1、敞開式地上車位
由于小區(qū)的土地使用權歸全體業(yè)主,通過在小區(qū)土地上劃線確定的車位,開發(fā)商(物業(yè))無權出售,這些車位都屬于全體業(yè)主共同使用。
2、建筑面積已經(jīng)分攤到公攤面積中的地下車庫(車位)
如果地下車位作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分攤了,開發(fā)商就無權出售,應該屬于小區(qū)全體業(yè)主所有,嚴格地說是屬于小區(qū)的配套設施,可以由業(yè)主委員會委托給物業(yè)公司出租給業(yè)主使用,出租收益扣除管理成本后劃入小區(qū)維修基金,并且維修基金只能用于小區(qū)公共設施的維護,不能作他用。
3、建筑面積未分攤到公攤面積中的地下車庫(車位)
如果車位建筑面積未分攤,且開發(fā)商取得了產(chǎn)權證,開發(fā)商就能出售車位,前提是只能出售給本小區(qū)的業(yè)主,但如果跟業(yè)主沒有事先確定,就不一定屬于開發(fā)商了。對這一點,不少城市都有相應規(guī)定,比如《北京市城市房屋管理辦法》第13條規(guī)定:“按照國家和本市規(guī)定可以單獨轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的,應當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明;沒有載明的,視為一并轉(zhuǎn)讓?！币簿褪钦f如果業(yè)主和開發(fā)商在房屋買賣合同中沒有對開發(fā)商擁有產(chǎn)權的地下車庫進行特別約定,車庫也應當歸業(yè)主按份共有,其收益也應歸業(yè)主。
4、改造車位
還有一類車位是在小區(qū)規(guī)劃時就沒有載明的,開發(fā)商為了謀取利益私自在建筑物的地下空間改造成的停車位(庫),這種車位由于沒有計算在建筑物的建筑面積內(nèi),因此無法取得產(chǎn)權證,除非開發(fā)商繳納土地出讓金并辦理產(chǎn)權證,才能夠合法出售,否則仍然屬于業(yè)主共有。
5、人防工程車位(車庫)
人防工程車位有的是和普通車位在同一樓層,二者并沒有特別明顯的區(qū)別,唯一可以區(qū)分的是,人防工程車位區(qū)域中有厚厚的大鐵門,在遇到災害或者戰(zhàn)事時用于提供避難場所使用。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第5條規(guī)定:人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。具體講就是,開發(fā)商投資建設了人防工程車位,所以應當享有所有權、收益等所有權的相應全能。而國家也沒有法律法規(guī)禁止開發(fā)商以轉(zhuǎn)讓或出租的方式處理人防工程車位的使用權,因此,開發(fā)商有權對人防車位使用權做出轉(zhuǎn)讓或出租的處理。不過如果開發(fā)商將人防工程造價納入到公攤物業(yè)中,由全體業(yè)主買單,那么車位就該歸全體業(yè)主所有。
6、三面有護圍的地上車位(車庫)
如果開發(fā)商在規(guī)劃時明確了這類車庫(位)有獨立的用地面積和建筑面積,經(jīng)過房管局審批核發(fā)了產(chǎn)權證,那么開發(fā)商就可以正常出售。
這么看來,車位有無產(chǎn)權、是否納入公攤面積都會影響到其所屬權,那么該如何辨別車位的產(chǎn)權情況呢?
國家規(guī)定,業(yè)主委員會或者其委托的律師事務所可以持委托證明到當?shù)貒烈?guī)劃局、建設測量部門查閱、復印本小區(qū)原始備案相關檔案材料,并且可以以此為依據(jù)向開發(fā)商(物業(yè))追回小區(qū)停車場所有權。具體可以查閱以下資料確認車位產(chǎn)權:
1、《建筑用地規(guī)劃許可證》
可以查看小區(qū)建設報備中,是否明確了屬于開發(fā)商的“專有車位”,如果沒有的話,車位就屬于小區(qū)公共配套建設項目歸全體業(yè)主所有。
2、《土地使用權出讓合同書》
查看《土地使用權出讓合同書》中是否明確停車位是屬于開發(fā)商單獨出資,為其專有部分,如果沒有明確,那么可以認定的是,小區(qū)停車場用地與主體房屋是一個整體,按照國家相關法律規(guī)定,小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)土地將隨著地上建筑的出售而自然轉(zhuǎn)移給了業(yè)主,這種情況下,車位就該歸全體業(yè)主。
3、《建設工程竣工測量報告》
每個小區(qū)項目完工后,都要進行建設工程竣工測量和建設工程規(guī)劃驗收等質(zhì)量檢測工作,如果地下車庫、半地下室、房屋架空層、設備用房、公眾通道等沒有計入建筑容積率,其建設成本已經(jīng)分攤到購房價款中,停車場應屬于全體業(yè)主。
