根據(jù)滬規(guī)土資綜規(guī)〔2015〕704號文第十二條：經(jīng)批準(zhǔn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的非居住房屋，停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為被拆除房屋建筑面積每平方米100-350元。房屋所有人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過被拆除房屋建筑面積每平方米350元的，應(yīng)當(dāng)提供實(shí)施房屋補(bǔ)償前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。區(qū)（縣）征地事務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評估，并按照評估結(jié)果予以補(bǔ)償。
但實(shí)踐中，廠房的所有人往往并不實(shí)際經(jīng)營，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償對象一般是由法院判給實(shí)際經(jīng)營人即承租人。
問題是在廠房對外出租的情況下，租賃合同對拆遷補(bǔ)償情形的約定、合同效力以及性質(zhì)都會(huì)影響到停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
一、租賃合同如果無效，拆遷人針對實(shí)際經(jīng)營者提供的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償仍可以得到支持。
租賃合同無效情形主要是違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法，沒有取得建筑工程規(guī)劃許可證或者是臨時(shí)建筑未經(jīng)批準(zhǔn)，以上情形雖然導(dǎo)致合同無效，但是只要實(shí)際經(jīng)營者符合相應(yīng)條件，存在停產(chǎn)停業(yè)損失的，仍會(huì)得到支持。具體條件為：
1、實(shí)際經(jīng)營者需要在承租廠房內(nèi)辦理了營業(yè)執(zhí)照，并有實(shí)際經(jīng)營活動(dòng)。
租賃合同無效或部分無效，但并不一定導(dǎo)致無法辦理營業(yè)執(zhí)照，如果主張停產(chǎn)停業(yè)損失首先需要能夠證明生產(chǎn)經(jīng)營合法，在（2010）滬二中民二（民）終字第1788號判決書中，二審法院認(rèn)為“進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的，必須根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，辦理相應(yīng)的營業(yè)執(zhí)照。由于上訴人在系爭房屋內(nèi)經(jīng)營菜館，未能辦理營業(yè)執(zhí)照，故原審法院認(rèn)為其系非法經(jīng)營并無不當(dāng)?！?/span>
2、拆遷人或者補(bǔ)償單位在對拆遷廠房評估并實(shí)際補(bǔ)償時(shí)明確了停產(chǎn)停業(yè)損失賠償項(xiàng)目。
實(shí)踐中，法院認(rèn)定停產(chǎn)停業(yè)損失往往需要結(jié)合拆遷人的評估報(bào)告，對具體補(bǔ)償項(xiàng)目進(jìn)行審查，如果具體補(bǔ)償項(xiàng)目中并未包括停產(chǎn)停業(yè)損失，或者拆遷人證明停產(chǎn)停業(yè)損失項(xiàng)目并非針對承租人實(shí)際利用的部分，那么也不會(huì)支持。例如，在（2011）滬二中民二（民）終字第1826號案中，二審法院認(rèn)為：對上訴人主張的停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償，由于上訴人將系爭房屋用作倉庫，而根據(jù)拆遷人的解釋，對該部分租賃部位并沒有給予相應(yīng)的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，因此被上訴人所得的房屋拆遷款中不包括上訴人租賃部分的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，故上訴人主張此項(xiàng)補(bǔ)償，于法無據(jù)。
二、租賃合同明確約定發(fā)生動(dòng)遷等情形時(shí)承租人不享有相關(guān)補(bǔ)償?shù)?，如無欺詐、脅迫以及顯示公平等情形，法院傾向于按照租賃合同約定處理。
