每天我們都在分析國家宏觀大勢、城市板塊分析，但今天我想來談談最落地的產(chǎn)品，畢竟住在一個房子里，每天真正陪伴自己的不是小區(qū)里的花草樹木，而是屋里的戶型，戶型的合理性，才是最影響我們的居住體驗感和后期二手房能賣得上價的。
本文將從戶型的幾大注意事項來幫助我們挑選一個好戶型。
格局不合理
剛拿到戶型圖的時候，格局是我們最直觀、最簡單的判斷因素。
1格局是否方正
房子戶型方正幾乎是每個購房者最關(guān)心的問題，缺角的戶型即使拋開風水的因素，用起來也很雞肋，幾萬一平買來的空間最后卻用不上，豈不成了冤大頭。
2進深開間是否適宜
開間，是一間房的左右寬度，進深，則是指這間房從門的位置到最里邊有多深。簡單說，開間就是寬度，進深就是長度。
開間越大，采光效果越好；進深越大，空間的利用率越高。
通常來說，進深開間比介于1：1.5之間較好，我們可根據(jù)自身需求來挑選。
朝向不合理
朝向比較好理解，對大部分南方城市來說，東南方向朝向比較好，但北方會更喜歡正南朝向。
要注意的是，客廳和主臥一定要朝南，因為這兩間屋的利用率是最高的，值得享受最好的朝向。
比如下圖：
乍一看，戶型正南正北朝向，而且南北通透。
仔細看，好好的南向優(yōu)勢都被廚房和衛(wèi)生間霸占了，導致客廳成了北向，兩個次臥也朝北，真是該有的沒有，不該有的又都占盡了。
我們評估戶型時，一定要注意景觀資源與朝向的關(guān)系，把南向開間最大化利用起來，使戶型內(nèi)的客廳和房間都能最大程度地享受到好的朝向和景觀資源。
次臥可以朝北，也難免朝北，不是太大的問題，畢竟人更多的是在臥室休息，休息時間絕大多數(shù)是夜間，對于陽光需求不大。
但客廳如果不能朝北。因為，要知道，人大多數(shù)的白天時間都是在客廳的，朝北的客廳冬季或者回南天陰冷潮濕，加上不亮堂，會非常難受。
功能不合理
看完戶型的大體格局之后，我們可以開始研究每個空間的功能布局。
1動靜是否分區(qū)
動區(qū)，是活動頻繁的區(qū)域，如客廳、廚房、餐廳；
靜區(qū)，主要供家人休息的地方，如臥室、書房。
二個區(qū)域空間，分隔越清晰越好，盡量不要有交割。
上圖動靜分區(qū)是做得比較好的，把休息區(qū)和活動區(qū)分布在房子內(nèi)外兩側(cè)，不要相互交錯。保證了我們在會客、娛樂或家務時能夠輕松自如，也不會打擾到休息的家人。
但太小的不過百平的房子就不用糾結(jié)動靜分區(qū)了，畢竟你站在房子的這頭說話，不關(guān)門的話那頭聽的清清楚楚，也沒有動靜分區(qū)可談。
2廚衛(wèi)是否適宜
廚房、衛(wèi)生間這兩個濕氣重且容易產(chǎn)生污垢的區(qū)域，要和我們干凈整潔的臥室盡量遠離。
比如，廚房是生活中最主要的污染源，集齊了噪聲、油煙油污還有污水。
所以，廚房的布置要盡可能地靠近入戶門，從外面帶回來的食材，用最短的距離就可以歸置到廚房。這也是大多數(shù)開發(fā)商會做的設(shè)計，如果開發(fā)商把廚房藏在里邊，那就要斟酌一下了。
動線不合理
動線，聽起來復雜，實際上就是指，你在家里活動的路線，也就是你從一個區(qū)域走到另一個區(qū)域的路徑。
動線不合理的話，真的是“足不出戶便日行千里”，光在家里走動，微信步數(shù)都能蹭蹭破千。
夸張嗎？我們可以看下不合理的動線是什么樣的。
我們可以將生活軌跡畫到戶型圖上，一般家里的主要動線有三類：家人動線、家務動線、訪客動線。
以下圖為例，畫出三大動線：
從上圖可以看出，，三條動線有很多重復交叉的地方，這就意味著：
1）家人動線，因為房間分別布局在戶型的南北兩端，你和家人日常溝通，進入房間，要不斷從電視背景墻那里來回穿梭，不僅費事，還會影響家人看電視。
2）家務動線，曬衣服要穿越整個客廳，走進次臥，才到陽臺，如果次臥你婆婆或者兒子在休息，曬衣服是要挑準時間的，而且該次臥的家人隱私也被打擾，雙方都沒有愉悅的體驗。
