免费视频淫片aa毛片_日韩高清在线亚洲专区vr_日韩大片免费观看视频播放_亚洲欧美国产精品完整版

縱觀當前復雜多變的國際局勢，地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟的壓艙石，仍有很多機會等待去發(fā)現(xiàn)。就投資而言，近年來地產(chǎn)市場不乏股權(quán)投資事件，年內(nèi)就有中國奧園收購京漢股份、萬科擬入股泰禾兩起案例，可見地產(chǎn)股權(quán)投資正逐漸興起，尤其是在當前“地產(chǎn)調(diào)控+金融大監(jiān)管”的背景下，廣大投資者亟需轉(zhuǎn)變思路、抓住新時代投資機遇，因此長遠來看，股權(quán)投資、地產(chǎn)股權(quán)投資基金會是未來的方向。

與此同時，我國基礎設施領域公募REITs正式起航，日前滬深交易所雙雙就基礎設施公募REITs的相關配套業(yè)務規(guī)則公開向社會征求意見，規(guī)?？蛇_數(shù)萬億的公募REITs市場漸行漸近。

值此之際，財視中國于2020年9月25日在上海召開“第四屆地產(chǎn)股權(quán)投資與REITs年會2020”。大會得到中奧地產(chǎn)、IWG、優(yōu)鉞資管、國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟、亞洲家族辦公室協(xié)會、亞太結(jié)構(gòu)融資公會、結(jié)構(gòu)寶智能科技、融易學金融學院、睿和智庫的大力支持，眾多來自國內(nèi)外地產(chǎn)、基金、券商、銀行、資管、商業(yè)保理、融資租賃、汽車金融、企業(yè)、交易所、評級機構(gòu)、律師事務所的嘉賓蒞臨現(xiàn)場，總計約150人。

（25日會議現(xiàn)場）

財視中國創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官朱浩做大會開幕致辭：“財視中國從四年前開始關注REITs，一開始很多人認為REITs是一個融資工具，因為它可以為地產(chǎn)企業(yè)融資帶來極大的便利，但REITs其實是退出的工具，所以我們把兩者嫁接在一起，即‘股權(quán)融資之后，股權(quán)基金通過REITs退出’的模式，這也是活動名稱‘地產(chǎn)股權(quán)投資與REITs’的由來。目前，REITs還面臨一些問題，包括稅務問題、架構(gòu)搭建、最終管理者等，這些問題仍然在探討，相信在今天的討論中，嘉賓們也會各自給出一些解決方案，為行業(yè)下一步發(fā)展提供思路。”

（財視中國創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官 朱浩）

2020年是艱難的一年，現(xiàn)在疫情仍在全世界肆虐，不僅引起全球經(jīng)濟衰退，還加劇了民粹主義和全球化的回流，包括不斷升級的中美貿(mào)易摩擦，市場不確定性延續(xù)，所以企業(yè)愈發(fā)需要敏銳的洞察力與統(tǒng)攬全局的把控力。圍繞“地產(chǎn)股權(quán)投資的變局與辯局”，中奧地產(chǎn)財務中心總經(jīng)理楊小保表示：“房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟的壓艙石。首先，2020年我國的城鎮(zhèn)化率是62%，現(xiàn)在增速從每年2.3%降至1.5%，即未來城鎮(zhèn)化仍將穩(wěn)步推進，改善性需求仍會釋放。2019年房地產(chǎn)大約是16萬億規(guī)模，預計到2025年將達到18萬億左右，雖然在存量時代增速放緩，但增長仍保持穩(wěn)健。其次，過去五年房地產(chǎn)凈利潤仍然非常溫蒂，意味著行業(yè)值得投資。其三，去年起行業(yè)整體凈負債率在宏觀調(diào)控下降低，日前監(jiān)管層直接面向房地產(chǎn)劃下三道紅線，其目的是避免負債過度增長，這意味著政府在融資層面對房地產(chǎn)杠桿的管控，包括禁止“明股實債”等，從政策層面促使房地產(chǎn)市場往健康及規(guī)范化的方向發(fā)展，也促使了中國地產(chǎn)股權(quán)投資的真正回歸。”

