戶(hù)口動(dòng)遷通知書(shū)。記者 朱福林 攝

　　二手房交易過(guò)程中，賣(mài)方的居民戶(hù)口遲遲不遷出，導(dǎo)致買(mǎi)方戶(hù)口無(wú)法遷入，這些“戶(hù)口老賴(lài)”此前由于法律規(guī)定的缺失而遲遲無(wú)法解決。昨日，記者從南京市相關(guān)部門(mén)了解到，南京市已經(jīng)出臺(tái)了“二手房交易過(guò)程中戶(hù)籍關(guān)系辦理的指導(dǎo)意見(jiàn)”，對(duì)于遲遲不遷出戶(hù)口的“戶(hù)口老賴(lài)”，已經(jīng)可以實(shí)施強(qiáng)制遷出。

　　案例

　　遭遇“戶(hù)口老賴(lài)”，買(mǎi)房四年落不了戶(hù)

　　在南京新街口工作的石先生，2007年底在新街口購(gòu)買(mǎi)了一套二手房。這套二手房50平方米，總價(jià)36萬(wàn)元。在南京求學(xué)四年，工作后能夠擁有一套自己的房子，石先生很是高興。不過(guò)，房子買(mǎi)到手至今，賣(mài)方的戶(hù)口一直沒(méi)有遷出去，四年來(lái)他多次和賣(mài)方交涉均無(wú)結(jié)果，以至于房子買(mǎi)了四年，石先生的戶(hù)口仍然遲遲遷不進(jìn)來(lái)。

　　“當(dāng)時(shí)對(duì)遷戶(hù)口的事情也不是很了解?！笔壬蛴浾弑硎?，當(dāng)時(shí)在交易二手房的時(shí)候，他也發(fā)現(xiàn)賣(mài)方的戶(hù)口還在這套房子里，當(dāng)時(shí)和賣(mài)方作了約定，一方面扣留了2000元房款作為尾款，另外一方面也讓賣(mài)方出具了一份書(shū)面承諾，大意為二手房中的戶(hù)口將在兩證辦妥的同時(shí)給予遷出。“我當(dāng)時(shí)已經(jīng)算比較謹(jǐn)慎了?！笔壬貞浾f(shuō)，有了尾款和書(shū)面承諾的保障，他當(dāng)時(shí)也沒(méi)想到賣(mài)方戶(hù)口會(huì)成為困擾他四年的問(wèn)題。

　　“四年里不知道催過(guò)多少次了，一開(kāi)始還找一堆借口，后來(lái)干脆就換號(hào)碼了?！笔壬貞浾f(shuō)，房子過(guò)戶(hù)之后，他找到賣(mài)方要求其把戶(hù)口遷出去，一開(kāi)始得到的答復(fù)是正在辦，后來(lái)得到的答復(fù)是人不在南京，最后賣(mài)方干脆就不接他的電話(huà)。石先生曾經(jīng)向派出所做過(guò)咨詢(xún)，當(dāng)時(shí)派出所給他的回答是他們也沒(méi)辦法，只能幫助勸說(shuō)。由于賣(mài)方戶(hù)口一直沒(méi)有遷出，石先生的戶(hù)口就一直沒(méi)辦法遷入。房子買(mǎi)了四年了，石先生一直還是南京的集體戶(hù)口。

　　買(mǎi)房落不了戶(hù)，孩子上學(xué)成難題

　　“因戶(hù)口問(wèn)題導(dǎo)致的糾紛，在二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛中占到了兩三成?！蹦暇┓慨a(chǎn)部門(mén)相關(guān)人士向記者表示，不少二手房買(mǎi)賣(mài)雙方在戶(hù)口問(wèn)題上發(fā)生糾紛，給孩子落戶(hù)口、上學(xué)等帶來(lái)困難。

　　記者從南京一家中介公司了解到，他們經(jīng)手的一位客戶(hù)的經(jīng)歷，就很典型。這位購(gòu)房者2007年9月在白下區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套某重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。根據(jù)這所學(xué)校的規(guī)定，戶(hù)口遷入學(xué)區(qū)房滿(mǎn)3年，才能就近上學(xué)。為此，考慮到孩子的上學(xué)年齡，這位客戶(hù)必須在2008年9月前將戶(hù)口遷入這套學(xué)區(qū)房，才能滿(mǎn)足3年的戶(hù)口要求，孩子才可以上學(xué)。

　　在交易過(guò)程中，中介公司特意提醒戶(hù)口問(wèn)題，并在合同中約定了具體戶(hù)口遷出時(shí)間。簽約后，買(mǎi)方支付了全部房款，但是賣(mài)方卻遲遲不將戶(hù)口遷走。2008年初，買(mǎi)方將賣(mài)方告上法院，要求對(duì)方盡快遷出戶(hù)口。最終，在法院的調(diào)解下，賣(mài)方再次做出了遷出戶(hù)口的承諾，并約定每拖延一天遷出戶(hù)口，便賠償買(mǎi)方100元。然而，到了2008年12月份，賣(mài)方仍然未將戶(hù)口遷出。買(mǎi)方再次將賣(mài)方告上法院，最終買(mǎi)方獲得了一萬(wàn)元的賠償金，但是孩子上學(xué)的事情卻被耽擱了。

　　應(yīng)對(duì)

