對(duì)于人類(lèi)而言，劃分“前世”和“今生”很容易。但“事物”則不那么容易劃分了：有的事物，可能只有“前世”沒(méi)有“今生”；有的事物，則可能只有“今生”而無(wú)“前世”。不過(guò)，對(duì)于廣州“軌道+物業(yè)”，其“前世”和“今生”倒是很容易劃分：千禧年后，地鐵公司新領(lǐng)導(dǎo)班子雷厲風(fēng)行，很快搞出了一個(gè)宣稱(chēng)為廣州市軌道交通地下空間綜合開(kāi)發(fā)的典范項(xiàng)目——?jiǎng)勇浅牵哼@個(gè)項(xiàng)目?jī)H投了幾千萬(wàn)，就賺了幾千萬(wàn)，是地鐵公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)史無(wú)前例的成功典范。言下之意，此前的地產(chǎn)業(yè)務(wù)都是欠成功的——也就順理成章地把2000年之前的“軌道+物業(yè)”實(shí)踐歸為“前世”。 一、背景 我在“內(nèi)陸第一個(gè)'TOD項(xiàng)目’在哪里”中已經(jīng)點(diǎn)出廣州探索“軌道+物業(yè)”的背景：上世紀(jì)八十年代末的廣州，每年可從城建資金里擠出用于地鐵建設(shè)的也就1個(gè)億左右。想地鐵心切逼得廣州市集思廣益出來(lái)一個(gè)籌措地鐵建設(shè)資金的“四個(gè)一點(diǎn)”，其中的“一點(diǎn)”就是從土地弄錢(qián)，即搞“軌道+物業(yè)”。 指導(dǎo)方針定下后，地鐵籌建處（以另一塊牌子廣州市地下交通發(fā)展公司的名義）很快向市規(guī)劃局申請(qǐng)劃撥了一塊約15000平方米的舊城改造項(xiàng)目用地（原來(lái)叫“華貴路項(xiàng)目”，后來(lái)叫“貴賢上品”）。 土地是有了，但是沒(méi)錢(qián)（那時(shí)地鐵籌建處的主要收入只有財(cái)政撥付的辦公經(jīng)費(fèi)和承擔(dān)黃沙隧道設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)費(fèi)這兩項(xiàng)，前者不可挪用；后者也只是解決了員工的吃飯問(wèn)題）。后來(lái)找了一個(gè)合作伙伴，但合作伙伴也沒(méi)啥錢(qián)，所以開(kāi)發(fā)部（我那時(shí)不在開(kāi)發(fā)部）的工作很多時(shí)候是在紙面上研究開(kāi)發(fā)方案，有一點(diǎn)錢(qián)就動(dòng)員一、兩戶(hù)臨遷騰房子。到了千禧年，該項(xiàng)目還是處于“一碟齋”的狀態(tài)。所以，新領(lǐng)導(dǎo)的嚴(yán)厲批評(píng)是很正確的。 殘酷的現(xiàn)實(shí)使大家認(rèn)識(shí)到：不引進(jìn)境外資金是沒(méi)法搞掂這“一點(diǎn)”的。但憑華貴路項(xiàng)目引進(jìn)境外資金也不行，畢竟那項(xiàng)目已經(jīng)按自己的套路“洗濕了頭”，尤其是還要回遷安置，外資是應(yīng)該沒(méi)人愿意趟這渾水了。所以，就選擇了黃沙站周邊那一片地來(lái)做艱難探索。不過(guò)，很多人也是抱著走一步看一步的心態(tài)干活，反正想地鐵也已經(jīng)想了30年，不差多想幾年。 形勢(shì)因應(yīng)1990年5月來(lái)了一位新市長(zhǎng)而發(fā)生了巨變。 很多人一看新市長(zhǎng)是農(nóng)民出身，心涼了。這么老土的市長(zhǎng)，估計(jì)他不會(huì)弄地鐵了，畢竟一個(gè)非農(nóng)民出身的位置很靠前的副市長(zhǎng)還對(duì)做專(zhuān)訪(fǎng)的記者說(shuō)過(guò)“到2000年再考慮上不上地鐵的事”（當(dāng)然記者也很懂事，沒(méi)把這句話(huà)原話(huà)照登——至于我怎么知道這句話(huà)，我們可以私聊）。小伙伴們開(kāi)始心灰意冷，開(kāi)始探索或轉(zhuǎn)行或調(diào)動(dòng)或出國(guó)或升學(xué)。不過(guò)，我那時(shí)已經(jīng)迷上了地鐵這一行當(dāng)，還沒(méi)想轉(zhuǎn)行的事。更重要的是，當(dāng)時(shí)地鐵籌建處主任金鋒先生仍然執(zhí)著推進(jìn)地鐵的各項(xiàng)前期工作，他仍然那么樂(lè)觀，讓我覺(jué)得值得堅(jiān)守下去。 沒(méi)想到那么快農(nóng)民市長(zhǎng)就讓很多人驚掉了眼鏡：他很快拍板推動(dòng)1號(hào)線(xiàn)上馬，并于1991年中成立了地鐵建設(shè)指揮部，親任總指揮。 這個(gè)總指揮也特別關(guān)心如何將土地變錢(qián)。 二、規(guī)模 1991年下半年，市建委牽頭，抽調(diào)規(guī)劃局及市地鐵籌建處(1992年底改為地鐵總公司)有關(guān)人員組成專(zhuān)項(xiàng)工作小組，對(duì)1號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)的土地使用狀況進(jìn)行調(diào)查，并分別從土地清理、規(guī)劃方案、投資效益分析和開(kāi)發(fā)理論等角度展開(kāi)研究。 到了1992年中，清理出沿線(xiàn)尚未劃撥出去的地塊共32個(gè)，用地面積合計(jì)36.4公頃。1992年8月底，市政府決定，除試點(diǎn)項(xiàng)目黃沙地塊外，再挑選部分地塊進(jìn)行整體招商。