（中奧地產(chǎn)財務中心總經(jīng)理 楊小保）

在話題“LP和GP：投資周期、投資收費、交易與退出”中，富尚資產(chǎn)董事長陳曉歐說道：“很多LP、GP的從業(yè)者仍然看好中國的房地產(chǎn)和不動產(chǎn)投資，表示會維持原來的策略不變，部分甚至還在考慮加碼，因為從全球范圍來看，中國房地產(chǎn)市場有巨大的吸引力，尤其是與歐洲市場、印度市場、東南亞等市場相比，而且在全球單邊主義加劇的情況下，中國正不斷擴大開放的范圍?，F(xiàn)在全球處于經(jīng)濟寒冬，疫情更是雪上加霜，但是通常危與機總是并存的，參考2003年，中國經(jīng)濟在SARS結(jié)束后絕地反彈、進入黃金發(fā)展期，因此雖然2020年黑天鵝頻出，但這種大變革中往往隱藏許多新的甚至更大的機會，這是從業(yè)者需要留意的。”

金茂資本開發(fā)融資部投資總監(jiān)張懷辭認為：“以前LP更多是機構(gòu)投資人，我們的主要業(yè)務也是放在股權(quán)，但今年由于疫情影響，很多信托公司開始加入。站在開發(fā)商角度，特別是國企、央企，股權(quán)資金的需求一直比較旺盛，所以在開發(fā)項目的股權(quán)融資方面我們也在不斷探索，一方面是深耕機構(gòu)投資人LP，另一方面是借助信托打開私行融資渠道。此外，今年非標市場嚴重缺乏資產(chǎn)，很多高凈值個人通過信托或其他財富管理渠道與我們合作，如果能充分打開私行銷售渠道，這部分投資人也可以納入股權(quán)投資或夾層投資中?！?/p>

（圓桌討論，從左依次為張尉、陳曉歐、相楠、張懷辭）

房地產(chǎn)行業(yè)已進入下行周期，部分企業(yè)被迫出清，同時房企融資成本持續(xù)上升，也會釋放相應的不良資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)的問題將越來越突出，把控和處置風險成為首當其沖的問題。另一方面，參與不良資產(chǎn)投資既能為自身獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，又能幫助企業(yè)走出困境、助力實體經(jīng)濟的發(fā)展，特別是疫情發(fā)生后，國內(nèi)涌現(xiàn)出大量投資機會。圍繞“新形勢下，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)特殊投資機會和風險化解”，上海國資經(jīng)營投資部門負責人陳根興指出：“不良資產(chǎn)投資未必直接跟房地產(chǎn)相關，但后者往往是前者最直接、最顯性的物理載體。介入房地產(chǎn)不良資產(chǎn)投資后，不論是債權(quán)債務關系的重組還是底層資產(chǎn)的重整，都是把資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流的過程，從而實現(xiàn)投資的退出。所以我們的不良資產(chǎn)投資一直遵循兩條現(xiàn)金流線，第一條是內(nèi)生現(xiàn)金流線，指資產(chǎn)可以主動通過出售、出租或再融資來換取現(xiàn)金流的能力，當項目本身無法實現(xiàn)自循環(huán)，就啟用第二條線，就是讓資產(chǎn)被動打折或通過司法處置來換取現(xiàn)金流。如果這兩條先能覆蓋住投資的本金和收益，則符合主要的核心投資邏輯?！?/p>

