疫情期間如何談減免租金（適用于小型商業(yè)地產(chǎn)項目）
作者｜盧鵬（商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)，微信號：LATO7437）
*本文經(jīng)作者授權發(fā)布，不代表其供職機構及「高杉LEGAL」立場與觀點，且不作為針對任何個案的法律意見或建議*
作者說明：本文僅限用于小型商業(yè)地產(chǎn)項目，不適用于大型MALL、寫字樓或聯(lián)營業(yè)態(tài)。
自2020年1月下旬開始出現(xiàn)新冠疫情到現(xiàn)在已有兩個多月，對于全國人民的生活影響堪比戰(zhàn)爭時期，進而導致了市面上多數(shù)線下商業(yè)零售活動近乎停滯（保障基本民生的超市業(yè)態(tài)除外）。隨著物資、物流的逐漸恢復以及國家、各級政府的有序推進復工復產(chǎn)，各類商業(yè)店鋪均在漸漸開門營業(yè)。但是對于疫情期間所因各類商業(yè)地產(chǎn)項目無法正常經(jīng)營的損失，卻已成為了各個出租方與租戶之間的矛盾焦點。尤其是小型的商業(yè)地產(chǎn)項目以及個人房東，面對眾多租戶的聚眾、抗議等問題不知所措。
目前來看，此類矛盾有著擴大的趨勢，今天在此向各小業(yè)主、出租方、房東或商業(yè)管理公司提供一些解決思路以及今后應當予以避免此類矛盾的方式方法，希望能夠給予大家以參考。
一、商業(yè)地產(chǎn)中商鋪無法開業(yè)的成因
對于目前商業(yè)地產(chǎn)中的商鋪，應當區(qū)分原因后分別對待，如確系無法開業(yè)的，才能夠考慮給予減免。
（一）因地域原因造成無法開業(yè)而要求減免的
此類因地域原因而無法開業(yè)的占主要多數(shù)，主要是以武漢市以及湖北的其他區(qū)域為主。由于處于疫區(qū)核心地帶，出于公共安全考慮而無法開業(yè)的，確系不能克服的情形。所以零售業(yè)商鋪無論是出租方還是租戶，均是做出了極大的犧牲來保障更多人的安全。此類要求減免的，應當本著公平的原則而相互免責，同時雙方應積極協(xié)商后考慮減免情形。
（二）因城市行政命令而要求減免的
目前國內(nèi)部分城市，以行政公告的方式明文要求部分處于疫情易爆發(fā)的場所停業(yè)、封閉，此類項目的無法開業(yè)經(jīng)營，屬于出租方無法克服的情形，出租方與租戶均有損失。此類情形下的減免，應當充分考慮雙方的具體情況。
1、政府文件明確要求不能商業(yè)項目開業(yè)經(jīng)營的，屬于不可克服的不可抗力情形。此類情形下應當對于出租方予以免責，也應當給予租戶免責。對于雙方的損失，雙方均應協(xié)商后解決。
2、政府文件明文要求部分商鋪業(yè)態(tài)不能開業(yè)經(jīng)營的，如浴池、網(wǎng)吧、理發(fā)店、餐飲業(yè)等場所不準開業(yè)的，此屬于政府強制性要求，不屬于商戶責任。商戶無法經(jīng)營的情形屬于不可克服的不可抗力，出租方應當向租戶免責，并免除租金。
3、政府文件明確要求部分業(yè)態(tài)有限度的開業(yè)經(jīng)營的，如餐營業(yè)不得以堂食方式經(jīng)營，或只有租戶的防控措施經(jīng)行業(yè)主管部門檢查驗收通過后才可經(jīng)營的，不屬于出租方責任。此類情形下給予減免由出租方自行決定，但非必須給予，因為租戶仍可通過外賣、送餐、網(wǎng)絡銷售等方式進行銷售，不存在無法開業(yè)經(jīng)營的情形。
（三）因出租方原因要求減免的
如非在核心疫情區(qū)域或疫情較嚴重的區(qū)域，且政府無明文要求不可開業(yè)的，但由于商業(yè)項目因無法達到開業(yè)標準（如無法做到消殺防控、或因無法開動制暖通風而造成的項目場地溫度過低而無法開業(yè)的、又或沒有儲備足夠最低標準的口罩等防護措施的），此類項目屬于出租方的責任，出租方應當給予租戶減免。因為該無法經(jīng)營并非租戶原因，而是由于出租方多數(shù)是出于成本、人員、設計缺陷等問題造成的無法通過主管部門驗收，進而致使商戶無法開業(yè)。
（四）因租戶原因要求減免
因租戶原因而要求減免的，通常有三類情形：
1、租戶主要負責人、技能供應者（如主廚、表演者、主要服務者等）身在疫區(qū)受控或已身故的，此類情形下可以認定為無法克服。但需要注意的是，該認定需要有相關文件或證據(jù)予以證明后才能認定。如符合該情形，出租方應當給予此類業(yè)態(tài)租戶一定的幫助或扶持。
