2019年2月“成都市TOD商業(yè)發(fā)展大會(huì)”順利舉辦！2019年6月《成都市城市軌道交通第四期建設(shè)規(guī)劃（2019-2024年）》順利獲批！2020年12月成都軌道交通五條新線同時(shí)開(kāi)通，運(yùn)營(yíng)總里程突破558km，位列全國(guó)第三！2021年1月軌道交通第五期建設(shè)規(guī)劃編制啟動(dòng)，研究費(fèi)用接近三千萬(wàn)元！成都軌道交通和TOD的飛速發(fā)展一次又一次驚艷世人！“軌道交通+TOD”已經(jīng)成為成都未來(lái)發(fā)展最重要的兩張名片。
作為成都軌道交通歷版線網(wǎng)規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃的主要編制者，我公司全程參與了成都軌道交通規(guī)劃建設(shè)，見(jiàn)證了TOD的發(fā)展歷程，2020年下半年我公司組織部分城市的相關(guān)部門(mén)，對(duì)成都進(jìn)行了考察調(diào)研，這里就其中部分內(nèi)容“揭秘”分享給大家。
一、政策引領(lǐng)，明確“軌道交通+TOD”是城市未來(lái)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)的核心戰(zhàn)略從2017年開(kāi)始，成都市領(lǐng)導(dǎo)多次親自帶隊(duì)赴東京、大阪等城市考察學(xué)習(xí)，深入分析日本TOD獲得成功的內(nèi)在邏輯，結(jié)合成都本地條件，形成了2個(gè)關(guān)鍵的TOD開(kāi)發(fā)政策文件：《成都市人民政府關(guān)于軌道交通場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)施意見(jiàn)》（成府函【2017】183號(hào)文）、《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市軌道交通場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)實(shí)施細(xì)則的通知》（【2018】192號(hào)文），成為指導(dǎo)成都市TOD開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵文件。
市委書(shū)記范銳平在“十三屆市委常委會(huì)第68次會(huì)議（2018年11月16日）“和”研究站城一體（TOD）綜合開(kāi)發(fā)工作專題會(huì)議（2018年9月11日）“上的兩次重要講話，都明確提出了“參與TOD開(kāi)發(fā)就是融入城市利益共同體、支持TOD開(kāi)發(fā)就是支持城市發(fā)展”的核心精神，確定了“TOD開(kāi)發(fā)不僅是軌道發(fā)展之需，也是城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展之需，更是提升城市競(jìng)爭(zhēng)能級(jí)之需”的關(guān)鍵內(nèi)涵。兩次重要講話和東京、大阪TOD考察報(bào)告由中共成都市委辦公廳和成都市政府辦公廳共同下發(fā)至全市各有關(guān)部門(mén)，開(kāi)展了深入學(xué)習(xí)和交流推廣。通過(guò)自上而下地貫徹執(zhí)行，統(tǒng)一了思想認(rèn)識(shí)：深刻意識(shí)到TOD實(shí)際上是一場(chǎng)思想解放運(yùn)動(dòng)，是城市開(kāi)發(fā)理念的更新和城市運(yùn)營(yíng)方式的重構(gòu)。
近年來(lái)，成都市已形成了如《成都市軌道交通專項(xiàng)資金籌措方案》、《關(guān)于軌道交通場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)施意見(jiàn)》、《成都市軌道交通場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)實(shí)施細(xì)則》等涉及資金籌措、實(shí)施推進(jìn)、用地管理、規(guī)劃管理、合作開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、技術(shù)規(guī)范7個(gè)方面19項(xiàng)配套政策文件，有利指導(dǎo)了TOD工作。
二、理念創(chuàng)新，打造TOD綜合開(kāi)發(fā)的“成都”模式成都堅(jiān)持政府主導(dǎo)的基本方針，設(shè)立領(lǐng)導(dǎo)小組，由市長(zhǎng)掛帥，發(fā)改、財(cái)政、自規(guī)、建委、交通、各區(qū)政府、軌道公司為成員，整合原來(lái)分設(shè)的規(guī)劃局“軌開(kāi)辦”和市建委“軌建辦”，統(tǒng)籌設(shè)立“成都市軌道城市發(fā)展推進(jìn)辦”，編制綜合開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃、制定政策、資源整合、產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌、工作督察。