2021年以來，因?yàn)檫_(dá)不到民法典中業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)“雙三分之二”參與表決的基本要求，導(dǎo)致不少小區(qū)的業(yè)主大會(huì)不能有效召開會(huì)議。全國不少小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開及業(yè)委會(huì)工作的推進(jìn)陷入某種僵局。因?yàn)檫_(dá)不到“雙三分之二”參與表決，有些小區(qū)在召開首次業(yè)主大會(huì)及選舉業(yè)委會(huì)最終不能形成有效會(huì)議而失敗，有些小區(qū)是在關(guān)于更換物業(yè)公司或通過重要決議時(shí)，最終業(yè)主大會(huì)表決未能達(dá)到會(huì)議有效條件而失敗。特別是，出現(xiàn)有些小區(qū)開發(fā)商持有的房屋在專有部分面積占比超過三分之一的情況下，只要開發(fā)商作為業(yè)主不參與首次業(yè)主大會(huì)表決，這個(gè)首次業(yè)主大會(huì)就無法有效召開，也不能依法選舉產(chǎn)生首屆業(yè)委會(huì)，也不能通過任何有效的業(yè)主大會(huì)決議。
一方面，按照2021年實(shí)施的民法典相關(guān)規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等表決事項(xiàng)的業(yè)主大會(huì)通過比例要求降低了。由原來物權(quán)法規(guī)定的使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等表決事項(xiàng)的通過比例由原來的業(yè)主占專有部分和總戶數(shù)的雙過半，調(diào)整成民法典規(guī)定的在專有部分和總戶數(shù)雙三分之二業(yè)主大會(huì)會(huì)議效的基礎(chǔ)上，經(jīng)過參與表決的業(yè)主的雙過半即可，也就是理論上講，只要業(yè)主占專有部分和總戶數(shù)三分之一就可以通過使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等表決事項(xiàng)。另一方面，按照2021年實(shí)施的民法典相關(guān)規(guī)定，自2021年1月1日起實(shí)施的民法典第278條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)須由專有部分面積和戶數(shù)“雙三分之二”以上業(yè)主參與表決。這個(gè)業(yè)主大會(huì)方為有效，否則，這個(gè)業(yè)主大會(huì)任何表決和決議都是不具備業(yè)主大會(huì)會(huì)議有效的條件。
因此，要達(dá)到“三分之二以上參與表決”，業(yè)主大會(huì)的會(huì)議難度提高了。因而在民法典落地前，不少小區(qū)扎堆開業(yè)主大會(huì)，以期按照物權(quán)法的規(guī)定，在專有面積和戶數(shù)“雙過半”的情況下通過業(yè)主大會(huì)的決議事項(xiàng)。
組織過業(yè)主大會(huì)的人都會(huì)意識到，這是一個(gè)比較高的投票率要求。如何理解“三分之二以上參與表決”，各方眾說紛紜：
（1）有人認(rèn)為必須收回選票，不論是有效票、棄權(quán)票、作廢票、空白票都可以，都能算參與表決；
（2）也有人認(rèn)為送達(dá)簽收，只要在投票程序上向業(yè)主履行投票送達(dá)（以投票郵件通過文件送達(dá)等方式）就可以，至于業(yè)主是否作出有效投票，都算參與表決；
（3）還有人認(rèn)為民法典實(shí)施之前，有些省市都在當(dāng)?shù)亍段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定：“不參加投票的業(yè)主投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或臨時(shí)管理規(guī)約決定?！?/p>
因此，有些地方的小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則里面規(guī)定，不參加投票的業(yè)主投票權(quán)數(shù)計(jì)入已表決的多數(shù)票的業(yè)主贊成票當(dāng)中。但是，對于這種“從眾投票條款”，實(shí)踐中引發(fā)了一些爭議。
各地法院對該條款合法性的認(rèn)定并不一致。
深圳中院的某個(gè)案例判決認(rèn)為：“小區(qū)議事規(guī)則中的'從眾規(guī)則’與深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的計(jì)票規(guī)則相悖而不得適用?！?/p>
武漢市中級人民法院的某個(gè)案例判決認(rèn)為：“物權(quán)法對表決程序的規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)定，不能通過小區(qū)議事規(guī)則加以改變?！?/p>
與之不同，上海、長沙等地的某些判決中，都以“相應(yīng)法律和行政法規(guī)并未禁止”，“相關(guān)條款并未與物權(quán)法和《物業(yè)管理?xiàng)l例》明顯沖突”等理由，認(rèn)同“從眾條款”具有法律效力。
《民法典》278條：
2/3參與表決，
絕對不是2/3投票。
道理非常簡單，
如果2/3投票，會(huì)議才有效，