市規(guī)劃局很快挑選出24個(gè)地塊，并分別提供了各地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，核發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證；市國(guó)土局同時(shí)辦理了建設(shè)用地通知書(shū)和拆遷公告。1992年9月19日，由市建委、規(guī)劃局、國(guó)土房管局和地鐵籌建處共同舉辦廣州地鐵1號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目介紹會(huì)，向境內(nèi)外開(kāi)發(fā)商發(fā)出了項(xiàng)目邀請(qǐng)書(shū)——這就是有名的“24塊地招商”的由來(lái)。 來(lái)自香港及本地的開(kāi)發(fā)商約200余家公司參加了會(huì)議。按照項(xiàng)目邀請(qǐng)書(shū)的要求，約70余家開(kāi)發(fā)商于10月19日遞交了項(xiàng)目建議書(shū)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目建議書(shū)對(duì)擬參與開(kāi)發(fā)的地塊提交了初步開(kāi)發(fā)意向和合作方案。經(jīng)過(guò)綜合比選和磋商，逐個(gè)地塊選定合作開(kāi)發(fā)商并簽訂合作開(kāi)發(fā)合同。至1995年底，共完成了18個(gè)地塊合作開(kāi)發(fā)合同的簽訂。其中，除分別于94、95年各簽訂一個(gè)合同外，其它合同均在1993年簽訂。 32個(gè)地塊中除上述25個(gè)公開(kāi)招商地塊外，剩余地塊也辦理了建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地通知書(shū)，但沒(méi)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。至1994年，其中位于公園前兩塊地因控制中心建設(shè)辦理了規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)并推出招商；同年坑口站辦理施工用地紅線(xiàn)時(shí)爭(zhēng)取到規(guī)劃局同意擴(kuò)大征地紅線(xiàn)使站前廣場(chǎng)成為物業(yè)開(kāi)發(fā)用地并獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。至此，沿線(xiàn)共有28個(gè)地塊可用于物業(yè)開(kāi)發(fā)。至于剩余未辦理規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的那幾塊地，后來(lái)如何使用，估計(jì)這個(gè)地球上應(yīng)該沒(méi)有第二個(gè)人能都說(shuō)得清楚了。 推向市場(chǎng)的地塊總建筑面積約200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資規(guī)模超200億元（記住這是1991年的估算）。這應(yīng)該是廣州市有史以來(lái)最大規(guī)模的舊城中心區(qū)更新計(jì)劃，也是內(nèi)陸第一個(gè)大規(guī)模結(jié)合地鐵建設(shè)推進(jìn)舊城改造的綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
廣州地鐵1號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地分布
三、開(kāi)發(fā)模式
沿線(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，采取以引進(jìn)外資為主的合作開(kāi)發(fā)策略，均按組成中外合作企業(yè)（項(xiàng)目公司）進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的模式簽訂合同。合作開(kāi)發(fā)模式具有以下五個(gè)突出的特點(diǎn)：
1.地鐵公司負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)有償使用手續(xù)及項(xiàng)目所需的其它有關(guān)手續(xù)；合作開(kāi)發(fā)商提供和籌集項(xiàng)目所需全部資金，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理等具體運(yùn)作。
2.物業(yè)開(kāi)發(fā)用地由國(guó)土房管局按評(píng)估土地出讓金出讓給地鐵公司（按照評(píng)估，沿線(xiàn)地塊土地出讓金總額為32億元，如能完全實(shí)現(xiàn)，大約可解決配套人民幣資金的四成；如果計(jì)及期望利用物業(yè)開(kāi)發(fā)分擔(dān)約10億元的地鐵施工用地的拆遷安置費(fèi)用，則可解決配套資金的一半左右），待地鐵公司和合作開(kāi)發(fā)商落實(shí)合作合同后，由合作開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目公司以支付“土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)”名義給付地鐵公司；地鐵公司上報(bào)市計(jì)委獲批準(zhǔn)后直接用于地鐵建設(shè)。
