最近一段時間，咨詢我房產(chǎn)糾紛，大部分都是涉及高評高貸的。此前我一直在提醒辦理高評高貸的風險，還是有人禁不住誘惑要冒險，我發(fā)現(xiàn)2015年12月以后，高評高貸成了二手房買賣中介推薦房源一個賣點，高評高貸和主體變更確認書一樣成了簽訂買賣合同的標配。可這里面的風險，對買家是很大的，業(yè)主找銀行的麻煩，買家違約是分分鐘的事。
我在二手房買家維權群一直說，沒有快速一次性付款融資能力的買家，不要給中介公司的花言巧語蒙蔽，輕信他們打包票的高評高貸操作沒有問題，作為二手房律師我告訴你這里面問題很多的，中介無法左右銀行的審批也無法保證業(yè)主不反悔。即便是辦理高評高貸也需要就具體的事宜和業(yè)主協(xié)商簽訂協(xié)議，即便以后出來問題也是買賣雙方共同承擔責任，不要試圖欺瞞業(yè)主，你欺瞞不了的，他看一下首期款監(jiān)管協(xié)議的金額或看一下貸款承諾書的金額就會發(fā)現(xiàn)。
下面說一個就多貸出來的購房糾紛的案件，一審法院居然認為多出的該部分購房款，買家無權向業(yè)主主張權利，須有業(yè)主返還給貸款銀行，一審法院的理由著實毀了我的三觀。
2015年12月，買賣雙方在第三人某中介居間下簽訂《二手房買賣合同》，買家以649元購買業(yè)主名下深圳市南山區(qū)某房產(chǎn)，雙房合同備注條款約定，業(yè)主須配合辦理高貸，定金約定為80萬。后雙方又簽訂一份700萬的買賣合同提交給銀行辦理高貸，并簽訂補充協(xié)議約定買家貸款多出購房款的部分共31萬元，業(yè)主在收到首期款當日或第二日將超出的購房款返回給買家。為了辦理高貸手續(xù)，雙方走了一次虛假的20萬定金轉賬手續(xù)，虛增定金20萬元，此后雙方的交易一直很順利，在2016年2月初辦理完畢過戶后續(xù)，業(yè)主取得了首期款115萬和尾款485萬，但是卻拒不按照雙方的約定將多收取的購房款31萬元返還給買家，經(jīng)買家多次催要，拒不返回，遂引發(fā)糾紛。
一審法院認定，提交給銀行的700萬的合同損害銀行的合法權益，為無效合同，同時認定上雙方就多貸出的31萬，約定業(yè)主在收到首期款當日或第二日將超出的購房款返回給買家補充協(xié)議也是無效協(xié)議，還認為依據(jù)合同買家應找銀行索要，認為多出的31萬元，不應該支付給買家，應該由業(yè)主返還給銀行。遂駁回買家的要求業(yè)主返還購房款的訴訟請求。
買家上訴的事實與理由：
一、 一審基本事實沒有查明，影響法院的法律適用。
1、一審法院對于雙方在2016年1月1日相互轉賬20萬元的事實沒有認定。該行為足以認定被上訴人是在配合上訴人辦理高貸業(yè)務。
2、一審法院對上訴人一審提交的《二手樓交易資金委托監(jiān)管協(xié)議》約定的內(nèi)容沒有認定。
上訴人和被上訴人及第三人銀行在該份協(xié)議第六條第一款中就監(jiān)管在第三人銀行的首期款在房產(chǎn)過戶后直接劃轉至被上訴人指定的賬戶作出明確約定，變更了上訴人和被上訴人在買賣合同中約定的“如多于本合同轉讓成交價的，則買方可向監(jiān)管銀行要求將多出部分退回，賣方應無條件配合買方辦理監(jiān)管銀行要求的手續(xù)”。
二、一審法院適用法律錯誤。
1、本案涉及“陰陽合同”案件，應探究交易雙方真實的意思表示，而不能單純的因為雙方辦理高貸，而直接不加區(qū)別的認定雙方簽訂用來辦理高貸的的合同和補充協(xié)議全部無效。
