旅居養(yǎng)老投資前景分析

據(jù)《中老年人旅游消費(fèi)行為研究報(bào)告2016》顯示，根據(jù)同程旅游線下調(diào)查及數(shù)據(jù)庫(kù)會(huì)員數(shù)據(jù)，中老年旅游者中主要以51至60歲這個(gè)年齡段占比最高，比例為62%，其次是61至70歲年這個(gè)齡段，占比33%。

因?yàn)槔夏耆藫碛写罅康目臻e時(shí)間，同時(shí)出行意愿較強(qiáng)，因此他們出行的年均次數(shù)較多，可達(dá)兩次以上。接近2成老年人每年出行3次以上。并且旅行多集中在景色與氣溫較適合的春秋兩季。其中，大部分人會(huì)選擇在旅游目的地停留7至15天。出行人數(shù)多，以多人出游為主。 老年人出行與其他人群最大不同點(diǎn)是以多人組團(tuán)出游為主。這與他們的出行需求有著密切的關(guān)系。大部分的老年人組團(tuán)出行是為了增加親友感情而出行，這類人群交往對(duì)象一般僅限于同行老人，他們結(jié)伴人數(shù)較多，更愿意自由組團(tuán)出行。

根據(jù)調(diào)查顯示，60歲以上老年人出行多會(huì)選擇8至15天中長(zhǎng)期旅行。比重占總?cè)巳旱?3%，接近7成老年人在出游時(shí)選擇8天以上旅行。因此表明老年人擁有更多的時(shí)間用于旅行，中長(zhǎng)期旅行更能滿足他們的需求。

從老年人經(jīng)濟(jì)自評(píng)來(lái)看，城市老年人中，自評(píng)經(jīng)濟(jì)狀況寬裕的近兩成。新一代老年人收入更高，觀念更新，有高品質(zhì)養(yǎng)老的愿望與能力，將構(gòu)成旅居養(yǎng)老主要的消費(fèi)群體。

鏈家旅居研究院近期發(fā)布的《旅居置業(yè)白皮書(shū)》中客群年齡結(jié)構(gòu)占比顯示，30-50歲占比達(dá)48%，反超50歲以上人群。這意味著，中年和臨近退休的“新中年”壓力雖大，但作為社會(huì)中堅(jiān)力量的他們購(gòu)買(mǎi)力也不弱，為旅居養(yǎng)老而未雨綢繆正在成為一種潮流。越來(lái)越多的退休“新中年”開(kāi)始在氣候溫暖、空氣清新的地方旅居安家，開(kāi)始了養(yǎng)老生活或?yàn)轲B(yǎng)老做打算。

同程旅游《中國(guó)中老年人旅游消費(fèi)行為研究報(bào)告2016》數(shù)據(jù)顯示，42.7%的中老年旅游者（有出游經(jīng)歷的中老年人）每年出游2次，每年出游3次及以上的占比20.2%，另有23.6%的受訪者每年出游次數(shù)不確定。來(lái)自全國(guó)老齡委一項(xiàng)調(diào)査顯示，中國(guó)老年人出游的比例已經(jīng)占到了中國(guó)旅游市場(chǎng)的20%以上。《2016中國(guó)旅游投資報(bào)告》顯示，去年全國(guó)旅游業(yè)實(shí)際完成投資12997億元，同比增長(zhǎng)29％，比第三產(chǎn)業(yè)和固定資產(chǎn)投資增速分別高18個(gè)百分點(diǎn)和21個(gè)百分點(diǎn)，較房地產(chǎn)投資增速高22個(gè)百分點(diǎn)。旅游直接投資和帶動(dòng)投資對(duì)財(cái)政綜合貢獻(xiàn)率超過(guò)11％，預(yù)計(jì)今年旅游直接投資將超過(guò)1.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20％以上。

此外，旅游產(chǎn)業(yè)投資基金快速增長(zhǎng)。截至去年底，全國(guó)有126只旅游產(chǎn)業(yè)投資基金，基金規(guī)模超過(guò)6000億元。文化旅游、生態(tài)旅游、休閑度假、養(yǎng)老旅游及旅游小鎮(zhèn)等是旅游產(chǎn)業(yè)基金投資重點(diǎn)。途牛旅游網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年60歲及以上出游人次增速迅猛，同比2014年增長(zhǎng)252%。

有業(yè)內(nèi)研究專家認(rèn)為，按照每位老人一年平均出3次，每次旅游消費(fèi)1500元來(lái)算，中國(guó)老年旅游市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到近10000億。值得注意的是，由于老年人對(duì)價(jià)格比較敏感，在假期上限制性很小，銀發(fā)族往往成為節(jié)后錯(cuò)峰游主力，不僅形成了淡旺季市場(chǎng)的“互補(bǔ)”，也直接擴(kuò)大了旅游業(yè)淡季業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的空間。