3.地鐵公司提供的土地分生地（未進(jìn)行拆遷安置）和熟地（完成拆遷安置）兩種。其中，生地由合作開(kāi)發(fā)商依托項(xiàng)目公司組織拆遷安置并自行支付所需費(fèi)用；熟地由地鐵公司負(fù)責(zé)組織拆遷安置，所需費(fèi)用由合作開(kāi)發(fā)商付給地鐵公司包干使用（此種情形下合作開(kāi)發(fā)商支付給地鐵公司的土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)包含了拆遷安置費(fèi)用）。
4.在利益分配上，考慮到地鐵建設(shè)期間用資強(qiáng)度大的特點(diǎn)，決定采用近期比例大、遠(yuǎn)期比例小的利益分配方式。地鐵公司所得在近期以“土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)”（含土地出讓金在內(nèi)的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款，熟地塊還含有拆遷安置費(fèi)）的形式體現(xiàn)，近、遠(yuǎn)期收益均以固定分配方式（固定利潤(rùn)或固定物業(yè)分成）體現(xiàn)，由合作開(kāi)發(fā)展按照合同規(guī)定給付地鐵公司。
5.合作開(kāi)發(fā)商支付完畢土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)后，地鐵公司協(xié)助申請(qǐng)將土地使用權(quán)證辦至項(xiàng)目公司名下；項(xiàng)目公司可以以土地使用權(quán)抵押貸款（限于非注冊(cè)資金）。
用老百姓的話(huà)來(lái)說(shuō)，不就是“賣(mài)紅線(xiàn)”嘛（當(dāng)時(shí)比較普遍的做法）。但沿線(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)模式比一般意義的“賣(mài)紅線(xiàn)”復(fù)雜多了。由于沿線(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和地鐵工程關(guān)系密切，既需要嚴(yán)格遵循地鐵工程的技術(shù)要求和施工進(jìn)度安排，安排各個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)進(jìn)程和招商計(jì)劃；也必須在合作合同中明確物業(yè)開(kāi)發(fā)和地鐵建設(shè)的配合協(xié)調(diào)原則、辦法以及物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所為保護(hù)地鐵應(yīng)遵循的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工的程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以及出現(xiàn)緊急狀況的應(yīng)對(duì)辦法和合作雙方各自的權(quán)利、責(zé)任的劃分和轉(zhuǎn)移規(guī)定。
四、效果
從1992年至1997年，1號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)物業(yè)的推出和進(jìn)展是一個(gè)相當(dāng)熱門(mén)的話(huà)題。在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期里，境內(nèi)外的輿論界對(duì)沿線(xiàn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)展給予了高度的關(guān)注。
至2001年底，共有12個(gè)地塊拆平，7個(gè)地塊部分拆平；共有4個(gè)項(xiàng)目建成投入使用，建筑面積38萬(wàn)平方米，2個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)中。建成及在建項(xiàng)目共48萬(wàn) 平方米。其它項(xiàng)目，則由于市場(chǎng)、資金、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置等各種原因，基本處于停滯狀態(tài)，并且已有3個(gè)項(xiàng)目終止合作關(guān)系。6個(gè)未招商未拆遷及1個(gè)已終止合作關(guān)系的地塊，則于2000年底被市國(guó)土局以閑置土地為由收回；于1994年推向市場(chǎng)的2個(gè)地塊,因規(guī)劃調(diào)整改為廣場(chǎng)用地。
至2001年底，尚未結(jié)算的資料顯示：沿線(xiàn)地塊累計(jì)投入的拆遷安置費(fèi)用約28.5億元（含安置房折款），其中政府（通過(guò)地鐵公司）投入約24億元；合作開(kāi)發(fā)商投入約4.5億元（其中2億元所對(duì)應(yīng)的用地在拆遷完后需先行提供給地鐵施工使用）。上述費(fèi)用中，有約16億元對(duì)應(yīng)的拆遷范圍同時(shí)作為地鐵施工用地，該費(fèi)用因與地塊紅線(xiàn)重疊而列入地塊投資部分。因此，如不同步實(shí)施物業(yè)開(kāi)發(fā)，1號(hào)線(xiàn)工程還應(yīng)投資16億元進(jìn)行拆遷安置才能滿(mǎn)足施工用地需要，即1號(hào)線(xiàn)的工程結(jié)算數(shù)額還要在122億的基礎(chǔ)上加上16億元。