那就意味著
1/3不投票，會(huì)議就無效。
也就是說
這1/3的少數(shù)人，
就可以決定2/3的多數(shù)人，
這不符合“少數(shù)服從多數(shù)”的原則，
也不符合大多數(shù)人的利益。
因此，
2/3參與表決，
絕對不是2/3投票的意思。
合理的解釋只能是，
2/3參與表決，
就是至少2/3的表決票要送達(dá)，
保證業(yè)主的知情權(quán)和參與權(quán)。
對此，杭州、上海已經(jīng)有了判例，判例明確：
一、表決票送達(dá)即為參與表決，送達(dá)率超過2/3，業(yè)主大會(huì)即有效。
二、若議事規(guī)則規(guī)定表決票送達(dá)不反饋從多，則表決時(shí)該條有效。
判例1｜表決票送達(dá)即為參與表決，不反饋意見從多合法有效
近日，業(yè)主群中有業(yè)主分享了2021年9月24日，杭州市的一個(gè)判例，從這個(gè)判例可以看出兩點(diǎn)：
一、表決票送達(dá)即為參加業(yè)主大會(huì)，即參與表決；
二、根據(jù)小區(qū)議事規(guī)則，表決票送達(dá)后，未反饋意見的，視為同意已表決多數(shù)票，不違反上位法，合法有效，可以執(zhí)行。
業(yè)主大會(huì)表決情況，其中有88票為表決票已送達(dá)未表決：
法院首先認(rèn)定，表決票已送達(dá)的88票，為已參會(huì)。
法院繼續(xù)指出，表決票已送達(dá)，但未反饋意見的88票，按照小區(qū)議事規(guī)則約定，計(jì)入已表決多數(shù)票不違反上位法，合法有效。
判例2｜表決票送達(dá)即為參與表決，不反饋意見從多有效
本次分享的案例為2021年9月24日，上海市閔行區(qū)人民法院的一個(gè)判例，案件號為（2021）滬0112民初32511號。判例重點(diǎn)：
一、表決票送達(dá)即為參與表決
2021年5月，小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果：小區(qū)投票權(quán)數(shù)1291票，原始投票703票，投票率54.45%，同意票417票，同意率32.30%；反對票278票，反對率21.53%。
表決票送達(dá)1291張，送達(dá)率100%。如以投票率超過2/3作為業(yè)主大會(huì)有效，則本次大會(huì)無效。判例明確以表決票送達(dá)作為參與表決條件，即參與率100%，業(yè)主大會(huì)有效。
二、不反饋意見從多有效如不考慮不反饋從多，則本次業(yè)主大會(huì)同意率為32.30%，未達(dá)到參與率的一半，不能形成決議。
判例明確，不反饋從多有效，不反饋從多共584票，占比45.23%，合并至多數(shù)票（本例為同意票）后，同意票總計(jì)417+584=1001票，同意率77.54%，超過參與率半數(shù)，形成決議有效。
我們看一下判例相關(guān)原文：
再查明，未名園小區(qū)業(yè)主大會(huì)于2021年5月25日公布表決結(jié)果公告，內(nèi)容主要為該小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議于當(dāng)日舉行，小區(qū)投票權(quán)數(shù)1291票，表決票送達(dá)1291張，符合業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件，會(huì)議審議通過了《車輛管理細(xì)則》等四項(xiàng)內(nèi)容。
其中表決《車輛管理細(xì)則》的同意票為1004票、反對票278票、棄權(quán)票8票，同意票占建筑面積比例（含不反饋視作同意多數(shù)票）78.2%，同意票占業(yè)主人數(shù)比例（含不反饋視作同意多數(shù)票）77.8%。
另外，在投票表決當(dāng)天的票數(shù)統(tǒng)計(jì)板上顯示“車輛管理”部分同意417票、反對278票、棄權(quán)8票，未回收視作同意大多數(shù)意見584票。
另查明，未名園小區(qū)業(yè)主大會(huì)曾于2019年7月12日經(jīng)會(huì)議討論通過了最新的小區(qū)《議事規(guī)則》，其中第十條第四款規(guī)定已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)既未參與線上投票，也未在線下投票中提出同意、反對、棄權(quán)意見的，按視為同意已表決的多數(shù)票意見等。
因此，原告要求撤銷《車輛管理細(xì)則》第二條、第三條第3款規(guī)定的主張，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
判例3｜表決票送達(dá)即參與表決，不反饋意見從多
判例3是上海的一個(gè)案例，案例編號為（2021）滬0112民初36829號 。
一、表決情況
投票權(quán)數(shù)1218票，表決票送達(dá)率100%，表決票回收688票，即投票率56.5%。同意票516票，同意率42.3%。未反饋意見530票。
二、判決
（一）表決票送達(dá)100%，業(yè)主大會(huì)參與率超過2/3，合法有效。
（二）議事規(guī)則規(guī)定，表決票送達(dá)不反饋從多，合法有效。
未反饋意見從多后，同意票=516+530=1046票，同意率85.9%，超過參與率一半，業(yè)主大會(huì)決議有效。
我們看一下判詞：
某些律師，還是所謂團(tuán)隊(duì)，
分析來分析去，
非要把2/3參與表決解釋為2/3投票，
不是蠢，就是壞。