在全國(guó)范圍內(nèi)率先建立了TOD開(kāi)發(fā)頂層體系，統(tǒng)籌全市所有軌道站點(diǎn)未來(lái)20至30年的“站城一體、產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌”綜合開(kāi)發(fā)工作，陸續(xù)開(kāi)展了《成都市軌道站點(diǎn)綜合開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃》、《成都市軌道交通場(chǎng)站一體化城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則》等研究，并編制形成《成都市軌道交通TOD綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃》，在此基礎(chǔ)上再深化落實(shí)編制一體化城市設(shè)計(jì)并調(diào)整、修改控詳規(guī)（法定化）。做到“無(wú)策劃不規(guī)劃、無(wú)規(guī)劃不設(shè)計(jì)、無(wú)設(shè)計(jì)不實(shí)施”。《成都市軌道交通TOD綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃》的主要內(nèi)容：1個(gè)總體目標(biāo)：按照“站城一體、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、功能復(fù)合、綜合運(yùn)營(yíng)”的理念，圍繞軌道交通站點(diǎn)打造“商業(yè)中心、生活中心、產(chǎn)業(yè)中心、文化地標(biāo)”將成都建設(shè)成為全球TOD典范城市；4個(gè)模式轉(zhuǎn)變：從“單站開(kāi)發(fā)”向“片區(qū)統(tǒng)籌”轉(zhuǎn)變；從“空間規(guī)劃”向“策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)一體轉(zhuǎn)變”；從“站點(diǎn)周邊空間建設(shè)”向“特色場(chǎng)景營(yíng)造”轉(zhuǎn)變；從“開(kāi)發(fā)建設(shè)”向“綜合運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)變。4大特色做法：包括“體系構(gòu)建”，將全部站點(diǎn)分為四級(jí)五類進(jìn)行系統(tǒng)研究；“策劃引領(lǐng)”，遵循商業(yè)邏輯，提出“無(wú)策劃不規(guī)劃、無(wú)規(guī)劃不設(shè)計(jì)、無(wú)設(shè)計(jì)不實(shí)施”的觀念；“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、按照“天府基因、靚麗名片”的要求高水平規(guī)劃設(shè)計(jì)；“開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)”，統(tǒng)籌各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)綜合效益最大化。2項(xiàng)保障措施：包括“實(shí)施保障”和“行動(dòng)計(jì)劃”兩方面。三、合作共贏，構(gòu)建TOD綜合開(kāi)發(fā)的全球高度首先，加強(qiáng)與國(guó)際專業(yè)策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)合作，建立TOD項(xiàng)目策劃庫(kù)、城市設(shè)計(jì)庫(kù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)資源庫(kù)等。國(guó)際知名專家方面，邀請(qǐng)TOD理念全球創(chuàng)始人卡爾索普、TOD大師渡辺莊太郎等出謀劃策，軌道交通規(guī)劃設(shè)計(jì)方面委托中國(guó)地鐵工程咨詢有限責(zé)任公司、中鐵二院工程集團(tuán)有限責(zé)任公司等全局考慮，商業(yè)策劃咨詢方面邀請(qǐng)戴德梁行、第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、德勤咨詢、高力國(guó)際等全球知名的策劃行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，設(shè)計(jì)層面匯聚日建設(shè)計(jì)、HDR建筑設(shè)計(jì)、法鐵、艾奕康、歐博邁亞、凱達(dá)環(huán)球、利安、梁黃顧等全球頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域聯(lián)合零售巨頭沃爾瑪、日本最大綜合金融服務(wù)集團(tuán)歐力士、“世界最美書(shū)店”蔦屋書(shū)店、國(guó)際地鐵聯(lián)盟成員MTR（港鐵）等全球知名品牌以及萬(wàn)科、蘇寧、紅星美凱龍等一大批國(guó)內(nèi)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。全方位的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)為成都打造高水平TOD綜合開(kāi)發(fā)策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)奠定了基礎(chǔ)，組成了成都TOD“朋友圈“。其次，建立多方合作、各方共贏的機(jī)制，與縣市區(qū)合作，與優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)品牌合作。按照“策劃-規(guī)劃-設(shè)計(jì)-實(shí)施”的順序，對(duì)成都市軌道交通遠(yuǎn)期線網(wǎng)規(guī)劃的694個(gè)站點(diǎn)、75個(gè)車(chē)輛基地進(jìn)行統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)，明確其中105個(gè)地鐵站點(diǎn)及75個(gè)車(chē)輛基地由成都軌道集團(tuán)作為實(shí)施主體。