中奧地產(chǎn)資本運營總經(jīng)理鄧智超表示：“對于不良資產(chǎn)，如果是單項目，從三個性質(zhì)維度來保障安全，一是安全性，原則上靜態(tài)的單項目不加杠桿的利潤指標是8%-10%，但過程中會加杠桿，從自有資金收益回報率角度而言，設定在年化30%以上；二是可實施性或者叫做可操作性，后續(xù)銷售回款要能實現(xiàn)及可期，法拍或債權(quán)先進入再轉(zhuǎn)物權(quán)與股權(quán)路徑結(jié)合財法稅等能經(jīng)得起推敲與推演；三是成本約束性，也就是后續(xù)工程成本、資金、人力成本拍摸是否超出上限。多項目的資產(chǎn)包決策規(guī)則則更加復雜，涉及到從金融風險與經(jīng)營風險兩個維度判斷是否能贏多虧少，對包里多項目進行分層、分級、分類和分結(jié)構(gòu)等打開查驗?！?/p>

（圓桌討論，從左依次為程阿楠、陳根興、鄧智超、何煜）

開年新冠疫情的爆發(fā)雖然對靈活辦公行業(yè)造成沖擊，但也帶來新的機會，而且長期來看，靈活辦公行業(yè)的結(jié)構(gòu)性需求在不斷增加。IWG集團中國區(qū)總經(jīng)理胡懋以“后疫情時代的靈活辦公趨勢”為題發(fā)表了演講：“年初疫情來襲令很多公司只能采取在家辦公的措施，但時間長了，缺乏辦公氛圍導致精力難以集中、員工間缺少互動、家用網(wǎng)絡難以保證數(shù)據(jù)安全性等弊端逐漸顯現(xiàn)。同時，今年很多公司需要的辦公空間減少，但在傳統(tǒng)租賃模式下，仍需支付全額辦公室租金，這就造成辦公運營成本的浪費。針對這些問題，靈活辦公是良好的解決方案，它通過去中心化的布局減少固定租賃面積，但在共享辦公或聯(lián)合辦公的場所，保證設施完善且數(shù)據(jù)安全。因此，靈活辦公有兩大優(yōu)勢，一是節(jié)省辦公成本，二是給予員工更多靈活性和授權(quán)，挽留更多人才?！?/p>

（IWG集團中國區(qū)總經(jīng)理 胡懋）

自證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）以來，多地先后著手推進試點政策落地。盡管商業(yè)地產(chǎn)不在本次REITs項目試點范圍內(nèi)，但結(jié)合發(fā)達國家歷史經(jīng)驗看，商業(yè)地產(chǎn)REITs推行最快的時期，往往是該國房地產(chǎn)市場承受壓力或商業(yè)地產(chǎn)需要轉(zhuǎn)型的時候，而我國商業(yè)不動產(chǎn)正處于這個節(jié)點，因此REITs項目試點必將擴展至商業(yè)地產(chǎn)領域。在圓桌討論“存量商業(yè)地產(chǎn)投資與REITs”中，朗詩青杉資本副總經(jīng)理兼基金管理部董事總經(jīng)理方旭東闡述道：“對于計劃出手的資產(chǎn)，如果背后投資人當初設定的投資期限相對長，我們的策略是今年不賣，因為今年不是理想時機，今明兩年現(xiàn)金流資產(chǎn)預期不強；如果資金會很快退出，就盡快出售，相對容易的落地方向包括地方國資、民資。投資方面，鑒于國內(nèi)外環(huán)境不太樂觀，建議保持謹慎，但抵抗性、防御性強的項目仍然值得考慮，但一定要提高投資標準。相比以往，今年投資要更關注資產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流?！?/p>

ARA亞騰集團中國區(qū)總裁呂志偉表示：“中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在最大的痛點仍然在于退出，中國還沒有規(guī)模足夠大的固定收益、或者追求穩(wěn)定收益回報的投資群體，但很多領域還是需要的。未來資金要尋找體量較大的投資方向，公募REITs就是其中之一，它成長起來后，足以支撐國內(nèi)的投資基金。同時公募REITs也增加了收儲驅(qū)動，助力中國的商業(yè)地產(chǎn)回歸國際邏輯?！?/p>

