繼國務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》后，最近國家發(fā)改委又發(fā)布了《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，很多荔枝讓力哥點(diǎn)評(píng)一下， 說白了就是給大家買房圈圈地，把把關(guān)，看有沒有蹭中央規(guī)劃熱點(diǎn)賺一票的機(jī)會(huì)。
我認(rèn)為，這次國家提出“培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈”的想法，是對(duì)過往城市化發(fā)展思路的一次重大修正。
過去提到城市化，國家的思路一直是希望走中小城鎮(zhèn)化道路，讓人口像撒芝麻一樣均勻分布在全國各地城市，一方面為了全國均衡發(fā)展，減少地區(qū)和城鄉(xiāng)差距，另一方面也能緩解大城市人口壓力，避免交通擁堵、房?jī)r(jià)過高、空氣污染，資源緊張等各種大都市病。
但這并不符合全世界城市化的真實(shí)發(fā)展路徑，老百姓會(huì)用腳投票，否定這種思路，人口還是在拼命往大城市擠。
所以現(xiàn)在修正為做大做強(qiáng)都市圈，把人口從撒芝麻變成“總量分散，區(qū)域集聚”，方便大城市落戶，以跨市域的長(zhǎng)距離軌道交通為主要工具，打通城市圈內(nèi)的交通網(wǎng)，這樣哪怕生活中心城市的周邊，也一樣能享受中心城市帶來的便利，避免人口過度集中在少數(shù)幾個(gè)大都會(huì)的中心區(qū)域。
當(dāng)然，北上廣深這四座超大型城市，因?yàn)槿丝诳偭恳呀?jīng)飽和，還是要限制疏導(dǎo)。
說白了，就是從忽悠大家去“小城市”，變成忽悠大家去“大城市邊上的小城市”。
平時(shí)大家聽來聽去都是大北京、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)，其他地區(qū)小伙伴既沒錢也沒資格買這三大都市圈內(nèi)的房子，除了眼紅，還想分一杯羹呀，那今后全國遍地開花的都市圈，是不是都能上車呢？
別急，沖動(dòng)是魔鬼。
看問題不能眉毛胡子一把抓，要綱舉目張，直切要害，今天已經(jīng)不是10年前只要買房就能坐等數(shù)錢的時(shí)代了，歸根到底是由于下面兩個(gè)基本面發(fā)生了根本性改變。
大前提：中國已完全進(jìn)入老齡化時(shí)代，人口紅利基本消失，年輕人生育意愿難以提升，未來總體上房多人少。
小前提：勞動(dòng)力人口從增量爭(zhēng)奪時(shí)代進(jìn)入存量爭(zhēng)奪時(shí)代，城市對(duì)人口的虹吸效應(yīng)將越來越明顯。農(nóng)村被小城鎮(zhèn)吸，小城鎮(zhèn)被中等城市吸，中等城市被大城市吸，大城市被北上廣深吸。越是處于這條人口流動(dòng)鄙視鏈底層的地區(qū)，以后賣不掉的風(fēng)險(xiǎn)越大，房子越不值得投資。
結(jié)論：960萬平方公里內(nèi)絕大部分房子，可以自住，但不再值得投資。
要深入理解這個(gè)結(jié)論，得先理解“城市群”、“都市圈”和“同城化”的區(qū)別。
最早出現(xiàn)的地理概念是“城市群”。
記得我中學(xué)地理課本上提過，世界級(jí)城市群有5個(gè)：美國東北部沿海城市群（華盛頓-巴爾的摩-費(fèi)城-紐約-波士頓）、北美五大湖城市群（芝加哥-底特律-克利夫蘭-多倫多-渥太華-蒙特利爾）、日本太平洋沿岸城市群（東京-名古屋-京都-大阪-神戶）、歐洲西北部城市群（巴黎-布魯塞爾-阿姆斯特丹-鹿特丹-多特蒙德-法蘭克福）、英倫城市群（倫敦-利物浦-曼切斯特-伯明翰）。