以“一個(gè)TOD就是一個(gè)城市社區(qū)”的原則，對(duì)軌道交通站點(diǎn)周邊500-800米的范圍進(jìn)行連片統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)，通過(guò)政策實(shí)現(xiàn)供地優(yōu)先保障。按照“總體平衡、適度集中、開(kāi)放共享”的指導(dǎo)思想，由市規(guī)劃主管部門(mén)和軌道公司進(jìn)行TOD開(kāi)發(fā)方案設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌平衡軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)資金需求和土地開(kāi)發(fā)的產(chǎn)出效益，將容積率向站點(diǎn)核心區(qū)集中，追求用地功能復(fù)合化，統(tǒng)籌布局公共服務(wù)配套設(shè)施，做到用地開(kāi)發(fā)收益最大化。在供地方式上采用“招拍掛”方式，允許按照TOD開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出的要求，帶規(guī)劃條件出讓。軌道公司編制年度供應(yīng)計(jì)劃，采用多級(jí)監(jiān)督管理方式由領(lǐng)導(dǎo)小組審定，土地出讓決策委員會(huì)審批。明確軌道公司和區(qū)縣的土地收益分配關(guān)系，區(qū)縣整理的土地與軌道公司50:50分成；軌道公司整理的土地與區(qū)縣75:25分成。軌道公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式與公開(kāi)競(jìng)標(biāo)選擇的專業(yè)開(kāi)發(fā)公司合作進(jìn)行土地二級(jí)開(kāi)發(fā)，最大程度獲得土地開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)收益，反哺軌道建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，如2020年7月28日，保利拿下成都天府新區(qū)廣都軌道城市發(fā)展有限公司66%股權(quán)項(xiàng)目，將共同打造天府新區(qū)昌公堰TOD，此項(xiàng)目評(píng)估價(jià)格為7.66億元，最終成交價(jià)為12.88億元，有6家企業(yè)參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)517輪競(jìng)價(jià)后最終成交，溢價(jià)率約68%。天府新區(qū)昌公堰TOD項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓四、示范先行，建設(shè)TOD綜合開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿工程成都市首批13個(gè)TOD綜合開(kāi)發(fā)示范項(xiàng)目已開(kāi)始建設(shè)，嚴(yán)格按照“一個(gè)TOD項(xiàng)目就是一個(gè)公園城市社區(qū)”的總體思路進(jìn)行打造。其中陸肖站項(xiàng)目為成都13個(gè)TOD示范項(xiàng)目的首個(gè)項(xiàng)目，已建設(shè)成都TOD展示中心，供全市各界人士、國(guó)內(nèi)兄弟城市參觀學(xué)習(xí)，向社會(huì)各界推廣展示成都TOD實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
成都首個(gè)TOD示范項(xiàng)目——陸肖站效果圖陸肖站東臨高新體育中心、西靠大源CBD、南接新川科技園，屬于高新區(qū)三大TOD之一，定位片區(qū)級(jí)別，是地鐵6號(hào)線、11號(hào)線換乘站。陸肖站TOD開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總體定位為“軌道交通引領(lǐng)發(fā)展的產(chǎn)城典范、公園城市生活場(chǎng)景的示范社區(qū)、人城境業(yè)高度和諧統(tǒng)一融合區(qū)、智慧宜居的新活力社區(qū)引領(lǐng)區(qū)”。通過(guò)站城一體，提高城市互聯(lián)互通機(jī)能，塑造有影響力的標(biāo)志性形象，創(chuàng)造城市獨(dú)特的個(gè)性，建立“軌道+慢行”的一體化交通體系。同時(shí)，將“建設(shè)美麗宜居公園城市”作為基本原則，實(shí)現(xiàn)從“社區(qū)中建公園”到“公園中建社區(qū)”的品質(zhì)革命，打造形成“人、城、境、業(yè)”高度和諧統(tǒng)一的現(xiàn)代化公園城市社區(qū)典范。
