下半年一般都是交房熱鬧的季節(jié)，千盼萬盼終于盼來交房的業(yè)主們，心情激動時必然的，但隨后收房遇到的各種問題也是讓人頭疼。首先是復(fù)雜的交付流程，還有價(jià)格不菲的各種費(fèi)用，重要的當(dāng)然是檢驗(yàn)房屋質(zhì)量，一定要睜大眼睛驗(yàn)清楚再簽字哦。
首先先來回顧一下交房的流程。
交房流程說煩不煩，說簡單但是也有很多貓膩，一不小心就會躺槍，一起來看看交房過程中都會遇到哪些小”陷阱“，注意避讓哦。
一、重復(fù)計(jì)算公攤面積
“公攤面積”主要包括9項(xiàng)：
1、電梯井，尺寸是按照電梯選型來確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預(yù)留的門洞安裝電梯門；
2、管道井，走各種管道的空間，有垂直的，也有水平向的，有貫通的，也有分隔的；
3、樓梯間，容納樓梯的結(jié)構(gòu)，包圍樓梯的建筑部件(如墻或欄桿)，同時它是一個相對獨(dú)立的的建筑部分，聯(lián)系整個建筑的交通運(yùn)輸；
4、變電室，小區(qū)的電力系統(tǒng)中對電能的電壓和電流進(jìn)行變換、集中和分配的場所；
5、設(shè)備間，設(shè)備間是在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場所；
6、公共門廳，進(jìn)入住宅后的一個較大公共空間，屬于室內(nèi)空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設(shè)置；
7、過道，住宅套內(nèi)使用的水平交通空間；
8、值班警衛(wèi)室，設(shè)在小區(qū)大門口一側(cè)的門房，警衛(wèi)室外門口處還有升降欄桿；
9、共用墻體，住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面等。
公攤面積增加怎么辦？
《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持。
2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，權(quán)歸買受人。房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
二、手續(xù)不全就交房
按照規(guī)定開發(fā)商交付商品房屋必須符合以下條件：
1、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格。
商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗(yàn)，出具是否合格的書面證明，如果驗(yàn)收合格，還須說明質(zhì)量等級，如合格、優(yōu)良等。
2、住宅房屋所屬的樓盤必須取得了住宅交付使用許可證。
住宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。該法規(guī)規(guī)定,《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位；而《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。
3、辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，俗稱'大產(chǎn)證'。
實(shí)際上只要取得'大產(chǎn)證'，就必須具備一、二條所列條件。沒有取得'大產(chǎn)證'的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，若開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。
三、先簽字領(lǐng)鑰匙，辦理入住再驗(yàn)房
開發(fā)商要求先簽字后驗(yàn)房是違反合同約定的霸王程序，目的是造成驗(yàn)收的既成事實(shí)，一旦業(yè)主房屋存在漏水、裂縫、空鼓等質(zhì)量問題，就只能要求維修，不能要求支付遲交樓違約金，或業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商交樓證件不全，也因已驗(yàn)收而喪失要求支付遲交違約金的機(jī)會。
業(yè)主可以這樣做：
1、堅(jiān)持先查驗(yàn)交房文件和房屋質(zhì)量，在文件齊備和質(zhì)量完好的時候才驗(yàn)收，否則拒絕驗(yàn)收，以EMS郵寄收樓異議函，要求支付延遲交樓違約金；
2、用手機(jī)、復(fù)讀機(jī)、錄音筆等能播放的錄音器材將證明上述事實(shí)的談話錄下來，在談話的同時帶兩個非親屬的證人(同事、朋友、同學(xué)等均可)作證，證明談話人的身份和談話內(nèi)容，之后以ESM郵寄收樓異議函，指出其證件不全和顛倒順序的違約行為和后果，以證明開發(fā)違約行為。如果開發(fā)商繼續(xù)堅(jiān)持其錯誤行為，業(yè)主可以委托律師代理訴訟，要求其支付延遲交樓違約金。
四、配套設(shè)施不全
1、電路方面。
在驗(yàn)房時,一定要檢測每個房間是否有電,這個可以通過試電筆等工具來檢測。。每個房間內(nèi)的插座也不能疏忽,可以用試電筆來測試每個插座是否都有電。
2、水路方面。
普通的樓盤水路通常是三種,自來水、熱水和中水。中水是非飲用水,是收集利用的雨水,一般用來沖馬桶或澆花。消費(fèi)者需要知道熱水和中水是否具備,以及是否接錯管道。還要檢查水表的位置,應(yīng)該在廚房或衛(wèi)生間的出水口。衛(wèi)生間的地面應(yīng)該是做好防水的,但在驗(yàn)房時因條件問題無法做蔽水試驗(yàn),所以驗(yàn)收前要讓裝修公司先做個蔽水試驗(yàn),驗(yàn)房時看是否有漏水的現(xiàn)象。
3、門的質(zhì)量。
用鏡子放到門頂部和門底部,檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。是衛(wèi)生間的門,如果其頂部和底部的油漆沒有刷全,時間一長,會使門底部過早腐爛損壞。檢查防盜門有無劃痕,門邊是否變形,門與框的密封是否嚴(yán)密,門和鎖開關(guān)是否靈活。
4、管道安裝、通暢和密封:用手使勁晃動暖氣管和上水管,應(yīng)固定牢固。
如果松動,應(yīng)重新固定。打開水閥看排水是否流暢,放水時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。另外,水管的材料與生活直接相關(guān),要確定是國家指定的合格材料。如果水管材料太差,后期很容易漏水。的水管材料是銅管,不過目前北京市使用銅管的項(xiàng)目不多;德國原裝進(jìn)口的PPR管材也不錯。