3）訪客動線，迎客進門后，要穿過次臥才能到達沙發(fā)就座，如果次臥剛好有人，則顯得十分不方便。當然，如果是4-5房這個問題相對難避免，但三房大多數(shù)戶型都可以避免。
合理的動線應該是避免互相交叉干擾，把人都井井有條的歸置到位。
所以，動線的選擇要注意2點：動線交叉少；每一步的距離都盡量短。
尺寸不合理
你是不是也遇到過，看著戶型圖，麻雀雖小都五臟俱全，但就是估不出這個房間到底多大，這個客廳多寬？
或者，明明買了標準規(guī)格的家具家電，才發(fā)現(xiàn)根本放不下？
因為戶型圖中的尺寸一般是標在墻體中縫，不是準確的室內(nèi)凈尺寸，要得到能使用的空間，我們必須要減去墻體厚度。
一般來說，墻體的厚度分厚、薄兩個尺寸，厚墻20公分，薄墻10公分。但實際上，因為抹灰的問題，大多數(shù)時候?qū)嶋H是24公分和12公分，如果貼好瓷磚，每一面又會增加3公分。
戶型的外圍通常都是厚墻，室內(nèi)會有部分薄墻，下圖為部分厚墻、薄墻示意：
1）兩邊都是厚墻，一頭減一個12公分，即減24公分；
2）一邊是厚墻一邊是薄墻，減18公分；
3）兩邊都是薄墻，減12公分；
4）特殊情況：其它的不能算出來的尺寸，可根據(jù)已經(jīng)計算出的尺寸，等比例推算。
這樣的計算雖然復雜，但是我們可以了解實際的得房率是多少，而不用被開發(fā)商的公攤率、得房率忽悠；
最重要的是，拿這個尺寸去規(guī)劃家居家電房間的格局。
然后再來說說這幾年大火的全生命周期戶型。
那何為真正的全生命周期戶型？
從一個普通用戶的角度來看，一套房子，我可以自由的把房間改大改小，自由的想要幾個房間就設(shè)置幾個房間。想做套房做套房，想做獨立空間做獨立空間。
這樣的設(shè)計才是真正的全生命周期戶型。
自己親自裝修過房子的人，甚至是買過房的朋友都知道，房子是要有承重墻的，承重墻是嚴禁改動的，所以正常的房子根本不具備全屋房價改造的可能性。
比如這樣的戶型，幾乎跟全生命周期沒有任何關(guān)系，承重墻比例超高，同時還也沒有設(shè)計在外圍，幾乎上來說是沒有什么全生命周期改造的可能性。
如果這種設(shè)計，通過改房間名稱，格局沒有任何變化，就自稱是“全生命周期戶型”，那真的是自欺欺人。
我想很多人也跟我一樣，習慣性思維認為承重墻是難以避免的，想任意改造的全生命周期是戶型是不存在的，即便是商業(yè)性質(zhì)沒有承重墻的商鋪或者公寓，也逃不掉粗大承重柱的割裂，更不用說是普通住宅。
但其實，全生命周期的戶型其實在最近一兩年越來越多的，比如下邊這個戶型：
面積是85平，三房。
從圖中可以很明顯的看出來，所有的承重墻除了衛(wèi)生間外，其余全部在外圍。
因為衛(wèi)生間牽扯上下水的問題，基本不會改動，所以承重墻放在衛(wèi)生間是最好的選擇。
這樣的設(shè)計意味著，廚房可以改小擴大餐廳的面積，也可以改大做出中西雙廚房＋吧臺。
如果對美食對餐廳有高要求，在做雙廚房+吧臺的同時還可以把次臥客廳之間的墻打掉改成橫廳，做一個超大的餐客廳一體設(shè)計。
這個想法和開發(fā)商在戶型圖中的其中一個改造方案不謀而合，見下圖：
除了廚房有多種改造方案，次臥的改造方案更多更有可操作性，比如說上圖中第二個方案的次臥改套書房，也可以把次臥改成兒童游樂的多功能區(qū)，或者專業(yè)的茶臺或者書法寫作之類的區(qū)域，可改造方案非常多。
而這樣的改造，在傳統(tǒng)的戶型中幾乎是不可能實現(xiàn)的。但隨著好的設(shè)計越來越多，在置換成本越來越高的前提下，買可以預留改動空間的全生命周期房子，也可以從一定程度上減少置換成本。
總之，戶型的不合理設(shè)計，不僅買了浪費，住了憋屈，將來轉(zhuǎn)手賣還要折價。
有硬傷的戶型，開發(fā)商賣的是圖紙，可以不用犧牲太多價格就可以賣出去。
而你轉(zhuǎn)手時候，賣的是實體房，缺陷一覽無遺，折價的幅度就大了。
前期多做功課，好過后期住得不舒服，鬧心得很，還換不了。
以上為正文，來自大胡子說房團隊的花滿樓