有業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，老年游出境游同比增長(zhǎng)217%，增速高于國(guó)內(nèi)游(95%)，老年游客較為青睞的境外目的地國(guó)家有日本、韓國(guó)、泰國(guó)、法國(guó)、意大利、瑞士、德國(guó)、美國(guó)、俄羅斯、越南。從這一排行榜可以看出，老年游客主要選擇飛行時(shí)長(zhǎng)較短的周邊國(guó)家作為目的地，但也不排斥出境長(zhǎng)線游，看更廣闊的世界。中國(guó)老齡旅游產(chǎn)業(yè)促進(jìn)委員會(huì)聯(lián)合同程旅游發(fā)布了《中國(guó)中老年人旅游消費(fèi)行為研究報(bào)告2016》，報(bào)告顯示，在經(jīng)濟(jì)條件和身體條件等都具備的情況下，81.2%的中老年受訪者表示愿意去旅游。顯然，中國(guó)的養(yǎng)老旅居市場(chǎng)蘊(yùn)含著巨大潛力。

隨著我國(guó)人口老齡化的快速發(fā)展，傳統(tǒng)養(yǎng)老模式再也不能滿足健康活力型老年人的多元化養(yǎng)老需求。市場(chǎng)上針對(duì)老年人的旅游產(chǎn)品以傳統(tǒng)的走馬觀花式觀光團(tuán)為主，不能滿足老年人休閑養(yǎng)生、精神文化、心理慰藉等多元化需求。作為健康旅游時(shí)代的一個(gè)新概念，旅居養(yǎng)老追求旅游目的、旅游行為、旅游效果的健康、環(huán)保和舒適，已成為一種時(shí)尚的生活方式。

中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)需求的滿足率僅為16%，有近84%的老年需求暫時(shí)還沒(méi)有的到滿足，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“沉睡”狀態(tài)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將是目前以及未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)發(fā)力方向，可謂是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇期。預(yù)計(jì)到2030年，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望達(dá)到22萬(wàn)億元。

旅居養(yǎng)老將打造旅游業(yè)和養(yǎng)老業(yè)跨界融合的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，其帶來(lái)的產(chǎn)品創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、市場(chǎng)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，或?qū)⒋呱碌慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

案例分析---頤心園

威海頤心園養(yǎng)老服務(wù)有限公司位于乳山市海陽(yáng)所鎮(zhèn)原望海山莊大酒店。建筑面積8000平方米，床位設(shè)置300張。第一期改建工程旅居部己投入使用，己接待入住旅居老人和旅游團(tuán)隊(duì)近千人。第二期改建工程介護(hù)部，主要收住失能，半失能，失智老人，改造工作正在進(jìn)行中。旅居部配有商務(wù)電梯，介護(hù)部配有醫(yī)用電梯，還設(shè)有為老人泡澡，按摩的洗浴中心。為真正做到醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，康復(fù)鍛煉中心正在改造擴(kuò)建在一樓配置醫(yī)療室，查體室，功能鍛煉及康復(fù)按摩室，樓外配置體育運(yùn)動(dòng)器材，休息坐椅，花草樹(shù)木，田園景致，魚(yú)塘勾釣，有機(jī)蔬菜，綠色養(yǎng)生，讓老人舒心，安心，放心，讓老人回歸自然，回歸田園，回歸夢(mèng)想。

中心地處乳山市海陽(yáng)所鎮(zhèn)。東臨威海，西近青島，北靠煙臺(tái)，南瀕黃海，天藍(lán)海碧，山明水秀，空氣潔凈，氣候宣人，是著名的濱海長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)。

中心現(xiàn)主要以接納收住旅居老人為服務(wù)群體，每間客房以標(biāo)準(zhǔn)間可入住兩位老人，房間內(nèi)按養(yǎng)老機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)配置，24小時(shí)熱水，電視，呼叫，扶手，桌椅，衣柜，走廊安裝監(jiān)控，扶手，養(yǎng)生知識(shí)，尊老，孝老，愛(ài)老文化宣傳圖畫(huà)。老人娛樂(lè)活動(dòng)配置有棋牌室，閱覽室，乒兵球室，舞蹈室，KTV室，書(shū)法室，多功能大廳為老人精神生活，身體鍛練提供多方面的需求和場(chǎng)所。

A股上市公司中涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的概念股有30-50多家，切入方式也不盡相同。對(duì)于旅居方式的切入皆以重資產(chǎn)養(yǎng)老公寓的方式涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

目前涉及養(yǎng)老A股上市的公司有：

目前養(yǎng)老企業(yè)在新三板上市的有：

案例分析---金旅居

金旅居，全稱為海南金旅居度假有限公司，公司是海南島內(nèi)首家高品質(zhì)連鎖公寓服務(wù)商，是一家經(jīng)營(yíng)酒店式公寓和度假酒店為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)旅居服務(wù)機(jī)構(gòu)。采用獨(dú)特的商業(yè)聯(lián)盟模式聯(lián)合眾多戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴向旅行者和旅居者提供集吃、住、行、游、購(gòu)、娛為一體的旅居服務(wù)，滿足客戶的深層次需求。金旅居專注于高品質(zhì)酒店式公寓和度假酒店的運(yùn)營(yíng)及管理，目前旗下?lián)碛泻？诙燃俟?00余套，三亞度假公寓130余套，興隆度假公寓200余套，屯昌度假公寓90余套，博鰲度假公寓110余套等。深度整合各方優(yōu)質(zhì)資源，為家庭出行、度假休閑和休閑養(yǎng)老提供最經(jīng)濟(jì)的解決方案。

