===本文導(dǎo)讀===
【行業(yè)研報】中信建投：穿越估值的輪回 | 海通證券：政策持續(xù)向好 基本面弱復(fù)蘇
【個股研報】萬科A:銷售超預(yù)期 彰顯龍頭本色 | 招商地產(chǎn)：再融資助力 前景廣闊
新常態(tài)新軌道：
從我們跟蹤的數(shù)據(jù)來看，11月成績單依舊亮眼，截至11月26日，一線、二線、三線城市成交分別實現(xiàn)環(huán)比23%、22%和9%的增長，其中一二線城市成交已經(jīng)超過去年同期。
我們從6月份開始觀察到行業(yè)流動性悄然改善，這點已從10月新增個人按揭貸款增速得到確認(rèn)，整體而言，我們此前提出的四季度成交逐月回升的觀點正一步步得到驗證?；仡櫮瓿跻詠淼膱蟾妫覀冋J(rèn)為是市場上最堅決強調(diào)行業(yè)流動性重要性的賣方，《太陽底下無新事》、《跫音不響風(fēng)勢不減 》等報告中明確指出今年行業(yè)流動性問題要比政策、供需結(jié)構(gòu)更為敏感，信貸額度、貸款利率等層面改善空間實質(zhì)上就對應(yīng)了市場的反彈幅度和資本市場的博弈預(yù)期。此輪降息周期結(jié)合利率市場化的啟動，意味著市場無風(fēng)險利率將開始明確下行，地產(chǎn)作為對宏觀流動性敏感的先導(dǎo)行業(yè)，供需端融資成本的下移將提升行業(yè)杠桿彈性，并推動估值提升，因此我們在這里明確強調(diào)地產(chǎn)行業(yè)的機會已經(jīng)來臨，管理層“托底”思維下房地產(chǎn)行業(yè)管理路徑將轉(zhuǎn)變?yōu)椤安桓蓴_、不避諱”(行政手段退出，貨幣政策不再存針對性)，房企將迎來難得的政策環(huán)境，而未來降準(zhǔn)、系列行業(yè)政策調(diào)整的落地都將是地產(chǎn)股進(jìn)一步修復(fù)的催化劑。
關(guān)注“地產(chǎn)+金融”標(biāo)的：
房地產(chǎn)行業(yè)未來的一大發(fā)展方向即在于金融化，依托房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，打通地產(chǎn)行業(yè)以及金融業(yè)的便捷將是開發(fā)商未來發(fā)展的重要命題，而近年以來主流房企都開始著重布局金融領(lǐng)域，范圍涉及銀行、券商、保險、基金以及信托等多元業(yè)態(tài)，此次降息周期的啟動也為這些“地產(chǎn)+金融”企業(yè)帶來契機，尤其是布局券商行業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)。我們在此梳理出參股或控股券商的房地產(chǎn)公司，也為我們當(dāng)前兩極投資的投資框架添加一些新的思路。本輪降息后的市場行情，對券商的關(guān)注度是重要級別的，而“地產(chǎn)+金融”我們強烈建議市場引起重視，我們預(yù)計未來將形成一定的板塊效應(yīng)，持續(xù)發(fā)酵。
讓地產(chǎn)股重回主流視野：
此前我們一直強調(diào)地產(chǎn)股的反彈機會在于基本面分化后帶來企業(yè)分化機遇，本次降息周期的啟動也驗證了地產(chǎn)行業(yè)在管理層“穩(wěn)增長”架構(gòu)的不可替代性，降息疊加此前930 信貸新政，城市成交分化將帶動企業(yè)的分化，相關(guān)地產(chǎn)股向上趨勢明確，我們維持行業(yè)“買入”評級。具體標(biāo)的方面，我們重申“選擇兩極拒絕中庸”的配置思路，優(yōu)先推薦萬科A、保利、招商、華僑城和陽光城等，轉(zhuǎn)型企業(yè)方面，我們6月份以來推薦的絕對收益組合仍可關(guān)注。本次報告我們也在此也特別強調(diào)降息環(huán)境下，“地產(chǎn)+金融”板塊孕育的掘金機遇。(中信建投)
海通證券：房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)向好 基本面弱復(fù)蘇
宏觀形勢
貨幣和經(jīng)濟偏弱，通脹回落：10月M2同比增12.6%，比上月降0.3個百分點；CPI同比增1.6%；美元兌人民幣匯價期末6.1461；PMI為50.8%，比上月降0.3個百分點；進(jìn)出口總額同比升8.4%；貿(mào)易順差454億美元。
行業(yè)形勢
10月一二線城市土地成交環(huán)比回落：10月一二線土地累計成交3.91億平，同比減20.9%，比上月降1.67個百分點，當(dāng)月成交土地0.27億平，環(huán)比降27.1% .