在（2011）虹民三（民）初字第580號案件中，法院認(rèn)為“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。2005年10月后，被告承租部位基本固定，雙方權(quán)利義務(wù)亦明確。天鎮(zhèn)路位于虹鎮(zhèn)老街地區(qū)，長期處于可能拆遷狀態(tài)，原、被告雙方對此均有較明確的認(rèn)識，故自2005年10月起，雙方租賃協(xié)議均約定：如租賃期內(nèi)遇到動(dòng)遷，租賃協(xié)議即告終止，被告認(rèn)可不對被告進(jìn)行任何動(dòng)遷補(bǔ)償，至于被告辯稱原告利用其強(qiáng)勢地位，迫使被告接受而非被告的真實(shí)意思表示的意見,與查明事實(shí)不符,本院不予采信；”
三、租賃合同約定發(fā)生動(dòng)遷時(shí)承租人無條件搬遷，僅能證明承租人同意搬遷，無法得出承租人放棄動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)論。
租賃合同約定發(fā)生動(dòng)遷時(shí)承租人無條件搬遷，但拆遷人針對廠房做出了停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償決定，發(fā)生爭議后出租人認(rèn)為停產(chǎn)停業(yè)損失系按照廠房面積補(bǔ)償給所有人，承租人認(rèn)為租賃合同僅約定承租人搬遷但未明確承租人放棄動(dòng)遷補(bǔ)償權(quán)利，法院傾向于支持承租人享有停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。在（2011）滬二中民二（民）終字第438號案中，二審法院認(rèn)為“租賃合同約定如遇動(dòng)遷，國青公司無條件搬遷，應(yīng)視為國青公司同意在發(fā)生動(dòng)遷時(shí)搬離，尚無法得出國青公司放棄動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)論，金塑廠認(rèn)為國青公司無權(quán)主張動(dòng)遷補(bǔ)償款的理由不能成立，本院不予采納”
四、租賃合同到期后發(fā)生拆遷，承租人并未與出租人建立不定期租賃關(guān)系，承租人主張停產(chǎn)停業(yè)損失的，法院不予支持。
此種情形下，一般是租賃合同到期后，承租人與出租人達(dá)成新的動(dòng)遷問題協(xié)議，約定針對動(dòng)遷的具體補(bǔ)償方案以及搬遷措施，因租賃合同已經(jīng)到期，不存在租賃期內(nèi)發(fā)生停產(chǎn)停業(yè)的事實(shí)，除非拆遷人評估報(bào)告中明確了停產(chǎn)停業(yè)部分的具體項(xiàng)目系針對承租人，否則法院傾向不再支持承租人的停產(chǎn)停業(yè)訴訟請求。
五、租賃合同到期后發(fā)生拆遷，但承租人與出租人已經(jīng)建立不定期租賃關(guān)系的，拆遷評估時(shí)承租人仍在租賃關(guān)系中，承租人依然可以主張停產(chǎn)停業(yè)損失。
租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。不定期租賃中任何一方均可以解除租賃合同，但需要給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。在（2013）滬一中民二（民）終字第2274號案件中，法院認(rèn)為“對于涉及租賃的865.63平方米的房屋，由于在評估時(shí)某公司仍系不定期租賃關(guān)系的承租人，故該部分的停工停業(yè)損失346,252元亦應(yīng)歸某公司所有?！痹冢?014）滬一中民二（民）終字第1378號案中，法院也認(rèn)為“2011年11月30日系爭房屋租賃合同到期后，雙方以各自的行為建立了不定期租賃關(guān)系，在上訴人已從岳陽街道處領(lǐng)取了全部補(bǔ)償款后，其應(yīng)對房屋動(dòng)遷期間仍為承租人的被上訴人進(jìn)行相應(yīng)的安置補(bǔ)償。關(guān)于停產(chǎn)、停業(yè)損失，因受拆遷影響，被上訴人在系爭房屋內(nèi)實(shí)際經(jīng)營至2013年5月止，故該筆款項(xiàng)應(yīng)補(bǔ)償給被上訴人?！痹冢?015）滬一中民二（民）終字第1219號案中，法院亦認(rèn)可“雙方的租房協(xié)議書中雖約定于2010年12月7日到期，但到期后，李景財(cái)仍繼續(xù)使用租賃房屋并按合同約定給付租金，活動(dòng)房廠對此亦未提出異議。故法院認(rèn)為，雙方屬于不定期租賃，其有權(quán)享受停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。”
綜上，我們建議承租人在租賃廠房過程中，注意租賃條款設(shè)計(jì)并注意租賃合同效力，避免合同無效以及條款約定不明帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)。
