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因城市建設(shè)、擴(kuò)建、改建等需求，涉及到的征收拆遷賠償問(wèn)題日益增多且突出。在征收拆遷補(bǔ)償中，會(huì)涉及到承租人的租金、裝飾裝修、停產(chǎn)停業(yè)、搬遷費(fèi)等權(quán)益保護(hù)問(wèn)題。

原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（已被《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（2011年1月21日發(fā)布并實(shí)施）廢止）對(duì)承租人利益保護(hù)規(guī)定得較為詳細(xì)。但被此后頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》廢止，且后者明確限定：為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償【1】。

雖然實(shí)踐中承租人也有被列為被征收人而進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償并獲支持的案例，如福建省高級(jí)人民法院在（2013）閩民終字第332號(hào)民事判決書中認(rèn)為：“江丹熙作為房屋承租人（使用人）有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，其與住建局簽訂的《征補(bǔ)協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容也不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》雖規(guī)定征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予補(bǔ)償，但并未規(guī)定征收人不能直接對(duì)被征收房屋的承租人進(jìn)行補(bǔ)償”。

但，實(shí)踐中更多的情形通常為出租人作為房屋所有權(quán)人與政府簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，獲得補(bǔ)償，而忽略承租人的合法權(quán)益。《商品房屋租賃管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第6號(hào)）第七條規(guī)定，“房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時(shí)的處理辦法”。雙方若對(duì)于房屋拆遷后對(duì)承租人的補(bǔ)償進(jìn)行了約定，則根據(jù)雙方約定處理。以下僅對(duì)雙方未進(jìn)行約定時(shí)的法律規(guī)定及實(shí)務(wù)判例進(jìn)行分析。

根據(jù)《合同法》第二百三十一條及第九十六條規(guī)定，因不可歸責(zé)于承租人的事由，租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。合同自解除通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除；

另根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》（京高法發(fā)[2013]462號(hào)）第十二條之規(guī)定，房屋租賃合同履行過(guò)程中，拆遷人取得房屋拆遷許可證或其他合法審批手續(xù)，并發(fā)布拆遷公告，當(dāng)事人據(jù)此要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持。此處的當(dāng)事人，并未限定為出租人或承租人，故任何一方均有權(quán)據(jù)此要求解除合同。

但，值得注意的是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十四條【2】，若出租人發(fā)出解除通知，而承租人對(duì)此在三個(gè)月內(nèi)未予任何回應(yīng)的，人民法院會(huì)認(rèn)定合同在承租人收到解除通知之日起解除。江蘇省昆山市人民法院在(2014)昆民初字第2075號(hào)租賃合同糾紛中認(rèn)為：原告于2013年12月11日收到被告精模公司解除合同通知后，既未在合理期間內(nèi)交納應(yīng)交租金，也未在三個(gè)月內(nèi)提出對(duì)合同解除的異議，故被告精模公司該份合同解除通知已生效，本院依法認(rèn)定原告與被告精模公司簽訂的合同編號(hào)為46#的《廠房租賃合同》于2013年12月11日解除。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條第(四)項(xiàng)定：“因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！彼詫?duì)于裝飾裝修補(bǔ)償上，雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則，對(duì)裝飾裝修部分予以酌情分配。

實(shí)踐中，法院在尊重雙方約定的基礎(chǔ)上，對(duì)于裝飾裝修費(fèi)用的認(rèn)定也并非完全依據(jù)“誰(shuí)投入誰(shuí)享有”原則。典型案例如江蘇省高級(jí)人民法院 (2013)蘇民終字第0242號(hào)民事判決，“雖然雙方在合同中沒(méi)有就新金陵公司租賃期間改建及裝飾裝修部分拆遷時(shí)如何處理進(jìn)行明確約定，但合同第七條明確約定，改建部分的所有權(quán)歸屬于潤(rùn)輕公司，新金陵公司享有租賃使用權(quán)。因此，出租人潤(rùn)輕公司對(duì)承租人新金陵公司改建、裝飾裝修部分也享有相應(yīng)的權(quán)利，原審法院依據(jù)誰(shuí)投入誰(shuí)享有的原則確定該部分拆遷時(shí)補(bǔ)償款全部歸新金陵公司所有違反了雙方合同約定，侵犯了出租人潤(rùn)輕公司的利益，亦無(wú)法律依據(jù)。對(duì)于該部分拆遷補(bǔ)償款的處理，應(yīng)該按照雙方合同約定，結(jié)合實(shí)際投入、租賃合同的履行情況綜合予以考量。”