集團(tuán)以生活助理為核心導(dǎo)向，采用獨(dú)特的商業(yè)聯(lián)盟模式整合各類資源平臺(tái)，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，推出顛覆性旅居度假產(chǎn)品——旅居卡。憑一卡尊享20年每年180天免房費(fèi)入住旅居度假權(quán)益、生活助理一站式貼心服務(wù)、限時(shí)限額記賬消費(fèi)金融服務(wù)、聯(lián)盟商家優(yōu)惠等權(quán)益，打造全新的旅居生活方式。

案例分析----山嶼海

山嶼海以中老年旅游為核心，以高端中老年旅居度假、健康養(yǎng)老、情感關(guān)愛(ài)交流、金融服務(wù)四大需求為切入，深耕銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)鏈，形成以健康養(yǎng)老為核心的生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。山嶼?？叼B(yǎng)是以高端人群的健康養(yǎng)老為核心，通過(guò)旅游、度假、健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、社交、終身學(xué)習(xí)等多維度服務(wù)，糅合日本北歐的先進(jìn)理念，是創(chuàng)新新時(shí)代中國(guó)特色的康養(yǎng)服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)。以健康養(yǎng)老為核心，創(chuàng)造需求、創(chuàng)新體驗(yàn)，通過(guò)旅游、度假、健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、社交、終身學(xué)習(xí)等多維度服務(wù)，打造全領(lǐng)域康養(yǎng)服務(wù)體系。

“山嶼海模式”是由山嶼海企業(yè)牽頭出資建設(shè)，政府政策支持，業(yè)主托管及酒店連鎖加盟等模式參與合作，讓社會(huì)資本與閑置物業(yè)、旅居度假、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等立體化層面的全面互動(dòng)，真正實(shí)現(xiàn)了讓政府、社會(huì)、會(huì)員及企業(yè)的多贏。

山嶼?？叼B(yǎng)在國(guó)內(nèi)外擁有三十余個(gè)康養(yǎng)基地，分布海南、威海、浙江、日本、泰國(guó)等地，通過(guò)業(yè)主托管、合作自營(yíng)、自建方式拓展連鎖康養(yǎng)基地。

山嶼海的主要產(chǎn)品與服務(wù)項(xiàng)目：候鳥(niǎo)式旅居度假服務(wù)

經(jīng)營(yíng)指標(biāo)：營(yíng)業(yè)收入：4141萬(wàn)，毛利率：46.27%，凈利潤(rùn)：866萬(wàn)，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)：91.79%。目前公司已有1600名左右付費(fèi)會(huì)員和3000名左右體驗(yàn)會(huì)員，在部分高消費(fèi)中老年人群體中具有一定品牌影響力。公司已通過(guò)自建、承包、托管、長(zhǎng)期租賃等形式開(kāi)拓33個(gè)度假基地。

商業(yè)模式，在采購(gòu)端，公司利用過(guò)剩房地產(chǎn)資源，通過(guò)承包、托管、長(zhǎng)期租賃等形式低成本取得旅居度假基地。在銷售端，公司采用會(huì)員制模式，即會(huì)員入會(huì)時(shí)會(huì)一次性繳納會(huì)員費(fèi)，因此公司能夠在較低資金成本的情況下沉淀大量現(xiàn)金，并以此擴(kuò)展現(xiàn)有業(yè)務(wù)或整合上下游產(chǎn)業(yè)。

公司客戶主要以個(gè)人客戶為主，年度客戶，最大銷售金額16萬(wàn)，客戶基礎(chǔ)較好。

目前旅居養(yǎng)老普遍以“異地養(yǎng)老聯(lián)盟”異地互換、輪流居住的方式，滿足老年人休閑旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老的需求。針對(duì)單個(gè)養(yǎng)老企業(yè)，目前民營(yíng)企業(yè)包括地產(chǎn)商等多以“會(huì)員制”的方式收費(fèi)。一次性繳納數(shù)萬(wàn)會(huì)費(fèi)，每年可享受企業(yè)提供的旅居基地免費(fèi)居住一定時(shí)間。這個(gè)會(huì)費(fèi)僅僅是養(yǎng)老服務(wù)公司提供居住場(chǎng)所，而像吃飯、保潔等其他服務(wù)則是另外收費(fèi)。運(yùn)營(yíng)這種的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)的房屋產(chǎn)權(quán)并不在自己手中，而是通過(guò)租賃等從空置的房東手里租賃而來(lái)，通過(guò)簽訂長(zhǎng)期的租賃合同獲得房屋的使用權(quán)。