2、租戶因客流減少而導致銷售下滑要求減免的，不屬于必須給予幫助或扶持的情形。任何生產(chǎn)、銷售等市場行為均具有一定的風險性，隨時均具有生意興隆或失敗的可能性。疫情期間如出租方非有國企的話，也并未獲得相關政策扶持的優(yōu)惠，同樣也是在承受著一系列的損失，人員工資、貸款利息也得按時交付且未獲得減免。如因疫情期間客流減少就被租戶要求出租方進行減免，明顯有失公平（租戶的損失并非由于出租方造成，租戶不應把自己的損失讓出租方來承擔）。租戶如能妥善協(xié)商，雙方共克時艱，則出租方可考慮相互幫助扶持。
3、租戶本身就長期經(jīng)營困難、拖欠租金而趁機要求減免的，不屬于必須給予幫助或扶持的情形。此類租戶自身基本沒有存活能力，屬于長期虧損狀態(tài)，可不予考慮任何要求，不如乘早止損，盡快結束拖欠狀態(tài)終止雙方合同。
二、如何同租戶談減免
（一）減免是情份，不是本份
需要明確的是，除了因疫情核心區(qū)域或政府明文要求又或出租方原因?qū)е聼o法經(jīng)營的情形之外，出租方與租戶不存在法定減免義務。所以我用通俗的話來表述就是“減免是情份，不是本份”。這是因為給予商戶減免，應當屬于一種本著人道主義情懷的因素給予長期互幫互助的伙伴的好意施惠，但并非強制性要求，這屬于基本原則。且實踐之中的減免情形，往往存在著巨大的灰色空間，作為房東、產(chǎn)權人尤其需要注意。
（二）減免具體方案策略
1、方案一
租戶在2020年X月X日至2020年X月X日期間，租戶每月按照原定合同當月的X%向出租方交付租金，即以一定比例甚至完全免除的方式來計算租金，單方面向租戶給予租金減少或部分免除。
2、方案二
租戶在2020年X月X日至2020年X月X日期間，每月按照原定合同當月的X%向出租方交付租金，即以一定比例的方式來收取租金。但在該時間段過后的一定時間段內(nèi)，每月租金逐步提高，直至彌補足減免期間出租方損失或緩收的部分。
3、方案三
租戶在2020年X月X日至2020年X月X日期間，每月按照原定合同當月的X%向出租方交付租金，但自202X年X月X日至202X年X月X日期間，租戶應當服從出租方要求，以促銷、折扣等方式租戶所經(jīng)營的商鋪達到XXXX元銷售額連續(xù)X個月，以配合出租方的營銷活動。即要求租戶在后期必須配合出租方的營銷推廣活動（本條適用于小型商業(yè)地產(chǎn)項目，如服裝城、批發(fā)市場、小型MALL等項目）。
4、方案四
租戶一次性向出租方支付2020年X月X日至2020年X月X日期間的租金（6個月或9個月），2020年度剩余租金不再交付。即出租方相當于給予租戶整年度租金的一定的折扣方式，但收繳剩余時間段的租金之后，減少或免除了其他幾個月的租金。
5、方案五
租戶向出租方一次性支付相當于月租金X倍的保證金（無需支付利息）后，給予X個月的租金減少或免除，在疫情平復后（需約定具體時間），出租方立即無條件退還該保證金。
6、方案六
租戶在2020年X月X日之前，在補齊以往拖欠的租金共計XXXXXX元后，可以享受給予出租方給予的2020年X月X日至2020年X月X日期間幫扶政策，按照每月按照原定合同當月的X%向出租方交付租金，即以在商戶補齊以往拖欠租金的情形下享受規(guī)定方式來計算租金。
三、減免應當附條件
需要注意的是，無論上述哪種方案，其適用均應當具備相應的條件。
（一）條件的設定
1、該條件不得有失公允。
2、該條件不得違背法律。
（二）減免條件的前提
設定減免的條件，應當本著公平公正的原則進行，但更重要的是，一定是只能適用于長期合作且無違約、無惡意拖欠費用的租戶。對于違約商戶或長期惡意拖欠費用的商戶，不應當給予減免。
（三）減免條件的特殊處置
所以的出租方，在設置減免條件時均應當要求租戶在獲取減免時應遵循以下要求：
1、租戶必須承諾服從并無條件配合政府及相關部門的相關防疫要求，隨時配合檢查與管控措施。
2、租戶在今后的合同期內(nèi)因非出租方原因而導致的合同終止、解除，租戶應當將出租方已給予的減免部分予以全額返還。
3、租戶不予遵守的相關約定的，應當向出租方支付違約金。
4、出租方應注意稅率問題，不建議直接表述為“免租”，否則無法避免稅務認定問題。
5、如確需減免，原則上只給予一次，應當遵守“救急不救窮”的理念。