后來提出我們也要努力建設(shè)三個(gè)世界級(jí)城市群：長(zhǎng)三角、珠三角、京津唐（“唐”是唐山，后來改為京津冀）。
世界六大城市群
可以發(fā)現(xiàn)，城市群的概念范圍非常大。
比如日本太平洋沿岸城市群，從最東邊的千葉到最西邊的神戶，直線距離480公里。
美國東北部城市群，從最北邊的波士頓到最南邊的華盛頓，直線距離超過600公里。
五大湖城市群最夸張，從最西邊的芝加哥到最東邊的蒙特利爾，直線距離超過1000公里。
從世界地圖比例尺看，的確這些城市都挨得很近，但從地區(qū)或城市地圖角度看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這幾個(gè)城市離得還是有點(diǎn)遠(yuǎn)。
就算有新干線，東京人去大阪也算出遠(yuǎn)門了，沒事不會(huì)一天到晚跑大阪。
從經(jīng)濟(jì)地理角度看，或許兩座城市在產(chǎn)業(yè)布局上能形成一定的協(xié)作互補(bǔ)，但從居民生活工作上看，雙方還是各過各的，互不相干。
后來從生活地理角度出發(fā)，就出現(xiàn)了“都市圈”概念。
城市群里可以有N座中心城市，但都市圈里一般只有一座（偶爾會(huì)有兩座），其他城市都像衛(wèi)星一樣，拱衛(wèi)這座中心城市，形成一個(gè)同心圓結(jié)構(gòu)的城市生活圈層體系，所以叫都市圈。
比如紐約都市圈、倫敦都市圈、巴黎都市圈、東京都市圈、洛杉磯都市圈等，范圍就要比“城市群”小很多。上一篇提到的“上海大都市圈”規(guī)劃，也可以看成是長(zhǎng)三角城市群的迷你版。
再比如十三五規(guī)劃中提出的“東北城市群”，就是個(gè)很尷尬的概念，北到齊齊哈爾，南到大連，光直線距離就將近1000公里，其實(shí)沒啥實(shí)際意義。真正有意義的只有其中的“沈陽都市圈”，從沈陽市中心到本溪、鐵嶺、撫順、遼陽這四個(gè)地級(jí)市的直線距離都在60公里內(nèi)。
沈陽都市圈
按照此次官方提出的說法，城市群是“新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)，是支撐全國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、參與國際競(jìng)爭(zhēng)合作的重要平臺(tái)”，而都市圈是“城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心、以1小時(shí)通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)?！?/p>
所以都市圈包含在城市群內(nèi)。
劃重點(diǎn)：“1小時(shí)通勤圈”，也就是以現(xiàn)行的交通工具，1小時(shí)內(nèi)是否能從周邊小城市進(jìn)入中心大城市。
人類對(duì)通勤時(shí)間的承受是有極限的，一天才24小時(shí)，去掉1/3睡眠，1/3工作，只有1/3時(shí)間可以用來吃喝拉撒睡覺趕路，如果上班路上就要超過1小時(shí)，來回2-3小時(shí)，相當(dāng)于休憩時(shí)間的1/3都在路上，會(huì)大幅降低人的工作效率和生活幸福感。
雖然這次《意見》強(qiáng)調(diào)都市圈要以“促進(jìn)中心城市與周邊城市（鎮(zhèn)）同城化發(fā)展為方向”，但我認(rèn)為都市圈并不等于同城化。
比如上海大都市圈規(guī)劃提出“1+7”戰(zhàn)略，但上海周邊這7座城市到上海的真實(shí)通勤時(shí)間，都不太可能控制在1小時(shí)內(nèi)。
