老年不是人生的終結(jié)，而是人生新的轉(zhuǎn)折和開(kāi)始，是生命和生活體驗(yàn)的新的發(fā)展期。老年人群蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)撃芎蛢r(jià)值潛能，他們不僅是社會(huì)發(fā)展的受益者，更應(yīng)該是未來(lái)社會(huì)發(fā)展的參與者。
中國(guó)傳統(tǒng)的尊老文化將老年人群?jiǎn)畏矫娴囟ㄎ辉凇笆苷疹櫟摹钡慕巧?，即只將老年人看作被關(guān)注、被照顧的對(duì)象，卻忽視了老年人群身上存在的能動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性。但在崇尚代際平等和代際和諧的當(dāng)今社會(huì)卻顯出了自己的缺陷。
?模式一：隔代親情社區(qū)開(kāi)發(fā)模式
即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，與其說(shuō)是養(yǎng)老地產(chǎn)，不如說(shuō)是適老型地產(chǎn)。北京太陽(yáng)城、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬(wàn)科良渚文化村等是這類(lèi)模式的實(shí)踐。
這類(lèi)模式下，持有少量物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷(xiāo)售比例應(yīng)大于70%，以保證開(kāi)發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性?！颁N(xiāo)售物業(yè)+持有經(jīng)營(yíng)+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹(shù)立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開(kāi)發(fā)回血。
?模式二：會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式
針對(duì)全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會(huì)員制是國(guó)內(nèi)可行的盈利模式，會(huì)員制銷(xiāo)售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷(xiāo)售物業(yè)使用權(quán)。目前國(guó)內(nèi)采取這種方式的項(xiàng)目有北京太陽(yáng)城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。
以銷(xiāo)售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會(huì)員制交易模式的設(shè)計(jì)前提，而終身類(lèi)會(huì)員、押金類(lèi)會(huì)員和消費(fèi)類(lèi)會(huì)員的有機(jī)組合，將解決企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金流問(wèn)題。但從財(cái)務(wù)、盈利效果和經(jīng)營(yíng)三個(gè)角度來(lái)看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會(huì)員制運(yùn)作模式可以較為靈活地計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表，在經(jīng)營(yíng)上操作更加便捷，能夠更好地實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)。
?模式三：持續(xù)照料退休（CCRC）模式
以持續(xù)護(hù)理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務(wù)的社區(qū)。代表項(xiàng)目是美國(guó)太陽(yáng)城、三亞海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)，此外國(guó)內(nèi)還有眾多打著CCRC旗號(hào)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
CCRC模式起源于美國(guó)教會(huì)創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史。是將健康、醫(yī)療及護(hù)理服務(wù)與養(yǎng)老保險(xiǎn)結(jié)合，適合身體健康、現(xiàn)在可以獨(dú)立生活且希望今后每一個(gè)階段都得到照料的老人。其核心是集娛樂(lè)、酒店式服務(wù)、生活護(hù)理和醫(yī)療護(hù)理為一體，提供自最初的退休享樂(lè)到最后的臨終關(guān)懷這樣一站式的終生退休養(yǎng)老服務(wù)。
CCRC模式將目標(biāo)客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準(zhǔn)備的老年人，在目前中國(guó)大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷(xiāo)售模式或會(huì)員制都不太適合，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險(xiǎn)等金融創(chuàng)新方面進(jìn)一步探索。
?模式四：養(yǎng)生目的地開(kāi)發(fā)模式
“養(yǎng)生目的地”開(kāi)發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地?zé)釡厝?、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)等，構(gòu)建復(fù)合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。
這類(lèi)模式針對(duì)具有高保健意識(shí)的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷(xiāo)售+會(huì)員銷(xiāo)售”，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)權(quán)度假、分時(shí)度假結(jié)合，而“度假養(yǎng)生+交換平臺(tái)”，將是未來(lái)發(fā)展的一種全新經(jīng)營(yíng)模式。
針對(duì)健康活力老人的“候鳥(niǎo)式養(yǎng)老”的度假交換平臺(tái)模式，市場(chǎng)上已經(jīng)開(kāi)始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開(kāi)始試水度假養(yǎng)老項(xiàng)目。
?模式五：鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式
鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式，是對(duì)農(nóng)村空置房屋資源進(jìn)行提升改造或者結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)開(kāi)發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項(xiàng)目，目前在海南萬(wàn)寧等地開(kāi)始嘗試推行這種模式。
這類(lèi)模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設(shè)，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體。在操作上，通過(guò)“公司+農(nóng)戶(hù)”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關(guān)系，將農(nóng)村閑置的住房資源進(jìn)行整合，提供給外來(lái)老人居住，企業(yè)提供統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，提供專(zhuān)業(yè)的餐飲、醫(yī)療、照料、休閑等服務(wù)，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營(yíng)模式。
?模式六：保險(xiǎn)掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式
保險(xiǎn)掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險(xiǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)捆綁，主要是險(xiǎn)企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項(xiàng)模式創(chuàng)新。最新推出的三種保險(xiǎn)產(chǎn)品相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)將于2015年完工，三大養(yǎng)老地產(chǎn)分別是泰康養(yǎng)老社區(qū)、合眾養(yǎng)老社區(qū)和新華養(yǎng)老社區(qū)。
這種模式下，將壽險(xiǎn)的年金、紅利和養(yǎng)老物業(yè)及養(yǎng)老服務(wù)的費(fèi)用通過(guò)特定的政策設(shè)計(jì)結(jié)合起來(lái)，能夠減少入住客戶(hù)的一次性投入額，又能夠?yàn)殡U(xiǎn)企提供具有長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的投資選擇，將成為未來(lái)險(xiǎn)資介入養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式之一。
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