在匯力基金上海公司董事總經(jīng)理薛幼聞看來：“經(jīng)過疫情大考，行業(yè)將更快轉(zhuǎn)向精細化發(fā)展的過程。市場經(jīng)過幾十年的發(fā)展，對于很多資產(chǎn)，很難再有短時間提升資產(chǎn)規(guī)模的機會，對此我們首先要去發(fā)掘價位更低的資產(chǎn)，其次是增強主動管理，挖掘其中的空間，努力提升運營凈現(xiàn)金流。具體而言，一是從基金管理人的視角轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)運營思路，平衡人力、財務等，達到收益最大化；二是在成本中加入時間軸；其三，基金管理周期有一定年限，因此要通過條款量化、對賭等事先協(xié)商，以便未來退出時實現(xiàn)損失最小化?！?/p>

（圓桌討論，從左依次為張平、方旭東、呂志偉、薛幼聞）

根據(jù)《通知》，我國公募REITs將率先在基礎設施領域落地，包括新基建、工業(yè)園區(qū)、物流倉儲等。圍繞話題“新基建投資與公募REITs”，蘇寧控股集團不動產(chǎn)投融資總裁蔣海洋認為：“對于公募REITs，最重要、最核心的是底層資產(chǎn)的運營能力，因為所有的分紅、派息都來自租金回報率和整體服務的現(xiàn)金流，因此要更多發(fā)揮資產(chǎn)原始權(quán)益人的作用；第二是資產(chǎn)的變現(xiàn)和運營能力；第三，要在當下的中國建立起完整的定價市場，因為從國外成熟市場來看，資產(chǎn)的定價回報需要有定價權(quán)在其中?！?/p>

遠洋資本副總經(jīng)理、基金業(yè)務中心總經(jīng)理鄭凡明強調(diào)：“過去數(shù)據(jù)中心是大家不太關注的行業(yè)，本身又是資金密集型，所以三大運營商之外的主流運營商規(guī)模都較小，大都采取租賃模式?，F(xiàn)在根據(jù)公募REITs的規(guī)定，首先產(chǎn)權(quán)要清晰，必須是自持的物業(yè)。鑒于過去很多穩(wěn)定運營的數(shù)據(jù)中心基本是‘二房東’模式，符合現(xiàn)有REITs規(guī)定的資產(chǎn)較少，因此需要從收購土地、開發(fā)運維開始做起，而這是一個較長的周期，可能需要3-4年才能符合REITs條件。”

東久中國首席投資官王瑛珮表示：“目前來看，公募REITs大家關注的焦點主要有幾個：第一是稅收，目前業(yè)內(nèi)暫時采取類REITs的股債結(jié)構(gòu)進行處理，雖然不是特別理想，但已接近新加坡、日本等成熟市場的效果；第二，結(jié)構(gòu)復雜，現(xiàn)在來看有四層結(jié)構(gòu)，這主要是基于現(xiàn)狀立法和監(jiān)管要求，試點成功后不排除后續(xù)出臺立法簡化的可能；第三，首次試點局限于基礎設施，其中真正對后續(xù)不動產(chǎn)有較大借鑒意義的是產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流?！?/p>

（圓桌討論，從左依次為劉煥禮、蔣海洋、鄭凡明、王瑛珮）

在主題發(fā)言“新加坡REITs市場和上市路徑”中，中聯(lián)基金國際業(yè)務負責人李鵬暢談：“新加坡REITs與國內(nèi)公募REITs對企業(yè)、發(fā)行人的意義基本一致，但前者有一些更特殊的意義。首先，它是境外資本市場上市，在引入境外優(yōu)質(zhì)投資人的同時，也拓展了企業(yè)境外投資的路徑，從而給發(fā)行人在境外的資產(chǎn)配置提供了新的通道。其次，引入長期穩(wěn)定的權(quán)益型資本持有重資產(chǎn)，回流資金為開拓新資產(chǎn)、提升國際化運營管理能力提供資本助力。第三，相對保留對資產(chǎn)的控制權(quán)和運營管理權(quán)，繼續(xù)享有資產(chǎn)的運營收益和升值收益。最后，實現(xiàn)輕重資產(chǎn)的分離，'345新規(guī)'下，通過REITs 盤活存量持有型不動產(chǎn)，引入權(quán)益型資本，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，以及制定長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃具有重要意義?！?/p>