國家現(xiàn)在提出的“1小時(shí)通勤圈”概念，是以高鐵運(yùn)行時(shí)長(zhǎng)為標(biāo)準(zhǔn)。按照最高時(shí)速350公里計(jì)算，哪怕中途要降速停站，200公里內(nèi)的車程也能在1小時(shí)內(nèi)完成。
比如上海虹橋站到杭州東站的距離是170公里左右，中途一站不停只要45分鐘，就算?？咳咀铋L(zhǎng)也只要1小時(shí)6分鐘。
但我們居住和工作的地方不可能都正好在高鐵站隔壁，所以兩頭都要再靠市內(nèi)交通擺渡。而高鐵站也比一般地鐵站大很多，光是在高鐵和地鐵之間步行換乘，排隊(duì)過高鐵安檢，再排隊(duì)檢票到站臺(tái)候車，都必須提前預(yù)留時(shí)間。
加上市內(nèi)通勤還可能遇上堵車或地鐵故障，這些都要提前預(yù)留時(shí)間。以我的經(jīng)驗(yàn)，這些通勤過程中的摩擦?xí)r間，至少要30分鐘。
再加上高鐵不像地鐵，隨到隨走，必須提前買票，遇到節(jié)假日可能還搶不到票，如果當(dāng)晚沒買到票，要么只能就地住酒店，要么只能高價(jià)打車回去，都是額外成本。
我有個(gè)朋友，家在蘇州園區(qū)，前年在上海找了份工作。蘇州園區(qū)站到上海虹橋站的高鐵只要24分鐘，原以為這么點(diǎn)時(shí)間同城化沒問題，但他從家里到蘇州園區(qū)站，且不說坐公交，就是自己開車去，最快也要15分鐘，因?yàn)樯虾：艽?，虹橋站下高鐵后，還得換兩部地鐵，花上40分鐘才能到公司，再算上摩擦?xí)r間，單程通勤時(shí)間最少2小時(shí)，一天4個(gè)多小時(shí)都耗在路上。
而且把高鐵、地鐵、汽油和停車費(fèi)都算上，一天光通勤費(fèi)就要100元，一個(gè)月通勤費(fèi)都可以在上海租房了。
他也想過直接開車上班，但外地牌照早晚高峰不能進(jìn)外環(huán)內(nèi)的高架，根本沒辦法直接開到上海市區(qū)，就算想拍上海牌照也又貴又難拍，就算拍到了，交通順暢也要1個(gè)半小時(shí)才能到公司，遇上高速高架堵車，那就沒準(zhǔn)了，可能上班反而要遲到。
再說開車上班，光汽油費(fèi)和買路費(fèi)，一天100元還不夠。
所以堅(jiān)持一年多后，實(shí)在身心俱疲，他向公司提出辭呈，還是回蘇州找工作了。
蘇州園區(qū)到上海市中心的直線距離不過70公里，尚且如此，更別說上海大都市圈內(nèi)的其他城市了。
所以我認(rèn)為，真正的“同城化”范圍要比國家認(rèn)定的“都市圈”范圍更小。
哪怕高鐵只要半小時(shí)，實(shí)際通勤時(shí)間也肯定超過1小時(shí)，光有高鐵不夠，必須得有地鐵直連。
地鐵雖然速度慢，停靠站點(diǎn)多，但可以大幅減少兩頭摩擦?xí)r間，我們可以把房子買在地鐵站邊上步行5分鐘的距離，而公司也很可能就在市中心地鐵站邊上步行5分鐘的距離，而且地鐵隨到隨走，跨市域的長(zhǎng)距離軌道交通，往往站點(diǎn)間距長(zhǎng)，運(yùn)行速度快，只要保證坐地鐵時(shí)間不超過50分鐘，就能實(shí)現(xiàn)真正意義上的1小時(shí)通勤圈。
比如上海地鐵16號(hào)線，開往最偏遠(yuǎn)的南匯新城，全長(zhǎng)60公里，從始發(fā)站滴水湖站到終點(diǎn)站龍陽路站（上海內(nèi)環(huán)），全程12站，耗時(shí)56分鐘，如果坐大站車，耗時(shí)46分鐘。
實(shí)際生活中，跨市域的長(zhǎng)距離軌交往往都會(huì)遭遇明顯的潮汐現(xiàn)象，也就是早高峰往主城區(qū)的列車擠到爆，晚高峰往新城或周邊城市的列車擠到爆，每天通勤體驗(yàn)都是一坨屎，所以另一個(gè)計(jì)算方法是看開車時(shí)長(zhǎng)。