陸肖站軌道交通網(wǎng)絡(luò)關(guān)系圖具體來(lái)說(shuō)，陸肖站TOD項(xiàng)目還有以下一些經(jīng)驗(yàn)：陸肖站TOD項(xiàng)目以地鐵陸肖站為中心，通過(guò)對(duì)100-300米范圍高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，外圍騰出開(kāi)敞空間，形成大開(kāi)大合、疏密有致的城市空間格局。根據(jù)2019年12月8日《陸肖站TOD一體化城市設(shè)計(jì)的控規(guī)修改方案》公示稿，對(duì)陸肖站及其周邊區(qū)域進(jìn)行大面積控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整，其中商業(yè)以地鐵為核心聚集、道路增多、公共服務(wù)配套完善等布局特色明顯。陸肖站周邊區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整情況圖成都高新區(qū)陸肖軌道城市發(fā)展有限公司由成都高新區(qū)的區(qū)及投資平臺(tái)公司——投資集團(tuán)有限公司和成都軌道交通集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的子公司——成都軌道城市發(fā)展集團(tuán)有限公司合資形成。2019年1月23日陸肖站TOD地塊作為成都?xì)v史上首個(gè)公開(kāi)拍賣(mài)的TOD地塊成功出讓，兩宗地均由成都高新區(qū)陸肖軌道城市發(fā)展有限公司以底價(jià)競(jìng)得。兩宗地為連襟地塊，分布在中和一線與中柏大道交匯的十字路口四周：一號(hào)宗地商業(yè)占比25%，成交樓面地價(jià)6592元/㎡，總價(jià)19.65億元；二號(hào)宗地商業(yè)占比73%，成交樓面地價(jià)3334元/㎡，成交總價(jià)16.67億元。兩宗地商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例約為55%。①依托大運(yùn)量軌道交通，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)與住宅，以人為本，打造多層次、站產(chǎn)城融合TOD“城中之城”。站點(diǎn)500m范圍核心區(qū)以商業(yè)商務(wù)辦公為主，分散布置展覽館、文化館、美術(shù)館、藝術(shù)中心等文化設(shè)施；外圍為高品質(zhì)住宅區(qū)域內(nèi)，并集中設(shè)置了學(xué)校、社區(qū)中心、休閑商業(yè)及養(yǎng)老住宅，打造10分鐘慢行“公園城市”TOD社區(qū)。陸肖站TOD項(xiàng)目功能和文化設(shè)施布局圖②聯(lián)動(dòng)片區(qū)站點(diǎn)一體化設(shè)計(jì)發(fā)展。以陸肖站為核心，聯(lián)動(dòng)張家寺站、中和大道站、觀東站和應(yīng)龍站四個(gè)站點(diǎn)，共同形成功能互補(bǔ)的軌道生態(tài)圈。陸肖站TOD項(xiàng)目片區(qū)站點(diǎn)規(guī)劃聯(lián)動(dòng)關(guān)系示意圖③通過(guò)公交+地鐵+步行一體化規(guī)劃設(shè)計(jì)，形成以軌道站點(diǎn)為公共中心的高效、低碳、便捷的城市生活方式。陸肖站項(xiàng)目以6號(hào)線、22號(hào)線換乘為基礎(chǔ)，通過(guò)地上地下一體化慢行體系，打造地下、地上、空中聯(lián)動(dòng)的立體結(jié)構(gòu)。成都在我國(guó)軌道交通和TOD發(fā)展建設(shè)方面做出了突出的成績(jī)，成為了以軌道交通為引領(lǐng)的產(chǎn)城一體化發(fā)展模式的行業(yè)典范，形成了一整套自上而下的政策體系、流程方法和利益共享模式，示范項(xiàng)目也極具代表性，初步改變了軌道交通建設(shè)和城市發(fā)展脫節(jié)的現(xiàn)象，做到軌道交通與城市產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)土地綜合開(kāi)發(fā)效益最大化和對(duì)軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)的反哺，讓軌道交通的規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)形成健康可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)體系，讓每一個(gè)車(chē)站成為生產(chǎn)、生活、生態(tài)多元復(fù)合的城市活力中心，值得我國(guó)發(fā)展軌道交通的城市學(xué)習(xí)和借鑒。（文中圖片均來(lái)源于考察照片和公開(kāi)網(wǎng)絡(luò)）空間規(guī)劃部：以構(gòu)建“軌道上的都市”為目標(biāo)，探索軌道交通與國(guó)土空間協(xié)調(diào)發(fā)展新理念、方法和手段，成立前后已承擔(dān)寧波、成都、北京、廈門(mén)、青島、襄陽(yáng)、煙臺(tái)、長(zhǎng)春、無(wú)錫等多個(gè)項(xiàng)目，在軌道交通與國(guó)土空間互動(dòng)規(guī)劃、城市和軌道交通協(xié)調(diào)發(fā)展評(píng)價(jià)和改善研究、TOD發(fā)展戰(zhàn)略和政策研究、重點(diǎn)片區(qū)軌道交通線網(wǎng)與城市互動(dòng)優(yōu)化、空間規(guī)劃背景下車(chē)場(chǎng)選址和規(guī)劃方案研究、軌道交通場(chǎng)站TOD綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃、市域（郊）軌道交通（鐵路）引領(lǐng)都市圈發(fā)展等方面取得了顯著進(jìn)展，正致力于朝向軌道交通和國(guó)土空間相互協(xié)調(diào)、融合發(fā)展的道路前進(jìn)。
空間規(guī)劃部成都調(diào)研團(tuán)：吳爽、江永、李爽、劉蕾、宋曉宇
本站僅提供存儲(chǔ)服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請(qǐng)
點(diǎn)擊舉報(bào)。
