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樓市真的變天了，而且這個變化，可能還會持續(xù)很長時間…
“買房=普通人最好的投資”這個觀念，大家真的要改一改了。
日常理財咨詢中，我最常被問到的就是“手里有筆閑錢不知道該干什么，現(xiàn)在要不要再買套房”?
這個問題其實無法給出標(biāo)準(zhǔn)化回答，因為牽涉到的因素太多，往往需要具體情況，具體分析，給每個人以個性化的建議。
不過隨著大環(huán)境轉(zhuǎn)冷，最近收到了越來越多的問題，變成了“現(xiàn)在到底買房還是租房好”？
問這個問題的，一般是在大城市打拼，眼下手里還一套房沒有的年輕人。
人性就是如此，買漲不買跌，看市場漲了，別人貪婪你更貪婪，看市場凄風(fēng)慘雨，別人恐慌你更恐慌，明明是剛需最佳入場機(jī)會，反而不敢出手了。
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剛需和投資的性質(zhì)完全不同。
投資可有可無，選擇很多，如果未來房價3、5年一直不漲，租金回報率又那么低，這就是一項失敗的投資。
但剛需沒的選，如果你無法接受一輩子租房生活，那對你來說，“現(xiàn)在到底買房還是租房好”，就是個偽命題。
對于很多缺乏安全感的女生來說，不太可能接受一輩子租房這種事，但對于一些生活品質(zhì)要求沒那么高的男生來說，只要買房不劃算，就算買得起，也可以選擇長期租房過日子。
如果你認(rèn)同以上生活理念，即，只追求“極致性價比”，買房更劃算就買房，租房更劃算就租房，那我倒有一個公式可以幫你簡單得出答案。
如果選擇買房，你的收益是未來房價每年的升值空間，成本是每年要付的房貸利息。
如果選擇省下首付款去租房，你的收益是首付*可預(yù)期年化投資回報率，成本是付出去的房租。
所以當(dāng)：
首付*可預(yù)期年化投資回報率-年租金>房價*年化漲幅-房貸*年利率
即：
首付*預(yù)期年化投資回報率-年租金+房貸*利率>房價*預(yù)期年化漲幅
租房更劃算。
反之，首付*預(yù)期年化投資回報率-年租金+房貸*利率<房價*預(yù)期年化漲幅
買房更劃算。
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這個公式中，首付、房貸、房價、租金和房貸利率都是已知條件，求的變量X是兩個“預(yù)期”——預(yù)期年化投資回報率和預(yù)期年化房價漲幅。
預(yù)期年化投資回報率同時受主客觀因素影響。
客觀因素是，隨著中國經(jīng)濟(jì)增速整體放緩，未來中國理財市場整體收益率也會逐漸下行。
主觀因素是，每個人的投資理財能力不一樣。
綜合起來，未來的年化理財收益率大致可分為三檔：不怎么懂理財?shù)模?%-5%，懂一點理財?shù)辉趺淳ǖ?，能達(dá)到6%-8%，非常精通的，大概能有9%-12%。
有人可能會說，力哥，你文章頂上的動圖不會說跟你投資能達(dá)到每年15%+收益，怎么這里縮水到12%了？
我這里說的15%+，是堅持七步定投的預(yù)期長期年化收益，但定投是個流量資金概念，不可能所有錢都一股腦入市，總有一部分得放在有流動性的備用金和固收產(chǎn)品里，而這部分收益這兩年在持續(xù)下降（在可預(yù)期的未來，以高息P2P理財為代表的固收領(lǐng)域的金融創(chuàng)新會被持續(xù)抑制），這部分資金的低收益率會拉低整體理財收益率，最后中和一下，能有12%就很不錯了——對于跨度20甚至30年的長期預(yù)期收益，采取相對保守一點的測算方法更合適。
所以你得先掂量掂量自己的理財能力，看自己處于什么水平。
而預(yù)期年化房價漲幅就更不好說了，每個城市都不一樣，如果買的是人口持續(xù)流出的小城市，未來可能要計算的是年化房價跌幅，所以是徹徹底底的“X”。