早高峰的上海地鐵站
開車是完全點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的交通，只要不是交通特別擁堵的情況，走高速或城市快速路，想要一小時(shí)內(nèi)搞定，最遠(yuǎn)距離也是60公里。
所以我認(rèn)為，到都市圈中心城市市中心的直線距離在60公里內(nèi)，是我們買房的最大半徑，我稱之為“投機(jī)圈”。
之所有叫“投機(jī)圈”，是因?yàn)槿绻阗I的房子離市中心60公里，雖然能勉強(qiáng)形成同城效應(yīng)，但終究還是有點(diǎn)遠(yuǎn)，保值性會(huì)弱一點(diǎn)，是沒房票或買不起主城區(qū)的購房者的無奈之選，投機(jī)性更強(qiáng)。
對(duì)北京來說，從天安門畫個(gè)半徑60公里的圓，最遠(yuǎn)能觸及到的只有北三縣，廊坊、固安、涿州的大部分地區(qū)，外加一小部分天津武清區(qū)。
北京周邊
之所以去年北三縣、固安等地的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，是因?yàn)楦拍畛醋飨刃?，但北京地鐵還沒連過去，實(shí)際上這些地區(qū)還無法和北京形成特別緊密的同城效應(yīng)，很多在那買房的人并沒有真去住，還是投機(jī)客在提前入場(chǎng)搶籌，結(jié)果嚴(yán)格限購后，阻止了后續(xù)資金入場(chǎng)接盤，很多投機(jī)客資金鏈撐不住，只能降價(jià)拋盤止血離場(chǎng)。
但將來地鐵連通后，還是會(huì)有大量在北京買不起房的人把這些地方當(dāng)睡城，房?jī)r(jià)還是會(huì)漲回來的，當(dāng)然，地鐵也肯定天天擠成屎。
至于更遠(yuǎn)的環(huán)京地區(qū)，包括天津主城區(qū)、保定、雄安、霸州、高碑店，以及北京北部的密云、懷柔、延慶山區(qū)，都不太可能在現(xiàn)有技術(shù)條件下和北京實(shí)現(xiàn)完全的同城效應(yīng)，最多就是平時(shí)在北京租房，周末坐高鐵回天津老家休息休息，所謂的“都市圈同城效應(yīng)”，都是開發(fā)商吹出來的美夢(mèng)。
注意，我說的是“現(xiàn)有技術(shù)條件下”，汽車性能再怎么提高，高速120公里的最高限速也很難提高，就算高鐵速度從350公里進(jìn)一步提高到400公里，也還是沒卵用。
只有科技出現(xiàn)了劃時(shí)代的重大突破，比如馬斯克夢(mèng)想的管道高鐵，或者科幻片里經(jīng)常出現(xiàn)的人類研制出了反重力引擎，汽車能在城市上空自由飛行，我上面說的這些買房邏輯才會(huì)被真正打破。
管道高鐵，預(yù)計(jì)速度將超過1000km/h
對(duì)上海來說，從人民廣場(chǎng)畫個(gè)半徑60公里的圓，最遠(yuǎn)只能觸及昆山和太倉，連嘉興和南通都在圈外。
對(duì)廣州來說，傳統(tǒng)意義上的主城區(qū)（人民公園）和珠江新城都可以作為城市中心，這個(gè)圓畫出去，東莞和佛山幾乎全境都在勢(shì)力范圍內(nèi)。
對(duì)深圳來說，最西可以從前海開始畫，最東可以從福田中心開始畫，那東莞、惠陽、南沙、中山、珠海的大部分地區(qū)都在這個(gè)半徑內(nèi)，但惠州主城區(qū)在圈外，深圳人最喜歡買的大亞灣，只有最西邊紅樹林公園一帶入圍，大亞灣中東部地區(qū)在圈外。
珠三角都市圈
把廣深的“投機(jī)圈”合在一起看，交集在東莞和南沙。
對(duì)成都來說，以天府廣場(chǎng)為中心，這個(gè)半徑能把廣漢、簡(jiǎn)陽、德陽、什邡、都江堰都包含進(jìn)去，其中只有德陽是地級(jí)市。
