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在《關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）（以下簡稱“70號公告”）公布之前，A地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，一直按照“應預繳的土地增值稅=預收款÷（1 適用稅率或征收率）×預征率”計算繳納當期應預繳的土地增值稅。在70號公告公布之后，A地產(chǎn)公司根據(jù)主管稅務機關的要求，開始按照70號公告規(guī)定的計算方法納稅，即：應預繳的土地增值稅=（預收款-應預繳增值稅稅款）×預征率。
那么，這兩種計算方法在預繳土地增值稅上有什么差異？
我們將A地產(chǎn)公司之前的算法定義為方法1，70號公告列示的計算方法定義為方法2，通過計算對比一下二者在預繳土地增值稅上的不同。
一般計稅模式下兩種方法的差異
單位：萬元
項目
方法1
方法2
預收款
111
111
增值稅預征率
3%
3%
應預繳的增值稅
3（111/1.11×3%）
3（111/1.11×3%）
土增稅預征依據(jù)
100
108（111-3）
土地增值稅預征率（假定）
3%
3%
預繳土地增值稅
3
3.24
簡易計稅模式下兩種方法的差異
單位：萬元
項目
方法1
方法2
預收款
105
105
增值稅預征率
3%
3%
應預繳的增值稅
3（105/1.05*0.03）
3（105/1.05*0.03）
土增稅預征依據(jù)
100（105/1.05）
102（105-3）
土地增值稅預征率（假定）
3%
3%
預繳土地增值稅
3
3.06
結果顯示，方法2比方法1要多預繳稅款0.06萬元。
從計算結果來看，無論是新項目還是老項目，按照70號公告給出的算法，A地產(chǎn)公司預繳的土地增值稅都要比之前的計稅方法要多，這無疑會增加對公司資金的占用，影響公司的現(xiàn)金流。
之所以會出現(xiàn)這個差異，是因為預繳增值稅時，增值稅的計征依據(jù)是按照“預收款/（1 適用稅率）”計算的，而土地增值稅預收款計征依據(jù)的計算方法則是“預收款-預繳的增值稅稅款”。
那么方法1的計算公式是否合理呢？
《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）明確，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。70號公告再次重申，營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。正是基于這一理論，70號公告給出了“土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款”這個計算公式。因此，A房地產(chǎn)企業(yè)采用方法1計算應預繳的土地增值稅稅款是有依據(jù)的。
值得一提的是，在70號公告中，稅總表示，給出計算公式的目的，是為了方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，符合政策的納稅人“可按照”公告給出的公式計算預繳土地增值稅。也就是說，納稅人在計算方法上既可以選擇70號公告給出的公式，也可以選擇方法1的公式。筆者認為，符合政策條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)測算結果，選擇合理的計算方式，以減少預繳稅款對企業(yè)資金的占用。
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