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還是舉例說明吧~
比如要買100萬的房子，首付30萬，貸款70萬，首套房基準(zhǔn)利率4.85%，租金回報率2%，即2萬元/年，預(yù)期投資理財年化回報率10%（能看到這篇文章的都是理財愛好者，也沒必要對自己的理財能力太自卑）。
首付*預(yù)期年化投資回報率-年租金+房貸*利率=30*10%-2+70*4.85%=4.395萬。
這意味著房價未來每年平均漲幅超過4.395%，買房比租房更劃算。
未來平均每年房價漲4.4%+，概率大不大？
對部分一二線城市而言，我覺得可能性還是不小的。
注意，你還要考慮到，首付和貸款金額是確定的，利率雖有波動，但長期看整體趨勢向下，而你的收入長期趨勢向上，所以房貸負(fù)擔(dān)會逐漸減輕，但人口流入型城市的房租肯定還會不斷上漲，面對這種情況，我覺得買房可能會更劃算一點。
但如果同樣是買100萬的房子，租金回報率和理財收益率不變，不過按二套房貸計算，首付70萬，貸款30萬，二套房貸利率上浮20%，即5.82%，則結(jié)果變成——
70*10%-2+30*5.82%=6.746萬。
未來每年房價平均要漲6.746%+，買房才更劃算。
假如未來房貸政策進(jìn)一步收緊，二套房首付像北京那樣提高到8成，利率像合肥那樣提高到1.35倍，則這個數(shù)字會進(jìn)一步提高到7.31%。
你覺得未來你所生活的城市，房價每年平均漲7.31%+，也就是2030年的房價比現(xiàn)在還要貴一倍，可能性大不大？
由此可見，首套房和二套房的投資價值，差異非常大，特別是首付比例大幅提高，比貸款利率大幅提高的負(fù)面影響更大。
另外房租高低也有很大影響。
上面那個首套房案例中，假如每年租金回報率能達(dá)到6.4%，即使未來房價長期不漲，也還是買房更劃算。
6.4%的租金回報率在國際上看也就中等偏上，比較優(yōu)秀，但在中華大地，幾乎不存在這樣的住宅。
所以從投資理財角度看，中國人熱衷買房，說白了，都是沖著房價上漲預(yù)期去的。
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最后再強(qiáng)調(diào)下，這個公式只能幫你從投資理財視角把這筆賬算得更清楚，但理財就是理生活，理財是手段，不是目的，生活幸福才是我們真正追求的。
順手再安利下力哥新書，聽出版社編輯說，京東庫存的簽名書快賣完了，想要簽名版的速度了~
對很多女性和中老年人來說，房子能帶來的安全感，是很難用這種精細(xì)算法衡量的。
對男人來說，如果你對女票說：“親愛的，咱們明天就登記結(jié)婚吧！力哥說了，租房過日子更劃算！”
女票白了你一眼，呵呵一下，隨手拉入黑名單……
你說你是聰明絕頂呢？還是聰明反被聰明誤呢？
另外，剛需首套房是買來自己住的，未來不會賣掉變現(xiàn)。
就算要賣，往往也是賣小換大，或置換學(xué)區(qū)，都得貼錢，房價越貴，你換房補(bǔ)差價越多，所以不見得未來房價漲幅越大，你現(xiàn)在買房就一定越劃算。
在考慮買房還是租房時，相比于上述公式，你更應(yīng)該考慮的是月供是否能承受。如果月供hold得住，早晚都要買，買了又不賣，真沒必要那么糾結(jié)。
……
PS：突然想起個事，我有個朋友最近在賣房，上海老閔行那邊的90年代老公房，5樓，開3萬都沒人要。
原因有二。
一是位置比較偏，都買到這地段了，周圍還有不少新房/次新房，年輕人往往更愿意多花個幾千塊買新房或次新房，這種房齡20年以上的老公房就很難賣給年輕人。
二是5樓沒電梯，老人跑不動，所以中老年人基本也不會考慮。
所以這房子估計以后會越來越難賣。
建議1：只買得起便宜老破小的，只能考慮一二線市中心區(qū)域，比如北京五環(huán)或上海外環(huán)內(nèi)，一旦出圈，直接PASS。
建議2：買平層（總高6層）住宅，沒電梯的，最好2、3樓，4樓是極限，5、6樓直接PASS。