成都都市圈
但要注意，成都只是二線城市，60公里半斤投機(jī)圈的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，就明顯高于北上廣深。
其他二線城市以此類推。
放眼全國，我覺得今天在兩個(gè)大城市之間已形成比較緊密的同城效應(yīng)的，只有廣州和佛山，在可預(yù)見的未來，東莞的臨深片區(qū)和深圳也會(huì)形成緊密的同城效應(yīng)。
廣佛同城協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃圖
再看得更遠(yuǎn)一點(diǎn)，也只有鄭州-開封和長(zhǎng)沙-湘潭-株洲這兩個(gè)城市圈能形成比較強(qiáng)的同城效應(yīng)。
從鄭州二七廣場(chǎng)出發(fā)，半徑60公里能把大半個(gè)開封包含進(jìn)去，但洛陽、許昌、平頂山、新鄉(xiāng)都包不到，西北的焦作勉強(qiáng)能包到，但這個(gè)城市體量太小，沒什么投資價(jià)值。
鄭州大都市區(qū)
所以所謂的“中原城市群”，我覺得最安全的投資只有鄭州一地，如果膽子大一點(diǎn)，想投機(jī)一把，也只能投機(jī)開封。
而長(zhǎng)湘株三座城市本身就非常近，尤其是湘潭和株洲，已基本形成同城效應(yīng)，但這個(gè)都市圈最大的問題是長(zhǎng)沙自己還不是特別強(qiáng)，如果距離武漢市中心30多公里的地方有這么兩座衛(wèi)星城，長(zhǎng)期看會(huì)更有投資價(jià)值。
當(dāng)然，60公里半徑是口袋缺錢情況下的無奈之選，更好的選擇是半徑30公里內(nèi)的“剛需圈”。
半徑30公里，差不多能達(dá)到北京六環(huán)、上海郊環(huán)、成都六環(huán)一帶，也就是公認(rèn)的主城區(qū)（北京五環(huán)、上海外環(huán)、成都四環(huán)）之外的“剛需聚居區(qū)”，雖然距離市中心也已經(jīng)很遠(yuǎn)，但窮人買不起市中心，又不甘心真跑隔壁城市買房，所以這個(gè)“剛需圈”就是最好的選擇。
以上海為例，9號(hào)線上的九亭、泗涇、洞涇，11號(hào)線上的南翔、馬陸、嘉定新城，17號(hào)線上的徐涇、趙巷，8號(hào)線上的浦江，16號(hào)線上的周浦，都是典型的“剛需圈”，上海本地窮人和外來奮斗入門中產(chǎn)的聚居區(qū)。
但真正有錢人買的最能保值的房子，其實(shí)是距離市中心15公里內(nèi)的“投資房”。
大家想一想，為什么北京三四五環(huán)和上海內(nèi)中外環(huán)的長(zhǎng)度都差不多，而且北京五環(huán)和上海外環(huán)到到市中心的距離，都在15公里上下？
因?yàn)?5公里內(nèi)的路程，用汽車、地鐵、甚至助動(dòng)車等城區(qū)交通工具，人們不會(huì)感覺到有多費(fèi)勁。
這也就是為什么真正的有錢人不會(huì)對(duì)嘉興、惠州或廊坊的房子感興趣，他們一定買北上廣深市中心的房子。
寫到這里，力哥已經(jīng)解釋得很清楚了，為什么絕大部分房子，其實(shí)并不值得我們投資。
馬路上到處都是“總價(jià)低，不限購”的房產(chǎn)廣告，雖然簡(jiǎn)單粗暴，卻能擊中人心。
可惜，“總價(jià)低，不限購”的房子，不管是偏遠(yuǎn)小城的房子、商住兩用房、商鋪、遠(yuǎn)離城區(qū)的海景房，甚至小產(chǎn)權(quán)房，從投資角度看，絕大部分并不值得入手。
對(duì)于手里錢不多，又沒房票，還總想彎道上車的小伙伴來說，這真是一個(gè)很喪的結(jié)論呢…
祝大家好運(yùn)~