新開工和銷售增速反向變動使增速差擴大：10月新開工和商品房銷售累計分別同比減5.5%和7.8%，分別比上月升3.8和0.8個百分點。兩者增速差擴大。
開發(fā)商結(jié)余資金增速回升：10月開發(fā)商資金來源與房地產(chǎn)投資之差累計2.30萬億，同比降19.2%，比上月升1.71個百分點。
地產(chǎn)A對H股溢價：龍頭地產(chǎn)A股PE動態(tài)7.0倍，較龍頭H股PE溢價7.53%。
新開工、購地和銷售增速回升，房價環(huán)比跌幅收窄：10月購地、銷售和新開工分別累計同比升1.2%、降7.8%和降5.5%。10月百城住宅均價10629元/平，同比降0.52%，比上月降1.64個百分點；環(huán)比降0.40%，環(huán)比跌幅收窄。
估值和投資
11月24日，板塊PE(TTM)16.92倍?；久嫦蛳?，政策面向上，當(dāng)前地產(chǎn)PE對A股PE溢價率為18.32%。行業(yè)估值較前期有所上行。(海通證券)
10月銷售高達(dá)221億，繼9月后再超市場預(yù)期
2014年10月份，萬科(000002.CH/人民幣9.39； 2202.HK/港幣14.90， 謹(jǐn)慎買入)實現(xiàn)銷售面積191 萬平米，環(huán)比增長15%，同比增長14%，好于同期我們跟蹤的17 個城市的銷售面積同比下降2%的水平；銷售金額221 億元，環(huán)比增長13%，同比增長27%，單月銷售創(chuàng)下除今年1 月外的歷史次高，繼9 月后再超市場預(yù)期；單月銷售均價11,590 元/平米，環(huán)比下降2%。
前 10月，公司實現(xiàn)銷售面積1,454 萬平米，同比增長15%，仍好于同期我們跟蹤的17 個城市的銷售面積同比下降19%的水平；銷售金額1,711 億元，相當(dāng)于我們?nèi)觐A(yù)測銷售收入的81%，好于行業(yè)平均水平，同比增長17%，漲幅較前9 月再擴大1 個百分點；累計銷售均價11,768 元/平米，同比增長2%。
展望2014年，基于公司穩(wěn)定的財務(wù)表現(xiàn)、合理的產(chǎn)品定位以及豐富的可售資源，我們維持對公司今年銷售2,100 億元的預(yù)測，同比增長23%。預(yù)售鎖定方面，至14 年10 月末，公司已售未結(jié)算金額分別鎖定了我們對2014-15 年房地產(chǎn)預(yù)測收入的100%和94%。
重申萬科A 股買入評級、H 股謹(jǐn)慎買入評級
在行業(yè)供需臨近拐點之際，萬科放權(quán)城市公司，強調(diào)互聯(lián)網(wǎng)思維，并鼓勵進(jìn)行營銷創(chuàng)新，搶占市場份額，提高市占率，公司10 月銷售再超市場預(yù)期，前10 月合計實現(xiàn)銷售1,711 億元，同比增長17%，優(yōu)于行業(yè)同期銷售表現(xiàn)，持續(xù)受益于行業(yè)集中度的提升，并預(yù)計全年完成2,100 億元難度不大，同比增長23%；此外，近期公司聯(lián)手凱雷開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、并學(xué)習(xí)凱德模式，有望打通商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營正向循環(huán)，另一方面，在全面開展事業(yè)合伙人制度之后，事業(yè)合伙人持續(xù)增持，實現(xiàn)公司與員工利益捆綁，提高管理層的工作熱情和創(chuàng)造力，并將激發(fā)管理層市值管理的動力，促使公司股價預(yù)期更加穩(wěn)定。我們維持公司2014-15 年每股收益預(yù)期分別為1.70 元和2.05元，重申A 股買入評級、 H 股謹(jǐn)慎買入評級。(中銀國際)
龍頭房企再融資第一家
招商地產(chǎn)發(fā)布公告，公司計劃發(fā)行可轉(zhuǎn)債，本次計劃發(fā)行總額不超過人民幣80 億元，期限為六年，本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債的票面利率不超過3.0%。本次計劃是公司再融資的進(jìn)一步嘗試，通過發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券的方式，探索可行的股權(quán)融資方式。相信本次再融資計劃相比較于之前的嘗試，將更有可能打通龍頭企業(yè)股權(quán)融資的渠道，加大主流地產(chǎn)企業(yè)的資本運作機會。
大招商，大協(xié)同
招商地產(chǎn)作為招商局集團唯一的房地產(chǎn)上市平臺，在整個集團發(fā)展過程中扮演了重要的角色。未來公司的發(fā)展將會建立在整個集團的平臺的基礎(chǔ)之上，背靠豐富的項目資源以及金融實業(yè)多業(yè)務(wù)領(lǐng)域的跨界合作，通過資本和產(chǎn)業(yè)的有效的互動，盤活存量資產(chǎn)和在手資源，進(jìn)入成長的快車道。
做好主業(yè)，穩(wěn)健前進(jìn)
前三季度公司銷售業(yè)績保持穩(wěn)定，四季度總貨值最低可達(dá)到540 億。公司年內(nèi)目標(biāo)500 億，我們認(rèn)為目標(biāo)完成基本可以確定，如果市場按照當(dāng)前狀況逐步復(fù)蘇，整體銷售水平有望達(dá)到520 億，與13 年相比增長約20%。
預(yù)計公司14、15 年EPS 分別為1.73、2.01 元，維持“買入”評級。
招商地產(chǎn)可轉(zhuǎn)債方案的提出和發(fā)行意義重大。一方面，龍頭地產(chǎn)公司未來的資本運作會加大，行業(yè)整合進(jìn)一步加快，行業(yè)朝更健康的方向發(fā)展；另一方面，對于進(jìn)一步盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，發(fā)揮集團多業(yè)務(wù)領(lǐng)域優(yōu)勢意義重大，公司會得到更好的發(fā)展機遇和環(huán)境。
風(fēng)險提示
再融資進(jìn)程低于預(yù)期。(廣發(fā)證券)
(責(zé)任編輯：DF064)