雙方在補充協(xié)議中約定的，高貸出來的購房款31萬，應由被上訴人在收到首期款后當日或第二日將超出部分的金額退還上訴人，該約定是雙方真實意思的表示，在上訴人和被上訴人之間具有法律約束力，應遵照執(zhí)行。
2、一審法院對NOxxx912號《二手房買賣合同》和雙方及第三人銀行辦理的《二手樓交易資金委托監(jiān)管協(xié)議》之間的法律關系認識錯誤。
上訴人和被上訴人雖然在NOxxx912號《二手房買賣合同》第4條C中約定“如多于本合同轉讓成交價的，則買方可向監(jiān)管銀行要求將多出部分退回，賣方應無條件配合買方辦理監(jiān)管銀行要求的手續(xù)”，但是該條在實際履行過程中被三方在此后簽訂的《二手樓交易資金委托監(jiān)管協(xié)議》變更，在監(jiān)管協(xié)議第六條第一款中就監(jiān)管在第三人銀行的首期款在房產(chǎn)過戶后直接劃轉至被上訴人指定的賬戶作出明確約定。
再則，依據(jù)買賣合同的約定，買家買方可向監(jiān)管銀行要求將多出部分退回，賣方應無條件配合買方辦理監(jiān)管銀行要求的手續(xù)，第一，上訴人不是必須向銀行主張退還監(jiān)管資金，因為交易慣例是第三人是先放首期款后放購房款，不是同時支付。第二，退還需要被上訴人配合，被上訴人在沒有收到全款的情況下不會配合。第三，雙方已經(jīng)另行簽訂補充協(xié)議約定高貸出來的購房款31萬，應由被上訴人在收到首期款后當日或第二日將超出部分的金額退還上訴人。一審法院，認為上訴人只能向銀行主張權利的說法在法律上站不住腳，沒有被上訴人的配合，依據(jù)三方簽訂的首期款資金監(jiān)管協(xié)議，上訴人單方無法申請銀行變更監(jiān)管金額。
3、一審法院在說理部分第11頁最后二行認為本案上訴人高貸出來的31萬是由銀行向被上訴人支付的說法，及認為被上訴人應該向銀行返還，上訴人無權向上訴人主張，是對上訴人和被上訴人及銀行之間的法律關系認定錯誤。
本案存在上訴人和被上訴人之間的買賣合同關系，和上訴人和第三人銀行之間的抵押貸款借貸關系，被上訴人配合上訴人簽訂首期款資金監(jiān)管協(xié)議只是配合上訴人辦理抵押貸款手續(xù)。
上訴人為購買被上訴人的房產(chǎn)，而向第三人銀行申請辦理貸款手續(xù)，約定在房產(chǎn)過戶到上訴人名下后，第三人依據(jù)上訴人指示將監(jiān)管在第三人處的首期款115萬元放款給被上訴人，再由上訴人和第三人簽訂《個人貸款合同》，辦理新房的抵押登記，此后第三人貸款給上訴人485萬，并按照上訴人的指示受托支付給被上訴人，本案第三人銀行是依據(jù)上訴人的指示辦理的受托支付，第三人和被上訴人之間沒有直接的法律關系，其是按照和上訴人之間的約定將首期款115萬和剩余的485萬支付給了被上訴人，第三人多支付的31萬應由被上訴人返還給上訴人。該行為完全是合同法第65條規(guī)定的第三人代為履行的行為，其法律后果由合同的當事人承擔而不是由第三人承擔，這個基本的常識問題，一審居然認定錯誤。
經(jīng)當事人同意，我發(fā)出本文，希望辦理高貸的買家三思而行。高貸有風險，辦前須思量。靜待本案的二審結果。
——周爭鋒2016年9月28日寫于深圳
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