四、今后如何避免類似情形的發(fā)生
（一）快速反應機制
1、企業(yè)的懶政
目前看多數(shù)的商業(yè)項目中的租戶聚集在一起要求出租方減免，主要是因為很多出租方在疫情一開始出現(xiàn)時期，就沒有盡到妥善與廣大租戶的交流和溝通。缺乏對于形勢判斷的基本認知，在疫情期間消極對待，沒有給予租戶以正確的引導和疏解。從未向租戶給予過相應關懷和幫助。
2、管理人員的懈怠
我與對外宣講的過程中反復強調(diào)，目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)運營理念，除了按時收繳租金、物業(yè)費以外，基本上是沒有運營的服務的概念。平時視租戶為魚肉，除了吃拿卡要外毫無服務可言，越是小型的商業(yè)地產(chǎn)出租方越是如此。打個比方，如同日常的鄰里關系，平日沒有維護好，真著火時人家恨不得給你家里澆兩桶汽油。尤其是有些管理人員，態(tài)度生硬、作風粗暴，對待租戶只有催繳租金的權利，卻毫無服務的意識。值此疫情期間，既沒有服務，更沒有幫助，只是一昧的催繳，造成了租戶的情緒反抗也毫不在意。所以我認為，這口鍋該以管理人員來背比較合適，就是懈怠和無視。
（二）運營體系的建立和完善
1、租戶維護
所謂租戶維護是要通過解決租戶在日常運營中出現(xiàn)的各類問題來長期維護出租方與租戶之間的合作關系，出租方應當通過各種手段來幫助租戶的銷售提升和溝通成本降低，以保障租戶的盈利目的實現(xiàn)。這就要求管理部門以服務者的低姿態(tài)來實現(xiàn)租戶達到與消費客群之間的“增——留——活——傳”關系。即：幫助租戶使勁賣貨、幫助租戶獲得消費者的認可，使消費者認可出租方。
2、營銷運營
營銷運營就是通過一系列各式各樣的運營手段（比如內(nèi)外部資源拓展和對接、提升商戶承租方銷售、優(yōu)化自身項目等），去拉升自身項目的相應指標，如活動頻次、客流量、銷售數(shù)據(jù)、坪效提升值、多處的可租售面積、美譽度等。但是遺憾的是，目前看到的小型商業(yè)出租方在疫情期間多數(shù)并沒有做到這些工作，最多是停留基礎是消殺、防疫等環(huán)節(jié)，很少考慮怎么幫助商戶去售賣產(chǎn)品，機械的等待疫情結束，坐視商戶等死。這是目前國內(nèi)眾多小型商業(yè)地產(chǎn)出租方亟待改變的現(xiàn)狀，幫助商戶賣貨、幫助商戶銷售、幫助商戶掙錢才是最重要的任務。只有租戶真正能在項目上盈利，他們才不會抱怨，正如同你的員工真正跟著企業(yè)可以開心賺錢，他們才不會離職。
3、推廣運營
推廣運營，其核心就是圍繞著一個或一系列活動的策劃、資源確認、宣傳推廣、效果評估等一系列流程做好全流程的項目推進、進度管理和執(zhí)行落地。一個推廣運營，必須事先明確推廣活動的目標，并持續(xù)跟蹤推廣過程中的相關數(shù)據(jù)，做好推廣活動運營效果的評估。這在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)之中，推廣活動是一種再常見不過的運營手段，但在當下疫情期間，絕大多數(shù)的小型商業(yè)地產(chǎn)出租方對商戶的沒有起到相應的推廣作用，更沒有窮盡手段對于商戶的切實銷售進行過引導和宣傳幫助。真正去進行線上推廣的寥寥無幾（主要是平時沒有做會員數(shù)據(jù)，單純做個微信號就想賣貨？）。我相信廣大的租戶是期待能夠見到出租方同過可見的方式幫助商戶進行銷售幫助的。
五、盡快對疫情平復后的銷售準備才是應當關注的重點
巴菲特21歲時對哥倫比亞大學學生發(fā)表的演講時說：“我來告訴你怎樣發(fā)財，把門關上，以免別人聽到：如果別人充滿貪念，自己就要小心謹慎；如果別人心存恐懼，自己就應該貪得無厭，”后來，人們將其簡化為“貪婪時恐懼，恐懼時貪婪”。所以我鄭重的向出租方建議：疫情一定會過去，一旦一兩個月后疫情平復，全國性的商業(yè)將迎來大規(guī)模的報復性消費。很多消費者會進行線下購物、聚會，急需出租方盡早進行規(guī)劃和籌備，盡可能的幫助租戶盡可能引來消費高潮、盡早回血。無論面對什么樣的困難，出租方與租戶均應當相信困難一定會過去，現(xiàn)在的疫情只是暫時的，大家只有齊心協(xié)力，共克時艱，才能夠迎來更好的未來。
最后，本文感謝高杉峻先生以及高杉LEGAL評審團的指正，同時感謝砂之船集團的沈總、豐樹集團的湯總給予指導。祝大家早日度過難關！
