng)。

而且你不能保證，若干年后，當(dāng)梅溪湖二期也接近成熟的時(shí)候，長(zhǎng)沙市政府會(huì)不會(huì)再搞個(gè)梅溪湖三期，梅溪湖四期。

畢竟征地、修路、再挖湖，整個(gè)成本下來(lái)，比起拍地的收入，簡(jiǎn)直不值一提。這種支出和收入嚴(yán)重不匹配的生意，誰(shuí)能抗拒得了？

反觀濱江新城，政府當(dāng)然也有沖動(dòng)復(fù)制，但是你能再挖一個(gè)湖，但是你能再挖出一條江嗎？

你能再短期內(nèi)，讓長(zhǎng)沙市政府再搬遷一次嗎？

所以，濱江新城從保值增值的角度來(lái)講，是遠(yuǎn)勝于梅溪湖。

推而廣之，從長(zhǎng)久來(lái)看，選擇房子，選擇板塊，一定要關(guān)注城市不可復(fù)制資源，或者政府難以復(fù)制資源。

比如，江景大于湖景。

因?yàn)?，一個(gè)政府很容易可以挖出一個(gè)湖，但是他能去改變一條江嗎，湖景資源會(huì)被稀釋?zhuān)百Y源則相對(duì)稀缺。

比如，市府新區(qū)、省府新區(qū)大概率強(qiáng)于一般無(wú)政府資源新區(qū)。

因?yàn)?，一旦政府搬遷，在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，它將保持穩(wěn)定，再?gòu)?fù)制一個(gè)市府新區(qū)或者省府新區(qū)在現(xiàn)有政策下，難度極大，更不要說(shuō)什么市民中心、大劇院、奧體中心等附加公共建筑。

比如，名校中總校大于分校。

因?yàn)?，一個(gè)政府很容易可以復(fù)制一所名校的分校，但是他很難形成一個(gè)名校的口碑，前者用錢(qián)就能解決，但是后者需要時(shí)間的沉淀。

等等，很多情況都可以這樣分析。

房子的價(jià)值大部分來(lái)自板塊的價(jià)值，板塊的價(jià)值來(lái)自于自身的資源的稀缺性

而稀缺性呢？一定來(lái)自于，板塊本身的不可復(fù)制性或難以復(fù)制。

沒(méi)有不可復(fù)制資源，這類(lèi)房產(chǎn)，2021，我勸你快速置換

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