　　“戶(hù)口老賴(lài)”是全國(guó)性問(wèn)題

　　今年1月24日，南京市市長(zhǎng)信箱里收到了一封市民來(lái)信，反應(yīng)的就是二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的戶(hù)口問(wèn)題。在這封市民來(lái)信中，寫(xiě)信的市民表示二手房交易過(guò)程中，沒(méi)有任何部門(mén)會(huì)檢查賣(mài)方的戶(hù)口是否遷走。即便通過(guò)正規(guī)中介公司，在買(mǎi)賣(mài)合約上約定具體的戶(hù)口遷出時(shí)間，但是如果賣(mài)方逾期沒(méi)有遷出，即便是法院也無(wú)法強(qiáng)制把賣(mài)方的戶(hù)口遷走。這位市民表示，戶(hù)口問(wèn)題關(guān)系到小孩能否落戶(hù)，能否上幼兒園、上小學(xué)?？墒欠ㄔ翰荒軓?qiáng)制遷戶(hù)口，公安戶(hù)籍管理處也無(wú)法解決，導(dǎo)致買(mǎi)房人非常痛苦。

　　當(dāng)時(shí)，南京市政府法制辦給予的回復(fù)是：這是一個(gè)在全國(guó)帶有普遍性的問(wèn)題，只有我國(guó)戶(hù)籍制度改革到位后才有可能徹底解決。在實(shí)際操作過(guò)程中，為了防止類(lèi)似的戶(hù)口糾紛，買(mǎi)方必須預(yù)先調(diào)查核實(shí)，并在買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定戶(hù)口遷移條款和違約救濟(jì)條款。

　　4月底起可強(qiáng)遷“戶(hù)口老賴(lài)”

　　除了買(mǎi)方小心翼翼地防范，難道就沒(méi)有可以對(duì)付“戶(hù)口老賴(lài)”的辦法嗎？昨日，記者從南京市相關(guān)部門(mén)獲悉，南京不久前出臺(tái)了一項(xiàng)政策，公安部門(mén)可以對(duì)“戶(hù)口老賴(lài)”實(shí)施強(qiáng)制遷出。

　　據(jù)了解，在今年4月底，南京市公安局戶(hù)政處已出臺(tái)了“二手房交易過(guò)程中戶(hù)籍關(guān)系辦理的指導(dǎo)意見(jiàn)”?！爸笇?dǎo)意見(jiàn)”的核心是：二手房交易過(guò)程中，如原房主戶(hù)口一直不肯遷出，新房主可向轄區(qū)派出所提出申請(qǐng)辦理戶(hù)口遷入；經(jīng)審核房產(chǎn)證、房屋買(mǎi)賣(mài)合同等相關(guān)證明材料合格后，派出所便可啟動(dòng)戶(hù)口強(qiáng)遷程序，對(duì)賣(mài)家的戶(hù)口進(jìn)行強(qiáng)制遷出。

　　上述案例中遭遇“戶(hù)口老賴(lài)”，買(mǎi)房四年未能遷入戶(hù)口的石先生。近日已經(jīng)向所在轄區(qū)派出所提出申請(qǐng)，派出所在核實(shí)情況后，啟動(dòng)了強(qiáng)遷程序，向賣(mài)方下達(dá)了《戶(hù)口動(dòng)遷告知書(shū)》。記者在這份《戶(hù)口動(dòng)遷告知書(shū)》里看到，賣(mài)方被明確告知，其戶(hù)口所在地房屋權(quán)屬已經(jīng)變更，須將戶(hù)口遷至其他合法固定住所或直系親屬處，符合社區(qū)（村）托管戶(hù)條件，可申請(qǐng)社區(qū)（村）托管戶(hù)。自接到告知書(shū)之日起15日內(nèi)，如不將戶(hù)口遷走，公安機(jī)關(guān)將依法把戶(hù)口遷至社區(qū)（村）托管戶(hù)。

　　提醒

　　二手房交易時(shí)宜設(shè)定違約金和尾款

　　“現(xiàn)在可以強(qiáng)遷，但是不能依靠強(qiáng)遷?！苯K鐘山明鏡律師事務(wù)所的蔣德軍律師表示，購(gòu)房者在進(jìn)行二手房交易的時(shí)候，最好的辦法是在交易過(guò)程中就重視戶(hù)口問(wèn)題，可以通過(guò)設(shè)定違約金和尾款的方式，防止“戶(hù)口老賴(lài)”的出現(xiàn)。

　　蔣德軍律師表示，二手房交易時(shí)一定要求中介公司或者賣(mài)家，提供詳盡的房屋信息。在戶(hù)口問(wèn)題上，則是要確定這套二手房是不是空戶(hù)，如果不是空戶(hù)，需要對(duì)原有戶(hù)口的遷出期限、地點(diǎn)做詳細(xì)約定。此外，還應(yīng)該在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中明確戶(hù)口遷出問(wèn)題的違約責(zé)任，以確保發(fā)生糾紛后可以獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，甚至可以解除合同，要求退房。

　　此外，還可以通過(guò)保留一部分尾款的辦法，對(duì)賣(mài)方遷出戶(hù)口造成約束。等到賣(mài)房人遷出戶(hù)口后，買(mǎi)方才將尾款付清?？傊?，在買(mǎi)房前做好戶(hù)口方面的規(guī)劃，才能盡可能避免在買(mǎi)房后發(fā)生糾紛。