就停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償?shù)姆峙鋯?wèn)題，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條明確規(guī)定了作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

另外，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》（京高法發(fā)[2013]462號(hào)）第13條對(duì)此進(jìn)行了相對(duì)更加詳細(xì)的規(guī)定：房屋租賃合同履行過(guò)程中遇拆遷解除，當(dāng)事人就停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)姆峙浯嬖跔?zhēng)議，合同對(duì)此有約定的，依約定處理，合同沒(méi)有約定或約定不明的，應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）承租人（或次承租人）以拆遷房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在此實(shí)際經(jīng)營(yíng)，其要求出租人給付拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中確定的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，一般?yīng)予支持。出租人以拆遷房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所也辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償可在其與承租人（或次承租人）之間合理分配。（2）對(duì)于存在房屋性質(zhì)以租賃為主要用途、租賃合同剩余期限較短等情形的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償可在承租人（或次承租人）與出租人之間進(jìn)行合理分配，但出租人分得的數(shù)額不宜超過(guò)50%。（3）有證據(jù)證明拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議確定不補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失，或者補(bǔ)償協(xié)議尚未簽訂，出租人亦未取得該補(bǔ)償費(fèi)，承租人要求出租人支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，不予支持。承租人可待出租人取得補(bǔ)償后再行主張權(quán)利或通過(guò)其他行政途徑解決。（4）房屋拆遷公告發(fā)布時(shí)租賃合同已經(jīng)期滿終止，承租人要求出租人給付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，不予支持。?）拆遷公告發(fā)布后房屋實(shí)際拆遷騰退前，租賃合同期滿終止，且出租人已經(jīng)取得停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，承租人要求出租人給付該補(bǔ)償費(fèi)的，可酌情予以支持。

當(dāng)事人就拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額等有爭(zhēng)議的，法院在必要時(shí)可以就相關(guān)事實(shí)咨詢拆遷人予以確定。

房屋所有權(quán)人在簽署拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)通常會(huì)對(duì)補(bǔ)償款的性質(zhì)進(jìn)行約定。未予約定而僅給予一次性綜合補(bǔ)償?shù)模藭r(shí)法院的自由裁量空間較大。江蘇省高級(jí)人民法院 (2013)蘇民終字第0242號(hào)民事判決中，對(duì)綜合補(bǔ)償款，考慮了房屋用途問(wèn)題及實(shí)際承租戶額外補(bǔ)償（涉案被拆遷房屋中實(shí)際上多數(shù)為經(jīng)營(yíng)性用房，新金陵公司承租后進(jìn)行了投入改建及裝飾裝修，并對(duì)外進(jìn)行招租，因此，新金陵公司對(duì)獲得額外補(bǔ)償確實(shí)起到一定的作用）；并參照周邊工企單位拆遷補(bǔ)償結(jié)果以及潤(rùn)輕公司的實(shí)際困難等因素；另考慮整體被拆遷房屋的實(shí)際現(xiàn)狀在承租人與出租人之間進(jìn)行合理分配。上海市虹口區(qū)人民法院 （2015）虹民三（民）初字第2637號(hào)民事判決書中，法院考慮原告實(shí)際使用房屋的情況、原、被告的實(shí)際損失及剩余租期等因素，酌情在原、被告之間分配。對(duì)于設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用及搬場(chǎng)費(fèi)用，由于系爭(zhēng)房屋由原告溶匯公司實(shí)際使用，該費(fèi)用應(yīng)由其按照使用面積取得相應(yīng)部分。

既然《商品房屋租賃管理辦法》明確規(guī)定了房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定房屋被征收或者拆遷時(shí)的處理辦法，則證明其給予了當(dāng)事人根據(jù)雙方意思自由約定的空間。站在承租人角度，建議在約定時(shí)最好明確：一旦房屋遇到拆遷，對(duì)租賃合同的解除、設(shè)備搬遷及安裝費(fèi)用補(bǔ)償、無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用的補(bǔ)償、房屋裝飾裝修補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等所有可能發(fā)生的因素均進(jìn)行詳細(xì)的列舉式約定，切記盡量避免將其約定為不可抗力，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。如此既可尊重雙方意思自治，同時(shí)避免房屋拆遷時(shí)產(chǎn)生的糾紛。

注釋：

【1】《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:（一） 被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二） 因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三） 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

【2】《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十四條

“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持?！?/span>