地鐵公司累計(jì)所得收益（至2001年底）包括四個(gè)部分：（1）沿線(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓現(xiàn)金收入（含土地出讓金、熟地塊的拆遷安置費(fèi)用及利潤(rùn)分配）22億元；（2）利用前期發(fā)生的拆遷安置費(fèi)用置換商品房5.8萬(wàn)平方米，價(jià)值2億元；（3）香港XX臺(tái)兩個(gè)大單元（供員工赴港培訓(xùn)用）；（4）管理費(fèi)及地塊臨時(shí)使用收入。可見(jiàn)，政府（通過(guò)地鐵公司）對(duì)于地塊的直接投入為24億元，收益不少于24 億元。從總體上看，資金收支已平衡。
僅憑這一數(shù)據(jù)，很多人認(rèn)為1號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)是白忙活或得不償失的買(mǎi)賣(mài)。地鐵公司和負(fù)責(zé)這攤業(yè)務(wù)的人員也因此遭到很多指責(zé)。
但如下數(shù)據(jù)會(huì)讓你明白：沒(méi)有1號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)就沒(méi)有廣州地鐵的今天！
1.在1號(hào)線(xiàn)建設(shè)初期的1994～1995年間，1號(hào)線(xiàn)完成建設(shè)投資約40余億元，來(lái)自沿線(xiàn)土地的收益就占了約四成。
2.1995年初，1號(hào)線(xiàn)建設(shè)的承包商集體向地鐵公司喊再不支付工程款就停工，促成了幾項(xiàng)特別重要的行動(dòng)：一是農(nóng)民市長(zhǎng)在病床上急招國(guó)土房管局局長(zhǎng)來(lái)商量動(dòng)用XX公積金；二是地鐵公司物業(yè)處老處長(zhǎng)緊急赴港找到黃沙地塊開(kāi)發(fā)商HV高層陳情，讓對(duì)方及時(shí)支付了一筆1.5億港幣土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)；三是市地鐵資金辦利用沿線(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)地鐵公司所得現(xiàn)金流進(jìn)行抵押從香港ZG銀行借了3億港幣（這里有個(gè)插曲，因?yàn)槭聭B(tài)很急，在簽訂合同前一天ZG銀行提供很厚一本英文版借款合同，我在審查合同時(shí)發(fā)現(xiàn)對(duì)方是按照土地使用權(quán)抵押作為貸款條件的——這顯然不合適，急忙讓市地鐵資金辦說(shuō)服對(duì)方進(jìn)行更改并趕在簽約前幾個(gè)小時(shí)提供了新文本）。這三項(xiàng)行動(dòng)以及其他緊急措施幫助1號(hào)線(xiàn)建設(shè)度過(guò)了斷糧危機(jī)，熬到1996年底落實(shí)JS銀行一筆40億元的貸款，讓1號(hào)線(xiàn)避免了和帝都復(fù)八線(xiàn)一樣的命運(yùn)——建建停停。
可以說(shuō)，沿線(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)幫助解決了1號(hào)線(xiàn)的啟動(dòng)資金，推動(dòng)了1號(hào)線(xiàn)的上馬，也就徹底改變了廣州地鐵的命運(yùn)。
甚至也可以說(shuō)改變了廣州的命運(yùn)。
結(jié)合1號(hào)線(xiàn)建設(shè)與物業(yè)開(kāi)發(fā)，對(duì)城市主干道中山四、五、六路的大部分進(jìn)行了擴(kuò)建（從16米拓寬到38米），相應(yīng)地，地塊承擔(dān)了本應(yīng)屬于市政工程承擔(dān)的擴(kuò)路拆遷工程投資（約10億元）；從舊城區(qū)遷往新發(fā)展區(qū)的居民，居住面積從人均7.9平方米提高到10.81平方米（84%的被拆遷戶(hù)認(rèn)為安置小區(qū)的居住環(huán)境比原來(lái)強(qiáng)得多）；混雜于中心區(qū)的工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了外遷發(fā)展（其中著名的潘高壽制藥廠，利用拆遷補(bǔ)償資金，并另外籌集部分資金，在郊區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)建成了現(xiàn)代化新廠區(qū)，面積擴(kuò)大了八倍，使生產(chǎn)能力得到了大幅度提升）。
誠(chéng)可謂，沒(méi)有“前世”的篳路藍(lán)縷，哪來(lái)“今生”的花團(tuán)錦簇！
應(yīng)該特別地感謝黎子流市長(zhǎng)！沒(méi)有他的果敢和擔(dān)當(dāng)，就沒(méi)有廣州地鐵的今天！
END
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