（中聯(lián)基金國際業(yè)務負責人 李鵬）

在“工業(yè)園區(qū)/物流地產(chǎn)+REITs”討論中，易方達資產(chǎn)總經(jīng)理助理梁余音認為：“對于公募REITs的運營管理，國內(nèi)公募基金管理人長期面對二級市場，具備較強的投研能力、標準化資產(chǎn)管理能力和風險管理能力，也具備面向公眾的發(fā)行經(jīng)驗，但在物產(chǎn)運營管理上還需要加強。如何與資產(chǎn)管理人的運營管理經(jīng)驗相融合，共同為投資者利益服務，是管理好公募REITs的關鍵問題。”

富春瑞資資管總經(jīng)理穆文濤分享道：“從運營層面來看，隨著技術(shù)進步，工業(yè)與物流資產(chǎn)所需的極限需求場景越來越多，因此在保持不動產(chǎn)的穩(wěn)健收益及相對通用性、通過縱向延伸增強資產(chǎn)的差異性優(yōu)勢方面，就需要兩個維度的精確權(quán)衡。從收益的構(gòu)成來看，做REITs一定要考慮到不動產(chǎn)收益與運營收益之間的區(qū)別與兩者之間的界定，前者主要是較穩(wěn)定的租金收入，而后者則是較高風險的運營收入。我們富春網(wǎng)營的重點方向，是根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的需求，在物業(yè)設計、底層運營模式及智能化配置方面做一定程度的縱向深入，以打造自有品牌的不動產(chǎn)差異化優(yōu)勢。”

在聯(lián)合資信結(jié)構(gòu)融資部高級分析師朱琳看來：“一線城市物流地產(chǎn)行業(yè)凈收益率能達到6%-8%左右，部分運營較好的甚至更高，同時一線城市土地資源稀缺，隨著電商和第三方物流的發(fā)展基本處于一庫難求的狀態(tài)，這種稀缺性使得一線城市物流地產(chǎn)的保值增值較有優(yōu)勢。但另一方面，整體物流地產(chǎn)也存在結(jié)構(gòu)性失衡，因為建設標準尚未統(tǒng)一，部分欠發(fā)達地區(qū)低水平重復建設的問題較突出。這些都是評級時要重點關注的?！?/p>

（圓桌討論，從左依次為江南、梁余音、穆文濤、李鵬、朱琳）

為表彰在地產(chǎn)投資領域做出杰出貢獻的機構(gòu)和個人，由財視中國發(fā)起的“第四屆地產(chǎn)股權(quán)投資·介甫獎”頒獎典禮在9月25日與大會同期舉辦。

（頒獎典禮現(xiàn)場）

歷經(jīng)三個多月的嚴格評選，在近百名地產(chǎn)投資領域從業(yè)者的見證下，深創(chuàng)投不動產(chǎn)、金茂資本、朗詩青杉資本共同摘取“杰出地產(chǎn)基金管理人”桂冠，“優(yōu)秀REITs項目”獎項由“中聯(lián)基金-中交路建清西大橋REITs”獲得，蘇寧控股集團蔣海洋贏得“特殊成就獎”榮譽。

聲明：本文內(nèi)容來自“第四屆地產(chǎn)股權(quán)投資與REITs年會2020”上的嘉賓發(fā)言，僅代表嘉賓個人觀點，不構(gòu)成任何投資建議，切勿直接作為投資依據(jù)。市場瞬息萬變，投資請三思而后行。